רע"א 6746/13 מרואן מטאנס נ. אליאס אסעד ח'ורי

זוהי בקשה למתן רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופט י' כהן) מיום 16.9.2013, בה נדחתה בקשת המבקש לגילוי ועיון ספציפי במסמכים הקשורים לעסקאות מכר מקרקעין שערכו המשיבים 4-1 (להלן: המשיבים ) עם צדדים שלישיים.

1.

המשיבים הם בעליהם הרשומים של הזכויות במקרקעין בכפר אבו סנאן, הידועים כחלקה 1 בגוש 18790 (להלן: המקרקעין ). בחודש אפריל 2012 הגישו המשיבים לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה נגד המבקש ונגד נתבעים נוספים, בה עתרו לביטול הסכמים שערכו עם המבקש וכן לחיובו בתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרת אותם ההסכמים. בתמצית, המשיבים טענו בתביעתם כי ביום 13.11.2009 מכרו למבקש חלק מזכויותיהם במקרקעין תמורת סכום כולל של 2,150,000 ש"ח (להלן: עסקת המכר ). לדבריהם, לצורך השלמת העסקה חתמו הצדדים באותו היום על שלושה הסכמים שנוסחו על-ידי המשיב 5, בא-כוחו של המבקש (הסכם מכר, תוספת להסכם המכר והסכם הלוואה, ולהלן יחד: ההסכמים ). עוד טענו המשיבים כי במעמד החתימה העביר להם המבקש סכום של 1,150,000 ש"ח על חשבון התמורה; כי סוכם בין הצדדים שסכום נוסף בגובה 850,000 ש"ח יועבר לידי המשיבים לאחר שתירשם על שמו של המבקש הערת אזהרה במקרקעין; כי המבקש התחייב לדווח לרשויות המס על עסקת המכר ולשאת בכל האגרות וההיטלים הכרוכים בהשלמתה; וכי יתרת התשלום, בסך של 150,000 ש"ח, ניתנה למבקש כהלוואה על-פי הסכם ההלוואה שעליו חתם. לטענת המשיבים, המבקש הפר את ההסכמים, נמנע מלהשיב לידיהם את כספי ההלוואה וסירב לשלם את המיסים הכרוכים בעסקת המכר. לפיכך טענו המשיבים כי יש להורות על ביטול ההסכמים, ועוד הם טענו כי ההסכמים בטלים מחמת היותם בלתי חוקיים שכן הם נערכו על-ידי בא-כוח המבקש במטרה להונות את רשויות המס ולכן הוצג בהם מחיר עסקה הנמוך מן המחיר האמיתי שעליו סוכם.

2.

המבקש, מצידו, טען בכתב ההגנה כי התמורה בעסקת המכר הועמדה על סך של 850,000 ש"ח בלבד – כפי שנכתב בהסכמים, כי התמורה שולמה במלואה למשיבים וכי כל המיסים בגין העסקה שולמו אף הם. בחודש יוני 2013 עתר המבקש לכך שהמשיבים יגלו לו ויעבירו לעיונו מסמכים ספציפיים הקשורים להסכמי מכר שכרתו עם צדדים שלישיים ביחס לחלקים אחרים במקרקעין (להלן: המסמכים ). המבקש טען כי מסמכים אלה דרושים לו על מנת להוכיח ששווי המקרקעין הוא כנטען על-ידו ואינו כה גבוה כפי שטוענים המשיבים. המשיבים לא הכחישו כי ערכו עסקאות אחרות ביחס למקרקעין עם גורמים נוספים אך טענו כי המסמכים ביחס לעסקאות אלה אינם מצויים בידיהם או בשליטתם. בית המשפט המחוזי קיים דיון בבקשת הגילוי והעיון, ובהחלטתו מיום 16.9.2013 החליט לדחותה בקובעו כי פרטי העסקאות האחרות שביצעו המשיבים אינם רלוונטיים לסכסוך דנן וכי אין מקום להציג בהליך זה מסמכים הנוגעים לצדדים שלישיים שאינם צד למחלוקת.

3.

