רע"א 6797/12 פרדס בחסכון ואח' נ. מדינת ישראל

א.

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטים שטמר, בר-זיו וזרנקין) מיום 24.6.12 בתיק ע"א 45023-02-12, במסגרתו נדחה ערעורם של המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופט פלאח) מיום 5.1.12, בת"א 24224-09-09. ביסוד הבקשה מחלוקת בנוגע לבסיס המשפטי לזכויות החכירה של המבקשים במקרקעין.

רקע עובדתי והליכים קודמים

ב.

בשכבר הימים, בשנת 1955, גייסו החברות "ניר למושבה בע"מ" ו"יכין חקל בע"מ" מועמדים ללקיחת חלק במפעל "פרדס בחסכון לפועלי המושבה" (להלן המפעל ) בסביבת ישובים מסוימים, באמצעות הפצת חוברת הסברה לציבור. המבקשים הצטרפו למפעל, ובשנת 1961 רכשו יחדיו זכויות חכירה במקרקעין נשוא המחלוקת – חלקה 4 בגוש 7726 בחדרה (להלן המקרקעין ), לטענתם - בהסתמך על חוברת ההסברה. המחלוקות בין הצדדים, שרשיהן במיוחד במעמדה של חוברת ההסברה, ונסבות למעשה, כפי שיפורט בהמשך, על תקופת החכירה שהוקנתה למבקשים והאפשרות להפסיקה טרם סיומה - או להאריכה בזכות. בהקשר זה, נאמר בסעיף 15 באותה חוברת הסברה אליה נדרשים המבקשים:

"15. רישום בספרי האחוזה:

זכויותיו החוקיות של החוסך תובטחנה ע"י רישום חכירה מטעם רשות הפתוח, קרן קיימת לישראל או פיקא (הכל לפי הענין) – לטובת האגוד היורידי של החוסכים עליו נמנה החוסך, וע"י רישום חכירת משנה ע"י אותו אגוד לטובת החוסך. רישום זכויות החכירה ייעשה לגבי כל פרדס ופרדס ביחידת רישום נפרדת לתקופה של 49 שנה בזכות הארכה לתקופה נוספת של 49 שנה . תנאי החכירה יהיו כתנאי החכירות החקלאיות מסוג זה על אדמות הקרן הקיימת לישראל.

במעמד רישום זכויות החכירה תרשם גם משכנתא על זכויות אלה להבטחת סלוק ההלואה שחוסך יקבל מהממשלה כאמור לעיל. החוסך ישא בהוצאות ובאגרות שתהיינה כרוכות בבצוע הפעולות המשפטיות, וכן בדמי-החכירה, במסים, בארנונות ובהיטלים החלים על חלקתו מאז שנת נטיעתה". (ההדגשה לא במקור – א"ר)

ג.

ואולם, בשנת 1971 חתמו המבקשים על חוזי חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל בנוגע למקרקעין, בהם הוסכם בסעיף 3 לחוזה, על החכרת המקרקעין ל ארבעים ותשע שנים , מיום תחילת החכירה בפועל ב-1.9.61. ייעוד הקרקע בעת החתימה היה חקלאי, ומטרת החכירה הוגדרה בחוזה לצורך גידול מטעי הדרים. כפי שמורה סעיף 15 לחוזה, נלקחה בחשבון האפשרות כי לא אלה יישארו פני הדברים:

" שינוי יעוד הקרקע

15.הוסכם בין הצדדים, כי במקרה והרשויות המוסמכות ישנו את יעוד השטח המוחכר או כל חלק ממנו למגורים ו/או לתעשיה ו/או לצרכי ציבור על ידי תכנית בנין עיר בעלת תוקף רשאי המחכיר על אף כל האמור בחוזה זה, להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה של המוחכר, או של החלק לגביו שונה הייעוד, על ידי הודעה מוקדמת לפחות של שנה אחת מראש.

