רע"א 2367/17 ג'סאן אסמאעיל נופל נ. עזבון המנוח עיסא מוסטפא עבידי

א.

בקשת רשות ערעור, לצד בקשה לעיכוב ביצוע, כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 14.2.17 בע"א 25922-10-16 (השופטים נ' בן-אור , ר' וינוגרד , וְ א' דראל ), בגדרו התקבל ערעור המשיבים על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים מיום 11.8.16 בת"א 56291-01-13 (השופט מ' בורשטין ).

עניינה של הבקשה בשאלת סיווג מעמדם של המבקשים בחלקת מקרקעין שבבעלות המשיבים, כדיירים מוגנים על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, כמו שקבע בית משפט השלום, או כשוכרים "רגילים" שאין חוק זה חל עליהם כהכרעתו של בית המשפט המחוזי; ואם חל עליהם החוק, האמנם זכאים הם ל"הגנה מן הצדק" חרף אי תשלום שכר דירה לאורך תקופה, כמות שקבע בית משפט השלום.

רקע והליכים קודמים

ב.

במחצית הראשונה של שנת 1966, בימי שלטונה של ירדן בירושלים, נחתם הסכם שכירות מקרקעין (להלן הסכם השכירות ) בין אביהם המנוח של המשיבים, שהיה באותה עת בעל חלקת המקרקעין בואדי ג'וז נשוא ההסכם, ובין אביו המנוח של המבקש 1 ואדם נוסף. על פי ההסכם, שהוכתר "חוזה שכירות והשכרה", השכיר אבי המשיבים "קרקע חלקה" – כך בלשון החוזה בתרגום מערבית – ששטחה 777 מ"ר, תמורת דמי שכירות שנתיים של 300 דינרים ירדניים, וזאת למשך שנה אחת. בהסכם צוין כי אופן השימוש במקרקעין הוא "להשתכן ולשכן". עוד נקבע בחוזה, תחת הכותרת "תנאים מיוחדים", כי "על השוכר בניית מה שנחוץ לו על החלקה מכספו הפרטי ואין לו זכות חזרה למשכיר בכל הקשור לעלויות, ככל שתהיינה, אשר יהוו תרומה ממנו ומכספו הפרטי, ואם השוכר מפנה את הקרקע יישארו המתקנים שהוקמו על כנם".

ג.

לצד חוזה השכירות (ככל הנראה), חתמו הצדדים על הסכם נוסף (להלן ההסכם הנוסף ) שכותרתו "הסכם שכירות נכס", אשר הסדיר את סוגיית בנייתם ומימונם של בתי מלאכה שביקשו השוכרים להקים במקרקעין (הסכם השכירות וההסכם הנוסף יכונו להלן גם ההסכמים ). גם בהסכם הנוסף צוין כי המושכר הוא "חלקת אדמה", וכי המשכיר מסכים לכך שהשוכרים יקימו מבנים במקרקעין וישתמשו בהם למשלח ידם. הובהר כי עלויות הבנייה יהיו על חשבון השוכרים בלבד. בהסכם נקבע, כי לאחר שישלימו השוכרים את בניית המבנים והמחסנים, יעמדו דמי השכירות השנתיים "לחלקת הקרקע ומה שבנוי עליה" על סך 500 דינרים. עוד צוין כי ככל שישונה ייעוד האזור שבו נמצאים המקרקעין לאזור מסחרי, יורשו השוכרים להקים ולבנות מחסנים ומבנים נוספים במקרקעין, כפי שיתירו חוקי התכנון והבניה.

ד.

סמוך לאחר חתימת ההסכמים בנו השוכרים בתי מלאכה בשטח המקרקעין. פחות משנה לאחר מכן פרצה מלחמת ששת הימים. המקרקעין במזרח ירושלים מצויים כיום בתוככי המשפט, השיפוט והמינהל של מדינת ישראל. למן יום חתימת ההסכמים, משך כיובל שנים, החזיקו השוכרים המקוריים – ולאחר שהלכו לבית עולמם, יורשיהם – הן בעצמם והן באמצעות שוכרי משנה מטעמם, בבתי המלאכה שהקימו במקרקעין, ושילמו למשכיר – ולאחר שהלך לבית עולמו, ליורשיו, הם המשיבים, דמי שכירות הנמוכים משמעותית ממחיר שכירות המקרקעין בשוק.

ה.

