רע"א 527/14 משה כובאני נ. ישראל לוין

1.

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 17.12.2013 (עש"א 44078-10-12, ב ' גרינברגר ). בפסק דין זה נדחה ערעור המבקשים על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים מיום 6.9.2012 (תיק מספר 217/11, המפקח ש ' הייזלר ).

2.

הצדדים להליך הם בעלי זכויות בבית משותף, הידוע כגוש 30079 חלקה 111, ברחוב ירמיהו בירושלים (להלן: הבית המשותף ). על פי נסח הרישום, בבית המשותף קיימות 11 תת-חלקות, כאשר על פי צו הבית המשותף, תת-חלקות 2-1 מוגדרות "מחסן" ושאר תת-החלקות מוגדרות "דירות". המבקשים הם בעלי הזכויות בתת-חלקות 2, 8, 11, אשר שטחן הכולל הוא 127 מ"ר, ובהתאמה הינם בעלי הזכויות בכ-23.8% מהרכוש המשותף. המשיבים הם בעלי הזכויות בתת-חלקות 3, 6, 9, אשר שטחן הכולל הוא 126 מ"ר, ובהתאמה הינם בעלי הזכויות בכ-23.6% מהרכוש המשותף.

3.

הרקע לסכסוך בין הצדדים הוא בקשה לקבלת היתר לתוספות בניה, שהגישו המשיבים בהתאם לתכנית קיימת, המאפשרת תוספת של 283 מ"ר. המבקשים התנגדו לבקשה, אולם ועדת הערר לתכנון ובניה דחתה את ההתנגדות ואישרה את הבקשה. בהמשך, הגישו המבקשים תביעה למפקח על רישום המקרקעין במשרד המשפטים (להלן: המפקח ), ובה ביקשו ליתן כנגד המשיבים צו מניעה קבוע האוסר עליהם לבצע פעולות בניה והריסה ברכוש המשותף, מבלי לקבל לכך את הסכמת המבקשים.

4.

טענת המבקשים, בתמצית, הייתה כי המשיבים לא עמדו בהוראות סעיף 71ב לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ), המחייב לקבל את הסכמתם של 75% מבעלי הדירות לצורך הרחבת הדירות, כפעולה ברכוש המשותף. עוד העלו המבקשים טענות בנוגע לתת-חלקה 8. תת-חלקה זו נרכשה על ידי המבקשים בשנת 2005 מאת גב '

מונסה (להלן: מונסה ) ואחיה. טרם מכירת הדירה חתמה מונסה (לבדה) על כתב הסכמה לבניה, אך לשיטת המבקשים הסכמה זו אינה מחייבת אותם, כיוון שלא נרשמה בתקנון הבית המשותף או בספר ההחלטות של הבית המשותף. עוד טענו המבקשים כי המשיבים מנצלים אחוזי בניה בשיעור של 255 מ"ר מתוך השטח הכולל של תוספת הבנייה המותרת בהיקף של 283 מ"ר בסך הכל, דבר המהווה, לשיטתם, פגיעה אנושה בקניינם.

5.

מנגד, המשיבים טענו כי ברשותם הסכמה כנדרש לבנייה. הם הוסיפו וציינו כי ייתכן שבשלב הגשת הבקשה להיתר לא הוחתמו כל בעלי הזכויות בתת-חלקה 5, מאחר שהמשיבים לא היו מודעים לכך שישנם בעלי זכויות נוספים בה, אך כי עם הגילוי הוחתמו גם הם על ההסכמה. ביחס לתת-חלקה 8 טענו המשיבים כי מונסה נתנה בעבר הסכמה לבניה המבוקשת, וכי המבקשים היו מודעים לכך טרם קניית הדירה.

6.

המפקח דחה, כאמור, את תביעת המבקשים. בפסק דינו נקבע כי הוכח באופן חד משמעי כי המבקשים עמדו בדרישות סעיף 71ב לחוק המקרקעין, במובן זה שנכון למועד ההכרעה בתביעה למשיבים ניתנה הסכמה של בעלי הזכויות ב-9 מתוך 11 הדירות בבית המשותף. בכל הנוגע לתת-חלקה 8, קבע המפקח, לאחר שנדרש לתצהירים שהוגשו ושמע את עדותה של מונסה, כי זו הייתה שלוחה של אחיה. המפקח בחן את השאלה האם הסכמתה מחייבת את התובעים כמי שבאו בנעליה. בעניין זה קבע המפקח, כי על אף שהסכמתה של מונסה לא נרשמה בספרי הבית המשותף, הרי שבזמן שהמבקשים רכשו את הדירה הם ידעו או לכל הפחות היה עליהם לדעת כי בעליה הקודמים של הדירה נתנו את הסכמתם להרחבה המבוקשת. בנסיבות אלו, ונוכח העובדה שהמשיבים המשיכו להתקדם בהליכי התכנון על סמך ההסכמות שהוענקו ואף הוציאו כספים רבים לשם כך, קבע בית המשפט המחוזי כי המבקשים כבולים להסכמתה הקודמת של מונסה. ביחס להיעדרה של הסכמה כנדרש במועד הגשת הבקשה להיתר, ציין המפקח כי על פי ההלכה ניתן לקבל את ההסכמה הנדרשת אף לאחר שההרחבה כבר בוצעה, והדברים הם בבחינת קל וחומר במקרה בו טרם בוצעה הבניה. בעניין הטענה שעניינה ניצול אחוזי הבניה, עמד המפקח על כך כי תוספת הבנייה היא בהיקף של 182 מ"ר לאחר ביצוע ההרחבה, וכך בפועל יוותרו זכויות לבניה בהיקף של כ-101 מ"ר, וזאת בה בשעה שממילא המבקשים עצמם זכאים, באופן יחסי, לבנייה נוספת בהיקף של כ-67.5 מ"ר, בגין שלוש הדירות שבבעלותם. בסיכומם של דברים קבע המפקח כי יש לדחות את תביעת המבקשים.

