פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א
1406/10
בפני:
כבוד השופט א' רובינשטיין
המבקשים:
1. מודרן בילדינגס הולדינגס (חברה זרה)
2. שמעון זאב דויטש
3. ז'נט טוקטלי
4. אריאלה טוקטלי
נ ג ד
המשיבים:
1. יהודה לנקרי
2. בת שבע לנקרי
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית
המשפט המחוזי בירושלים מיום 14.1.01 בע"א 3437/09 השופטים ענבר, שפירא ובן
אור
בשם המבקשים:
עו"ד יהונתן צבי
החלטה
א.
בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטים ענבר, שפירא ובן אור) בע"א 3437/09 מיום 14.1.01, בגדרו נדחה ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (השופט כרמל) בת.א
1415/05 מיום 8.9.08, המהווה השלמה לפסק דינו מיום 12.5.08.
ב.
המבקשים הם הבעלים של נכס מקרקעין, המצוי ברח' הנביאים
בירושלים. המשיבים, הנשואים זה לזו, מחזיקים בדירה המצויה בנכס. זכותם של המשיבים בדירה נקבעה בהליך משפטי קודם כזכות דיירות מוגנת מכוח סעיף 20 ל חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן חוק הגנת הדייר), זאת לאחר שאביו של המשיב (להלן המנוח) רכש את זכות הדיירות המוגנת מדייר קודם שהחזיק בדירה. בחוזה שבין המנוח לבין הדייר היוצא הוגדרה הדירה כ"שני חדרים ונוחיות משותפת".
ג.
המבקשים הגישו תביעה לפינוי המשיבים, וטענו כי המשיבים ביצעו בדירה עבודות בניה ושיפוצים נרחבים עד כדי שינויה ללא הכר, ללא רשות. גרסת המשיבים, לפיה דובר בעבודות שנעשו על-ידי המנוח כ"עבודות הצלה", נוכח מצבה הקשה של הדירה - נדחתה. נקבע (פסק דין מיום 12.5.08), כי העבודות בוצעו כולן על-ידי המשיבים עצמם בשנת 2005, לאחר פטירת המנוח, וכי "מ דובר , למעשה, על מהפיכה של ממש בדירה". נקבע, כי יש עילה לפינוי המשיבים מן הדירה. עם זאת מצא בית משפט קמא להעניק למשיבים סעד מן הצדק
ובמסגרת זו נקבע, כי אם יבטלו את עבודות חיבור הדירה לחדר הנוחיות החיצוני הנפרד, אשר הפכו את הדירה ואת חדר הנוחיות ליחידה פיזית אחת, וכן ישלמו למבקשים סך של 50,000 ₪, יוכלו להוסיף ולהחזיק בדירה כדיירים מוגנים.
ד.
המבקשים עירערו על פסק הדין. במסגרת הסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים, אשר קיבל תוקף של פסק דין, נקבע כי כיון שנושא הסעד מן הצדק הועלה על-ידי המשיבים רק בשלב הסיכומים ולא נשמעו ראיות לגביו, יש מקום להשיבו לבית משפט השלום לשמיעת ראיות ומתן פסק דין חדש.
ה.
