רע"א 2206/11 רזניקוב ברוניסלבה נ. דיצה הדר ניהול בתים משותפים בע"מ

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ש' ברוש ) בעש"א 1208/09 מיום 16.2.2011, בו נדחה ערעור על פסק דינה של המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין בתל-אביב ( מ' אריאלי ) ב-ת 68/08 מיום 24.12.2008.

רקע עובדתי והליכים קודמים

1.

כנגד המבקשת הוגשה על ידי המשיבה, מתחזק הבית המשותף בכיכר רבין 6 ב' תל-אביב, תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בתל-אביב (להלן: המפקחת ) בגין אי תשלום דמי תחזוקת הבית המשותף. אחת מטענות ההגנה שהועלו על ידי המבקשת הייתה כי נכון למועד הגשת התביעה המשיבה לא נבחרה למתחזק הבית המשותף על ידי אסיפת דיירי הבית המשותף בהתאם להסדר הקבוע בסעיף 71(ב)(1) ו-(2) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ).

לפי סעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין:

" בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק)".

לפי סעיף 71(ב)(2) לחוק המקרקעין:

" החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם".

2.

בפסק דינה קבעה המפקחת, בין היתר, כי נכון למועד הגשת התביעה המשיבה לא נבחרה למתחזק הבית המשותף בהתאם להוראות הרלבנטיות בחוק המקרקעין. המפקחת ציינה כי מעיון בפרוטוקול האסיפה בה נבחר המתחזק מיום 30.7.2007 עולה כי בניגוד להוראות חוק המקרקעין, המתחזק נבחר על ידי נציגות הבית המשותף ולא על ידי אסיפת בעלי הדירות. ודוק, המפקחת הדגישה כי מעיון בפרוטוקול אסיפת בעלי דירות הבית המשותף שהתקיימה ביום 20.2.2008 עולה כי רוב בעלי הדירות בבית המשותף אישרו ואישררו את בחירתה של המשיבה כמתחזק החל מיום 1.10.2007. עוד ציינה המפקחת כי יתר בעלי הדירות בבית המשותף מאשרים ומאשררים בתשלומיהם למתחזק את חוקיות הבחירה. בית המשפט המחוזי אישר את קביעתה של המפקחת במסגרת הדיון בערעור שהוגש כנגד פסק הדין שניתן על ידה.

כנגד קביעתו זו של בית המשפט המחוזי מכוונת הבקשה שלפני.

נימוקי הבקשה

3.

לטענת המבקשת, לא ניתן לאשר בדיעבד את מינוי או החלפת המתחזק שכן ההוראות הרלבנטיות בחוק המקרקעין מחייבות אישור מראש על ידי אסיפת בעלי הדירות לשם מינוי או החלפתו של מתחזק וכי מדובר בהוראות קוגנטיות.

המבקשת עומדת על תכלית הוראות החוק הנ"ל תוך שהיא מציינת כי הכרה באפשרות "אישור בדיעבד" של מינוי או החלפת המתחזק תאפשר לחברות אחזקה "להשתלט" על בתים משותפים ולגרום לאישור העסקתם בדיעבד. המבקשת אף יוצאת כנגד קביעותיה של המפקחת כי החלפתו של המתחזק אושרה בנסיבות העניין באסיפת דיירי הבית המשותף, תוך שהיא מדגישה כי המשיבה השתלטה על אחזקת הבית המשותף באמצעות הפעלת לחץ באופן שבישיבה בה אושרה החלפת המתחזק הפיצה המשיבה עותק מכתב התביעה שהיא עתידה להגיש כנגד בעלי הדירות והבהירה כי ניהול ההליכים המשפטיים יסב להם הוצאות כספיות לא מבוטלות. לטענת המבקשת, חברות הניהול והתחזוקה הן בעלות הכוח והניסיון ולכן אין ביכולתם של בעלי הדירות להתמודד עם השתלטותן על אחזקת הבית המשותף ומשכך יש להקפיד על אישור מראש של מינוי או החלפת המתחזק.

דיון והכרעה

4.

לאחר שעיינתי בבקשה על כל נספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות אף מבלי להיזקק לתגובת המשיבה.

5.

כלל מושרש בפסיקתו של בית משפט זה הוא כי רשות לערער ב"גלגול שלישי" תינתן רק במקרים המעוררים שאלה עקרונית או משפטית החורגת מגדר עניינם הפרטי של הצדדים לסכסוך [ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982); משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי כרך ב 1273-1271 (מהדורה חמש עשרה, 2007)]. מבחנים אלו אינם מתקיימים בנסיבות המקרה היות שלא מתעוררת כל שאלה משפטית. במה דברים אמורים? השאלה האם יש ליתן תוקף להחלטה שהתקבלה בדיעבד על ידי אסיפת דיירי הבית המשותף, הגם שלפי חוק המקרקעין או התקנון המצוי נדרש כי ההחלטה תתקבל מראש, הינה שאלה שנדונה והוכרעה בפסיקתו של בית משפט זה [ראו למשל: ע"א 93/84 קדמי נ' קווין , פ"ד מ(1) 724, 728 (1986) (להלן: עניין קדמי ); עוד ראו והשוו: חנוך דגן "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת" עיוני משפט

כ(1) 45, 72 ה"ש 76 (1996)]. בעניין קדמי קבע בית המשפט כי יש להכיר בהחלטת אסיפת דיירי הבית המשותף שהתקבלה בדיעבד בנוגע לפגיעה ברכוש המשותף. מקל וחומר שבנסיבות המתאימות ניתן יהיה להכיר בהחלטת האסיפה שהתקבלה בדיעבד בנוגע למינוי או החלפת המתחזק, אשר בשים לב לטיבה הדעת נותנת כי פגיעתה בדיירי הבית המשותף, בדרך כלל, אינה חמורה יותר מאשר פגיעה ברכוש המשותף.

6.

לא נעלמה מעיני טענתה של המבקשת בדבר פערי הכוחות בין בעלי הדירות בבית המשותף לבין חברות הניהול והתחזוקה. ברי, כי יש להעדיף קיומן של הוראות חוק המקרקעין ככתבן וכלשונן, במובן זה שאישור אסיפת בעלי הדירות יינתן מראש ועל כך יש להקפיד. כאשר הליך "האישור בדיעבד" לוקה בפגמים היורדים לשורשו של הליך מינוי או החלפת המתחזק וכאשר מעורבים בהליך שיקולים זרים ואולי אף הפעלת לחצים העולה כדי גריעה ממשית מהרצון החופשי, כי אז עשוי להתבטל "האישור בדיעבד". ברם, השאלה האם בנסיבות העניין הפעילה המשיבה לחצים על דיירי הבית המשותף והאם הליך האישור בדיעבד לקה בפגמים, הינן שאלות עובדתיות המסורות לקביעתה של הערכאה הדיונית. בנסיבות העניין המפקחת לא קבעה ממצאים עובדתיים התומכים בטענותיה העובדתיות של המבקשת בדבר הפעלת לחצים או חוסר ניקיון כפיים בהליך המינוי וברי כי אין מקומן של טענות כגון דא להתברר לפני ערכאת הערעור ובוודאי שלא "בגלגול שלישי".

7.

אשר על כן, הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובת המשיבה איני עושה צו להוצאות.