במקרה זה זכאי החוכר לפיצויים מלאים מהמחכיר עבור המוחכר כמטע על אדמה חכורה או חלקו, לגביו בוטלה החכירה – לפי מצבו של המוחכר ביום סיום תקופת החכירה כפי שנקבע בהודעת המחכיר ובהתחשב בזכות החכירה של החוכר בקרקע.

לא יגיעו הצדדים לידי הסכם בקשר לגובה הפיצויים, ייקבעו הפיצויים על-ידי מעריך-מומחה שאינו נמנה עם עובדי מינהל מקרקעי ישראל ושימונה על-ידי שר החקלאות.

על המומחה הנ"ל לאפשר לחוכר לפני קביעת הפיצויים להשמיע את טענותיו ולהביא את ראיותיו. לא הסכים החוכר לקביעת המעריך יהיה רשאי לפנות לבית משפט בבקשה לקבוע את הגובה הנכון של הפיצויים וזאת הוא רשאי לעשות בין אם גבה את הפיצויים שנקבעו ע"י המעריך ובין אם לא גבה אותם. הותנה במפורש כי חוסר הסכמתו של החוכר לגובה הפיצויים שנקבעו ע"י המעריך לאחר שהועמדו לרשות החוכר, לא ידחה את חובת החוכר למסור את המוחכר או חלקו לגביו בוטלה החכירה."

ד.

בשנת 1994 פורסמה תכנית חד/במ/937, אשר שינתה את ייעודן של חלקות מסוימות בחדרה מחקלאי למגורים; בין היתר שונה ייעודם של המקרקעין נשוא ענייננו. בעקבות זאת, פנה למבקשים בשנת 1996 נציג מטעם המינהל בדרישה לפנות את המקרקעין, תוך הבעת נכונות לפצותם בהתאם לחוזה. משסירבו המבקשים בתוקף לפנות את המקרקעין, וזאת באופן עקבי בתגובה לבקשות והתראות חוזרות ונשנות מצידו של המינהל, הגיש האחרון בשנת 2009 תביעה לסילוק ידם מהמקרקעין, על-יסוד סעיף 15 בחוזה החכירה.

בית משפט השלום

ה.

בבית משפט השלום טענו המבקשים, בין היתר, כי מכוח סעיף 15 בחוברת ההסברה עומדות להם בחלקה נשוא המחלוקת זכויות חכירה לתקופה של תשעים ושמונה שנים, וכי נוכח היעדר הוראה המאפשרת זאת באותה חוברת, אין למינהל סמכות לפנותם בטרם הסתיימה תקופה זו. עיקר נימוקיהם נסבו על שהמדינה היא שיזמה את מפעל "פרדס בחסכון" ועודדה את הציבור, ובכללו המבקשים, להצטרף למפעל, ומשכך מחויבת היא, ומינהל מקרקעי ישראל מטעמה, לתנאים הקבועים בחוברת ההסברה. הללו מהוים לשיטתם תנאי ההצטרפות המקוריים של המבקשים למפעל. המבקשים מצאו חיזוק לטיעוניהם, בכך שחוזה החכירה מפנה בסעיף 2 למפעל "פרדס בחסכון לפועלי המושבה", כעילה להתקשרות החוזית. עוד הטעימו המבקשים, כי לא זו בלבד שהמינהל הוא הצד החזק לחוזה, הוא גם רשות ציבורית בעלת חובות מוגברות, ומשכך גרסו, שהואיל וחוזה החכירה נוסח באופן בלעדי על-ידיו, המדובר בחוזה אחיד, אשר יש לפרשו כנגד המנסח, ולבטל איפוא את התניות המקפחות הגורעות מתנאי ההצטרפות המקוריים. לבסוף סברו המבקשים, כי למצער זכאים הם לפיצויים בעבור פינוי המקרקעין בטרם עת.

ו.

