רע"א 5297-23 רע"א 5297-23

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט א' דורות) מיום 30.6.2023 בחדל"ת 10725-02-22. בהחלטה קיבל בית המשפט את בקשת המשיב 1 והורה על סילוק ידה של המבקשת ממסדרון ומחסנים המצויים בקומת הקרקע של הבניין ברחוב החיד"א 29, ירושלים (להלן: קומת הקרקע ו-הבניין); וכן על הסרת את הדלת המונעת את המעבר למסדרון ולמחסנים בקומת הקרקע, וזאת עד להשלמת כלל העבודות הנדרשות בקומת הקרקע לצורך קבלת טופס 4, ובהתאם להיתר הבנייה שהוצא לבניין.

הרקע לבקשה

1.המשיבה 10 – חברת האלונים ירושלים בע"מ (בשיקום) (להלן: החברה) היא חברה יזמית בתחום הנדל"ן המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית, שביצעה מספר פרויקטים של תמ"א 38 בעיר ירושלים, וביניהם פרויקט של תמ"א 38 בבניין (להלן: פרויקט התמ"א). החל מיום 10.2.2022 נמצאת החברה בהליך חדלות פירעון, כשהמשיב 2 – עו"ד בניהו לאבל, משמש כנאמן ליישום הליכי חדלות הפירעון (המשיב 2 יכונה להלן: הנאמן). המשיבה 4 – חברת א.ר.א.ב בונוס בע"מ (להלן: חברת בונוס) היא נושה מובטחת של החברה, שלטובתה משועבדים ארבעה פרויקטים שמבצעת החברה, ביניהם גם פרויקט התמ"א.

ביום 20.2.2022 אישר בית משפט קמא מתווה מוסכם בין הנאמן לבין חברת בונוס בו נקבע, בין היתר, כי חברת בונוס תשלים את העבודות בארבעת הפרויקטים בפיקוח הנאמן ובאמצעות כונס הנכסים לזכויות המשועבדות לטובת חברת בונוס – הוא המשיב 1 (המשיב 1 יכונה להלן: הכונס).

2.המבקשת היא בתה של המנוחה גב' חיה כהן ז"ל (להלן: המנוחה). משפחתן של המנוחה ושל המבקשת, משפחת כהן (להלן: משפחת כהן), היא בעלת זכויות חכירה ביחידה מספר 1 וביחידה מספר 5 בבניין (להלן: יחידה מספר 1 ו-יחידה מספר 5, בהתאמה; היחידות הללו יכונו יחד להלן: היחידות). בנוסף, רשומה על שמה של משפחת כהן גם תת חלקה 1 – מחסן בגודל 8 מ"ר הנמצא בקומת הקרקע בבניין (להלן: תת חלקה 1).

3.פרויקט התמ"א הוא פרויקט לביצוע עבודות של עיבוי הבנייה בבניין, וכעולה מהחומר שלפניי, הוא מורכב מתשע דירות ותת חלקה 1. הכונס טען בבקשתו מיום 4.5.2023, כי בקומת הקרקע בבניין היו לפני תחילת ביצוע הפרויקט שלושה מחסנים (להלן: המחסנים) שהגישה אליהם היא באמצעות מסדרון שהוא רכוש משותף (להלן: המסדרון). נטען כי המחסנים הם בבעלות משפחת כהן ובשליטתה, וכי משפחת כהן יצרה בשלב מסוים מהמחסנים ומהמסדרון יחידת דיור (להלן: יחידת הדיור). בני משפחת כהן אף חסמו את המסדרון בדלת (להלן: הדלת) על גביה הוצב שלט עם שם המשפחה "נויבירט" (הוא שם משפחתה הנוכחי של המבקשת).

