פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
רע"א 6467/21
לפני:
כבוד השופט ש' שוחט
המבקשת:
לאוטר סויסה
נ ג ד
המשיבים:
1. וולת'סטון נדל"ן 4 - שותפות מוגבלת
2. וולת'סטון נדל"ן 4 שותפות
מוגבלת
3. וולת'סטון נדל"ן 52בי –
שותפות מוגבלת
4. וולת'סטון נדל"ן 62בי –
שותפות מוגבלת
5. וולת'סטון נדל"ן 48 – שותפות
מוגבלת
6. וולת'סטון נדל"ן בע"מ
7. וולת'סטון נדל"ן 66בי –
שותפות מוגבלת
8. וולת'סטון נדל"ן 77
9. וולת'סטון נדל"ן 83
10. וולתקסטון נדל"ן 84
11. וולת'סטון נדל"ן 87
12. נכסי שירה עופר פזטל בע"מ
13. עוה"ד שי גרנות – בתפקידו
ככונס נכסים
14. הממונה על הליכי חדלות פירעון –
מחוז תל אביב
15. בנרי ניסים
16. אשטה נברה
17. מלי ורסנו
18. שולמית אבן חן
19. אנטולי ציבלוקי
20. שולמית אשכנזי
21. עפרה חיים
22. רות עזרן קרובטי
23. אירנה אורלובה
24. אילוז שי מכלוף
25. טטיאנה קליקו
26. לודמילה קליקו
27. גל כהן
28. אלכסנדר ויטנר
29. אירנה צימבוליק
30. ליובוב קורז
31. ברגי מלצר
32. ילנה מלצר
33. אסף שרה
34. סגל קראים טובה
35. מאיר כהן
36. שנטל כהן
37. אסתר הקטר
38. גווילי אליזבט
39. ניסים ברדה
40. חנה ברדה
41. ריב סרגיי
42. שלמה יצחקיאן
43. מרים יצחקיאן
44. חסים אולג לודמילה חסין
45. חגית אגרון
46. רוני אגרון
47. סעידה אמישקשוילי
48. עמידר, החברה הלאומית לשיכון ב
ישראל
49. דורין כהן
50. חיים כהן
51. אורן לב
52. מיטל לב
53. ולרי אברמוב
54. מילנה אברמוב
55. אלקסי מרדכי בלאחסן
56. טטיאנה קלימנקו
57. לירן אבי כהן
58. חיה כהן
59. רחל אלבז שלמה חזן
60. שמעון דן אלבז
61. שלומית שילת אלבז
62. אואזין ז'אנט
63. מדינת ישראל – משרד הבינוי
והשיכון
בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו
מיום 6.6.2021 בפר"ק 30165-10-20 שניתנה על ידי כבוד השופטת איריס
לושי-עבודי
בשם המבקשת:
עו"ד מורן גור; עו"ד
יעל גבאי
החלטה
בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופטת איריס לושי-עבודי , בפר"ק 30165-10-20), מיום 6.6.2021, במסגרתה נעתר בית המשפט לבקשת המשיב 13, כונס נכסים, לאשר התקשרות שלו עם המשיבות 11-1 (להלן: הקרן ) לצורך מימון המשך הליכי הבניה של פרויקט תמ"א 38 שמתנהל ברח' הנביאים 11 ו-13 בבת-ים.
העובדות הצריכות לעניין
1.
ביום 15.2.2012 נחתם הסכם תמ"א בין המשיבה 12 (להלן: החברה ) לבין בעלי הדירות ברח' הנביאים 11 ו-13 בבת-ים, הם המשיבים 48-15 ו-58-53 (להלן: הדיירים ) לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין (להלן: הפרויקט ).
2.
המבקשת נמנית בין רוכשי הדירות החדשות בפרויקט (הם המשיבים 52-49 וכן 62-59; להלן: הרוכשים ).
3.
ביום 6.1.2015 התקשרה החברה עם הקרן בהסכם הלוואה, לצורך מימון ביצוע הפרויקט ולאחריו, לצורך ההתקדמות בפרויקט, נחתמו הסכמי הלוואה נוספים.
4.
מאז תחילת הבניה, באוגוסט 2015, התחלפו לא פחות משישה קבלנים שונים מסיבות שונות, חלקם בגין חדלות פירעון והיעדר אפשרות מימון, מה שהביא לעיכובים בלוח הזמנים שנקבע בהסכם לסיום הפרויקט, חרף מספר אורכות שניתנו בהסכמת הרוכשים והדיירים.
