רע"א 5129/22א. מרתון גיא בע"מ נ. עזר חי

לפניי בקשה למתן רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' גייפמן ) בת"א 11976-07-22 מיום 25.07.2022, במסגרתה התקבלה בקשת המשיבים למתן צו מניעה זמני נגד המבקשת. לצידה של הבקשה, הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה כאמור.

רקע והליכים קודמים

1.

המשיבים הינם הבעלים הרשומים של בניין ישן בן 2 קומות ובו 2 חנויות בקומת הקרקע ודירה אחת בקומה א', המיועד לשימור, ברחוב פלורנטין 33 בתל אביב-יפו, הידוע כחלקה 250 בגוש 7048 (להלן: הנכס ).

2.

בשנת 2019 ניתן למשיבים היתר לבניית בניין בן 6 קומות, ובו 8 דירות וחנות אחת.

3.

ביום 12.05.2020 נחתם הסכם קומבינציה (להלן: ההסכם ) בין המשיבים לבין המבקשת, חברה קבלנית, ובגדרו נקבע, כי המבקשת תבצע את הבניה בהתאם להיתר הבניה שניתן לנכס, ובתמורה תקבל לבעלותה דירה אחת – פנטהאוז – ואת החנות (להלן: פרויקט הבניה ). כך, שבידי המשיבים תיוותרנה 7 הדירות הנותרות. כן יצוין, כי הזכויות באחת מן הדירות נמכרו לצדדים שלישיים, שאינם צד להליך זה.

4.

להלן יובאו סעיפי ההסכם הרלוונטיים לענייננו, כלשונם:

5.3. [...] הקבלן [המבקש – ח.כ.] שיבנה את הפרויקט יהיה תאגיד בשליטתו המלאה (100%) של הקבלן הרשום כדין בפנקס הקבלנים בסיווג המתיר לו להקים את הפרויקט [...]

9.3. הבעלים [המשיבים – ח.כ.] יהיו רשאים לסלק את ידו של הקבלן מהמקרקעין בכל מקרה בו הפר הקבלן הסכם זה בהפרה יסודית ולא תיקן את ההפרה תוך 14 ימים מהתראת הבעלים בכתב. הפינוי יהיה ללא כל תנאי [...]

10.1. הקבלן מתחייב להשלים את הבניין כולו לרבות עבודות הפיתוח וכל עבודה קשורה ולמסור את שטחי המסחר ודירות הבעלים לבעלים כשהם ראויים לשימוש, לאחר שהמעלית עובדת, והדירות מחוברות לחשמל, מים, גז ותקשורת חיבור קבוע, כאשר החיבור לרשתות החשמל המים והביוב נעשה בהתאם ולאחר קבלת טופס "4" ותעודת גמר לבנין, בתוך 18 חודשים ממועד פינוי החנות בקומת הקרקע [...] איחור של עד 60 ימים בקיום התחייבויות הקבלן לא יהווה איחור בהתאם להסכם זה ובלבד והקבלן עשה כל מאמץ להימנע מן האיחור [...]

10.4. איחור במסירת שטחי הבעלים או כל חלק מהם בהתאם להוראות הסכם זה בתקופה העולה על 8 חודשים יחשב הפרה יסודית של הסכם זה.

5.

הצדדים אינם חלוקים על כך, שביום 31.05.2020 התבצע הפינוי של החנות בקומת הקרקע (להלן: מועד הפינוי ). כך, שעל פני הדברים, ובהתאם להוראות ההסכם, היה על המבקשת להשלים את עבודות הבנייה עד ליום 30.11.2021, 18 חודשים ממועד הפינוי (להלן: מועד סיום העבודות ). לצד זאת, בשים לב לסעיפים 10.1. ו-10.4. להסכם, רק עיכוב העולה על 10 חודשים ממועד סיום העבודות יחשב כהפרה יסודית של ההסכם (להלן תכונה התקופה בת 28 חודשים זו: תקופת הבניה ההסכמית ).

6.

למען שלמות התמונה יצוין, כי ביום 03.08.2020 רכש מר שמעון מלכה (להלן: מר מלכה ) את מניות המבקשת, והפך לבעלה היחיד, ולמנהלה.

7.