4.משפחת כהן התנגדה בתחילה לפרויקט התמ"א, אולם בהמשך נחתם ביום 13.5.2018 הסכם פשרה שהצדדים לו היו "יורשי המנוח חיים כהן ז"ל" והגב' מרים כהן (היא המבקשת) מצד אחד; והחברה ומר שמוליק לוי (בעל השליטה בחברה) מהצד השני (להלן: הסכם הפשרה מיום 13.5.2018). להסכם זה ניתן תוקף של פסק דין (במסגרת עת"מ (י-ם) 9257-09-17). נוסף על כך, ביום 30.5.2018 נחתם הסכם פשרה נוסף – בין יורשי המנוח חיים כהן ז"ל והמבקשת מצד אחד, לבין יתר הדיירים בעלי הזכויות בבניין (להלן: הדיירים) מהצד השני. גם הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין (הסכם זה יכונה להלן: הסכם הפשרה מיום 30.5.2018; שני הסכמי הפשרה יחד יכונו להלן: הסכמי הפשרה). יובהר כי מצדה של משפחת כהן שני הסכמי הפשרה נחתמו על ידי גב' חיה כהן ז"ל ועל ידי המבקשת, שהייתה כאמור בעצמה צד להסכמים.

בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018 נקבע בין היתר כי:

א.משפחת כהן תחתום על אישור פרויקט התמ"א.

ב.השטח הצמוד ליחידה מספר 5 (יכונה להלן: שטח א') ייוחד למשפחת כהן, שתהיה בעלת הזכויות הבלעדית בו, והיא תהיה זכאית לעשות בו כל שימוש שתבחר – בין כמחסן ובין כיחידת דיור, לפי שיקול דעתה הבלעדי וללא צורך בהסכמת יתר הדיירים בבניין. זכויות אלה יוצמדו לשטחים/ליחידות המוצמדים ליחידה מספר 5.

ג.משפחת כהן תוותר על שטחה של תת חלקה 1 לטובת הדיירים.

ד.החברה תכשיר את שטח א' בעצמה ועל חשבונה למטרותיה של משפחת כהן, בהתאם לדרישותיה ולשביעות רצונה. לאחר תחילת ביצוע העבודות בפרויקט התמ"א תגיש החברה תכנית שינויים לאישור, כך ששטח א' ייסגר מכל צדדיו, כשיהיה פתח מקשר בין השטח הנבנה לבין השטח הקיים שבחכירת משפחת כהן.

ה.החברה תישא בכל העלויות הכרוכות בהתאמת יחידה מספר 1 ויחידה מספר 5 לתוכניות המוגשות על ידיה. לאחר שיוסר הצורך בהתאמת היחידות כאמור, תשיב החברה את המצב ביחידות לקדמותו באופן שיאפשר את השימוש שהיה נהוג בהן.

ו.במידה וביצוע העבודות ביחידות ימנע שימוש סביר בהן למגורים, תשלם החברה למשפחת כהן דמי שכירות בסך 3,000 ₪ בחודש.

ז.היחידות ושטח א' יימסרו למשפחת כהן, בתום ביצוע העבודות בבניין, כשהם מהווים יחידה אחת שלמה, וכשהיחידות ראויות למגורים.

5.ביום 4.5.2023 הגיש הכונס לבית משפט קמא "בקשה למתן צו פינוי וסילוק יד ולמתן הוראות לכונס הנכסים לתפיסת חזקה". בבקשה טען הכונס כי בהתאם להיתר הבנייה שניתן בתכנית של פרויקט התמ"א ובהתאם לדרישות כיבוי אש, על מנת לקבל טופס אישור אכלוס (להלן: טופס 4) לבניין, יש לערוך שיפוץ ולבצע התאמות בכל שטח המחסנים והמסדרון כך שהוא יתאם את היתר הבנייה שניתן. לשם כך, יש לבטל את השינויים שבוצעו בשטח זה ללא היתר, ולהסיר את הדלת כך שהמסדרון יהיה פנוי מכל מחסום.