5.
במסגרת אחת האורכות שנתנו, הארכה מיום 28.6.2018, הוסכם על המחאת זכויות של החברה מכוח הסכמי התמ"א לקרן בתמורה להעברת האחריות הכלכלית לסיום הפרויקט לקרן (להלן: הסכם ההמחאה ). על הסכם זה חתמו, בנוסף לחברה ולקרן, גם הדיירים וגם הרוכשים, ביניהם המבקשת.
6.
לאור הקשיים אליהם נקלע הפרויקט, שהמשיכו אף לאחר חתימת הסכם ההמחאה, הוגשו בקשות למינוי כונס נכסים זמני הן מטעם הקרן הן מטעם הדיירים. בית המשפט קמא נעתר לבקשות אלו, ובהחלטה מיום 14.12.2020 הורה על מינוי המשיב 13 ככונס נכסים לצורך השלמת הפרויקט (להלן: כונס הנכסים ).
7.
בהמשך להחלטת בית המשפט קמא מיום 14.12.2020, הגיש כונס הנכסים, ביום 26.1.2021, דוח מטעמו בו ציין כי קיימת היתכנות להשלמת הפרויקט בכפוף לקבלת מימון ביניים מהקרן. בעקבות זאת, פעל כונס הנכסים לגיבוש הסכם מימון לטובת הפרויקט מול הקרן ונציגיה. ביום 26.3.2021 הגיש כונס הנכסים לבית המשפט קמא בקשה למתן הוראות במסגרתה עתר לאשר את הסכם המימון (בקשה מס' 25 בנט).
8.
בהסכם המימון נקבע, בין היתר, כי הקרן, בכפוף לאישורו של בית המשפט קמא, תעניק לכונס הנכסים מימון ביניים לשם גישור על פערי תזרים המזומנים לפרויקט בסך של 5 מיליון ₪ (להלן: המימון ). עוד נקבע כי המימון יועבר ב-7 פעימות על מנת להקטין את עלויותיו וכי הריבית שתעמוד לטובת הקרן הינה עבור כל פעימה בנפרד ועל פי הסכום שנמשך ממנה בפועל בשיעור של 10% לשנה מיום ההעמדה ועד לסילוק בפועל. הקרן התנתה את העמדת המימון באישורו של כבוד בית המשפט קמא לכך שהמימון יסווג כמימון הוצאות כינוס, וכי לקרן תהיה עדיפות לקבלת החזר המימון.
9.
עוד נקבע בהסכם המימון תנאי מתלה לפיו הצדדים מסכימים כי הדיירים והרוכשים יוותרו על כל תביעה או דרישה בכל הנוגע לפרויקט כלפי הקרן או מי מטעמה, מכל סוג שהוא, לרבות על טענות בקשר לפיצוי הדיירים או הרוכשים. עוד נקבע כי כונס הנכסים יבקש כי בית המשפט המוסמך יאשר את ויתור התביעות כתנאי להעמדת המימון (להלן: תניית הפטור ).
10.
ביום 22.4.2021 הורה בית המשפט קמא לכונס הנכסים לנהל מו"מ עם הקרן בעניין תניית הפטור. בהודעה מיום 29.4.2021 עדכן כונס הנכסים, כי לאור היעדר התנגדותם של הדיירים, תיוותר כלפיהם תניית הפטור על כנה. באשר לרוכשים, וביניהם משרד הבינוי והשיכון (שרכש 8 דירות בפרויקט) והמבקשת, יינתן להם פטור מותנה, לפיו כל עוד מולאו כל התנאים שיפורטו להלן, יינתן הפטור כאמור בהסכם המימון (להלן: תניית הפטור המותנה ):
א.
בניית הדירות תסתיים תוך 24 חודשים מתחילת הבניה ויינתן טופס 4 תוך 12 חודשים מסיום הבניה;
ב.
שביתות, מלחמות, כוח עליון או מגפות, לרבות מגיפה הקורונה וכיוצ"ב, ככל שאלו או הנובע מהן יעכב את השלמת הפרויקט, תוחרג תקופת העיכוב ממניין התקופות דלעיל ותקופת העיכוב לא תיזקף לחובת הקרן;
ג.
בניית הדירות תבוצע לפי המפרט הטכני. ואולם, לא כל חריגה מהמפרט תאיין את מתן הפטור אלא אך ורק חריגות מהותיות.
11.