בפסק דינו מיום 5.1.12 נעתר בית משפט השלום לתביעה לסילוק ידם של המבקשים. בכל הנוגע למעמד התנאים הקבועים בחוברת ההסברה קבע, כי "אין הם מהווים התחייבות או הבטחה כלשהי של המינהל. היוזמה לפרסום החוברת לא הייתה של המינהל, ואין לחייבו בפרסום שנעשה ע"י אחרים" (פסקה 22 לפסק הדין). לפיכך הסיק בית המשפט, כי זכויות החכירה של המבקשים המחייבות את המינהל הן אלה הקבועות בחוזה החכירה, קרי - לתקופה בת 49 שנים, וכי זו נסתיימה ביום 30.8.10. הוטעם, כי הואיל והמבקשים המשיכו להחזיק במקרקעין עד לסיום תקופת החוזה (ואף מעבר לה), אין עוד מקום לקבוע בעבורם פיצוי בגין פינוי המקרקעין לפי סעיף 15 לחוזה.

בית המשפט המחוזי

ז.

בבית המשפט המחוזי חזרו המבקשים על טענותיהם, והטעימו כי חוזה החכירה שוּנָה באופן מהותי – ביחס לתנאי ההצטרפות המקוריים – תוך ניצול "חוכרים שרובם ככולם לא ידעו קרוא וכתוב בעברית מאחר והיו עולים חדשים אשר סמכו בביטחון מלא ובלתי מסויג במדינת ישראל שלא תרע את תנאי החוזים עמם ותנהג בהם בהגינות" (עמוד 18 להודעת הערעור).

ח.

בית המשפט אימץ את קביעותיו של בית משפט השלום, בציינו, בין היתר, כי "בינתיים הגיעה תקופת החכירה על פי ההסכם אל סיומה, כאשר המערערים מוסיפים להחזיק במקרקעין במשך תקופה של כ-16 שנים מאז שנדרשו לפנותה, ובנסיבות אלו, דרישתם כי, כתנאי לפינוי הם יהיו זכאים לפיצוי שאפשר והיו זכאים לו בעת שנתבקשו לפנות פינוי מוקדם, איננה במקומה" (עמוד 5 לפסק הדין). כן הוסיפה השופטת שטמר, כי טענתם של המבקשים לפיה המינהל הוליכם שולל בעת שהחתים אותם על הסכם המקצר את תקופת החכירה שכנטען הובטחה להם, ואף מאפשר להפסיקה כליל בטרם עת (נוכח שינוי ייעוד המקרקעין), אינה יכולה לעמוד; שהרי טענת הטעיה יכול שתישמע רק תוך זמן סביר מרגע היודעה, והעשורים שחלפו מרגע שנחתם החוזה אינם פרק זמן סביר.

הבקשה

ט.

כלפי פסק דין זה הוגשה (ביום 13.9.12) הבקשה הנוכחית. המבקשים חזרו בפירוט רב על טענותיהם, ובין היתר הטעימו ביתר שאת, כי זכויות החכירה אשר הוקנו להם בקרקע נשוא העניין, יסודן בתנאי ההצטרפות המקוריים להם התחייבה המדינה לשיטתם במסגרת פרסום המפעל; כי במהלך אחת-עשרה השנים שחלפו מיום נטיעת הפרדס ועד לחתימת חוזה החכירה, השתכלל הסכם בעין על יסוד התנאים הללו; וכי לא היה בסמכותו של המינהל לחרוג מהם, ועל כן גוברים תנאי ההצטרפות המקוריים על תנאי חוזה החכירה. המבקשים סבורים, כי נעשו בעניינם שגיאות שיפוטיות, המתירות "פגיעה קשה וסופנית" בזכויותיהם (עמוד 31 לבקשה), אשר חומרתה מתגברת נוכח זהות הפוגעת - המדינה, ומסיבה זו ראוי כי בית המשפט ייעתר לבקשתם.

י.