לפיכך ביקש הכונס כי בית המשפט יורה למשפחת כהן או מי מטעמה לסלק את ידם מהמסדרון ומהמחסנים, וכן להסיר לאלתר את הדלת שהוצבה בתחילת המסדרון החוסמת את הגישה למסדרון ולמחסנים, וזאת עד למועד השלמת כלל העבודות הנדרשות לצורך קבלת טופס 4 ובהתאם להיתרי הבנייה. כן ביקש הכונס כי אם משפחת כהן לא תעשה כן בתוך שבעה ימים מיום מתן הצו כאמור על ידי בית המשפט, יותר לו לפעול באמצעות הקבלן המבצע או צד ג' לשם פריצת הדלת ופינוי המסדרון, וכן לתפוס חזקה במחסנים עד להשלמת כלל העבודות. לשיטת הכונס, מצבה של יחידת הדיור הוא הגורם המעכב את הוצאת טופס 4 עבור כל פרויקט התמ"א, כך שלכלל הצדדים המעורבים בו נגרמים נזקים בכל יום שחולף בו המצב הקיים נותר על כנו.

הכונס ציין כי למיטב ידיעתו יחידת הדיור ריקה כיום ואיננה מאוכלסת. פניותיו של הכונס אל משפחת כהן לפינוי יחידת הדיור ולפתיחת הדלת לצורך ביצוע העבודות הנדרשות לא הועילו. כן הוסיף הכונס וטען כי משפחת כהן ידעה מראש שיהיה צורך בביצוע עבודות להחזרת יחידת הדיור למצבה על פי ההיתר המקורי, והיא אף הסכימה לכך.

6.המבקשת ואחיה מר שלמה כהן התנגדו לבקשת הכונס מיום 4.5.2023, תוך שהעלו טענות שונות להתנגדותם – חלקן פרוצדוראליות וחלקן מהותיות.

במישור הפרוצדוראלי נטען כי לא ניתן היה להגיש את הבקשה מיום 4.5.2023 נגד המנוחה, משהיא נפטרה ביום 11.10.2022. דבר פטירתה של המנוחה היה ידוע לכונס, ויש לראות את החלטתו לנקוט הליך משפטי נגד אדם שנפטר כחוסר תום לב קיצוני וניצול לרעה של הליכי משפט. נוסף על כך טענו המבקשת ואחיה כי הכונס שגה כשלא צירף את כל יורשי המנוחה ויורשיו של מר חיים כהן ז"ל (להלן: המנוח) כמשיבים לבקשתו, משום שהם כולם בעלי זכויות בתת חלקה 1 וצריכים לכן לקחת חלק בהליך. כן נטען כי חל פגם בבקשת הכונס, משהוא לא צירף לבקשתו תצהיר, וזאת חרף העובדה שבקשתו נסמכת על עובדות.

במישור המהותי נטען כי עמדת הכונס לפיה המסדרון המוביל למחסנים הוא רכוש משותף היא שגויה. כך, נטען כי המסדרון הוא חלק בלתי נפרד מיחידת הדיור, ודלת הכניסה ליחידת הדיור אותה מבקש הכונס לסלק עומדת במקומה כבר עשרות שנים. עוד נטען כי הכונס בבקשתו מבקש למעשה לשנות את הסכם הפשרה מיום 13.5.2018, הסכם אשר קיבל תוקף של פסק דין – ולהפקיע את זכויותיהם הקנייניות של המשיבים ויתר בני משפחת כהן ביחידת הדיור.

החלטת בית משפט קמא

7.ביום 28.6.2023 התקיים דיון בבקשת הכונס, וביום 30.6.2023 ניתנה החלטת בית המשפט. בהחלטה קיבל בית המשפט את בקשת הכונס והורה למבקשת להסיר בתוך שבעה ימים את הדלת המונעת את הכניסה למסדרון ולמחסנים, וזאת לפרק זמן מוגבל – עד להשלמת העבודות לצורך קבלת טופס 4. כן קבע בית משפט קמא כי ככל שהמבקשת לא תעשה כן, יותר לכונס לפעול באמצעות הקבלן המבצע או גורם אחר, לפרוץ את הדלת, ולבצע בשטח את ההתאמות הנדרשות על פי התכנית שבתוקף ולשם קבלת טופס 4.

