רע"א 6877-22 רע"א 6877-22

1.בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, מיום 26.6.2022, בע"א 59828-04-21 (השופטים י' שבח – סג"נ, ש' יעקובוביץ ו-א' יקואל), שעל-פיו נדחה ערעור המבקשת על פסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב-יפו, מיום 18.4.2021, בת"א 68562-03-18 (השופטת א' בוסני).

רקע עובדתי

2.ביום 9.11.2016, נחתם בין המבקשת לבין המשיבה הסכם אופציה, שבגדרו רכשה המבקשת אופציה בלעדית לרכישת זכויות המשיבה בנכס מקרקעין, בעיר רחובות, תמורת סך של 800,000 ₪. הנכס שימש, במקור, כ'מרכזיית בזק', והוא יועד לעבור הסבה ולשמש כמבנה מעונות לסטודנטים. במועד חתימת הסכם האופציה, נחתם בין הצדדים גם הסכם מכר, שצורף כנספח להסכם האופציה. בהסכם המכר נקבע, כי אם תבחר המבקשת לממש את האופציה שרכשה, יעמוד מחיר הנכס על סך של 16,400,000 ₪, שמהם ינוכה הסכום ששולם עבור האופציה. בד בבד נקבע, בהסכם האופציה, כי אם תבחר המבקשת שלא לממש את האופציה, "תמורת האופציה לא תושב ל[מבקשת] על ידי [המשיבה], ויהיה בכך משום פיצוי מוסכם שנקבע בין הצדדים ומעבר לפיצוי זה לא תהיינה לצדדים טענות ו/או תביעות הדדיות זה כלפי משנהו" (סעיף 6.2 להסכם האופציה). אציין עוד, כי במסגרת חתימת ההסכמים, נרשמה לזכות המבקשת הערת אזהרה על הנכס.

3.מלבד האמור, כלל ההסכם גם הוראות הנוגעות למהלכי שינוי הייעוד של הנכס. במבוא להסכם נאמר, כי במסגרת החלטתה מיום 29.12.2015, אִשרה הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות בקשה לשימוש חורג בנכס המקרקעין, למשך 10 שנים, עבור הייעוד של מעונות סטודנטים. כמו כן, נקבע בהסכם, כי מימוש האופציה כפוף לאישורה של רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י) את השימוש החורג בנכס, כאשר אם לא יתקבל אישור זה בתוך 9 חודשים ממועד חתימת הסכם האופציה – תהיה המבקשת רשאית לבחור בין הארכת מועד האופציה ב-3 חודשים נוספים, לבין ביטול האופציה, בהודעה כתובה.

4.ביום 31.1.2017, כ-3 חודשים לאחר החתימה על הסכם האופציה, חזרה הוועדה המקומית ואישרה את השימוש החורג במקרקעין, אולם הגבילה היתר זה בכך שתהיה בעלות אחידה בדירות, ובכך ששטחים משותפים לא יוצמדו ליחידות מסוימות. הוועדה המקומית שבה על החלטתה זו, גם בישיבה שנערכה ביום 16.5.2017. ביום 24.7.2017, הודיעה המבקשת למשיבה, כי נוכח התנאים שהציבה הוועדה המקומית, היא מבטלת את הסכם האופציה. לאחר משא ומתן נוסף, הביעה המבקשת נכונות לביצוע העסקה, ככל שתותר בעלות פרטית על 50% מהדירות. ביום 26.7.2017, התקיימה פגישה בין הצדדים, על מנת לדון במגבלות שהוטלו על השימוש החורג. פגישה נוספת התקיימה ביום 29.10.2017, וסמוך לאחריה, ביום 1.11.2017, הוחלט על צמצום מגבלת הבעלות האחידה, כך שתחול רק על 50% מהדירות. שינוי זה תוּקף בהחלטת הוועדה המקומית, מיום 26.12.2017. חרף זאת, ביום 27.12.2017, הודיעה המבקשת כי היא חוזרת על הודעת הביטול, ודורשת השבה של תמורת האופציה, ולצדה גם פיצויים. המשיבה סירבה לדרישות אלה.

ההליכים עד כה

5.נוכח סירוב המשיבה להיענות לדרישותיה, ביום 29.3.2018, הגישה המבקשת תביעה, נגד המשיבה, לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד. ביום 18.7.2018, בטרם נערך ולוּ דיון אחד לגוף המחלוקת, הגישו הצדדים "בקשה למתן תוקף של פסק דין חלקי להסכם הפשרה" שאליו הגיעו. במסגרת ההסכם, שאותו כינו הצדדים גם "הסדר דיוני", התבקש בית המשפט המחוזי להורות כי "ההסכם שנחתם בין הצדדים ביום 9.11.2016 מבוטל", תוך ש"כל צד שומר על טענותיו", ו"הדיון בסעד הכספי בתובענה זו יועבר לבית המשפט המוסמך, הוא בית משפט השלום בתל אביב". בו-ביום, נתן בית המשפט המחוזי פסק דין חלקי, שבגדרו ניתן תוקף להסכם הפשרה, ובהחלטת המשך, מיום המחרת, הורה "להעביר התובענה לבימ"ש השלום בתל אביב".