ביום 9.2.08 נחתם "הסכם פשרה" (להלן הסכם הפשרה ), כך על פי כותרתו, בין המשיבים בעלי המקרקעין לבין שני השוכרים הראשיים – בהם המבקש 1, שהוא בנו של אחד השוכרים "המקוריים" שהתקשר בהסכמי השכירות משנת 1966, ואשר מחזיק כיום מסגריה במקרקעין – וכן חמשת שוכרי המשנה – ובהם המבקש 2, המחזיק כיום מוסך במקרקעין. במסגרת הסכם הפשרה סוכמו דמי השכירות החדשים שישולמו על-ידי השוכרים מכאן ולהבא, וכן אופן חלוקתם בין בעלי המקרקעין לבין הדיירים הראשיים. בסעיף 6 להסכם צוין כי "החוזים האלה וההסכם הזה אינם מבטלים את המצב המשפטי של החוזים הקודמים בדיירות המוגנת בקיים, זאת אומרת שההסכם הזה הוא המשך לחוזים הקודמים". ההסכם נחתם לתקופה של שלוש שנים, ונקבע כי לאחריה ישובו הצדדים לדון בו.

ו.

בשנת 2011, עם סיומו של הסכם הפשרה, נתגלעה מחלוקת בין הצדדים בענין גובה דמי השכירות. משלא הסכימו הצדדים על פתרון מוסכם לסכסוך, הגישו המשיבים לבית משפט השלום בירושלים תביעה לסילוק ידם של המבקשים מן המקרקעין לפי חוק הגנת הדייר.

ז.

בית משפט השלום בירושלים פסק, כי המבקשים הם דיירים מוגנים בנכסים שבמקרקעין מכוח סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, הקובע את תחולת החוק, בין היתר, על שכירות של בנין או של חלק מבנין. בית המשפט הטעים, כי אמנם בהסכמים משנת 1966 צוין שמושא השכירות הוא "קרקע פנויה", ועל דרך הכלל היה צריך לחול על המקרה סעיף 3 לחוק, המחריג, בין היתר, שוכרי קרקע שאין עליה בנין ממעמד דיירים מוגנים; ואולם, נוכח הסכם השכירות שהתייחס מפורשות לדמי שכירות שייגבו "מחלקת הקרקע ומהבנוי עליה לאחר הבנייה" ולכך שמטרת השכירות היא "להשתכן ולשכן"; וכן נוכח הסכם הפשרה משנת 2008 שהתייחס למעמד המבקשים כדיירים מוגנים; והכל לצד התנהגות הצדדים לאורך השנים שהמחישה, כך לפי בית המשפט, כי המשיבים "ויתרו על הטענה לפיה הושכרו מקרקעין בלבד שאין בהם כדי להקנות זכות דיירות מוגנת", ויש לראות את בתי המלאכה שהקימו השוכרים עם חתימת ההסכמים בשנת 1966 כמושא השכירות. משכך – פסק בית המשפט – חל על המקרה דנא סעיף 2 לחוק הגנת הדייר המקנה למבקשים, בנסיבות הענין, מעמד של דיירים מוגנים.

ח.

עם זאת, קבע בית משפט השלום כי למשיבים קמה עילת פינוי נגד המבקשים, וזאת מן הטעם שהאחרונים לא שילמו את דמי השכירות בגין השימוש במקרקעין החל משנת 2010, ושלא כדין לכל הפחות מיום 19.1.12. ואולם, בית המשפט קבע כי בנסיבות הענין, הואיל והמבקשים השקיעו במקרקעין סכומים ניכרים והם משמשים כמקור פרנסתם, יש להעניק להם סעד מן הצדק, בהתאם לקבוע בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר, ולהורות על הישארותם במקרקעין, בכפוף לכך שכל אחד מהם ישלם למשיבים סך של 15,000 ₪.

ט.

המשיבים עירערו על פסק דינו של בית משפט השלום לבית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור, וקבע כי המבקשים אינם דיירים מוגנים בנכסים שבמקרקעין. הוטעם כי למבקשים הושכרה בשנת 1966 "קרקע פנויה", ומשכך, בהתאם להוראת סעיף 3 לחוק להגנת הדייר והפירוש שניתן לה בפסיקת בית משפט זה, אין המבקשים חוסים תחת הוראות החוק ואינם דיירים מוגנים. בית המשפט המחוזי לא קיבל את קביעת בית משפט השלום, לפיה הואיל ומטרת ההסכמים שנכרתו בין הצדדים בשנת 1966 היתה להקים מבנים על המקרקעין, יש לראותם ככאלה שאינם עוסקים ב"קרקע פנויה", דהיינו, שחוק הגנת הדייר חל עליהם. בהקשר זה צוין, כי ספק אם מטרת ההסכמים כפי שקבע בית משפט השלום, עולה בקנה אחד עם לשונם, ומכל מקום קביעתו אינה מתיישבת עם פסיקתו של בית משפט זה לענין סעיף 3 לחוק, המתייחסת אך ורק למצב הקרקע בעת השכרתה. כן נאמר, כי הכרעת בית משפט השלום אף אינה עולה בקנה אחד עם המגמה הכללית של נקיטת פרשנות מצמצמת לתחולתם של דיני הגנת הדייר. עוד נקבע, כי אין בהסכמת הצדדים משנת 2008 שלא לבטל את "המצב המשפטי של החוזים הקודמים בדיירות המוגנת בקיים", כדי להקנות למבקשים מעמד של דיירים מוגנים, מקום שהחוק לא ביקש להעניק להם מעמד כזה.