8.בית המשפט עמד בהחלטתו על ההבדל בין השלמת הבנייה בבניין בהתאם להיתר הבנייה שניתן; לבין השימוש שייעשה על ידי משפחת כהן בעתיד ביחידות ורישום הזכויות בהן. בית המשפט קבע כי סוגיית השימוש שייעשה ביחידות ורישום הזכויות בהן מוסדרת בעיקרה בהסכם הפשרה מיום 30.5.2018 – הסכם שכזכור נחתם בין משפחת כהן באמצעות המבקשת ואמה, לבין יתר הדיירים בבניין. מנגד, הבקשה הנוכחית נוגעת רק לשאלת השלמת פרויקט התמ"א בהתאם להיתר הבנייה שניתן.

בית המשפט הדגיש כי בדיון שהתקיים לפניו בבקשת הכונס, הצהיר הכונס כי אין בקבלת הבקשה משום ויתור של משפחת כהן על טענותיה בהיבט הקנייני או בהיבט של קבלת החזקה בשטחים הרלוונטיים בבניין. זאת, משום שסילוק היד המבוקש על ידיו מוגבל לפרק זמן תחום, קרי עד להשלמת כלל העבודות הנדרשות לצורך קבלת טופס 4 בהתאם להיתר הבנייה בלבד.

בית המשפט קבע כי מאחר שהסעד המבוקש על ידי הכונס הוא סעד מצומצם ותחום בזמן, אין בו משום הפקעת זכויות הקניין של משפחת כהן או שינוי של הסכמי הפשרה. קבלת בקשת הכונס תביא אם כן רק לתפיסה זמנית של שטח יחידת הדיור לצורך ביצוע העבודות כדי לקבל טופס 4. בהקשר זה עמד בית המשפט על הנזקים הנגרמים לכלל הדיירים וכן להליך חדלות הפירעון ולנושי החברה כתוצאה מהעיכוב בקבלת טופס 4, וציין כי ישנם רוכשי דירות חדשות בבניין המעכבים את התשלום עבור הדירות עד לקבלתו.

באשר לטענות הפרוצדוראליות שהעלו המבקשת ואחיה, קבע בית משפט קמא כי בהתאם להלכה הפסוקה, בעל תפקיד אינו נדרש לצרף תצהיר לבקשתו. כמו כן, מאחר שבמהלך הדיון מיום 28.6.2023 בבקשת הכונס נטען כי המבקשת היא היחידה והאחרונה שעשתה שימוש ביחידת הדיור, ומאחר שהיא השתתפה בדיון ועמדתה נשמעה, אין פסול בכך שלא צורפו יתר יורשי המנוחה והמנוח לבקשה.

בית המשפט הוסיף וציין כי ניתן לאפיין את התנהגות המבקשת כ"ישיבה על הגדר". כך, אף שלטענת המבקשת החברה לא הגישה בקשה להתאמת תכניות הבניה להסכם הפשרה מיום 13.5.2023 חרף הקבוע בו, ולמרות שהכונס טען בעבר במסגרת סוגיה אחרת כי הסכם הפשרה סותר את הוראות הדין, לא נקטו המבקשת או מי מבני משפחת כהן בכל הליך משפטי לשם אכיפתו של הסכם הפשרה ולצורך ביצוע תכניות הבניה שנקבעו בו. בית המשפט קבע כי "ישיבה כה ממושכת על הגדר" יחד עם התנגדות בשלב זה לבקשת הכונס שעניינה השלמת עבודות הבנייה וקבלת טופס 4, עולה לכאורה כדי חוסר תום לב.

