רע"א 7808/18 אמיר חזקיה דרומי נ. מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל

1.

בפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 13.6.2018 (ע"א 23052-10-17, סגנית הנשיא ג' כנפי-שטייניץ והשופטים א' רומנוב ו- ר' וינוגרד ). בית המשפט המחוזי דחה ערעור וערעור שכנגד שהוגשו על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים מיום 3.8.2017 (ת"א 744-05-12, סגנית הנשיא ד' פיינשטיין ).

רקע וההליכים הקודמים

2.

המבקשים, שהם בני זוג, החלו בחכירת מקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל בשנת 1984. במהלך השנים התגלעה מחלוקת בין הצדדים באשר לזכותם של המבקשים להוסיף ולשבת במקרקעין אלה ולקיים בהם חווה חקלאית. בהתאם לתיקוני החקיקה הרלוונטיים הבקשה מכוונת כעת מבחינה פורמאלית כלפי רשות מקרקעי ישראל (להלן: הרשות ), הכול כמפורט להלן.

3.

מערכת היחסים בין הצדדים משתרעת על פני מספר עשורים – החל במחצית שנות השמונים של המאה הקודמת, ולצורך מתן החלטתי אחזור רק על עיקרי הדברים.

ככלל, ביום 6.10.1983 ניתן אישור להחכיר למבקשים מקרקעין בשטח של כ-240 דונם שייעודם חקלאי המצויים בהרי יהודה ורשומים בלשכת רישום המקרקעין בבעלות הקרן הקיימת לישראל (להלן: המקרקעין ). בהמשך לכך, מערכת היחסים החוזית עם המבקשים הושתתה על שני חוזים – חוזה חכירה עונתי למטרת גידולי בעל וחוזה הרשאה לרעיה. שני החוזים העניקו למבקש זכויות מוגבלות לעיבוד ורעיה במקרקעין, וכללו איסורים לשנות את המקרקעין, להקים עליהם כל מבנה ארעי או קבוע ללא הסכמת הרשות או לגור בהם באופן זמני או קבוע. לצד זאת, הותר בהם להכשיר מבנים נטושים שהיו במקרקעין למטרת מגורי המשפחה, בכפוף להצהרה לפיה ההחזקה במבנים היא זמנית וניתנת התחייבות לפנותם בכל עת שהרשות תדרוש זאת ללא כל דרישה לפיצויים. שני החוזים, שעליהם חתם המבקש, הוארכו מעת לעת עד לסוף שנת 2001.

4.

בהמשך לכך המבקשים הקימו במקרקעין את "חוות שמשון" (להלן: החווה ), שבה הם מגדלים גידולים חקלאיים שונים וכן עדר צאן. המבקשים הוסיפו ושיפצו מבנים שהיו במקום והכשירו אותם למגורים. המבקשים מציינים כי בחווה הם עוסקים גם בטיפול ושיקום של נוער נושר ובעל צרכים מיוחדים, וכן באירוח של קבוצות נוער יהודי מרחבי העולם. לאורך השנים התגלעה מחלוקת בין הצדדים לנוכח טענות הרשות כי המבקש מפר את שני החוזים בכך שהקים סככות ומבנים נוספים בשטחי הבעל של החווה, נטע נטיעות שונות ואף מלין משפחות נוספות במקרקעין ללא הסכמת הרשות. הרשות דרשה מהמבקש לתקן את ההפרות המפורטות לעיל והתנתה חלק מההארכות של שני החוזים בכך. להשלמת התמונה יצוין כי במהלך השנים חלו שינויים בכל הנוגע לגיבוש המדיניות ביחס לצורת ההתיישבות של חוות בודדים, שהגישה ביחס אליה היא כעת מצומצמת ביותר.

5.