מכאן הבקשה שלפניי בה טוען המבקש כי שאלת שוויים של המקרקעין עומדת במרכז המחלוקת בהליך דנן ועל כן המסמכים שגילויים מבוקש על-ידו – הנוגעים לעסקאות שביצעו המשיבים ביחס לחלקים אחרים של המקרקעין – רלוונטיים ביותר לצורך ההכרעה במחלוקת זו. לטענת המבקש, שאלת הרלוונטיות של מסמך להליך המשפטי נבחנת בצורה רחבה ולדבריו הדרך הטובה ביותר להעריך את שווי הקרקע שמכרו לו המשיבים היא באמצעות השוואתה של עסקת המכר דנן לעסקאות אחרות שנערכו במקרקעין שכן "השכל הישר אומר כי המחיר בין הצדדים נקבע לפי מחיר השוק". המבקש מוסיף וטוען כי הנימוק היחיד שהעלו המשיבים כנגד מסירת המסמכים הוא כי אלה אינם מצויים בידיהם ועל כן שגה בית המשפט קמא משדחה את בקשתו מנימוקים אחרים שלא נטענו על-ידם. עוד טוען המבקש כי לא ייתכן שהמסמכים המבוקשים אינם מצויים בידי המשיבים וכי מכל מקום באפשרותם של המשיבים להשיגם ממשרד מיסוי המקרקעין בנצרת. לטענת המבקש, משמדובר במסמכים שעליהם חתומים המשיבים לא היה כל מקום להגדירם כמסמכים השייכים לצדדים שלישיים ומכל מקום, כך טוען המבקש, אפילו מדובר במסמכים של צדדים שלישיים יש לאזן את הפגיעה באותם צדדים ובפרטיותם אל מול התועלת שבגילוי המסמך ובחשיפת האמת.

4.

המשיבים טוענים בתגובה כי המסמכים שגילויים מתבקש אינם רלוונטיים למחלוקת, וזאת משום ששאלת שווי המקרקעין כלל אינה עומדת במרכזו של ההליך. לטענת המשיבים, הם הודו במפורש כי קיבלו לידיהם מאת המבקש סך של 2,000,000 ש"ח כחלק מן התמורה בגין עסקת המכר, והם אף הסכימו להשיב לו סכום זה ולשם כך הפקידו אותו בקופת בית המשפט המחוזי. על כן, כך טוענים המשיבים, אין מקום לדון בטענתו של המבקש לפיה שווי הקרקע שנמכרה לו עומד על סכום של 850,000 ש"ח בלבד. המשיבים מוסיפים וטוענים כי בית המשפט קמא היה ער לכך ועל כן קבע כי המסמכים אינם רלוונטיים להליך וכי אין לגרור צדדים שלישיים אל תוך המחלוקת הנוכחית. עוד טוענים המשיבים כי המצאת המסמכים המבוקשים תכביד על ההליך המשפטי, תפגע בזכויותיהם של צדדים שלישיים וכל מטרתה היא להפעיל עליהם לחץ בלתי הוגן.

5.

בהחלטתי מיום 5.12.2013 נעתרתי לבקשת המבקש והתרתי לו להשיב לתגובת המשיבים. בתשובתו, שב המבקש וטוען כי המסמכים המבוקשים רלוונטיים להליך דנן שכן עיקר המחלוקת בו הייתה ועודנה שאלת שוויים של המקרקעין. המבקש טוען עוד כי הודאת המשיבים לפיה קיבלו ממנו סכום של שני מיליון ש"ח סותרת את לשון ההסכמים עליהם חתמו, לפיהם הקרקע נמכרה לו בעבור סך של 850,000 ש"ח בלבד. המבקש מוסיף וטוען כי המבקשים, מסיבותיהם, מעוניינים להביא לביטול עסקת המכר ועל כן הם מוכנים להשיב לו כספים שלא שילם מעולם.

להשלמת התמונה יצוין כי המשיב 5 בחר שלא להגיש תגובתו לבקשה.

6.

דין הבקשה להידחות.