על אף התנגדותו הראשונית, הסכים משרד הבינוי והשיכון להתקשר בהסכם המימון המוצע, לרבות תניית הפטור המותנה, אך הבהיר כי הפטור מתביעות לגביו ניתנת ההסכמה עניינו בעילות כספיות או חוזיות אחרות בלבד שיש או היו למשרד הבינוי והשיכון כרוכש דירות בפרויקט וזאת עד למועד צו הכינוס. המשיבים 52-49 התנגדו לתניית הפטור המותנה.
12.
חרף מספר פניות שנעשו לב"כ המבקשת לא הצליח כונס הנכסים לקבל כל עמדה מטעמה.
13.
ביום 1.6.2021 הודיע המשיב 14, הממונה על חדלות פירעון, כי הוא תומך בהסכם המימון על תניית הפטור המותנה שבו.
14.
בהחלטה מיום 3.6.2021 קבע בית המשפט קמא כי על המתנגדים לתניית הפטור המותנה להבהיר:
"האם הם מוכנים לקבל את הפתרון שהושג מול משרד השיכון והבינוי בעניין הפטור המותנה, לפיו הפטור מתביעות כלפי הנושה המובטחת ינתן אך ורק לגבי עילות כספיות או חוזיות. במסגרת זו ישקלו המתנגדים את הסיכונים והחלופות הקיימות בנסיבות העניין, וביניהן: פקיעת היתר הבנייה, קושי בהסדרת החניות כאמור בבקשת כונס הנכסים, מעבר החברה להליכי חדלות פירעון ובתוך כך אפשרות בעל התפקיד לוותר על חוזה קיים בהתאם להוראת סעיף 67 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח – 2018. כמו כן, יש לתת את הדעת להוראת סעיף 74(א) לחוק זה בעניין זכויות המתנגדים לפיצוי והשבת כספים".
15.
ביום 6.6.2021 הגישה המבקשת את תגובתה במסגרתה עתרה "להחריג אותה מכל התניה עד להחלטה אחרת" .
16.
בהחלטה מיום 6.6.2021 קבע בית המשפט קמא כי על אף התנגדות המשיבים 52-49, תניית הפטור המותנה תאושר, וזאת בכפוף להסכמות שהושגו עם משרד השיכון והבינוי, כך שהפטור יינתן מתביעות כספיות או חוזיות בלבד. עוד נקבע, באשר להתנגדות המבקשת, כי:
"לא מצאתי מקום להיעתר לבקשתה ולהחריג זכויותיה משאר הדיירים. כידוע, עסקינן בהליכי חדלות פירעון אשר מאופיינים בקולקטיביות ההליך. מכאן שדינה של המשיבה כדין יתר נושי החברה. במצב דברים זה, לאור הנזק שעלול להיגרם לנושים (וביניהם למשיבה שחפצה בסיום הליכי הבניה במהרה) במקרה שתדחה בקשת כונס הנכסים, אני דוחה את התנגדות המשיבה 44 על טעמיה".
על החלטה זו מלינה המבקשת בבקשת רשות הערעור שלפני.
17.
לטענת המבקשת, בית המשפט המחוזי שגה כשאישר את תניית הפטור המותנה במתכונתה משזו תנייה גורפת שחוסמת את המבקשת מלמצות את זכויותיה אל מול הקרן, ככל שיקום הצורך בכך. לטענת המבקשת, התנייה שוללת ממנה את הזכות מלטעון כלפי הקרן, ככל שיתגלו אי אילו פגמים בדירה שרכשה, ליקויי בנייה ובכלל נזקים שטרם התגלו ו/או יתגבשו בעתיד, ומכאן שמדובר בהפרה של הוראות קוגנטיות שקבועות בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות ). עוד טוענת המבקשת, כי תוקף פקיעתו של היתר הבנייה הוא עד ליום 6.6.2022 וכי בית המשפט המחוזי שגה משאישר את תניית הפטור המותנה, תוך התרשמות כי היתר הבנייה צפוי לפוג בחודש יוני 2021, וזאת כפי שהציג כונס הנכסים בבקשתו. בנוסף נטען כי תניית הפטור המותנה נוגדת את סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, משהיא פוגעת בקניינה וכי היא אף נוגדת את תקנת הציבור משהיא מונעת הגשת תביעות בגין הפרות עתידיות שיתגלו.
דיון והכרעה
18.
לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה, כמו גם בהחלטת בית המשפט המחוזי מושא הבקשה שלפני, נחה דעתי כי דין בקשת רשות הערעור – להידחות, וזאת אף מבלי להידרש לתשובה מאת המשיבים, בהתאם לתקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.
