רע"א 637/10 סלוא זידאן נ. החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (סגן הנשיא גינת והשופטים בר-זיו וזרנקין) מיום 16.12.09 בתיק ע"א 2047/05, בגדרו נדחה ברוב דעות ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בעכו (סגן הנשיא צמח) מיום 29.9.05 בת"א 1125/92, ולפיכך הוצא כנגד המבקשת צו פינוי מדירת מגורים המצויה בחכירת המשיבה (להלן הדירה ).

רקע והליכים קודמים

ב.

המבקשת ובעלה המנוח תפסו חזקה בדירה בשנת 1967; כנמסר שילמו למחזיק הקודם את חלקו בדמי מפתח, אך שנוי היה במחלוקת תשלום למשיבה כחלקה בדמי המפתח. כפי שנראה, קבע בית משפט השלום כי לא הוכח תשלום כזה. באותה עת היו זכויות הבעלות בדירה נתונות לאפוטרופוס לנכסי נפקדים. ביום 30.9.68 חתם האפוטרופוס עם רשות הפיתוח על חוזה חכירה ל-99 שנה. ביום 26.11.68 שוחרר הנכס לטובת ועד הנאמנים של ההקדש (הוקף) המוסלמי, בכפוף לחוזה החכירה. ביום 25.11.74 החכירה רשות הפיתוח את הנכס בחכירת משנה למשיבה - החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ. מיום חכירת החלקה על-ידי המשיבה לא שילמה לה המבקשת דמי שכירות. נסיונות להגיע להסכמה בנושא לא עלו יפה. ביום 23.2.92, ולאחר שלטענת המשיבה בנתה המבקשת בשטח ללא היתר, הוגשה תביעה לסילוק יד או דמי שימוש ראויים.

ג.

בית משפט השלום קיבל ב-29.9.05 את התביעה, וקבע לאחר מאמצי הסדר ממושכים, לאורך שנים רבות, כי המבקשת מחזיקה בנכס שלא כדין. זאת, משלא עמדה בנטל ההוכחה כי היא דיירת מוגנת בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן החוק ) כיון שלא הוכיחה תשלום דמי מפתח. בנוסף, למען הזהירות ובשל חומרת תוצאותיו של הסעד המבוקש, דן בית המשפט בעילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק. בית המשפט קבע, כי גם אם יונח שהמבקשת היא דיירת מוגנת, עדיין קמה למשיבה עילת פינוי בגין אי-תשלום דמי השכירות בהתאם לסעיף 131(1) לחוק. כן נקבע, כי נוכח תכניות המשיבה להשתמש בנכס לצרכי תיירות, קמה עילת פינוי מכוח צורך עצמי בהתאם לסעיף 131(7) לחוק. עוד נקבע, כי אין להעניק למבקשת סעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק, נוכח התנהגותה העולה בחומרתה על תוצאות הפינוי. הוזכר כי המבקשת מחזיקה בדירה נוספת בבניין. לבסוף, בית המשפט דחה טענות שהועלו על-ידי המבקשת בסיכומיה, בהן התיישנות, שיהוי וויתור, בקובעו, כי הן מהוות הרחבת חזית אסורה. משכך, נקבע כי על המבקשת לפנות את הנכס. המבקשת עירערה לבית המשפט המחוזי.

ד.

