רע"א 52188-07-26 רע"א 52188-07-26

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת (כב' השופט א' זגורי) מיום 19.5.2026 בת"א 69977-09-25, בה נדחתה בקשת המבקשת לסילוק התביעה נגדה על הסף מחמת התיישנות ושיהוי. הרקע לבקשה בשנת 2025 הגישה המשיבה תביעה לפסק דין הצהרתי שיקבע כי היא הבעלים היחיד של מקרקעין מוסדרים ברמת ישי, הידועים כגוש 11181, חלקה 42 (להלן: המקרקעין). במועד הגשת התביעה, הייתה המשיבה רשומה כבעלים של 365/384 חלקים מהמקרקעין (כ-95% משטחם), ובתביעתה היא עתרה כי יירשם על שמה גם החלק הנותר כך שהמקרקעין יהיו בבעלותה הבלעדית. המשיבה טענה כי המקרקעין נמכרו בשרשרת עסקאות, אולם רישום הבעלות במקרקעין לא הושלם בהתאם להן. בתמצית, בעלה המנוח של המשיבה (להלן: המנוח) רכש את זכויות הבעלות במקרקעין ביום 31.3.1972 מיעקב סרנצקי ז"ל (להלן: סרנצקי), אשר רכש אותן בשנת 1954 משלמה ניברג ז"ל, סבא רבא של המבקשת (להלן: ניברג). כחודש לאחר שהמנוח רכש את זכויותיו במקרקעין, הוא העביר שני שלישים מהזכויות בהם למשיבה – לרגל נישואיהם. יצוין כבר עתה, כי אין מחלוקת שהמשיבה והמנוח (להלן: בני הזוג) התגוררו במקרקעין מאז שנת 1972, כשהזכויות במקרקעין נרכשו. עם זאת, המשיבה טענה כי רק במועד מאוחר יותר התברר לבני הזוג שהזכויות במקרקעין אינן רשומות על שמם ואף לא על שמו של סרנצקי, כי אם על שמו של ניברג. בשנת 1978 פנה בנו של ניברג (אחי סבתה של המבקשת) לבני הזוג בטענה כי בעסקה הראשונה במקרקעין – בין ניברג וסרנצקי – לא הושלמה התמורה, ולפיכך עליהם לשלם ליורשי ניברג את ההפרש (להלן: דרישת התשלום). בעקבות זאת, בני הזוג שילמו לכלל יורשי ניברג סכום נוסף. זאת, לטענת המשיבה בלית ברירה ומתוך רצון להשלים את הרישום. בהמשך לכך, המנוח פעל להשלמת רישום הזכויות במקרקעין, אך הרישום לא הושלם. לאחר פטירתו, המשיכה המשיבה בניסיון להסדיר את רישום זכויותיה במקרקעין, ובהסכמת כלל היורשים של ניברג – למעט המבקשת – היא הצליחה לרשום על שמה זכויות בעלות בחלק של 365/384 מהמקרקעין (95% משטח המקרקעין). זאת למעט בחלק שנותר בידי המבקשת (19/384 מהמקרקעין) – המסרבת להסכים לשינוי הרישום ללא תמורה. על מחלוקת זו נסב ההליך העיקרי המתנהל בבית משפט קמא. בתמצית, טענה המבקשת בכתב ההגנה כי שתי העסקאות – בין ניברג (סבא רבא של המבקשת) לסרנצקי, וכן בין סרנצקי למנוח – הן עסקאות חלקיות שכלל לא הושלמו, בשל חוסרים בתמורה ובהיעדר רישום כדין בפנקס המקרקעין המוסדרים. משכך – נטען כי סרנצקי מעולם לא היה בעל המקרקעין, ועל כן לא יכול היה להעבירם למנוח. נטען כי אין די במסמכים שעליהם מבקשת המשיבה להסתמך לשם סתירת הרישום, על מנת להוכיח כי העסקאות הושלמו, ואף לא כי שולמה התמורה המלאה ביחס למקרקעין. בנוסף, המבקשת טענה שיש לסלק את התביעה על הסף מחמת התיישנות ולחלופין מחמת שיהוי. נטען כי התביעה הינה