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שבפניי.

טענות המבקשת

9.בבקשת רשות הערעור חוזרת המבקשת על חלק מטענותיה הפרוצדורליות. היא טוענת שוב נגד החלטת הכונס להגיש את בקשתו מיום 4.5.2023 כנגד המנוחה (אף שידע כי היא איננה עוד בין החיים); ואף טוענת כי הכונס שגה כשכינה בבקשתו את המנוחה, את המשיבים 9-6 ואותה עצמה "יורשי המנוח חיים כהן ז"ל". לשיטתה, המשיבים 9-6 מעולם לא היו יורשיהם של המנוח והמנוחה, ולכן לא היה מקום לכנותם כך במסגרת בקשת הכונס. כן טוענת המבקשת כי בית משפט קמא שגה כשאיפשר לכונס במהלך הדיון מיום 28.6.2023 למחוק את שמותיהם של המשיבים 9-6 מבקשתו ולרשום במקומם את המבקשת ואת המנוחה. לגישתה, הגשת הבקשה נגד בעלי דין לא נכונים מהווה פגם היורד לשורש ההליך. נוסף על כך, חוזרת המבקשת על טענותיה לעניין אי-צירוף התצהיר לבקשתו של הכונס, וטוענת כי התנאים הקבועים בפסיקה לקבלת פטור מהגשת תצהיר אינם מתקיימים בענייננו.

10.לגופם של דברים טוענת המבקשת כי החברה הפרה את התחייבויותיה כלפיה וכלפי משפחת כהן כפי שהן באו לידי ביטוי בהסכם הפשרה מיום 13.5.2023. זאת משום שעבודות הבנייה במסגרת פרויקט התמ"א הושלמו, ולמרות זאת לא נעשו עד כה מהלכים על מנת להוציא לפועל את התחייבויות החברה באשר לבנייה של שטח א' הצמוד לשטחים החכורים על ידי משפחת כהן. לגישת המבקשת, בהסכם הפשרה מיום 13.5.2023 לקחו הצדדים על עצמם התחייבויות שלובות והדדיות, בהן כל צד קיבל על עצמו חיובים וזכויות. משנכנס הכונס לנעלי החברה, אין הוא רשאי לפטור את עצמו ואת החברה מקיום החיובים הללו ולדרוש רק את קבלת הזכויות. לפיכך, אין מקום לקבל את בקשת הכונס, שכן קבלתה תאפשר לו ליהנות מהזכויות שרכש במסגרת הסכם הפשרה מיום 13.5.2018, מבלי למלא אחר התחייבויותיו.

המבקשת מוסיפה כי עבודות הבנייה שבוצעו במסגרת פרויקט התמ"א פגעו ביחידת הדיור והסבו נזקים לתשתיות ולמתקנים השייכים לה. בין היתר גרמו העבודות לסתימת צנרת המים והביוב ולהריסת המזגן – באופן שמנע שימוש סביר ביחידה. פניות המבקשת או מי מטעמה לחברה בעניין זה לא נענו. המבקשת אף מציינת כי החברה והכונס תפסו חזקה בחלל הצמוד ליחידת הדיור שאמור להיות חלק בלתי נפרד ממנה, והחלו לעשות בו שימוש לצרכיהם כמשרד וכמחסן. זאת ללא כל זכות בדין ומבלי שהדבר סוכם ביניהם. בכך, כך היא טוענת, פוגע הכונס בזכויותיה הקנייניות של משפחת כהן.

