רע"א 5312/12 רוברט שלום נ. מנחם כרסנטי

השופט י' דנציגר:

לאחר שעיינו בנימוקי בקשת רשות הערעור, שמענו את השלמת הטיעון בעל-פה בדיון שנערך לפנינו ועיינו באסמכתאות אליהן הפנו בעלי הדין, החלטנו לקבל את הבקשה, ליתן רשות ערעור ולדון בבקשה כבערעור.

הסגת הגבול

1.

עניין לנו בבעלי דין שהם בעלי זכויות חכירה בשתי חלקות קרקע סמוכות בשטח המועצה המקומית "מגדל". המבקשים טענו כי יש לסלק את ידו של המבקש מחלק מהמגרש בו מוקנות להם זכויות חכירה, ובהתאם לכך להורות על הריסת סככה שבנה בשטח המריבה. זכויות החכירה הוקנו למבקשים בחלקה שבנדון מכוח חוזה חכירה מיום 19.4.1993, שלישי במספר, אליו צורף תשריט המסמן את גבולות החלקה.

2.

בית משפט השלום בנצרת (השופט ע' טאהא ) בתא"ק 17059-05-09 קבע בפסק דינו מיום 30.1.2012 כי על אף שעסקינן בקרקע שטרם עברה תהליכי איחוד וחלוקה (פרצלציה), זכויות המבקשים בה נקבעו בהסכם אליו צורף התשריט. משכך, מינה בית המשפט מומחה מטעמו אשר הגיע למסקנה, לאחר ביקור בשטח וביצוע מדידה, כי המשיב הסיג גבול בשטח המגרש של המבקשים. המומחה הסתמך לצורך הבדיקות שביססו את חוות דעתו על התשריט שצורף לחוזה החכירה. לאחר שהמומחה השיב לשאלות ההבהרה שהפנה אליו בא כוח המשיב, אשר לא זימן את המומחה לחקירה נגדית , אימץ בית משפט השלום את חוות דעת המומחה והורה על סילוק ידו של המשיב משטח המריבה והורה על מסירת השטח לידי המבקשים כשהוא פנוי מכל חפץ שאינו שייך למבקשים.

3.

בית המשפט המחוזי בנצרת (השופטת נ' מוניץ , השופט ב' ארבל והשופט ש' אטרש ) בפסק דינו בע"א 19756-03-12 מיום 5.6.2012, קיבל את ערעור המשיב על פסק דינו של בית משפט השלום, בקובעו כי לא ניתן להסתמך על התשריט שצורף לחוזה החכירה. בית המשפט המחוזי גרס כי התשריט הנ"ל אינו מספק בנסיבות בהן טרם בוצע הליך של איחוד וחלוקה, שכן מנהל מקרקעי ישראל לא ערך מפת חלוקה מסודרת על פיה תחם לכל אחד מן החוכרים את השטח שלו. בית המשפט המחוזי גרס כי על מנת לקבל את התשריט כאסמכתא המשקפת את זכויות המבקשים בחלקה היה צריך להוכיח כי מנהל מקרקעי ישראל ערך מפה מצבית ביחס לכל המגרשים בחלקה. למסקנה זו הגיע בית המשפט המחוזי כיוון "שלא מצינו כל הוכחה או ראיה לכך שבעלי החלקה כולה ערך מפת חלוקה מסודרת, על פיה תחם לכל אחד מן החוכרים את חלקו". קרי בית המשפט המחוזי ביסס את פסיקתו על טעמים שבעובדה ובראיות. עוד ציין בית המשפט המחוזי כי מדובר "בשרטוט גס, עשוי בעט עבה ("טוש") שאינו אלא שרבוט בלתי מחייב ששורבט ביד גסה על גבי מפת מדידה".

כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי מכוונת בקשת רשות הערעור שלפנינו.

התשריט ואפשרות ההסתמכות עליו

4.

עולה איפוא כי המחלוקת העיקרית בין הערכאות קמא התמקדה ב"קבילותו" של התשריט עליו הסתמך המומחה שמונה מטעם בית משפט השלום. הנימוק העיקרי של בית המשפט המחוזי לקבלת הערעור שהגיש המשיב הוא נימוק ראייתי-עובדתי לפיו לא הובאו ראיות לכך שהתשריט שצורף לחוזה החכירה הוא תוצר של חלוקה מאורגנת של כל המגרשים במקרקעין וכי מידת דיוקו מוטלת בספק. ודוק, המישור העובדתי-ראייתי שמור בעיקרו לבירורה של הערכאה הדיונית לה מסורה הפררוגטיבה בהקשר הנדון. ממה נפשך? התשריט שצורף לחוזה החכירה הוא פרי פועלו של מנהל מקרקעי ישראל הפועל כרשות ציבורית מוסמכת לעניין. לכן, חזקה על החוזה והתשריט המצורף לו כי הוא תקין מכוח חזקת תקינות המנהל. לאור האמור, אילו רצה המשיב להוכיח כי לא ניתן להסתמך על התשריט מהטעמים עליהם הצביע בית המשפט המחוזי, שהם עניינים ראייתיים-עובדתיים הנוגעים לנסיבות עריכת התשריט ומידת דיוקו, הנטל רבץ לפתחו לעשות כן והיה עליו לעשות זאת במהלך דיוני ההוכחות בערכאה הדיונית ולא לפני ערכאת הערעור שאינה נוטה להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית, לא כל שכן כאשר מדובר בממצאים שנקבעו על יסוד חוות דעת מומחה

[ראו למשל: ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012), פסקה 34 לחוות דעתו של השופט י' עמית ].