על מנת לחזק את הבסיס לטענתם, מפנים המבקשים למסמכים, אשר לא עמדו בפני בית משפט השלום, ולא נהיר אם הותר להם להציגם בבית המשפט המחוזי: בין היתר, חוברת הסברה למפעל "פרדס בחסכון" (להלן החוברת השניה ), אותה הפיצה רשות הפיתוח

בשיתוף עם החברות "יכין חקל בע"מ" ו"פרדס סינדיקט (עבור פרדסים) בע"מ" (להלן החברות ), אשר בתוכנה דומה לזו שהוצגה בפני בית משפט השלום, ובכלל זה הסעיף שכותרתו "רשום בספרי האחוזה"; כמו גם הסכם בין רשות הפיתוח לחברות משנת 1957, הקובע את התנאים לביצוע מפעל "פרדס בחסכון", ובו מתחייבת הרשות כלפי החברות בסעיף 5, למתן זכות חכירה לטובת החוסכים השונים לגבי חלקות בפרדס לתקופה של ארבעים ותשע שנים, והזכות תהא בת חידוש לתקופה נוספת של ארבעים ותשע שנים.

דיון והכרעה

יא.

לאחר העיון איני רואה מקום להיעתר לבקשה. הבקשה תחומה כולה לגדרי המחלוקת הספציפית שבין המבקשים לבין מינהל מקרקעי ישראל, סביב הזכויות במקרקעין שבנדון דידן, ואופן יישום הדין על-ידי שתי הערכאות אשר דנו בתיק. ככלל לא בעבור בקשות בכגון דא נפתחים שעריו של בית המשפט לשמיעת הצדדים בשלישית, הואיל וזכו כבר פעמיים ליומם השיפוטי ( ר"ע 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123; רע"א 6418/93 בנק לאומי נ' כונס נכסים ומנהל של החברות , פ"ד מט(2) 685, 689; אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 633-632 (מהדורה עשירית, 2009) ). זאת, אף שקיימים מקרים חריגים, בהם ישקול בית המשפט ליתן ערעור נוסף אף בנסיבות אחרות, לשם מניעה של עיוות דין או אם ראה כי מן הצדק לעשות כן (רע"א 4372/12 פלוני נ' קצין התגמולים – משרד הבטחון

(לא פורסם, 15.7.12); רע"א 5540/12 פוניאצ'ק נ' נציגות הבית שד' בן גוריון 90 ת"א

(לא פורסם, 30.8.12), בפסקה 8; שלמה לוין תורת הפרוצדורה האזרחית - מבוא ועקרונות יסוד

215 (מה' 2, 2008)). מקרה זה אינו בגדרם של אלה.

יב.

אכן "הבטחה שניתנה על ידי בעל שררה בגדר סמכותו החוקית בכוונה שיהיה לה תוקף משפטי והצד השני מקבל אותה בצורה זו, ההגינות הציבורית דורשת שההבטחה תקויים הלכה למעשה, כאשר בכוחו של המבטיח למלא אחריה, אפילו לא שינה האזרח את מצבו לרעה בעקבות ההבטחה" (בג"ץ 135/75 סאיטקס נ' שר המסחר והתעשייה פ"ד ל(1) 673, 676), ועמד על כך גם הנשיא שמגר: "חשוב – למען המינהל התקין ואמון האזרח ברשויות השלטון וכדי לקדם ולחזק פעולה שלטונית הוגנת והנעשית בתום לב, שהם תכונות לוואי חיוניות לפעולתה של רשות ציבורית – כי ההתחייבות תכובד" (בג"ץ 787/86 אלגרבלי נ' ראש עיריית רחובות

פ"ד מא(1) 236, 240. אין צורך להכביר מלים על חובת ההגינות של רשויות הממשל (ראו למשל האסמכתאות שבחוות דעתי בדנ"א 3993/07 פקיד שומה ירושלים נ' איקאפוד (לא פורסם), פסקה ו')

יג.