ביום 10.05.2022 שלח המשיב 3, עורך דין במקצועו, מכתב למבקשת, בגדרו הלין על קצב העבודה של הפרויקט. כן צוין, כי צפויה הפרה יסודית של ההסכם, נוכח העובדה כי פרויקט הבניה רחוק מלהסתיים. משכך, הודיע המשיב 3, בשם המשיבים כולם, על ביטול ההסכם – זאת, ככל שהמבקשת לא תתקן את ההפרות היסודיות של ההסכם עד ליום 01.06.2022.

8.

ביום 06.06.2022, משלא תוקנו ההפרות היסודיות של ההסכם על-ידי המבקשת, שלח בא-כוח המשיבים למבקשת מכתב נוסף, ובו הודיע על ביטול ההסכם. גם במסגרת מכתב זה ניתנה למבקשת ארכה נוספת לתיקון ההפרות היסודיות של ההסכם, וזאת עד ליום 15.06.2022.

9.

ביום 06.07.2022 הוגשה על-ידי המשיבים תביעה לבית המשפט המחוזי, במסגרתה עתרו המשיבים לקבלת סעד הצהרתי לפיו ההסכם בטל; וביום 11.07.2022 הוגשה על-ידם גם בקשה למתן צו מניעה, האוסר על המבקשת או מי מטעמה להמשיך לבצע את פרויקט הבניה (להלן: צו המניעה ). המשיבים ביססו תביעתם ובקשתם למתן צו המניעה בעילה של הפרה צפויה ודאית, נוכח היעדר היכולת של המבקשת להשלים את הבניה עד ליום 30.09.2022 (להלן: מועד ההפרה ) – הוא היום האחרון לתקופת הבניה ההסכמית, בשים לב למועד הפינוי.

10.

לאחר דיון שהתקיים לפני בית המשפט המחוזי, בגדרו נחקרו גם המצהירים מטעם הצדדים, קיבל בית המשפט את הבקשה, וניתן על-ידו צו מניעה זמני האוסר על המבקשת או מי מטעמה להמשיך לבצע את עבודות השלמת פרויקט הבניה. כן קבע בית המשפט, כי לשם שמירת זכויותיה של המבקשת "אופן השלמת העבודות בדירה ובחנות המוקצות למשיבה 1 [המבקשת – ח.כ.] – טעון הסכמתה...". בית המשפט נימק החלטתו בהתייחס לשני התנאים למתן סעד זמני, וקבע לגביהם כך:

בבחינת השיקול הראשון, כי סיכויי תביעת המשיבים להתקבל הינם, לכאורה, טובים. במסגרת זו ציין בית המשפט, בין היתר, כי הבניה בנכס רחוקה מלהסתיים; כי למשיבים זכויות קניין בנכס; כי מר מלכה אינו בעל השכלה בתחום הבניה והוא אינו קבלן רשום, בניגוד להוראות סעיף 5.3. להסכם; וכי בהתאם לסעיף 9.3. להסכם, רשאים המשיבים לסלק את ידה של המבקשת מהנכס "ללא כל תנאי" , במקרה בו הפרה האחרונה את ההסכם בהפרה יסודית.

ובבחינת השיקול השני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים, וזאת מהסיבות הבאות: המשיבים אינם מבקשים לגרוע מזכויות המבקשת לקבלת התמורה מההסכם (כאמור, דירת פנטהאוז וחנות); המשיבים חפצים לשכור את שירותו של קבלן אחר לצורך השלמת הבניה בנכס, וזאת כדי שיוכלו להפיק הכנסות מהדירות שעתידות להיבנות שם; ניתן לבצע "התחשבנות" בעניין עלות השלמת הבניה בנכס לאחר סיום הבניה.

11.

על כן, וכאמור, ניתן על-ידי בית המשפט המחוזי צו המניעה, ונקבע כי המשיבים רשאים לשכור את שירותיו של קבלן אחר לצורך השלמת הבניה בנכס, וזאת בתנאי שצוין לעיל.

12.

המבקשת מיאנה להשלים עם החלטתו של בית המשפט המחוזי, ומכאן הבקשה שלפניי, ועמה בקשה לעיכוב ביצוע ההחלטה.

נימוקי הבקשה

13.

