רע"א 709/18 סעד רסולי נ. אליהוד יערי , עו"ד

1.

בקשה לרשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטים

י' שבח, ש' שוחט ו- י' אטדגי ) מיום 24.12.2017 בע"א 13750-01-17, במסגרתו התקבל ערעור המשיב על פסק דינו של בית המשפט השלום בתל אביב-יפו (השופט ג' הימן ) מיום 12.11.2016 בת"א 31582-11-13.

2.

הצדדים הם בעלים במשותף בבניין ברחוב בן יהודה בתל אביב אשר אינו רשום כבית משותף. בעת רכישת הבניין בשנת 1982 היו לשני המבקשים, לחברת יתדות בע"מ (בשליטת המשיב) ולצד נוסף זכויות ברבע מהנכס כל אחד. לימים רכש המשיב את חלקם של יתדות בע"מ והצד הנוסף כך שקיימת לו כיום זכות בחצי מהנכס, ולמבקשים רבע כל אחד.

בין הצדדים נערכו במהלך השנים שני הסכמים. לקראת רכישת הבניין על ידי ארבעת השותפים המקוריים נערך בחודש מרץ 1982 הסכם בו נכתב במפורש כי במקרה בו מי מהשותפים ירצה למכור את חלקו בנכס מתחייבים כל הצדדים להסכים למכירת כל הנכס בשלמותו, לכל המרבה במחיר (להלן: ההסכם הראשון ). ביום 15.5.1995 נערך בין הצדדים הסכם נוסף (להלן: ההסכם השני ). בסעיף הראשון להסכם זה ייחדו הצדדים יחידות מסוימות בבניין למי מהם. סעיף 2 להסכם השני, העומד במוקד המחלוקת דנן, יובא כלשונו:

"בכל מקרה שמי מבין הצדדים ירצה למכור את זכויותיו בדירה שיוחדה לו ו/או זכויותיו בנכס, חלקן או מקצתן, יהא רשאי לעשות כן ובלבד שלכל אחד מבין הצדדים תהא זכות קדימה על פני כל מציע-צד ג', לרכוש מאת הצד המציע את הדירה ו/או את חלקי הצד המציע בנכס שהוצעו למכירה, במחיר ובתנאים שיוצעו ע"י קונה זר."

בשנת 2011 הודיעו המבקשים למשיב כי בכוונתם למכור את חלקיהם בבניין, ולכן ברצונם להעמיד את הנכס כולו למכירה פומבית בהסתמך על ההסכם הראשון. המשיב דרש לממש את זכות הקדימה שיש לו לפי ההסכם השני, ולרכוש את חלקיהם של המבקשים. משלא הגיעו הצדדים להסכמה, הגישו המבקשים תביעתם לבית משפט השלום.

3.

בית משפט השלום קיבל את גרסת המבקשים לפיה ההסכם השני לא עסק בפירוק השיתוף אלא התייחס למצב בו שותף מעוניין למכור חלק מזכויותיו בלבד והוא מהווה הסכם שיתוף. זכות הראשונים שהוקנתה בהסכם נועדה להגן על השותפים מפני כניסתו של שותף חיצוני נוסף. בנוסף קבע בית המשפט כי המניע לחתימתו של ההסכם השני היה ייחוד דירות לשותפים כך שיתאפשר להם למכור את הדירות בפטור ממס שבח בגין דירת מגורים מזכה, בהתאם להוראת השעה שהייתה תקפה באותה עת. לפיכך פירוק השיתוף צריך להיעשות לפי הדרך שהותוותה בהסכם הראשון, ובהתאם מינה בית המשפט כונס נכסים לצורך ביצועה של המכירה הפומבית.

4.

המשיב הגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי, ובערעור חזרו הצדדים על טענותיהם. בית המשפט המחוזי קבע כי אף אם סעיף 1 להסכם יכול להיחשב כהסכם שיתוף לפי סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ) , סעיף 2 להסכם עוסק כולו באופן פירוק השיתוף. בית המשפט ציין כי לפי הפסיקה, הדרך לפירוק השיתוף אינה בין הנושאים שהסכם שיתוף יכול להתייחס אליהם . משכך, סעיף 2 להסכם השני הוא הסכם פירוק במקרקעין לפי סעיף 38(א) לחוק המקרקעין אשר חופף להסכם הראשון ומכתיב דרך פירוק שונה ממנו. לפיכך, בענייננו יש לפעול על פי ההסכם השני אשר ביטל בפועל את תוקפו של ההסכם הראשון, מבלי להידרש לשיקולי הצדדים בעשייתו. בית המשפט המחוזי קבע כי לשונו של סעיף 2 חד משמעית, וכוללת גם אופציה לפיה יבקש מי מהצדדים למכור את כל זכויותיו בבניין. בהקשר זה נדחתה טענת המבקשים כי יש להביא בחשבון את הבדלי המומחיות בין הצדדים בהיות המשיב עורך דין. התנהגות הצדדים בעקבות ההסכם מעידה אף היא, כך נקבע, כי באופן זה הבינו את זכויותיהם ביום שלאחר חתימתו. אשר על כן פסק בית המשפט כי פירוק השיתוף ייעשה בהתאם לסעיף 2 להסכם השני, והתיק יוחזר לבית משפט השלום כדי שייתן הוראות מתאימות.

5.

מכאן הבקשה לרשות ערעור שלפני, בה חוזרים המבקשים על טענתם כי ההסכם השני אינו גורע מתוקפו של ההסכם הראשון. המבקשים טוענים כי פרשנותו של בית המשפט המחוזי להסכם השני שגויה לשונית ותכליתית, וכי בית המשפט שגה כאשר התעלם מהבדלי המומחיות בין הצדדים.

6.

לאחר עיון בבקשה ובנספחיה, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

7.

כידוע, רשות ערעור ב" גלגול שלישי " תינתן במשורה ורק אם הבקשה מעלה שאלות עקרוניות כלליות החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים או במקרים בהם נדרשת התערבות בית משפט זה לשם מניעת עיוות דין חמור (ר"ע 103/82

חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). אין זה המקרה שלפנינו. עניינם של המבקשים אינו מעלה כל שאלה עקרונית בעלת השלכה כללית, וכל טענותיהם נעוצות בנסיבותיו הפרטניות של המקרה .

8.

אשר על כן, הבקשה למתן רשות ערעור נדחית. התיק יוחזר לבית משפט השלום כאמור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. משלא התבקשה תשובת המשיבים, לא אעשה צו להוצאות.