לזכות לא רשומה במקרקעין מוסדרים, ולכן היא מתיישנת בחלוף 25 שנים מהמועד בו נולדה העילה. נטען כי עילת התביעה נולדה לכל המאוחר בשנת 1978, כאשר עקב דרישת התשלום גילו בני הזוג שזכויותיהם לא נרשמו. משכך, נטען כי עילת התביעה התיישנה בשנת 2003, בעוד התביעה הוגשה רק בשנת 2025. למען שלמות התמונה, יצוין כי המבקשת טענה גם כי התביעה הוגשה בשיהוי. נטען כי השתהות המשיבה בהגשת התביעה משנת 1978 ועד 2025 מצדיקה את סילוקה על הסף, שכן בחלוף השנים נפטרו המעורבים בעסקאות ואבדו מסמכי המקור הרלוונטיים – ולפיכך נגרמו למבקשת נזקים ראייתיים. מנגד טענה המשיבה כי תביעתה היא לקיום זכות במקרקעין מוסדרים ולכן חוק ההתיישנות לא חל עליה. לחלופין, נטען כי יש להחיל את דוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית, משום שמדובר בעסקאות שהושלמו כמעט לחלוטין, למעט הרישום. לשיטתה, מרוץ ההתיישנות החל רק מרגע בו המבקשת כפרה בחובתה כלפי המשיבה לשנות את רישום הזכויות במקרקעין – קרי, המועד בו היא סירבה לשינוי הרישום. ביחס לטענת השיהוי, טענה המשיבה כי לא נפל שיהוי בהתנהלותה כיוון שהחזקתה בנכס הייתה רצופה, בלעדית וגלויה – ולכן לא ניתן לראותה כמי שוויתרה על זכויותיה. בנוסף, טענה כי התנהלותה לא גרמה לנזק ראייתי. החלטת בית משפט קמא בהחלטתו מיום 19.5.2026 דחה בית משפט קמא את הבקשה לסילוק התביעה על הסף, תוך חיוב המבקשת בהוצאות. נקבע כי מדובר בתביעה לאכיפת חיוב חוזי, ולא בתביעה לקיום זכות במקרקעין – שכן הזכות לא נרשמה. לכן התביעה מתיישנת בחלוף 25 שנים מהמועד בו נולדה עילתה. עם זאת, טענת ההתיישנות נדחתה, בשל קיומה של 'נאמנות קונסטרוקטיבית'. לפי דוקטרינה זו, עם השלמת העסקה מתגבשת לקונה זכות מן היושר במקרקעין, והמוכר משמש כנאמן שלו עד להשלמת הרישום. כל עוד הנאמן אינו כופר בחובת הנאמנות, הקונה רשאי להסתמך עליה, ולכן מרוץ ההתיישנות מתחיל רק עם כפירת הנאמן. במקרה דנן, ציין בית המשפט כי בכתב התביעה נטען שבני הזוג השלימו את תשלום התמורה עבור המקרקעין פעמיים: הן בתשלום לסרנצקי בעת רכישת המקרקעין, הן כששילמו ליורשי ניברג עקב דרישת התשלום. על כל פנים, נקבע כי אף אם צודקת המבקשת בכך שמלוא התמורה לא שולמה – אין בכך כדי למנוע את גיבוש הנאמנות, שאינה מותנית בביצוע מושלם של העסקה. עוד נקבע, כי המבקשת כפרה לראשונה בנאמנותה למשיבה בשנת 2025, כשסירבה להשלמת הרישום במקרקעין. צוין כי גם לאחר שבני הזוג גילו בשנת 1978 את הפער ברישום, הסכימו יורשי ניברג (שלאחר עסקת רכישת המקרקעין נעשו נאמנים של בני הזוג) לשנות את רישום הבעלות במקרקעין, כך שסירובה של המבקשת הוא המועד הראשון בו כפר נאמן בחובתו. בית המשפט ציין גם כי המשיבה לא הייתה חייבת לטעון לקיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית כבר בכתב התביעה והייתה רשאית לעשות זאת בכתב התשובה. בית משפט קמא דחה גם