בבית המשפט המחוזי נחלקו הדעות, בדעת הרוב, מפי השופטים בר-זיו וזרנקין, נדחה הערעור. נקבע, כי אכן אין לראות במבקשת דיירת מוגנת וזאת בשל אי הוכחת תשלומם של דמי מפתח על-ידיה, צוינה עדותה של נציגת המשיבה לפיה אין בתיק הנכס הוכחות תשלום כלשהן, בעוד שהוכחות תשלום של הדייר הקודם קיימות, דבר המלמד על כך שכל תשלום שבוצע, תועד ונשמר. עוד נקבע, כי גם אם יונח לטובת המבקשת שהיא אכן דיירת מוגנת, עדיין מתקיימות עילות הפינוי כפי שנקבעו על-ידי בית משפט השלום. נקבע, כי טענת המבקשת לפיה סירבה המשיבה לקבל דמי שכירות היא טענה סתמית, ואף עומדת בסתירה לדברי המשיבה עצמה. סגן הנשיא גינת קבע בדעת המיעוט, כי שגה בית משפט השלום בקביעתו שנטל ההוכחה לעניין דיירות מוגנת מוטל על המבקשת. נאמר, כי אין חולק שהדייר שקדם למשיבה החזיק בדירה בדיירות מוגנת, ושהמבקשת שילמה לו את חלקו בדמי המפתח. נאמר, כי אין לצפות מהמבקשת לשמור קבלות לתקופה כה ארוכה ומשכך, נטל ההוכחה על המשיבה. עוד נאמר, כי יש לראות במבקשת דיירת מוגנת, משום שהראיה לפיה לא שילמה את חלקה התבססה על עדות שמיעה שאינה קבילה. כיון שהמשיבה סירבה לחתום על חוזה שכירות מוגנת (בטענה שהמבקשת אינה דיירת מוגנת), קבע סגן הנשיא שאין מתקיימת עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות. כן נאמר, כי המשיבה לא הציגה ראיה בדבר צורך תיירותי בנכס, ולפיכך גם עילת "צורך עצמי" אינה קמה.

הבקשה

ה.

מכאן לבקשה הנוכחית בה טען בא כוח המבקשת על פני 68 עמודים (!), רובם ככולם נגד קביעות בית משפט השלום (שאושרו בדעת הרוב בבית המשפט המחוזי). נטען בין היתר , כי שגה בית משפט השלום בקבעו שנטל ההוכחה לעניין תשלום דמי מפתח מוטל על המבקשת; זאת, בסטותו כנטען מהכלל לפיו המוציא מחברו עליו הראיה. נטען, כי קביעה כזו מנוגדת לדין, ועל כן מעלה שאלה משפטית בעלת חשיבות ציבורית. עוד נטען, כי אין לחוכר משנה זכות לדרוש פינוי כאשר עילת הפינוי חלה לפני תקופת החכירה. נטען גם, כי שגה בית משפט השלום בכך שלא דחה את התביעה מחמת התיישנות ושיהוי; נאמר, כי טענות אלה הועלו במשתמע בתצהיר עדותה הראשית של המבקשת, ועל-כן היה מקום לראותן כמועלות בהזדמנות הראשונה ולא כהרחבת חזית. רביעית , נטען, כי שגה בית המשפט בכך שלא איפשר למבקשת להעלות טענות משפטיות נוספות בסיכומיה, מקום שהבסיס העובדתי לטענות אינו שנוי במחלוקת וכשאין בהן הפתעה. חמישית , נטען, כי שגה בית המשפט בשיקולים שהנחוהו בסרבו להעניק למבקשת סעד מן הצדק. שישית נטען, כי שגה בית המשפט בכך שלא קבע שהוקף המוסלמי הוא בעל הנכס ולא רשות הפיתוח. נטען, כי באי המצאת תעודת נפקדות המוכיחה שהנכס הוקנה לאפוטרופוס, יש כדי להעיד שלא התקיימו התנאים הנחוצים בחוק להפכו לנכס נפקד.

הכרעה

ו.

לאחר העיון אין בידי להיעתר לבקשה. כדי שתישקל רשות ערעור בגלגול שלישי, יש להצביע על שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים לבקשה (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123), המקרה שלפנינו אינו בא בגדרה של אמת מידה זו. חרף אדרת עקרונית שעותרת המבקשת להעטות על התיק, אין המדובר בכך; ויתר על כן, בשאלת נטל ההוכחה בחן בית המשפט המחוזי (בדעת הרוב) את הנושא בראיה כוללת, קרי, לשיטתו התוצאה זהה גם אם נטל ההוכחה על המשיבה. המחלוקת נסבה לאמיתה על שאלה קונקרטית במקרה פרטני בין שני צדדים והיא, האם המבקשת היא דיירת מוגנת לפי חוק הגנת הדייר ובעל זכויות בנכס, ואף אם דיירת מוגנת היא – אם קמו עילות פינוי שבדין.