ואולם, במה דברים אמורים, מקום שהיתה הבטחה מחייבת; כפי שיפורט, לא כך אירע, נוכח חתימת החוזה שהוא הוא ההתקשרות עם המדינה, והוראתו הברורה. ועוד, ככל שרשויות המדינה מתעשתות לטיפול בזכויות המדינה במקרקעין כאלה ואחרים, אין מקום לרפות את ידיהן, כאמור - שעה שהחוזה שהוא הבסיס המשפטי הנקי לסיטואציה בה עסקינן, הוא בהיר וחד משמעי. אכן, לא אחת המחזיקים במקרקעין בחוזים ארוכי טווח , חכירה לדורות , חשים מעין בעלות ונאבקים בכוונה לפנותם (ראו ד"ר א' קמינצקי, חכירה לדורות (תשע"א-2011), 319). ואולם, לגבי קרקע שהוחכרה כאדמה חקלאית תוך דגש חוזי על זכות המינהל במקרה של שינוי ייעוד. אין דופי בעמידת המינהל על זכויות הציבור.

יד.

המבקשים נאחזים בחוברות הסברה; אך בית משפט השלום קבע עובדתית, כי אין בתנאי חוברת ההסברה שהוצגה בפניו בדבר מפעל "פרדס בחסכון לעובדי המושבה", משום התחייבות קודמת של המדינה, המחייבת את המינהל. קביעתו זו נתקבלה על דעת בית המשפט המחוזי. יתרה מכך, ו מבלי להידרש לבעייתיות בה נגועה ההסתמכות על ראיות שהוצגו לראשונה בבית המשפט המחוזי, אין זאת - גם אילו ראינו בחוברות ראיה משמעותית - כדי לסייע למבקשים להראות התחייבות כזו, באשר הללו עוסקים במפעל אחר מזה אליו מפנה חוזה החכירה. סעיף 2 בחוזה החכירה שעליו נסמכים המבקשים, מפנה למפעל "פרדס בחסכון לעובדי המושבה" ואל מבצעיו, ואילו החוברת השניה וההסכם שצורף מפרטים בדבר המפעל "פרדס בחסכון", עליו אמונה חברת "הדרי ישראל בע"מ", אשר מייסדיה הן רשות הפיתוח והחברות "יכין חקל בע"מ" ו"פרדס סינדיקט (עבור פרדסים) בע"מ". המבקשים לא רכשו את זכויותיהם במפעל זה. אשר על כן, לא עלה בידי המבקשים להראות, כי הייתה הבטחה אשר המינהל מחויב בה כלפיהם. ומנגד, עומד לרועץ לעמדתם החוזה שעליו חתמו וסעיף 15 שצוטט מעלה. אין איפוא פגם בהכרעת בתי המשפט, החכירה על פי החוזה משנת 1971 הגיעה לסיומה ביום 30.8.10. בהיעדר הבטחה מטעם הרשות אין צורך להידרש להפרת הבטחה, ולא נעשה על פניו אי-צדק או עיוות דין העשוי להצדיק היעתרות לבקשה זו.

טו.

ועוד, "טענות המעטפת" הקשורות בחוברות ההסברה הועלו כתום שנים רבות; ובחלוף השנים, קיים קושי מובנה בבירור הנסיבות הנטענות, ועל כך אין למבקשים להלין אלא על עצמם על שהשתהו בהעלאת טענות בדבר זכויותיהם, אם סברו כי היה בחוזה עליו חתמו משום שינוי תנאים שהובטחו קודם לכן. אין לו לבית המשפט אלא מה שעיניו רואות, ואשוב ואטעים כי החוזה משנת 1971 מדבר בעדו בסעיף 15, באופן שקשה להלום כי לא הובן, ולמצער ניתן היה להתייעץ לגביו ב"זמן אמיתי". זאת, אף אם לא נידרש לנושאי הפרות החוזה על-ידי המבקשים שעלו בערכאות הקודמות.

טז.

איני נעתר איפוא לבקשה.