את הטענה לשיהוי. נקבע שהתנהלות המשיבה לא ביטאה ויתור על זכויותיה; להיפך: בני הזוג פעלו לאורך שנים באפיקים שונים לשם הסדרת רישום בעלותם במקרקעין, וכן החזיקו במקרקעין ברציפות בשנים שחלפו מאז שרכשו אותם מסרנצקי. על החלטה זו נסבה בקשת רשות הערעור שלפניי. בקשת רשות הערעור בתמצית, המבקשת טוענת כי שגה בית משפט קמא בדחייתו את הבקשה לסילוק על הסף, וכן בקביעתו כי מתקיימים בין הצדדים יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית. לטענתה, קביעה זו שגויה הן מבחינה דיונית, הן מבחינה מהותית. מבחינה דיונית, נטען שהקביעה לפיה מתקיימת נאמנות קונסטרוקטיבית הינה הכרעה מהותית ביחס לליבת המחלוקת; שאין מקום להכריע בה במסגרת הליך מקדמי בו טרם נערך בירור עובדתי וראייתי; ושהיא בעלת השלכה מהותית על זכויות הצדדים והמשך ההליך. נטען כי קביעה ביחס למידת השלמת העסקאות והתמורה ששולמה הינה מכריעה לגבי המחלוקת העיקרית בתיק, והשלכותיה חורגות מעבר לסוגיית הנאמנות הקונסטרוקטיבית כטענת הגנה למול התיישנות. עוד נטען כי אם בית המשפט בחר להידרש לסוגיית השלמת העסקאות והתמורה לשם ההכרעה בשאלה המקדמית, היה עליו לערוך בירור ראייתי מלא בשאלות שבמחלוקת – ודבר זה לא נעשה. המבקשת הדגישה כי אף שבית המשפט קבע שלא יידרש בשלב מקדמי זה של ההליך לטענות העובדתיות ביחס להשלמת העסקאות, הוא בכל זאת עשה כן. בנוסף, המבקשת שבה והדגישה את הנזק הראייתי שנגרם לה מההשתהות הנטענת בהתנהלות המשיבה. מבחינה מהותית, לשיטת המבקשת אף אם בית המשפט יניח את קיומן של העובדות הנטענות בכתב התביעה ללא בחינה ראייתית, הן אינן מקימות נאמנות קונסטרוקטיבית. זאת, שכן לא קיים קשר ישיר בין המבקשת למשיבה – כאשר כל אחת מהן הייתה צד לעסקה אחרת: זכויות המבקשת יונקות מזכויות ניברג שהיה צד לעסקה הראשונה, בעוד זכויות המשיבה יונקות מהעסקה השנייה עם סרנצקי. בנוסף, נטען שמאחר שדוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית חלה רק על עסקאות שנחתמו טרם כניסת חוק המקרקעין לתוקף, היא כלל אינה יכולה לחול על המשיבה – שכן זכויותיה נובעות מהעסקה השנייה שנחתמה לאחר מועד זה. עוד טענה המבקשת כי תנאי לגיבוש הנאמנות הוא השלמה מהותית של העסקה והתמורה – ואלה לא הושלמו, כעולה מהתנהלות המשיבה ומכתב התביעה שלה. לחלופין, נטען כי אף אם ייקבע שאכן התקיימה נאמנות קונסטרוקטיבית, ממילא התביעה התיישנה – שכן דרישת התשלום בשנת 1978 היוותה כפירה של יורשי ניברג בנאמנותם, ולאחר מכן המשיבה לא הייתה רשאית עוד להסתמך על חובת הנאמנות שלהם כלפיה, ומרוץ ההתיישנות החל. בתגובתה, סומכת המשיבה את ידיה על החלטת בית משפט קמא, אשר לדידה היא מנומקת ומבוססת היטב. היא טוענת כי ההחלטה נושא בקשת רשות הערעור הינה החלטת ביניים דיונית מובהקת, ובהתאם אמות המידה להתערבות ערכאת הערעור בה הן מצומצמות. לכן על בית המשפט להימנע מקבלת