המבקשת מעלה בבקשתה מספר טענות נגד החלטתו של בית המשפט המחוזי. ראשית , המבקשת משיגה על האופן בו בחן ויישם בית המשפט המחוזי את התנאים למתן סעד זמני. המבקשת טוענת, כי בית המשפט המחוזי שגה משלא שקל כנדרש את שיקולי מאזן הנוחות מן הצד שלה, ולא בחן סעדים זמניים מידתיים יותר מצו המניעה. במסגרת זו, טוענת המבקשת, כי "כניסה של צדדי ג' לפרויקט ללא תיעוד המצב הקיים ומינוי גורם ניטראלי אשר יפקח הינה פתח חסר תקדים למחלוקות נוספות אינסופיות, פתח שאין ליתן לו יד". בהמשך לכך נטען, כי מתן אפשרות למשיבים להתקשר עם קבלן חלופי להמשך ביצוע פרויקט הבניה בתנאים אלו, כשבהמשך תתבצע בין הצדדים "התחשבנות" ביחס לעלויות הכרוכות בכך, שקול ל"שיק פתוח" הניתן למשיבים. עוד טוענת המבקשת, כי הכנסת קבלן אחר כאמור תגרום לה לנזק ראייתי, בכל הנוגע לתיעוד התקדמותה בפרויקט וההפרות הנטענות של ההסכם.

עוד מעלה המבקשת טענות – אשר ככל שניתן להבין – מתייחסות לסיכויי תביעתם של המשיבים, ולשיקולי יושר. במסגרת זו טוענת המבקשת, כי בית המשפט לא התמודד כראוי עם טענתה, לפיה עבודות הבניה הופסקו משום שלא היה לה רישיון להסדרי תנועה, המהווה תנאי מתלה לתחילת פרויקט הבניה. עוד טוענת המבקשת, כי בית המשפט המחוזי לא נתן דעתו להתנהלותם חסרת תום הלב של המשיבים. וכן, כי "ההתחשבנות" בדיעבד תביא בהכרח לניהול הליכים משפטיים נוספים.

שנית , המבקשת משיגה על הסעד הזמני שניתן – צו המניעה – כשלטענתה סעד זה משנה את המצב הקיים ושקול לסעד העיקרי המבוקש במסגרת תביעתם של המשיבים.

ושלישית , המבקשת מעלה טענות, שעל פניהן, אינן מופנות כלפי צו המניעה עצמו, אלא כלפי ההליך בו הוא ניתן והתנאים שנקבעו, או ליתר דיוק, לא נקבעו במסגרתו, והן: כי סעד הזמני ניתן מבלי שבית המשפט המחוזי ערך דיון מלא ומקיף, ומבלי שהתבסס על כלל התשתית העובדתית-ראייתית הרלוונטית; כי המשיבים לא התייחסו במסגרת בקשתם למתן סעד זמני לתקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקסד"א ); וכי בית המשפט לא הורה למשיבים להפקיד ערובות ו/או בטוחות במסגרת החלטתו להיעתר לבקשת המשיבים למתן סעד זמני, כנדרש לפי תקנה 96(א) לתקסד"א.

דיון והכרעה

14.

לאחר עיון בבקשה, על נספחיה, באתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, וזאת אף מבלי להידרש לתשובת המשיבים. אבאר מדוע.

15.

בהתאם להוראות סעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, בית משפט זה ייעתר לבקשה למתן רשות ערעור על "החלטה אחרת" של בית המשפט המחוזי רק אם שוכנע, כי "... אם הערעור על ההחלטה יידון במסגרת הערעור על פסק הדין ולא באופן מיידי, יהיה בכך כדי להשפיע באופן ממשי על זכויות הצדדים או שעלול להיגרם לצד להליך נזק של ממש, או שעלול להתנהל הליך מיותר או בדרך שגויה". מכך עולה, כי על דרך הכלל, יש לברר את טענות הצדדים על החלטות אחרות שניתנו במהלך הדיון, אגב הערעור על פסק הדין כולו; ואילו החריג לכך הוא מצב בו נדרש הדבר באופן מידי, להמשך ניהולו של ההליך באופן מלא והוגן (רע"א 4655/22 צפריר נ' גרין , פסקה 9 (21.07.2022)).

16.

בנוסף , הלכה היא, כי שיקול דעתה של הערכאה הדיונית – בכל הנוגע להחלטות שעניינן מתן סעד זמני – הוא רחב, נוכח יכולתה להתרשם באופן ישיר ובלתי אמצעי מהצדדים להליך. משכך, התערבות בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית שמורה למקרים חריגים בלבד (ראו: רע"א 2900/22 אללה נ' יורופן גי אר בע"מ , פסקה 11 (31.07.2022); רע"א 3751/22 בנילוז נ' לוי , פסקה 14 (28.06.2022) (להלן: עניין בנילוז )).

17.