כאמור, בגין המחלוקת האמורה התנהלו לאורך השנים הליכים רבים בין הצדדים, ועניינה של החווה אף עלה במסגרת עתירה שהגיש מושב סמוך (בג"ץ 5638/98 כפר אוריה מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' דרומי (12.11.1998) שבמסגרתו הוגשה עמדה של היועץ המשפטי לממשלה לפיה אין למבקש כל זכויות במקרקעין מעבר לאלו שהוענקו לו בחוזים שפורטו). במהלך השנים המדינה אף הגישה כתב אישום נגד המבקש והחווה ובו ייחסה להם עבירות לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 וחוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968. כמו כן, הרשות הגישה נגד המבקשים שתי תביעות אזרחיות שנסבו על דרישות להסרת הפרות וכן על פינוי של מי שאינם המבקשים מן החווה. במקביל, המבקשים קיבלו ארכות שונות להשלמתם של הליכי תכנון שיאפשרו את הסדרת הבנייה והפעילות במקום. בהמשך לכך, המבקש הגיש תכניות שהתייחסו לתכנון מקיף יחסית (אישור של כפר תיירותי המכונה "חוות שמשון" שיכלול מבני מגורים ואירוח וכן מבני ציבור). תכניות אלה לא אושרו לאחר שנקבע כי הן סותרות את מדיניות התכנון, ובכלל זה בכל הנוגע לצמצום השימוש במתכונת של התיישבות בודדים.

6.

מקורה של הבקשה דנן בתביעה שהוגשה על ידי הרשות ביום 6.5.2012 וכוונה לסילוק ידם של המבקשים מהמקרקעין, לתיקון ההפרות ולהחזרת המצב לקדמותו, וכן לתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש במקרקעין שלא למטרה חקלאית (בהתחשב בכך שהחוזים עם המבקש לא הוארכו זה למעלה מעשור, נכון ליום הגשת התביעה).

7.

בית משפט השלום הורה על סילוק ידם של המבקשים מהמקרקעין וחייב אותם בתשלום דמי שימוש בסך של 5,000 שקלים בלבד לשנה בגין השנים 2004 עד 2011 (מטעמי התיישנות). בית משפט השלום קבע כי לאורך כל השנים שחלפו הרשות עמדה על דרישתה לתיקון ההפרות ולהסדרת מעמדה התכנוני של החווה, ולכן לא ניתן ללמוד מהתנהגותה על ויתור או הסכמה לשינוי של שני החוזים. עוד קבע בית משפט השלום כי ההפרות הנמשכות של שני החוזים מקימות לרשות עילה לביטולם ולפינוי המבקשים מהמקרקעין. ביתר פירוט, נקבע כי המבקשים ישבו במקרקעין במשך שנים מכוח הרשאה חוקית אך כיום אין חולק על כך שהסכם החכירה כבר לא בתוקף ושהמבקשים לא מילאו אחר הוראותיו של פסק הדין בתביעה האזרחית הקודמת. עוד נקבע כי משהודיעה הרשות על ביטול ההרשאה שניתנה למבקשים הם אינם זכאים עוד להחזיק במקרקעין.

8.

המבקשים הגישו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ואילו הרשות הגישה ערעור שכנגד. בעיקרו של דבר, בית המשפט המחוזי דחה את שני הערעורים ואימץ את פסק דינו של בית משפט השלום. כך, בית המשפט המחוזי דחה את טענת המבקשים בדבר הבטחה מינהלית בקבעו כי המבקשים לא הצליחו להוכיח באמצעות המסמכים שאליהם הם מפנים כי ניתנה להם הבטחה לאי-פינויים מהמקרקעין או להסדרת מעמדם בהם, וכי ההתנהלות שקדמה לשינוי המדיניות לא יכולה לשמש כבסיס להבטחה מינהלית. כמו כן, בית המשפט המחוזי קבע כי תכניות המבקשים נדחו על רקע המדיניות הכללית המצמצמת ביחס להתיישבות בודדים כפי שזו גובשה על-ידי רשויות התכנון בסוף שנות התשעים של המאה העשרים, לאחר התיישבותם של המבקשים במקרקעין (בהפניה ל בג"ץ 243/99 אדם טבע ודין נ' שר החקלאות (12.7.2001) ולבג"ץ 2817/06

עדאלה – המרכז המשפטי לזכויות מיעוט נ המועצה הארצית לתכנון ולבניה (15.6.2010) ).