י.

עוד הטעים בית המשפט המחוזי, כי אחר שקבע בית משפט השלום שקמה למשיבים עילת פינוי נגד המבקשים, נוכח אי תשלום דמי השכירות בעבור השימוש במקרקעין "משך תקופה לא קצרה", לא היה מקום למתן סעד מן הצדק בנסיבות הענין. בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי, אפילו היה מבקש 1 במעמד של דייר מוגן, לא היה מקום לפסוק שגם למבקש 2 מעמד זהה, שכן אין בכוחו של דייר מוגן להעניק מעמד כשלו לשוכר משנה. בית המשפט המחוזי קבע, כי על המבקשים להתפנות מנכסיהם שבמקרקעין עד ליום 1.5.17.

בקשת רשות הערעור

יא.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפני, שהוגשה ביום 15.3.17, וכאמור, בד בבד עם בקשה לעיכוב ביצועו של פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשים סומכים ידיהם על פסק דינו של בית משפט השלום, וטוענים כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי עולה כי "סטיה מהותית" מן ההלכה הפסוקה של בית משפט זה ביחס להוראות סעיפים 2 ו-3 לחוק הגנת הדייר. לשיטת המבקשים, ההסכמים השונים שנחתמו בין הצדדים לצד התנהגותם לאורך השנים, מלמדים כי מושא השכירות של הסכמי המקרקעין אינו "קרקע פנויה", כי אם בתי המלאכה שבנו המבקשים על המקרקעין. כן נטען כי בית המשפט המחוזי "הוסיף ויצר הלכה חדשה", שעה שקבע כי פסיקת בית משפט זה ביחס לתחולת חוק הגנת הדייר על חוזי שכירות, מתייחסת אך ורק למצב הקרקע בעת השכרתה. לשיטת המבקשים, בנסיבות מסוימות יש להחיל את סעיף 2 לחוק הגנת הדייר גם על מקרים שבהם היתה בניה מאוחרת למועד שבו הושכרו המקרקעין בפועל. עוד מלינים המבקשים על קביעת בית המשפט המחוזי, לפיה נמנעו מתשלום דמי השכירות למשיבים משך תקופה לא מבוטלת. בהקשר זה טוענים המבקשים, כי קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה אין מקום למתן סעד מן הצדק בנסיבות הענין, אינה מבוססת כדבעי על הממצאים העובדתיים שנקבעו על-ידי בית משפט השלום. על כן טוענים המבקשים, כי יש לבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולהורות על הישארותם במקרקעין כדיירים מוגנים.

דיון והכרעה

יב.

כנודע, רשות ערעור בגלגול שלישי ניתנת במקרים המעוררים שאלה עקרונית, משפטית או ציבורית, החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים לסכסוך, או מקום בו דחית הבקשה תגרום לעיוות דין (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, סבורני כי זו אינה באה בגדרם של מקרים אלה, שכן בבסיסה שאלה עובדתית במהותה הנוגעת, בנסיבות הקונקרטיות, לזכויות המבקשים במקרקעין (ראו רע"א 2485/12 פלוני נ' משרד הבטחון - אגף השיקום , פסקה ה' (2012); רע"א 9503/09 ביטון נ' פורטל , פסקה ו' (2010)). כך, גם אם המדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי שקיבל ערעור על פסיקתו של בית משפט השלום; וכך גם כשעסקינן בפירוש חוזה ספציפי, להבדיל מנושא המשמיע הלכה כללית (ראו ד"ר ש' לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית

- מבוא ועקרונות יסוד

(מה' 2, תשס"ח-2008, 214).

יג.