בענייננו, ההחלטה מושא הבקשה דנא אינה נופלת בגדר החריגים שנמנו לעיל, ואינה מצדיקה מתן רשות ערעור. החלטתו של בית המשפט המחוזי מקיפה ומנומקת היטב, ולא ראיתי מקום להתערב בה. בית המשפט דן בטענות הצדדים, התרשם מעדיהם – ועל יסוד אלה ניתנה החלטתו המפורטת. וכך, למקרא בקשת המבקשת שלפניי, למסקנה דומה הגעתי גם אני.

18.

בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני, על בית המשפט לבחון קיומם של שני תנאים מצטברים: ראשית, כי סיכויי התביעה להתקבל גבוהים; ושנית, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת הצד אשר מבקש את הסעד הזמני. כידוע, בין שני תנאים אלו יחס של מקבילית כוחות – ככל שסיכויי התביעה גבוהים יותר, כך ניתן להקל בדרישת מאזן הנוחות, וכן להיפך (ראו: רע"א 4221/22 חמד נ' הרשות לפיתוח ירושלים , פסקה 11 (23.06.2022); רע"א 3970/22 סרי נ' אגודה שיתופית קיבוץ אושה , פסקה 15 (16.06.2022)). שיקולים נוספים אשר בית המשפט לוקח בחשבון בעודו בוחן בקשה למתן סעד זמני הם שיקולי יושר וצדק, וכן תום ליבם של מבקשי הסעד (ראו: רע"א 5954/21 פלונית נ' פלוני , פסקה 13 (05.09.2021); רע"א 215/22 פלינטשטיין נ' לוין , פסקה 11 (07.02.2022)).

19.

אשר לסיכויי תביעתם של המשיבים, מבלי לקבוע מסמרות ביחס להליך העיקרי שעוד יידון בין הצדדים, ומבלי להביע עמדתי אשר לצדקת מי מבעלי הדין בטענותיהם – הרי שכן מצאתי כי אין מדובר בתביעה טורדנית, וכי על פניו ולכאורה אין מדובר בתביעה מופרכת, וסיכוייה אינם מבוטלים. זאת, בפרט, בשים לב להתקדמות פרויקט הבניה בנכס, ולכך שמועד ההפרה הינו בעוד כחודשיים. בהקשר זה יצוין, כי המבקשת טוענת שפרויקט הבניה הופסק עקב היעדר רישיון להסדרי תנועה מצידה, כאשר רישיון זה מהווה תנאי מתלה להסכם, בהתאם להוראות סעיף 27(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן:

חוק החוזים ). אולם, טענה זו נטענה על-ידה בעלמא, מבלי שהובא כל ביסוס לכך שההסכם מתנה את תחילת מרוץ תקופת הבניה ההסכמית בקבלת רישיון להסדרי תנועה.

20.

אשר למאזן הנוחות, גם כאן השתכנעתי – כי בדין ובצדק ניתן צו המניעה הזמני. כך, גם לו תתקבלנה כלל טענות המבקשת בסופו של הליך, הנזק שצפוי להיגרם לה

הוא נזק כלכלי – שהוא מעצם טבעו, נזק בר פיצוי. מן העבר השני – חיוב המשיבים להמשך שיתוף פעולה עם המבקשת, מקום בו מערכת היחסים בין הצדדים הפכה עכורה וקיים ביניהם משבר אמון, עשוי לגרום לה לנזק כבד. שכן, "משנשמטו, לכאורה, יסודות האמון ושיתוף הפעולה בבסיס ההסכם" (רע"א 1760/15 הנדלניסט ייעוץ ניהול ושיווק נדל"ן בע"מ נ' פרק קיטשן (2012) בע"מ , פסקה 10 (02.04.2015)) – אין מקום לכפות על המשיבים להמשיך את ההתקשרות עם המבקשת. זאת, בפרט כאשר ברקע הדברים ישנה האפשרות כי המשיבים יחויבו לפצות את המבקשת, ככל שתביעתם בסופו של יום תדחה. וכן על כל האמור יש להוסיף את הנזק הכלכלי שנגרם למבקשת בכל יום בו מעוכב המשך פרויקט הבניה.

21.

על כן, קידום פרויקט הבניה בנכס אינו פוגע בסיכויה של המבקשת לקבל סעד מספק, ככל שתביעת המשיבים תדחה (ראו: עניין בנילוז , בפסקה 16 והאסמכתאות שם). מכל אלה כאמור, לא ראיתי מקום להתערב בהחלטת בית משפט קמא – ויש מקום להותיר את צו המניעה שניתן על כנו.