11.המבקשת מוסיפה וטוענת כי החברה פעלה בחוסר תום לב ובמרמה כשבתוכניות הבנייה שהוגשו על ידיה לרשויות התכנון נרשמו זכויותיה של משפחת כהן בבניין כחלקים המהווים רכוש משותף. שטח א' – תוספת הבנייה לה הייתה זכאית משפחת כהן בהתאם להסכמי הפשרה – נרשם כ"שטח ללא אב". בנוסף, גם המסדרון נרשם בתוכניות כחלק מהרכוש המשותף, וזאת לשיטת המבקשת, בניגוד גמור למה שנקבע והוסכם בהסכמי הפשרה. כן היא טוענת כי לא זו בלבד שלשיטת הכונס יש להפוך את המסדרון לחלק מהרכוש המשותף ולסלק את הדלת בניגוד למה שהוסכם בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018, אלא שהכונס אף התקין כבר צנרת מים ושעוני מים השייכים לכלל הדיירים בחלל המהווה לשיטתה חלק מיחידת הדיור. עוד נטען כי בכוונת הכונס להתקין במסדרון ובמחסנים גם צנרת כיבוי אש, מתקן השייך לכלל הדיירים ומשמש אותם. בכך, טוענת המבקשת, פוגע הכונס פעם נוספת בזכויותיה הקנייניות של משפחת כהן.

דיון והכרעה

12.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, אני סבורה כי דינה להידחות אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים.

13.סעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 קובע כי בית המשפט ייעתר לבקשת רשות ערעור על החלטת ביניים אם שוכנע כי "אם הערעור על ההחלטה יידון במסגרת הערעור על פסק הדין ולא באופן מיידי, יהיה בכך כדי להשפיע באופן ממשי על זכויות הצדדים או שעלול להיגרם לצד להליך נזק של ממש, או שעלול להתנהל הליך מיותר או בדרך שגויה". כפי שיפורט להלן, אינני סבורה שהמקרה דנן הוא אחד מאותם המקרים בהם אי-מתן רשות ערעור על החלטת בית משפט קמא ישפיע על זכויות הצדדים באופן ממשי או באופן שיגרום לנזק של ממש, במידה המצדיקה מתן רשות לערער על ההחלטה.

עוד יש להדגיש כי ההחלטה נושא בקשת רשות הערעור היא החלטה של בית משפט של חדלות פירעון, המנהל את הליך חדלות הפירעון של החברה על כל היבטיו. כידוע, כשמדובר בהחלטות של בית משפט של חדלות פירעון, ערכאת הערעור תקפיד הקפדה יתרה שלא להתערב בהחלטותיו לאור מומחיותו הייחודית בתחומו; היכרותו העמוקה עם ההליך על כל שלביו ועם ה"נפשות הפועלות" ויכולתו להתרשם מהצדדים באופן בלתי אמצעי (ראו מיני רבים רע"א 8316/22 בבא נ' מחאמיד תופיק – חברה לבניין פיתוח בע"מ, פסקה 27 (22.6.2023); רע"א 8393/22 מרגי נ' עו"ד אביחי ורדי, פסקה 17 (17.1.2023) (להלן: עניין מרגי); רע"א 4406/19 בנק הפועלים בע"מ נ' עו"ד מור נרדיה ועו"ד עמית לדרמן – נאמנים, פסקה 17 (19.8.2018)). ערכאת הערעור תתערב אפוא בשיקול דעתו של בית משפט של חדלות פירעון רק במקרים חריגים בהם נפל פגם מהותי בהחלטה (ראו עניין מרגי, שם). אינני סבורה כי המקרה שלפניי הוא אחד מאותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות כאמור.

14.בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018 עליו חתמו החברה ומשפחת כהן (ואשר המבקשת הייתה צד לו באופן אישי) הוסכם בין הצדדים כי החברה תישא בכל העלויות הכרוכות בהתאמת היחידות לתוכניות הבנייה המוגשות, וכי התאמות אלה יבוצעו על ידיה. כן נקבע בו כי לאחר שיוסר הצורך בהתאמת היחידות כאמור, תשיב החברה את מצבן לקדמותו באופן שיאפשר את המשך השימוש שהיה נהוג בהן טרם החתימה על הסכם הפשרה, בעצמה ועל חשבונה (סעיף 9 להסכם הפשרה מיום 13.5.2018).