ז.

נוסיף ונאמר, כי חרף טענותיו המפורטות של בא כוח המבקשת, איני מוצא שבתי המשפט חרגו מהדין הקיים לעניין נטל ההוכחה. אדרבא, שופטי הרוב ציינו בהרחבה מדוע שוכנעו, כי המשיבה הוכיחה שלא שולמו דמי מפתח, בעוד המבקשת לא הביאה ראיה לביסוס טענתה לעניין תשלום דמי המפתח. עוד יצוין, כי בתי המשפט, בשתי הערכאות, נתנו אל ליבם את נסיבותיה האישיות של המבקשת ואת חומרת הסעד המבוקש, ולכן למעלה מן הצורך ובשל הנסיבות כאמור, נדרשו למקרה כאילו היתה המבקשת דיירת מוגנת כהגדרתה בחוק. שתי הערכאות דנו ואיזנו את הנסיבות בהרחבה והגיעו למסקנה מנומקת, כי יש ליתן צו פינוי, וזאת נוכח תחולת סעיף 131 לחוק. בעניין זה נקבע, כי הטענה לגבי סירוב המשיבה לקבל דמי שכירות הועלתה רק בחקירה חוזרת, וגם אז באופן סתמי – ובודאי אין מקום להתערב בגלגול שלישי במשקל שניתן לה בנסיבות.

ח.

אף לעניין הסעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק, נראה, כי בתי המשפט הביאו בחשבון את כלל הפרשה ואיזנו הן את התנהגות המבקשת, הן את נסיבותיה האישיות והן את תולדות המקרה – ומצאו כי סעד זה אינו עומד לה. אין בכך משום סטיה מההלכה שקבע בית משפט זה בנושא, וכפי שציין השופט טירקל:

"סעד מן הצדק לפי סעיף 132 לחוק [יוענק] רק במקרים מיוחדים ומשיקולים מיוחדים ... יש להיזהר מנטייה מופרזת לקולה לצד הדייר 'שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא-מן-הכלל'" (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 949, 957; עוד ראו: ע"א 88/81 אלסחורי נ' מזרחי פ"ד לז(3) 309).

ואשר להגנת הדייר בכלל ולגישה המצמצמת לגביה, הנה דברים שנאמרו בימים אלה:

אכן, המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוי לא אחת בפסיקתנו ... רואה את הדיור המוגן כתופעה מעידן אחר. ובודאי כך משהפכה זכות הקניין חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, שעל כן יש לראות את מוסד הגנת הדייר במשקפיים מסייגות (אמנם בהבחנה מסוימת בין מי ששילם דמי מפתח או בא מכוחו, למי שזכה בהגנת הדייר מכוח נסיבות היסטוריות ללא תשלום דמי מפתח). ואולם, כל עוד חוק הגנת הדייר עלי ספר החוקים הוראותיו מחייבות, וגם ההגנה מן הצדק לא פסה. סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב לתת צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו. אמנם בית משפט זה הנחה כי יש להעניק סעד זה בצמצום ...

ולדידי 'מבית-משפט זה צריך... לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק'". (רע"א

1406/10 מודרן בילדינגס הולדינגס (חברה זרה) נ'

יהודה לנקרי (לא פורסם) ועוד ראו האסמכתאות דשם).

ט.

בשולי הדברים נזכיר שוב, כי התביעה הוגשה לראשונה – כאמור – לפני כשמונה-עשרה שנה. סגן הנשיא המלומד בבית משפט השלום ציין שנעשו נסיונות רבים להגיע להסדר. צר שהדבר לא הבשיל. מנגד, העובדה היא שהמבקשת יושבת בנכס מזה שנים רבות בלא תשלום למשיבה. כך או אחרת, אין מקום להיעתר לבקשה.