לערכאה הדיונית נתון שיקול דעת רחב בהחלטות שעניינן סדרי דין וכפועל יוצא מכך ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות אלה למעט מקרים חריגים שבהם הוכח כי ההחלטה מנוגדת לדין או גורמת עיוות דין לאחד הצדדים. דברים אלה יפים בפרט בכל הנוגע להחלטות בבקשות לגילוי ולעיון במסמכים לגביהן נפסק כי "בית-משפט של ערעור לא יתערב בשיקול-דעת השופט אלא אם 'הגיע הלה למסקנה אשר אינה מתקבלת על הדעת בשום פנים, או שנעלמו ממנו נסיבות שהיה חייב להתחשב בהן" (רע"א 6546/94 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' אזולאי , פ"ד מט 54, 61 (1995); כן ראו: רע"א 624/11 המוטרנות היוונית קתולית נ' נח'לה , פסקה 5 (15.3.2011); רע"א 3389/12 פלוני נ' בנק הפועלים בע"מ , פסקה 4 (5.8.2012); רע"א 5161/13 ש.ב.א מפעלי מתכת בע"מ נ' שפרן , פסקה 14 (19.8.2013)). הבקשה דנן אינה באה בגדר מקרים אלה ודי בכך על מנת לדחותה.

לגופו של עניין, נוכח עמדות הצדדים כפי שתוארו לעיל ספק רב בעיני האם שווי המקרקעין בכלל, ושוויה של הקרקע שנמכרה למבקש בפרט, אכן עומדים במרכז המחלוקת בין הצדדים כפי שטוען המבקש. טענתם של המשיבים לפיה המבקש העביר לידיהם סכום של שני מיליון ש"ח במסגרת עסקת המכר ונכונותם להשיב סכום זה לידיו, מעמידים לכאורה בסימן שאלה את טענתו של המבקש לפיה העביר למשיבים סכום של 850,000 ש"ח בלבד. בנסיבות אלה לא ראיתי מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט קמא לפיה המסמכים שגילויים מתבקש אינם רלוונטיים להליך. אך גם אם אניח לטובת המבקש כי סוגיית שווי המקרקעין הינה רלוונטית וטעונה הוכחה, דומה כי בידי המבקש אפשרות לטעון בעניין זה מבלי לגרור אל תוך ההליך צדדים שלישיים ומבלי לפגוע בפרטיותם. כוונתי לטענת המבקש לפיה הוא אוחז בידו שומות שהוציאו שלטונות מס שבח, אשר העריכו כי שווי הקרקע שנמכרה לו עומד על כמיליון ש"ח בלבד (שומות אלה צורפו על-ידו כנספח ו' לבקשת רשות הערעור). הנה כי כן, נראה כי יש בידי המבקש, לכאורה, ראיות להוכחת שווי המקרקעין גם בלא המסמכים המבוקשים על-ידו, אשר נערכו ונחתמו על-ידי צדדים שלישיים שאינם חלק מן ההליך דנן (ראו והשוו רע"א 1917/92

סקולר נ' ג'רבי פ"ד מז (5) 764, 774-773 (1993); רע"א 1412/94 הסתדרות מדיצינית הדסה עין-כרם נ' גלעד , פ"ד מט(2) 516, 525 (1995)). זאת ועוד – לכאורה נראה כי אין מניעה שהמבקש יציג בפני בית-המשפט חוות-דעת שמאית לעניין שווי המקרקעין אשר אותה ניתן לסמוך, בין היתר, על עסקאות השוואה לפי הנהלים המקובלים בעניין זה (ראו: סעיף 105א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963; תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים למסירת מידע), התשס"ג-2003; תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מאגר מידע), התשס"ג-2003). בנסיבות אלה החלטתו של בית המשפט המחוזי לדחות את בקשתו של המבקש אינה צפויה לפגוע בזכויותיו ואין בה משום עיוות דין המצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור.

7.

סיכומם של דברים, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית.

המבקש ישלם למשיבים 4-1, יחד, שכר טרחת עורך-דין בבקשה בסך של 7,500 ש"ח.