19.
תגובת המבקשת לבקשת כונס הנכסים לאישור הסכם המימון לא צורפה כנספח לבקשת רשות הערעור. עיון בתגובה אותה הגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי מגלה כי הטענות אותן טוענת המבקשת בבקשה לפני, לפיהן אסור היה על בית המשפט קמא לאשר את הסכם המימון משזה עומד בסתירה להוראות קוגנטיות שבחוק המכר דירות, לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ולתקנת הציבור וכיוצ"ב – פשוט לא נטענו באותה תגובה. באותה תגובה טענה המבקשת כי יש לייצר מכרז בזק ולקבל 3 הצעות מימון אחרות מגורמים אחרים מלבד הקרן וזאת משום שתניית הפטור " קשה " עבורה ולכן היא מבקשת " להחריג אותה מכל התניה עד החלטה אחרת ". באשר לדחיפות לה טען כונס הנכסים בגלל הפקיעה הקרובה להיתר הבנייה לא טענה המבקשת את שטוענת היא בבקשה שלפני (כי תוקפו של היתר הבנייה הוא בפועל עד ליום 6.6.2022) וטענתה הייתה, כי "זעקת הזמן כפי שמציג הכונס אינה כצעקתה" משום שתוקפו של היתר הבנייה הוא בר הארכה לאור הפסיקה " וברוח תקנות הקורונה, המאפשרות הארכת התקופה, בנסיבות מיוחדות" . יצוין, כי טענות המבקשת דלעיל שנטענו בבקשת רשות הערעור שלפני, לא נטענו גם במסגרת תגובתה הקודמת לבקשת כונס הנכסים שהוגשה במסגרת אותה בקשה (תגובה מיום 21.4.2021) ואף לא במעמד הדיון שהתקיים בבקשה ביום 22.4.2021 לפני בית המשפט קמא.
20.
מעבר לכך שהליך זה לא נועד להוות מקצה שיפורים לצורך בחינת טענות שלא נטענו לפני הערכאה הדיונית, ודי בכך לשם דחיית הבקשה שלפני, לא ניתן להתעלם מהשיהוי המשמעותי בהגשת הבקשה, שיהוי שבמקרה דנן מעמיד בספק את תום ליבה של המבקשת ואת ניקיון כפיה. ובמה דברים אמורים? ההחלטה מושא הבקשה שלפני ניתנה ביום 6.6.2021. בהסכם המימון נקבעו 7 פעימות להעברת המימון על-ידי הקרן – הראשונה (בסך של 1.5 מיליון ₪) לאחר אישור ההסכם על ידי בית המשפט ואלו היתר (בסכומים שנעים בין 1 מיליון ש"ח ועד ל-300 אלף ש"ח בסדר יורד) בתוך פרק זמן של 30 ימים לאחר כל פעימה. לאחר שבית המשפט קמא דחה את השגות המבקשת ואישר את הסכם המימון (כאמור בהחלטה מיום 6.6.2021) לא הגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי בקשה לעיכוב ביצוע החלטתו. בקשת רשות הערעור שלפני הוגשה רק ביום 30.9.2021, ביום האחרון להגשתה, לאחר ניצול מלוא פגרת הקיץ ומלוא פגרת סוכות. גם עת הוגשה בקשת רשות הערעור לא הוגשה בצדה בקשה לעיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי. אף עירבון לא הופקד אלא הוגשה בקשה לפטור מהפקדת עירבון. הבקשה נדחתה והעירבון הופקד ביום 6.1.2022, בדיוק ביום בו מלאו 7 חודשים להחלטת בית המשפט המחוזי. רוצה לומר – במועד בו בשלה בקשת רשות הערעור שלפני לדיון, מלוא המימון שאותו התחייבה הקרן להעמיד לפרויקט (בסך של 5 מיליון ₪) כבר הועבר לחשבון הכינוס. מעיון בתיק שמתנהל בבית המשפט המחוזי למדתי, כי עם החתימה על הסכם המימון שבו הקבלן והמפקח לאתר הבנייה, הקרן העבירה את מלוא הסכומים להם התחייבה לחשבון הכינוס בהתאם לפעימות בהסכם המימון ואלו שימשו למימון השלמת הבנייה, בנייה שכללה אף את הדירה אותה רכשה המבקשת (שלאחרונה התבקשה לסור ולבחור ריצוף לדירתה). משאישור תניית הפטור היווה תנאי מתלה להסכם המימון, הרי ככל שהאישור יבוטל תוכל הקרן לדרוש את ביטול הסכם המימון והשבת הכספים שהעבירה בגינו – ומנין תיפרע?