בהקשר זה יש לשוב ולהדגיש את שהטעים בית משפט השלום בפסק דינו, המשיב, הנתבע, החליט שלא לחקור את המומחה מטעם בית המשפט בחקירה נגדית אודות התשריט שצורף כנספח לחוזה החכירה, ושעליו הסתמך המומחה לצורך עריכת המדידה וגיבוש חוות דעתו. בא כוח המשיב הסתפק במענה של המומחה לשאלות הבהרה. לכן, קיים קושי לקבל את תמיהותיו של בית המשפט המחוזי בנוגע לנסיבות עריכת התשריט, שעה שהמשיב לא הרים את הנטל לבסס תמיהות אלה בראיות של ממש לפני הערכאה הדיונית.

רישיון בלתי הדיר במקרקעין

5.

קו ההגנה המשני של המשיב בבית משפט השלום היה כי ניתן לו רישיון שימוש בלתי הדיר במקרקעין מכוח רשות שניתנה לו על ידי המועצה המקומית מגדל עוד בתקופה שבה המועצה הייתה בעלת זכות החכירה במקרקעין. טענתו זו ביסס המשיב על מכתבו מיום 25.2.1981 של מר ברלס יוסף, ראש המועצה דאז, בו נכתב כי "היות ובוטלה הדרך הקיימת, המועצה אינה מתנגדת להקמת הסככה על בור הביוב בביתו של כרסנטי מנחם [המשיב – י.ד.]". בית משפט השלום דחה את טענתו של המשיב תוך שהדגיש כי הפסיקה הכירה בקיומה של רשות בלתי הדירה במקרקעין רק בנסיבות נדירות שאינן מתקיימות במקרה דנן. עוד קבע בית משפט השלום כי עיון במכתבו של ראש המועצה דאז מעלה כי המועצה נתנה אמנם הסכמתה להקמת הסככה מכיוון שבאותה עת לא היה למועצה כל צורך באותו שטח אך לא ניתן להסיק מכך ויתור לצמיתות על אותו שטח. בית משפט השלום הוסיף וציין כי מדובר בסככה שבמהותה הינה מבנה ארעי שניתן להריסה ולפירוק במהירות. בית המשפט המחוזי קבע בבחינת למעלה מן הדרוש כי שוכנע שלמשיב זכות בלתי הדירה במקרקעין.

6.

אף בעניין זה דעתנו כדעתו של בית משפט השלום. לאחר שעיינו במכתבו של ראש המועצה דאז, אף אנו סבורים כי אין מדובר בויתור לצמיתות על הקרקע אלא היתר לשימוש מוגבל בשטח המריבה ותו לאו. בנסיבות האמורות לא עמד המשיב בנטל ההוכחה המחמיר על מנת לבסס נסיבות שיצדיקו הכרה ברישיון בלתי הדיר במקרקעין, שיש אף המטילים ספק בדבר קיומו של מוסד זה בשיטתנו המשפטית מאחר והוא מעורר קשיים בלתי מבוטלים

[ראו למשל: ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי (25.11.2002), פסקה 12 לחוות דעתו של השופט י' אנגלרד ]. זכות במקרקעין יכול שתינתן כ"רשות גרידא" ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, כביטוי של רצון טוב, בלי שתצמיח למקבל הרשות זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין [ראו למשל: נ' זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט

מב(1) 24 (1995) ; רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי , פ"ד נז(3) 949, 955 (2003)]. לכל היותר ניתן להסיק מהמכתב שבנדון, עליו חתם ראש המועצה דאז, רצון טוב של המועצה לאפשר למשיב שימוש במקרקעין שעה שבאותה עת המועצה לא נזקקה לקרקע. ברם, לטעמנו אין באמור להוות ראיה להיווצרות זכות קנויה כלפי בעל המקרקעין. העובדה שבסיור בו השתתף המבקש לצורך רכישת המגרש, כך על פי תצהירו, הראה לו ראש המועצה את שטח המגרש שהוא מבקש לרכוש באופן שאינו כולל את הסככה שנבנתה בשטח המריבה, אין בה כשלעצמה בנסיבות העניין כדי להוות ראיה קונקלוסיבית המקימה רישיון בלתי הדיר במקרקעין.

התוצאה

7.

אשר על כן אנו מקבלים את הערעור, מבטלים את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ומותירים בעינו את פסק דינו של בית משפט השלום.

8.

המשיב ישא בהוצאות המבקשים ובשכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ש"ח.