9.

בית המשפט המחוזי הוסיף ודחה את טענת המבקשים לפיה יש לראות בהם דיירים מוגנים ולחלופין בעלי רישיון בלתי הדיר לשימוש במקרקעין. בהקשר זה קבע בית המשפט המחוזי כי הטענה בעניין הועלתה בכלליות, וכי היחסים בין הצדדים הוסדרו בחוזים שקבעו מפורשות את טיב הזכויות של המבקשים והורו שחוקי הגנת הדייר לא יחולו עליהם. כן קבע בית המשפט המחוזי כי הרשאה בלתי הדירה אמורה להיות מבוססת על הסכמה מדעת של בעל הזכות במקרקעין לכך שאחר יחזיק בהם, ואילו בנסיבות העניין הרשות הביעה לאורך השנים את דרישתה לתיקון הפרותיהם של המבקשים ואף נקטה בהליכים משפטיים לשם כך.

בקשת רשות הערעור

10.

הבקשה שבפני מכוונת כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענת המבקשים, פסק הדין פוגע בהם קשות בהתחשב בכך שחיו בחווה במהלך מרבית חייהם הבוגרים ואם יאלצו להתפנות הם ייוותרו ללא קורת גג וללא פרנסה, כאשר שניהם בני למעלה מ-60. כמו כן,

הם טוענים כי יש לעניינם השלכות על עשרות מתיישבים בחוות בודדים ברחבי הארץ. המבקשים מוסיפים וטוענים כי הסוגיה של הסדרת חוות בודדים עודנה נבחנת על-ידי רשויות שונות, וכן הוגשה בעניין הצעת חוק בכנסת.

11.

המבקשים טוענים עוד כי יש לבחון את טענתם בעניין הבטחה מינהלית מתוך עמדת מוצא נדיבה המביאה בחשבון את הייחוד של החווה, את העובדה שהיא קיימת במקום במשך שנים ולפחות בחלק מן התקופה התנהלה בתמיכה של הרשות, וכן את הניסיונות הקודמים להסדירה שנעשו בידיעת הרשויות.

12.

ביום 17.12.2018 הוגשה תשובת הרשות לבקשה, בהתאם להחלטתי מיום 15.11.2018. הרשות טוענת כי יש לדחות את הבקשה על הסף מאחר שהיא אינה מעוררת כל שאלה משפטית עקרונית שכן קביעותיהן של הערכאות הקודמות התבססו על הכרעות עובדתיות קונקרטיות שנוגעות לעניינם של המבקשים בלבד, וכי בהתחשב בהפרות שנעשו על-ידי המבקשים לאורך השנים אין לומר כי נגרם להם עיוות דין.

13.

אף לגוף הדברים הרשות טוענת כי יש לדחות את הבקשה מאחר שלמבקשים אין כל זכות קניינית במקרקעין. בהקשר זה מצביעה הרשות על כך שטענת המבקשים לזכות מכוח הבטחה מינהלית נדחתה על-ידי שתי ערכאות על סמך ממצאים עובדתיים ואף נקבע כי ממילא קיים צידוק לחזור מההבטחה אם הייתה כזו. הרשות מדגישה עוד כי היא פעלה לאורך השנים לסילוק ההפרות שביצעו המבקשים, ולכן יש לדחות את טענתם למצג קוהרנטי לפיו עתידם בחווה מובטח. הרשות מוסיפה וטוענת כי יש לדחות את טענות המבקשים למגמה של הסדרת חוות הבודדים ובפרט ביחס לחווה שלהם משום שהחקיקה הקיימת, הצעת החקיקה והיוזמות הנטענות לא רלוונטיות לחווה בהתחשב במיקומה, בהיקף הבינוי ובשימושים שנעשים במקרקעין. כך או כך, טוענת הרשות, אין בהצעת חקיקה שטרם עברה כדי לעכב את הפינוי, לגבור על פסקי הדין של הערכאות הקודמות ולהכשיר את הבנייה הלא חוקית שנעשתה.