מהסכמה זאת עולה באופן מפורש כי המבקשת (שחתמה על ההסכם מטעמה של משפחת כהן), ידעה שיהיה צורך לבצע "התאמות" ביחידות והיא אף הסכימה לכך. משנתנה המבקשת את הסכמתה לביצוע ההתאמות ולהשבת המצב לקדמותו לאחר מכן, קשה לקבל את סירובה בשלב זה לאפשר לכונס לבצע את "פעולות ההתאמה" הנדרשות לשם קבלת טופס 4.

בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018 אף הובאה בחשבון האפשרות כי ביצוע העבודות ימנע שימוש סביר של מגורים ביחידת הדיור, ונקבע בו כי במקרה כזה תשלם החברה למשפחת כהן דמי שכירות בסך של 3,000 ₪ לחודש עבור כל חודש בו לא ניתן יהיה לגור ביחידות (סעיף 11 להסכם הפשרה מיום 13.5.2018). גם מסעיף זה עולה כי המבקשת, כצד להסכם, הייתה מודעת לאפשרות של פינוי היחידות לפרק הזמן המוגבל של ביצוע עבודות ההתאמה.

15.המבקשת טוענת בבקשת רשות הערעור כי הכונס – אשר נכנס בנעלי החברה – לא קיים את התחייבויות החברה כפי שהן באו לידי ביטוי בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018. כך, לא התבצעה בנייה של שטח א' ולא הוגשה על ידיו תכנית שינויים לאישור שתאפשר את סגירת שטח א' ואת חיבורו לשטח הקיים שבחכירת משפחת כהן, כפי שהוסכם בין הצדדים. כמו כן היא טוענת כי בתכניות הבנייה שהגיש הכונס נרשם המסדרון כחלק מהשטח המשותף, וזאת בניגוד לשרטוט שצורף להסכם הפשרה מיום 13.5.2018, לפיו המסדרון מהווה חלק מהשטח שייוחד למשפחת כהן.

לשיטתה, בבקשתו להיכנס לשטח יחידת הדיור ולבצע בו בנייה במטרה להתאימו לתוכניות שאושרו בהיתר הבנייה וכדי לקבל טופס 4, מבקש למעשה הכונס ממשפחת כהן לקיים את חלקה בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018, מבלי שהוא נקט כל מהלך כדי למלא את התחייבויות החברה באותו הסכם. לגישת המבקשת, ההתחייבויות בהסכם הפשרה הן התחייבויות שלובות שלא ניתן להפריד ביניהן. לפיכך, אם הכונס לא מילא אחר התחייבויות החברה כפי שבאו לידי ביטוי בהסכם, אין מקום לאפשר לו לדרוש ממשפחת כהן למלא אחר התחייבויותיה שלה.

16.לטעמי אין בטענותיה אלה של המבקשת כדי להצדיק את קבלת בקשת רשות הערעור באופן שימנע מהכונס לתפוס חזקה בשטח יחידת הדיור ולבצע בו התאמות בהתאם להיתר הבניה וכנדרש לשם קבלת טופס 4.

כך, גם אם אקבל את עמדת המבקשת לפיה הכונס לא נקט כל פעולה על מנת למלא אחר התחייבויות החברה בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018 (ואינני נוקטת כל עמדה לעניין זה בשלב הנוכחי), אין בכך כדי להצדיק את דחיית בקשת הכונס. זאת מאחר שגם אם בקשת הכונס תתקבל, אין בכך כדי לשלול את האפשרות שהמבקשת תעמוד בעתיד על קיום מלוא התחייבויות החברה מכוח ההסכם.