בהליך ההמשך בבית משפט השלום הגישו המשיבים חוות דעת הנדסית, לפיה עלות השיפוצים שבוצעו בדירה ובמבנה נאמדת ב- 122,749 ₪, כולל פיקוח. כן הומצאה חוות דעת שמאי, שלפיה שווי דמי המפתח כולל חלקו של בעל הבית הוא 459,000 ₪, והערכת הפיצוי הראוי לבעל הבית נעה בין 410,000 ₪ לבין 460,000 ש"ח. המשיבים לא הגישו חוות דעת נגדיות, אך הוגש מטעמם תצהיר של המשיב 1, אשר פירט, בין היתר, את האילוצים אשר בעקבותיהם נוצר הצורך בביצוע העבודות השונות, ואת מצבה הכלכלי הקשה של משפחתו. עוד העיד מנהל העמותה לשימור אתרים, ומסר פרטים בנוגע לנכס ועל כך שועדת השימור בעירית ירושלים החליטה לאחרונה על שיפוצו. בית המשפט (פסק דין מיום 8.9.09) חזר על עמדתו בפסק הדין הראשון, לפיה, יש מקום להעניק למשיבים סעד מן הצדק. צוין, כי מ דובר בדירת מגורים; המשיבים הם משפחה מעוטת יכולת ולהם שלושה ילדים; הבניין ישן מאוד וחלקים ממנו מטים ליפול והבעלים לא נטו להשקיע כספים באחזקתו; הוסף, כי השינויים נעשו בעיקרם בתוך תחומי הדירה, ולא חרגו ממנה. עם זאת, נוכח חוות הדעת שהומצאו על-ידי המבקשים, ולאחר שבית המשפט נתן דעתו לטיעוניהם, הגדיל את סכום הפיצוי שעל המשיבים לשלם למבקשים והעמידו על סך 75,000 ש"ח.
ו.
ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי נדחה (פסק דין מיום 14.1.10). בית המשפט נתן דעתו לכך שמ דובר במושכר שהוא דירת מגורים קטנה מאוד: היא מונה שני חדרים ושטחה 58 מ"ר בלבד; הדירה משמשת למגוריהם של המשיבים ושלושת ילדיהם; עדותו של המשיב בדבר היותם של המשיבים מעוטי יכולת נמצאה מהימנה, ולא נטען כי המשיבים הפרו את חובותיהם כדיירים מוגנים בהזדמנויות קודמות. הוסף, כי מ דובר
בעבודות שהשביחו את ערכה של הדירה, להבדיל משינויים שגרמו לדירה נזק מוחשי או שהפחיתו את ערכה. עוד נקבע, כי אין לקבל את הטענה כי שיעורו של פיצוי, הניתן במסגרת סעד מן הצדק, חייב להלום את שיעורם של דמי המפתח או של דמי השכירות החופשית שניתן להפיק מהמושכר, וגובה דמי המפתח אינו אלא שיקול אחד מבין מכלול שיקולים בקביעת גובה הפיצוי שישלם הדייר.
ז.
נקבע, כי נוכח מכלול הנתונים בהתייחס להענקתו של סעד מן הצדק, ומשאין מ דובר במקרה שבו שללה ההפרה באופן ישיר את זכותו של בעל הבית לקבל דמי מפתח, מחד גיסא, ובהתחשב בשיעורם של דמי המפתח, מאידך גיסא, סכום הפיצוי נראה סביר וראוי. בית משפט הותיר את התנאי כי המשיבים חייבים לבטל את עבודות חיבור הדירה לחדר הנוחיות החיצוני הנפרד. עם זאת בית המשפט הבחין, בעניין הסעד מן הצדק, בין הדירה עצמה לבין השטח שסופח על-ידי המשיבים לחדר הנוחיות הנמצא מחוץ לדירה, ונקבע כי עליהם לפנותו. כן סויגה זכות המשיבים לפיצוי בגין עלות העבודות במקרה שבו יועמד להם בעתיד סידור חלוף.
ח.
בבקשת רשות הערעור נטען, כי נוכח חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, סעד מן הצדק צריך שיינתן במשורה ובמקרים חריגים ביותר, וכי פסקי הדין, עליהם נסמך בית המשפט קמא, ניתנו בטרם חוק היסוד. הודגש, כי במקרים אחרים, בהם היו הנסיבות דומות למקרה שלפנינו, לא מצא בית המשפט להעניק סעד מן הצדק. יתרה מכך, נקבע בשורה של פסקי דין שמצב בריאותי וכלכלי אינו עילה מספקת למתן סעד מן הצדק. עוד נאמר, כי בפסיקתו הסתמך בית המשפט על נתונים שגויים, ובין היתר, כי המשיבים מתנהלים כראוי דרך כלל ושהשיפוצים השביחו את ערך הדירה. לבסוף נטען, כי בקביעת סכום הפיצוי לא ניתן משקל למעשי המשיבים.