22.

אציין גם, כי לא נעלם מעיניי הקושי, לכאורה, עליו הצביעה המבקשת בכך שצו המניעה שניתן יש בו כדי לשנות מן המצב הקיים; וכי הוא דומה, במהותו, לסעד הסופי המבוקש בתביעה (רע"א 2071/21 חצרי אלף בית דוד המלך בע"מ נ' אזורים בנין (1965) בע"מ , פסקה 17 (13.07.2021); רע"א 9213/12 רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 – שידורי הערוץ החדש בע"מ , פסקה 32 (20.01.2013)). יחד עם זאת, בנסיבות העניין דנן סבורני, כי כוחו של כלל זה מוחלש, וזאת משום שמתן אפשרות למבקשת להמשיך את עבודת הבניה בנכס – אף הוא – עשוי להיתפס בגדר שינוי המצב הקיים (השוו: רע"א 6811/14 איילנד שערי ים בע"מ נ' נעים , פסקה 11 (28.12.2014)).

23.

זאת ועוד, מעיון בהסכם עולה, כי ניתן למשיבים שיקול דעת רב בכל הנוגע לביטול ההסכם וסילוק ידה של המבקשת מהנכס (ראו: סעיפים 9.4. ו-9.5. להסכם). עיגון זכות לביטול הסכם עקב איחור בלוחות הזמנים בפרויקט – מהווה נדבך משמעותי בהסכם. בפרט נכונים הדברים, מקום בו קיימת מערכת יחסים עכורה או משבר אמון עמוק בין הצדדים הפוגעים באפשרות לאכוף את ההסכם. שכן במצב דברים זה, איון הסעד של ביטול ההסכם והמשך ביצוע הפרויקט באמצעות קבלן אחר – יהא בו כדי להגדיל את הנזקים אשר עלולים להיגרם למשיבים.

24.

עוד מצאתי לציין, בכל הנוגע לטענת המבקשת על אודות הצורך במינוי גורם אובייקטיבי מטעם בית המשפט שיפקח על ההוצאות הנובעות מההתקשרות עם קבלן חלופי, כי חזקה על המשיבים שיפעלו בתום לב לצמצום נזקם ככל הניתן (ראו: סעיפים 39 ו-61 לחוק החוזים; סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970). זאת ועוד. ככלל נדמה, כי למשיבים אינטרס למזער ככל הניתן את ההוצאות הכרוכות בהמשך פרויקט הבניה, וזאת בשל האפשרות, כי בסופו של יום, תביעתם תדחה, והם ימצאו עצמם עומדים לפני שוקת שבורה.

25.

בשולי הדברים יוער, כי בין טיעוני המבקשת שלובות גם טענות שונות אשר אינן דרושות לצורך הכרעה בבקשה שלפניי – ושחלקן בוודאי תידונה, בבוא העת, במסגרת ההליך העיקרי לפני בית המשפט. משכך, לאחר שנדרשתי לכל טענות המבקשת, מצאתי שהדיון המובא לעיל מכריע בסלעי המחלוקת בין הצדדים בקשר עם צו המניעה הזמני, באופן המאפשר הכרעה בכל יריעת המחלוקת – שתוחמה בגדרי בקשת רשות הערעור. לכן, לא מצאתי להידרש לכל טענה ותת-טענה שהועלתה בבקשת המבקשת – זאת מקום בו, ממילא, לא היה בהכרעתי בה כדי לשנות ממסקנתי כאמור.

26.

לפני סיום אוסיף, כי אין בהחלטתי זו כדי לחסום דרכה של המבקשת מלפנות לבית המשפט המחוזי, בבקשה מנומקת, ככל שתסבור כי קיימות נסיבות המצדיקות הפקדת ערובה בגדרי ההליך שם. והכל, בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט.

27.

סוף דבר : בקשת רשות הערעור נדחית וממילא נדחית הבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה בצידה. על אף האמור, ולפנים משורת הדין, החלטת בית המשפט המחוזי מיום 25.07.2022 תעוכב אפוא, עד ליום 10.08.2022 בשעה 17:00, וזאת על מנת לאפשר למבקשת תקופת מעבר, במסגרתה תוכל לתעד את המצב הקיים בפרויקט הבניה בנכס.

בנסיבות העניין, משלא נתבקשה תשובת המשיבים, אין צו להוצאות.