6.בעקבות כך, הועבר הדיון לבית משפט השלום בתל אביב-יפו, כאשר כתבי טענות הצדדים נותרו כפי שהוגשו, במסגרת ההליך שהתנהל בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד. בתביעתה טענה המבקשת, בין היתר, כי משמעותה של מגבלת הבעלות האחידה, אף במתכונתה המאוחרת, היא שהמשיבה הפרה את החוזה. זאת, מאחר ש"תנאי להסכם האופציה היה אפשרות התובעת למכור ו/או לסחר את הזכויות בממכר ו/או באופציה שהוקנתה לה ו/או חלק מהן לכל צד שלישי, ללא הגבלות". עוד נטען, כי המשיבה הפרה את החוזה גם בכך שנמנעה מלפעול לטובת קבלת אישור רמ"י, חרף התחייבותה לעשות כן; מה גם, שהאישור המבוקש אכן לא הושג. בהתייחס לשני המחדלים האמורים, טענה המבקשת, כי לא זו בלבד שמדובר בהפרות חוזה מצד המשיבה, אלא שמדובר גם בשני תנאים מתלים, אשר לא נתקיימו. אף מטעם זה, כך המבקשת, דינו של החוזה – בטלות. טענות אלה – נדחו על-ידי בית משפט השלום. לפיכך נקבע, כי ביטול החוזה על ידי המבקשת, בוצע שלא כדין; וכי המבקשת חבה בפיצוי המוסכם, שנקבע בהסכם האופציה, בהתייחס למקרה שבו תבחר המבקשת שלא לממש את האופציה, בסך של 800,000 ₪.

7.המבקשת לא אמרה נואש, וביום 28.4.2021, הגישה לבית המשפט המחוזי ערעור על פסק הדין. במסגרת הערעור, חזרה המבקשת על הטענות שהעלתה במסגרת התביעה. לצד זאת, טענה המבקשת כי בית משפט השלום חרג מסמכותו, בכך שקבע כי ביטול החוזה על ידי המבקשת, לא היה ביטול כדין. לשיטתה, הצדדים קבעו זה מכבר, במסגרת הסכם הפשרה, כי הביטול היה כדין, והותירו לבית משפט השלום אך את הדיון בשאלת הפיצויים.

8.הערעור – נדחה. נקבע, בין היתר, כי "עצם ביטול הסכם האופציה, הוא לבדו, אכן הוכרע והפך חלוט באופן שלא אפשר לבית המשפט השלום להחיותו, אך זאת במובחן מסוגיית כשרות הביטול וזכות מי מהצדדים להשבה או לפיצוי – שזו בדיוק השאלה שהועברה להכרעת בית המשפט השלום" (ההדגשה במקור – נ' ס'). כן נדחו טענות המבקשת לגבי הפרת החוזה, ובנוגע לכך שלא נתקיימו התנאים המתלים. נקבע, כי מגבלת הבעלות האחידה כלל אינה מנוגדת להגדרות הממכר, כפי שנוסחו בחוזה האופציה; וכי המבקשת אינה יכולה להיבנות מטענות להפרה הנוגעות לאישור רמ"י, מאחר שבהודעות הביטול ששלחה, נסמכה המבקשת באופן בלעדי על עילות ביטול הנוגעות למגבלת הבעלות האחידה, בעוד שסוגיית אישור רמ"י – לא נזכרה בהן כלל. משכך, אשרר בית המשפט המחוזי את מסקנת בית משפט השלום, שלפיה ביטול החוזה על ידי המבקשת, לא היה ביטול כדין, ואין היא זכאית להשבת הכספים ששילמה עבור האופציה.

מכאן הבקשה שלפנַי.

דיון והכרעה

9.לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, ובתגובת המשיבה, על נספחיהן, כמו גם בפסקי הדין של בית משפט השלום ובית המשפט המחוזי, מצאתי כי דין הבקשה – להידחות. המבקשת, בהכירה את אמות המידה החלות על בקשת רשות לערער ב'גלגול שלישי', טוענת כי העניין דנן מעורר 3 שאלות משפטיות עקרוניות, אשר כל אחת מהן מצדיקה את מתן רשות הערעור. ברם, בחינת הדברים, מלמדת כי אין הדבר כן. אפרט.