ט.
כידוע, רשות ערעור בגלגול שלישי נשקלת במקרים בהם מתעוררת שאלה משפטית שחשיבותה חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת ( ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ, פ"ד לו (3) 123, 128 (מ"מ הנשיא, כתארו אז, שמגר)). ואולם, כפי שתיארנו, המקרה שלפנינו תחום לנסיבותיו הקונקרטיות. גם אם יכלו היה בית המשפט לפסוק אחרת, ואיני נוטע כל מסמרות, אין הדבר מצדיק בהכרח דיון במסגרת ערעור נוסף (ראו גם דברי מ"מ הנשיא שמגר שם). זאת ועוד, בודאי אין להידרש בגלגול שלישי לשאלות עובדתיות שהוכרעו בערכאה דיונית ושבו ונדונו בערעור ראשון, ואין צורך להכביר מלים על כך.
ח.
אכן, המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוי לא אחת בפסיקתנו (רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן פ"ד נב(2) 625, 638; ע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר פ"ד נב(4) 580, 589, 606; רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב (לא פורסם); רע"א 9360/06 וינבך (אקרמן) נ' האוניברסיטה העברית בירושלים (לא פורסם) רואה את הדיור המוגן כתופעה מעידן אחר. ובודאי כך משהפכה זכות הקניין חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, שעל כן יש לראות את מוסד הגנת הדייר במשקפיים מסייגות (אמנם בהבחנה מסוימת בין מי ששילם דמי מפתח או בא מכוחו, למי שזכה בהגנת הדייר מכוח נסיבות היסטוריות ללא תשלום דמי מפתח). ואולם, כל עוד חוק הגנת הדייר עלי ספר החוקים הוראותיו מחייבות, וגם ההגנה מן הצדק לא פסה. סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב לתת צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו. אמנם בית משפט זה הנחה כי יש להעניק סעד זה בצמצום (ע"א 5/79 זהבה רייכמן נ' כתריאל רוזנבלום , פ"ד לד(2), 208 (1979)), ולדידי "מבית-משפט זה צריך... לצאת הקול, המזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר, אם בעל הבית בכלל יטרח לפתוח בהליך ממושך, יקר ומייגע של תביעת פינוי, נהפוך הוא, עליהם לדעת, כי בדרך כלל, בכפוף לחריגים מעטים בלבד (שהמקרה שבפנינו אינו נמנה עמם), תוסר מעליהם הגנת החוק" (ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס , פ"ד לח(2) 159, 163 (מ"מ הנשיא- כתארה אז- בן פורת); רע"א 8444/07 דאלי בע"מ נ' הירמן (לא פורסם)). ואולם, עסקינן בתיק שכבר היה ארבע פעמים בפני בתי המשפט, פעמיים בבית משפט השלום ופעמיים בבית המשפט המחוזי, ואינו מעורר שאלות עקרוניות. אכן, ברי כי התנהלות המשיבים בנכס היתה התנהגות מפרה, ואיני מכביר מלים כיון שכדי שלא להכביר הוצאות לא נתבקשה תשובה. חרף זאת אין מקום להתערבות בהכרעת בתי המשפט הקודמים - נוכח מצבם הכלכלי של המשיבים, גודל הדירה, והיותה דירת מגורים יחידה למשיבים שבה בשטח קטן מתגוררים הם וילדיהם. פשיטא כי יש לקוות שהמשיבים למדו את הלקח, ודי לחכימא.
י.
אין בידי, איפוא, להיעתר למבוקש.
ניתנה
היום, י"ד באייר תש"ע (28.4.10).
ש ו פ ט