7.

בערעור שהגישו על פסק דינו של המפקח חזרו המבקשים על עיקר טענותיהם. במישור העובדתי הם טענו כנגד הקביעה שידעו על ההסכמה שנתנה מונסה. במישור המשפטי, הם חזרו והטעימו כי בעת מתן היתר הבניה לא החזיקו המשיבים בחתימות של 75% מבעלי הזכויות, וכי המפקח היה צריך לבחון את מצב ההסכמות נכון למתן אישור הבנייה ולא בעת מתן ההכרעה. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, בקובעו כי לא נפל פגם בכך שהמפקח נדרש להסכמות שהוצגו במהלך הדיונים בפניו. כמו כן, הוא הוסיף וקבע כי אין מקום להתערב בקביעותיו העובדתיות של המפקח לגבי תקפות ההסכמה שנתנה מונסה, וידיעת המבקשים אודות אותה הסכמה. ביחס לטענה שעניינה ניצול אחוזי הבניה, קבע בית המשפט קמא כי לא נפל כל פגם בחישוב שערך המפקח בעניין. נוכח דברים אלו, נדחה ערעור המבקשים.

8.

בקשת רשות הערעור שלפני מופנית כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובה מעלים המבקשים מספר טענות, אשר לשיטתם מצדיקות הענקתה של רשות ערעור. ראשית , נטען כי המפקח ובית המשפט המחוזי שגו בכך שקבעו כי ניתן להידרש להסכמות נוספות שנתקבלו במהלך הדיון, ובכלל זה כי לא היה מקום ליתן היתר בניה שעה שבשלב הגשת הבקשה לא הציגו המשיבים את מספר החתימות הנדרש. שנית , טוענים המבקשים כי לא היה מקום לקבל את גרסתה של מונסה ביחס לכך ששימשה כשלוחה של אחיה, או ביחס לכך שאמרה לרוכשי דירתה כי היא נתנה את הסכמתה להרחבת הבניה. זאת, נוכח אי-דיוקים בדבריה, וסתירות לכאורה ביחס לגרסאותיהם של עדים אחרים.

9.

לאחר עיון בבקשה ובחינת החומר המצורף לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות אף מבלי להידרש לתגובתם של המשיבים. כידוע, במקרים שבהם אין מתעוררת שאלה בעלת חשיבות כללית או ציבורית החורגת מעניינם של בעלי הדין וכאשר לא נדרשת התערבותו של בית משפט לשם מניעת עיוות דין, לא תינתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)).

10.

הבקשה דנן אינן מעוררת שאלה עקרונית, ואף אינה מצביעה על עיוות דין. בכל הנוגע לשאלה האם ניתן להידרש להסכמה מאוחרת של הדיירים, נקבע בפסיקתו של בית משפט זה כי ניתן לקבל הסכמת דיירים לפעולה ברכוש המשותף, גם אם זו ניתנת לאחר מעשה (ראו: ע"א 93/84

קדמי נ '

קווין , פ"ד מ(1) 724 (1986) ורע"א 2206/11 רזניקוב נ ' דיצה הדר ניהול בתים משותפים בע"מ (3.7.2011) אליהם הפנה אף בית המשפט המחוזי).

11.

יתר טענות המבקשים הן טענות אשר באופן מובהק אינן מצדיקות הענקתה של רשות ערעור בגלגול שלישי. טענות המבקשים באשר לעמידת המשיבים בתנאיו של סעיף 72ב לחוק המקרקעין, מהיבט ידיעת המבקשים אודות הסכמתה של מונסה וקיומה של הסתמכות הן כולן טענות המתרכזות בשאלות של מהימנות עדים או בקביעות עובדתיות מפורשות של הערכאה הדיונית. כידוע, בית משפט זה אינו נוהג להתערב במחלוקות עובדתיות מסוג זה, ללא טעם מיוחד, ולבטח לא בערעור בגלגול שלישי. בנוסף לכך, אלה טענות פרטניות המתמקדות בנסיבות הספציפיות של הצדדים להליך.

12.

לבסוף, בהקשר לטענות המבקשים כנגד רשויות התכנון, למותר לציין כי אין מקומן של טענות אלו בהליך זה, אשר רשויות התכנון אינן חלק ממנו.

13.

סוף דבר: דין בקשת רשות הערעור להידחות. בנסיבות העניין, ומשלא התבקשה תגובת המשיבים, אין צו להוצאות.