קבלת בקשת הכונס אף אינה פוגעת בכל הטענות הקנייניות שהמבקשת תהיה רשאית לעמוד עליהן ביחס לזכויותיה ביחידות. טענות אלה שמורות למבקשת. ככל שהיא סבורה שהחברה לא מילאה אחר התחייבויותיה כפי שהן נקבעו בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018; או ככל שהיא תסבור בעתיד כי הדיירים לא עמדו בהתחייבויות שלקחו על עצמם בהסכם הפשרה מיום 30.5.2018 – היא תוכל לפעול בכל דרך משפטית שתמצא לנכון. עם זאת, אין בטענות אלה כשלעצמן כדי להצדיק את התנגדותה של המבקשת בשלב זה לאפשר לכונס לבצע את העבודות בשטח בהתאם למוסכם בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018.

17.יתר על כן, בקשת הכונס, ועל כך עמד גם בית משפט קמא, עולה בקנה אחד עם ההסכמות שהושגו בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018, לפיהן החברה תישא בכל העלויות הכרוכות בהתאמת היחידות לתוכניות המוגשות על ידיה; תבצע את ההתאמות הללו; ולאחר שיוסר הצורך בהתאמת היחידות – תשיב את מצבן לקדמותו. זאת, שכן כפי שהובהר, הכונס מבקש לתפוס חזקה בשטח יחידת הדיור לפרק זמן מוגבל בלבד ולבצע את העבודות בו רק לשם התאמתו להיתר הבנייה שהתקבל ביחס לבניין ולשם קבלת טופס 4. לאחר מכן הוא ישיב את המצב לקדמותו. התחייבותו זו של הכונס תעמוד בעינה – בין אם ייקבע שמדובר בהתחייבות השלובה עם התחייבויותיה של משפחת כהן והמבקשת, ובין אם לאו.

לפיכך, גם אם יש בפעולות הכונס פגיעה כלשהי במבקשת, הרי שפגיעה כזאת היא מוגבלת בזמן, וכזאת שאף לא יהיו לה השפעות ארוכות טווח לאור התחייבות החברה בהסכם הפשרה מיום 13.5.2018 להשיב את המצב לקדמותו.

מכל הטעמים שפורטו לעיל, החלטת בית משפט קמא להיעתר לבקשת הכונס לא "תשפיע באופן ממשי" על זכויותיהן של המבקשת ומשפחת כהן, ולא תגרום "נזק של ממש" במידה המצדיקה מתן רשות ערעור.

18.נוסף על כל אלה, אני סבורה שיש להביא בחשבון את העובדה שכל עוד העבודות אינן מבוצעות, אין אפשרות לקבל טופס 4 לבניין, דבר המביא לפגיעה ביתר הצדדים המעורבים – הן בפרויקט התמ"א והן בהליך חדלות הפירעון. כפי שציין בית משפט קמא בהחלטתו, ישנם רוכשי דירות חדשות בבניין המעכבים את העברת התשלום עבור הדירות עד לקבלת טופס 4. לכך יש משמעות רבה: עבור הדיירים הממתינים למסירת הדירות; בכל הנוגע לתשלומים עבור הבנייה; ולגבי הליך חדלות הפירעון של החברה והקטנת חובה לחברת בונוס. בית המשפט ביסס את החלטתו גם על שיקול זה, שהוא שיקול משמעותי בהליך חדלות הפירעון בכללותו, ואינני סבורה כי ישנה כל הצדקה להתערב בשיקול דעתו בהקשר זה.

19.באשר לטענותיה הדיוניות של המבקשת בבקשה דנן לעניין היעדר התצהיר ולעניין צירוף המשיבים לבקשת הכונס מיום 4.5.2023, אינני סבורה כי יש בהן כדי לשנות את התוצאה שלעיל. בית משפט קמא התייחס לטענות אלה בהחלטתו, והמבקשת לא העלתה טעמים מיוחדים המצדיקים בחינה נוספת שלהן במסגרת בקשת רשות הערעור דנן.

20.לאור כל האמור לעיל, בקשת רשות הערעור נדחית בזאת. משלא התבקשו תשובות המשיבים אינני עושה צו להוצאות.