14.

ביום 19.12.2018 התרתי לשני הצדדים להגיש התייחסויות נוספות קצרות, ואלו הוגשו בהתאם. המבקשים שבים וטוענים כי עניינם הוא חריג מאחר שהחווה הוקמה על-ידם בתחילת דרכה בהיתר ובתמיכה של הרשות ואף מגוריהם בה היו בהיתר, ויש לבחון את הדברים גם באור זה ולא רק על-פי לשון החוזים. כמו כן, המבקשים חוזרים ומפנים להצעת חוק שעשויה להיות רלוונטיות בעניינם. מנגד, הרשות מציינת, בין היתר, כי בהודעת המבקשים לא נמסר למעשה מידע חדש, וחוזרת על טענתה לפיה הצעת החוק שאליה הפנו המבקשים אינה רלוונטית לעניינם וממילא הדיון בה הוא בעל אופי ראשוני

בלבד.

דיון והכרעה

15.

לאחר שבחנתי את הבקשה והתשובה לה אני סבורה כי דינה להידחות. כידוע, אמת המידה לקבלת בקשת רשות ערעור ב"גלגול שלישי" היא מחמירה ונדרש קיומה של שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים או חשש שדחיית הבקשה תגרום לעיוות דין חמור (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). תנאים אלו לא מתקיימים במקרה דנן.

16.

בעיקרו של דבר, הבקשה מכוונת כלפי ממצאים עובדתיים ברורים של הערכאות הקודמות באשר לכך שתביעת הפינוי הוגשה נגד המבקשים על רקע הפרות נמשכות מצדם בכל הנוגע לשימושים במקרקעין, וכן כלפי דחיית הטענה לקיומה של הבטחה מינהלית מחייבת שניתנה למבקשים בנסיבות העניין – טענה שהיא יישומית באופיה, ולא בעלת אופי משפטי-עקרוני.

17.

אכן, אין לכחד שהסוגיה של חוות בודדים עברה מעלות ומורדות במהלך השנים. עם זאת, ההחלטות העקרוניות בנושא התקבלו זה מכבר. עניינם של המבקשים נוגע אפוא להיבטים יישומיים של החלטות אלה במקרה דנן. כמו כן, אין לומר שלמבקשים לא ניתנו הזדמנויות להסדיר את עניינם, על אף שהם הפרו את החוזים בין המבקש לבין הרשות לאורך שנים, ואף העלו הצעות שחרגו בהיקפן מן השימושים המקוריים שהותרו בחוזים. הטיעון העיקרי שהטריד אותי היה החשש לעתידם של המבקשים, שכבר אינם צעירים, והקדישו את מיטב שנותיהם למגורים בחווה. דומה שאף הרשות לא הייתה אדישה לכך, ולכן אפשרה כאמור למבקשים בעבר לנסות ולהסדיר את עניינם. ניתן להתרשם כי הדבר קיבל ביטוי גם בגובה דמי השימוש שבהם חויבו המבקשים בפסק דינו של בית משפט השלום. מכל מקום, בנסיבות העניין, וגם נוכח פרק הזמן שחלף בינתיים מאז מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אני מורה, לצד דחיית הבקשה, על מתן ארכה נוספת לקיום פסק הדין – עד ליום 31.8.2019. המבקשים יוכלו לנצל את פרק הזמן הזה להיערכות מתאימה או לצורך דין ודברים נוסף עם הרשויות, אלא שנקודת המוצא תהיה הפעם ניסיון לתת מענה אנושי למבקשים, ולא מעבר לכך, והכול כמובן מבלי לקבוע מסמרות.

18.

סוף דבר: הבקשה נדחית. בנסיבות העניין ולפנים משורת הדין, אין צו להוצאות.