21.
למעלה מן הנדרש, דין הבקשה להידחות אף לגופה. כלל הוא
כי ערכאת הערעור לא תיטה להתערב בהחלטות הערכאה הדיונית שעניינן בניהול הליך חדלות הפירעון, למעט במקרים חריגים, לאור שיקול דעתה הרחב של הערכאה הדיונית בעניינים אלה, מומחיותה והתרשמותה הישירה מבעלי הדין ומ כלל נסיבות
העניין
(רע"א 5528/21 בני גורג' שוקחה (חיפה) בע"מ נ' שוקחה (9.9.2021); רע"א 4406/ 18
בנק הפועלים בע"מ נ' עו"ד מור נרדיה ועו"ד עמית לדרמן – נאמנים , פסקה 17 (19.8.2018); רע"א 5864/18
ידיד נ' המנהל המיוחד ,
פסקה 12 (7.1.2019)). לא מצאתי כי מקרה זה נמנה על המקרים החריגים שמצדיקים התערבות. כפי שציין בית המשפט המחוזי בהחלטתו מושא הבקשה שלפני, עסקינן בהליך חדלות פירעון, בו משיבים רבים ובעלי זכויות בפרוייקט (הן דיירים הן רוכשים כדוגמת המבקשת) והליך זה מאופיין ב" קולקטיביות ". משכך, כפי שציין בהליך קמא הממונה על הליכי חדלות פירעון (המשיב 14, בתגובתו מיום 2.6.2021) וכפי שציין כונס הנכסים בבקשתו ובתגובותיו השונות – יש לאזן בין כלל האינטרסים של הצדדים לפרויקט, גם אם לא ניתן יהיה להביאם על סיפוקם המלא. בפני כונס הנכסים עמדו אפשרויות מוגבלות, והותרת הדיירים והרוכשים ללא כספם וללא הנכסים שהובטחו, היא חלופה קשה לכל הצדדים המעורבים, בייחוד משניתנה הסכמתם של רוב הדיירים והרוכשים להסכם המימון ומשהמבקשת לא הציעה כל חלופה ממשית טובה יותר מזו שהוצעה על ידי כונס הנכסים. כמפורט לעיל, המבקשת קיבלה את יומה בבית המשפט המחוזי וזה האחרון אישר לבסוף את תניית הפטור המותנה שלא במתכונתה המקורית (אלא בכפוף להסכמות שהושגו עם משרד השיכון והבינוי, הוא רוכש הדירות הגדול ביותר בפרויקט, כך שהפטור יינתן מתביעות כספיות או חוזיות בלבד). בשולי הדברים אציין, כי טענת המבקשת לפיה תניית הפטור המותנה עומדת בניגוד להוראות קוגנטיות הקבועות בחוק המכר דירות (טענה שלא נטענה על ידי המבקשת בהליך קמא) אינה חפה מספקות. המבקשת לא התקשרה עם הקרן בהסכם לרכישת דירה אלא עם החברה. עיון בהסכם ההמחאה שנחתם בין החברה לקרן (ושגם הדיירים והרוכשים, ביניהם המבקשת, צדדים לו) מגלה כי הוסכם בו, בין השאר, כי החברה , באחריות כלכלית של הקרן, תהא אחראית לקיום מלוא התחייבויות החברה כלפי הדיירים והרוכשים על פי ההסכמים וההתחייבויות של החברה ביחד לפרויקט (סעיף 5 להסכם); כי אין בהמחאת הזכויות בין החברה לקרן " כדי לגרוע מחובות
החברה כלפי הצדדים להסכם זה אשר עילתם עובר ליום חתימת הסכם זה " (סעיף 9 להסכם) ואף בזכות הרוכשים לתשלומי פיצויים בהתאם להוראות חוק המכר דירות בגין איחור במסירת דירתם לא חל כל שינוי לרעה (סעיף 26 להסכם). תניית הפטור המותנה בהסכם המימון אינה עוסקת בפטור
לחברה אלא בפטור לקרן או מי מטעמה.
סוף דבר
לאור כל האמור לעיל, בקשת רשות הערעור נדחית. משלא התבקשה תשובה אין צו להוצאות.
ניתנה
היום, כ"א בשבט התשפ"ב (23.1.2022).
ש ו פ ט