בקשת רשות הערעור. עוד נטען, כי בניגוד לטענות המבקשת, בית המשפט כלל לא הכריע במחלוקת העיקרית ביחס לזכויות במקרקעין אלא רק הגדיר את המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית של נאמנות קונסטרוקטיבית לשם בחינת טענת ההתיישנות. בית המשפט דחה את טענת התיישנות בנסיבות העניין, בהן "מדובר ב'עסקה כמעט מושלמת'". המשיבה הוסיפה שבית המשפט גם קבע במפורש שהמשך הבירור העובדתי ביחס לטענות שבמחלוקת – אותנטיות העסקאות, השלמת התמורה והפגמים ברישום – יתקיים בהמשך ההליך; ושהוא קבע מועד לשמיעת הוכחות כחלק מההחלטה נושא הבקשה. לשיטתה, הדבר מוכיח שבית המשפט לא קבע בהחלטתו מסמרות ביחס למחלוקת העיקרית, וודאי שלא יעשה זאת מבלי לקיים בירור ראייתי. לכן זכויותיה הנטענות של המבקשת לא נפגעו. המשיבה ציינה עוד כי קבלת טענות המבקשת ודחיית תביעתה על הסף תפגע בה אנושות, בעוד המשך קיום ההליך לא יגרום למבקשת נזק שלא ניתן לפיצוי כספי. המשיבה התייחסה בתגובתה גם לטענות מהותיות ביחס לדוקטרינת הנאמנות הקונסטרוקטיבית ותחולתה במקרה דנן; לריפוי נטען של הפגמים בעסקאות בשל התשלום שהועבר ליורשי ניברג לאחר דרישת התשלום; וכן ביחס למועד הכפירה בנאמנות. דיון והכרעה לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתגובות לה, מצאתי לנכון לדון בבקשה כאילו ניתנה הרשות וערעור הוגש על-פי הרשות שניתנה, וזאת בהתאם לסמכותי מכוח תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. למען הנוחות, אמשיך לכנות את המבקשת והמשיבה כך. כפי שאפרט להלן, אני סבורה שדין הערעור להתקבל באופן חלקי, כך שהקביעות העובדתיות שנקבעו בהחלטה – יבוטלו. בענייננו, על מנת להכריע בטענת ההתיישנות נזקק בית המשפט לבחון את קיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית בין המבקשת והמשיבה, ואת מועד הכפירה בנאמנות זו – שכן ממועד זה מתחילה להימנות תקופת ההתיישנות. לצורך קביעה זו נדרש בית המשפט לבחון את התממשותם של התנאים לנאמנות קונסטרוקטיבית, ובתוך כך היה עליו להניח הנחות עובדתיות רבות וכן להכריע בעניינים השנויים במחלוקת, ובכלל זה ביחס למידת השלמתן של העסקאות השונות שבוצעו וכן בשאלה האם שולמה מלוא התמורה בגדרן (או למצער חלק משמעותי די הצורך ממנה). כך, בהחלטתו קבע בית המשפט כי בני הזוג "שילמו את מלוא התמורה עבור הנכס פעמיים ...", תוך שפירט – בהתבסס על המסמכים שצורפו לכתב התביעה – את מועדי התשלום וגובהו (ראו פסקה 36 להחלטת בית המשפט המחוזי). על בסיס קביעות אלה, ומבלי לקיים בירור עובדתי מלא, הגיע בית משפט קמא למסקנה כי התמורה עבור המקרקעין שולמה במלואה. על מסקנה זו הוא ביסס את קביעתו כי בין הצדדים מתקיימת נאמנות קונסטרוקטיבית. אף לשיטת המשיבה, החלטת בית משפט קמא מבוססת על כך שבראייתו "בנסיבות העניין מדובר ב'עסקה כמעט מושלמת'" (פסקאות 3, 13-12 לכתב התשובה לבקשת רשות