10.השאלה הראשונה, שעליה הצביעה המבקשת כזו שמצדיקה את מתן רשות הערעור, היא השאלה "האם רשאי בית המשפט השלום לפסוק פסק דין סופי הנוגד את פסק הדין החלקי שניתן בתיק – במיוחד כא[ש]ר פסק הדין החלקי הינו של בית המשפט המחוזי לו הסמכות הייחודית לפסוק בעניין ביטול ההסכם במקרקעין". שאלה זו – כלל אינה מתעוררת בענייננו, שכן בית משפט השלום לא סטה, כהוא זה, מפסק הדין החלקי ומההסכמה שאליה הגיעו הצדדים. כפי שעולה בבירור מהחומרים שלפנַי, ההסכמה הדיונית שאליה הגיעו הצדדים, היתה הסכמה פרקטית, שנועדה להסיר מן הפרק אפשרויות שונות לקיום החוזה, ולהביא למחיקת הערת האזהרה שהיתה רשומה על הנכס, לטובת המבקשת. כל זאת, תוך מיקוד הסכסוך בשאלה אם הביטול היה כדין, כאשר על-פי הממצא שיקבע בעניין זה – תוכרע סוגיית הסעדים הכספיים. כך עולה מן העובדה שלא נקבע בהסכם הפשרה דבר, לחיוב או לשלילה, לגבי השאלה אם יכולה היתה המבקשת לבטל את החוזה, ואם בחירתה לבטלו היתה כדין – משכך, קריאת ההסכם כפי שמציעה המבקשת, משמעותה כי 'העיקר חסר מן הספר'; וכך עולה גם מן העובדה, שמיד לאחר הקביעה כי החוזה מבוטל, נוספה הבהרה כי "כל צד שומר על טענותיו", תוך שצוין כי בית משפט השלום ידון בסוגיית הסעדים הכספיים. ואכן, כפי שנזכר, הצדדים נותרו בדיוק עם אותם כתבי הטענות, שעה שהעבירו עניינם לבית משפט השלום. אם כן, בשים לב לכך שחלק הארי מטענות המשיבה, עסק בחוקיות הביטול, ובהתחשב בכך ששאלת הסעדים הכספיים, בנסיבות המקרה, תלויה היתה – בראש ובראשונה – בשאלה אם ביטול החוזה היה כדין, הרי שלא נפלה כל שגיאה במסקנה שלפיה סוגיית כשרות הביטול – נותרה בלב המחלוקת שבין הצדדים. אשר על כן, השאלה האמורה שעליה הצביעה המבקשת – אינה מתעוררת בנסיבות המקרה, ואינה מצדיקה מתן רשות ערעור.

11.שאלה נוספת שמצדיקה, לטענת המבקשת, את מתן רשות הערעור, עניינה בפגמים שנפלו, לשיטתה, בהחלטת בית משפט השלום, אשר בגדרה נִתנה רשות, למי שהיה עורך הדין של המשיבה, לפרוש מן הייצוג, ולאחר מכן להעיד מטעם המשיבה. בהקשר זה, די אם אציין, כי מלבד אמירות כלליות שלפיהן הדבר מנוגד מכל וכל לכללי האתיקה החלים על עורכי הדין, סתמה המבקשת ולא פרשה מה במתן הרשות לעורך הדין לפרוש מן הייצוג, ולאחר מכן להעיד מטעם המשיבה, אכן מנוגד לכללי האתיקה הנזכרים. המבקשת לא הצביעה אפוא על כל טעם טוב, שיש בו כדי להצדיק בחינה מחודשת של קביעת בית המשפט המחוזי, שלפיה החלטתו הנזכרת של בית משפט השלום, נעשתה בהתאם לכלל 36(א) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986, המורה כי "לא ייצג עורך דין אדם בהליכים משפטיים, לרבות ערעור, אם הוא עומד להעיד מטעם אותו אדם באחד משלבי ההליכים האמורים; נקרא עורך הדין להעיד מטעמו של אדם אחרי שהחל לייצגו – יחדל מן הייצוג" (ההדגשה הוּספה – נ' ס').

12.לבסוף, המבקשת מעלה טענות מטענות שונות, כלפי יצוגה של המשיבה על-ידי עו"ד אריק אמיר. טענות אלה, נדחו על-ידי בית משפט השלום, בהבהירו כי הן לא נכללו בכתבי טענותיה של המבקשת, ועל כן, מהוות חריגה אסורה מגדרי המחלוקת. במסגרת הבקשה שלפנַי, לא סִפקה המבקשת כל מענה לקביעה זו; די לי בכך כדי לדחות את טענותיה בעניין זה. ממילא, אין בסוגיה זו כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב'גלגול שלישי'.

13.טרם סיום אציין, כי ביום 16.11.2022, הגישה המבקשת "בקשה לעיכוב הדיון", עד למתן החלטה בחדל"פ 42007-03-21, לגבי יִצוגה של המשיבה על ידי עו"ד אמיר. ההחלטה האמורה ניתנה, ביום 14.12.2022, אולם גם לאחריה, בהודעה מיום 15.12.2022, ביקשה המבקשת כי ההליך יעוכב. המשיבה, בהודעתה מאותו היום, התנגדה לעיכוב. משמצאתי כי הבקשה, בלאו הכי, אינה מצדיקה מתן רשות ערעור, וכי אין בהכרעה האמורה בתיק המקביל כדי להשפיע על מסקנה זו, אין עוד מקום להותיר את הבקשה תלויה ועומדת, ולעכב את ההכרעה בה.

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא בזאת. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה, בסך 8,000 ₪.