אכן, עלתה בנידון דידן השאלה האם חוק הגנת הדייר חל במקרה בו הושכרה "קרקע פנויה" במטרה שייבנו עליה מבנים בסמוך למועד השכירות. שאלה זו אינה צריכה להכרעה לגופה, נוכח האמור להלן. נזכיר עם זאת, ואף בא כוח המבקשים מכיר בכך, כי

המגמה בפסיקת בית משפט זה היא לנקוט בפרשנות מצמצמת לתחולת דיני הגנת הדייר (ראו רע"א 4020/13 יניב נ' פז , פסקה 21 (2013); רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) ,

פסקה י"ד (2013) (להלן

ענין קיסלביץ ) ), ועל פני הדברים נדמה כי הפרשנות שניתנה להוראות החוק בבית המשפט המחוזי עשויה לעלות בקנה אחד עם עיקרון פרשני זה.

יד.

ואולם, גם אילו הנחנו, כבית משפט השלום, כי המבקשים היו מוכרים כדיירים מוגנים, קמה למשיבים עילת פינוי כנגדם, נוכח אי תשלום דמי השכירות בעבור השימוש במקרקעין, שלא כדין, משך כארבע שנים. אכן, לשיטת בית משפט השלום זיכו הנסיבות בהגנה מן הצדק, אך בית המשפט המחוזי חלק וקבע כי בנסיבות הענין אין להעניק למבקשים סעד מן הצדק. בהקשר זה אציין, כי איני רואה מקום להתערבות בקביעת בית המשפט המחוזי לפיה אין ב נסיבות דידן הצדקה למתן סעד מן הצדק למבקשים אשר יותיר אותם במקרקעין שבבעלות המשיבים. בית משפט זה פסק לאורך השנים כי סעד מן הצדק יינתן בצמצום (ראו רע"א 1406/10 מודרן בילדינגס הולדינגס נ' לנקרי ,

פסקה ח' והאסמכתאות שם (2010)), בין היתר, כדי "להזהיר את ציבור הדיירים המוגנים הזהר היטב, לבל יטעו לחשוב, שאם יפרו את התחייבויותיהם החוזיות לא יסתכנו סיכון של ממש שיפונו מן המושכר" (ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס , פ"ד לח(2) 159, 163, מפי מ"מ הנשיא מ'

בן פורת (1984)). לאחר שבחן בית המשפט המחוזי את התנהלות המבקשים בענין אי תשלום דמי השכירות, ולא מצא סיבות כבדות משקל להותירם במקרקעין, חוששני כי אין טעם המצדיק התערבות בהחלטה. אוסיף בהקשר זה, כי פרשת שפירא

(רע"א 7641/15 ברכאת (ג'ת) נ' שפירא

(2016)), בה ניתן סעד מן הצדק היתה כרוכה בנסיבות מיוחדות של המקרה – ובראשן היות המדובר בבית מגורים, שלא היה מדובר במקרה מובהק של נטישה, וגילם המתקדם של הדיירים ועוד.

אין בעובדה שבית המשפט המחוזי מצא לשנות מקביעותיו של בית משפט השלום לעניין זה כדי להצדיק התערבותו של בית משפט זה, שכן כפי שנפסק "סעד מן הצדק הוא דוגמה מובהקת להכרעה המסורה לשיקול הדעת השיפוטי, בין של הערכאה הדיונית ובין של זו הערעורית, ולרוב הוא נטוע במקרה הפרטני" (רע"א 9209/11 חיימוב נ' קזז ,

פסקה 3, מפי השופט נ' הנדל

(2012); ענין קיסלביץ , פסקה ט"ו) . בהקשר זה יצוין, כי אף בתנאי השלישי לחוזה השכירות שנכרת בין הצדדים בשנת 1966, הוסכם, בין היתר, כי אם יימנע השוכר מתשלום דמי השכירות בגין השימוש במושכר, "המשכיר יהיה רשאי לבטל את הסכם השכירות, וזכאי לדרוש כל הנזקים וההפסדים וההוצאות שייגרמו כתוצאה מכך ולהגיש תביעה בגינה". גם כאשר אין בעל הבית מסכים לקבל דמי שכירות שאינם עונים על דרישותיו, יש לדייר דרכים פשוטות לשלמם, בהיות דמי השכירות ליבת ההתקשרות; למשל, על-ידי תשלום לעורך הדין, או אף הפקדה בחשבון בנק מיוחד לכך. נוכח זאת, אין מקום להתערב בקביעות בית המשפט המחוזי גם בסוגיה זו, ודי בכך שלא להיעתר למבוקש.

טו.

סוף דבר, איני נעתר לבקשה לרשות ערעור וממילא גם לבקשה לעיכוב ביצוע.