הערעור; פסקה 36 להחלטת בית המשפט המחוזי). ברם, המבקשת חולקת על הנחה עובדתית זו. לגרסתה, העובדה שנדרש תשלום נוסף בשנת 1978 מוכיחה כי נושא התמורה לא היה מוסכם, והעסקה כלל לא הושלמה מבחינה מהותית (פסקאות 19-20, 44 לכתב ההגנה). לכך מצטרפת לשיטתה גם פניית המשיבה להליך משפטי בשנת 1981 שעסק בזכות הבעלות במקרקעין (הליך שהצדדים ציינו שאינם יודעים מה עלה בגורלו – ראו פסקה 50 לכתב ההגנה). עמדתה העובדתית של המבקשת היא אפוא שהעסקאות כלל לא הושלמו ולא היו קרובות לכך – שכן העסקה הראשונה והשנייה מעולם לא הושלמו ברישום; הן אינן מגובות במסמכי מקור; ותשלום התמורה לגביהן לא הושלם. במצב דברים זה, ובהינתן מחלוקת עובדתית בין הצדדים היורדת לשורש הטענה בדבר הנאמנות הקונסטרוקטיבית, לא היה מקום שבית המשפט המחוזי יקבע קביעות עובדתיות מראש, מבלי לערוך בירור עובדתי-ראייתי מתאים. כאשר ישנה מחלוקת עובדתית שיש בה כדי להשפיע באופן משמעותי על ההכרעה בטענת ההתיישנות, על בית המשפט לקיים בירור עובדתי מלא בהתייחס למחלוקת זו, הכולל גם שמיעת ראיות, בטרם הכרעה בטענת ההתיישנות. לא ניתן לאמץ גרסה עובדתית של צד להליך במסגרת הכרעה בטענה מקדמית, מבלי שניתנה לצד השני האפשרות להפריך אותה. העובדה שבין הצדדים ישנן מחלוקות עובדתיות שעשויות להכריע בשאלת ההתיישנות, משמעה כי אכן לא היה מקום לקבל את הטענה הזו כטענת סף (ראו ע"א 9063/12 עזבון המנוח הוראס ריכטר ז"ל נ' Delson, פסקה 24 (5.9.2017)). בנסיבות בהן טענת ההתיישנות מחייבת בירור עובדתי, על הערכאה הדיונית לקיים את הבירור הזה בטרם הכרעה בטענה האמורה. במאמר מוסגר יצוין כי ישנם מצבים בהם הבירור העובדתי הנדרש לבירור שאלת ההתיישנות הוא פשוט או ייחודי לסוגיה זו בלבד. במקרים כאלה עשוי בית המשפט לפצל את הדיון, ולבחון את ההיבטים העובדתיים הדרושים להכרעה בנושא ההתיישנות בשלב מקדמי ובנפרד מהדיון בתביעה בכללותה. מנגד, במקרים אחרים (ודומה שהמקרה דנן הוא אחד מהם), הבירור העובדתי הנדרש להכרעה בטענת ההתיישנות חופף במלואו או ברובו לבירור שיידרש לצורך הכרעה בתביעה לגופה; או שהבירור העובדתי בהליך לגופו צפוי להשפיע אף על ההכרעה בטענת ההתיישנות. במקרים כאלה מוטב לקיים את בירור העובדתי כמקשה אחת, חלף פיצול הדיון בין הטענות המקדמיות לטענות לגופו של עניין (להרחבה ביחס למצבים האפשריים ראו: רע"א 6552/20 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' א.לוי השקעות ובניין בע"מ, פסקאות 21-16 (2.12.2020); ע"א 352/23 עזבון המנוח יולי עופר ז"ל – צבי אפרת נ' רינות, פסקה 32 (4.10.2024)). סוף דבר: אני מקבלת חלקית את בקשת רשות הערעור, כך שהקביעות העובדתיות שנקבעו בה, וכן הקביעה ביחס להיעדר התיישנות – מבוטלות. בית המשפט המחוזי ידון בטענת ההתיישנות ויכריע בה לאחר שתהיה לפניו תשתית עובדתית מלאה שתאפשר זאת. לאור התוצאה האמורה, אין צו להוצאות.