רע"א 8054/04 סעדיה קהלני נ. חלמיש - חברה ממשלתית עירונית לדיור, לשיקום ול

1.בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' סגנית הנשיא ש' סירוטה), בה הותר למשיבה 1 (להלן - המשיבה) להרחיב את חזית הגנתה ולהביא ראיות להוכחת טענה שלא נטענה בכתבי טענותיה.

2.אלו הן עובדות המקרה ככל שהן צריכות לענייננו: בשנת 2000 רכשו המבקשים מן המשיבה מבנה בן שתי קומות, בו התגוררו בשכירות במסגרת הדיור הציבורי במשך שנים רבות (להלן - הנכס). המשיבה, אשר בבעלותה מקרקעין נוספים בחלקה בה מצוי הנכס, רשומה בלשכת רישום המקרקעין כבעלת חלק בלתי מסוים בחלקה. בניגוד להתחייבותה במסגרת הסכם הרכישה, סירבה המשיבה להעביר על שם המבקשים את זכויותיה בנכס בלשכת רישום המקרקעין, בטענה כי עקב טעות משרדית נמכרו למבקשים שתי הקומות במבנה בעוד שהם היו זכאים לרכוש קומה אחת בלבד. המשיבה אף הודיעה על ביטול הסכם הרכישה ככל שהוא נוגע לקומה אשר לא הייתה אמורה להיכלל בו, אליבא דידה. בראותם כן הגישו המבקשים לבית המשפט המחוזי בתל אביב תובענה על דרך המרצת פתיחה, בה עתרו לסעד הצהרתי לפיו הם זכאים להירשם כבעלי הנכס על שתי קומותיו, המהווה 114/18123 חלקים בחלקה. המשיבה מצידה הגישה תובענה לסעד הצהרתי כי הביטול החלקי של הסכם הרכישה נעשו כדין. שתי התובענות אוחדו והמשיבה 2 צורפה כצד להן. בפתיחת הדיון שהתקיים ביום 7.6.04 הודיעו בעלי הדין לבית המשפט כי הגיעו להסכמה לפיה תובענת המבקשים תתקבל ותובענת המשיבה תידחה, וכל זאת ללא צו להוצאות. בית המשפט רשם בפרוטוקול את פרטי אותה הסכמה, לרבות הסעד לו עתרו המבקשים ולפיו הם יירשמו כבעלי 114/18123 חלקים בחלקה, על מנת ליתן לה תוקף של פסק דין. בטרם חתם בית המשפט על פסק הדין, ציין בפניו בא כוח המשיבה כי השיעור האמור אינו משקף את היחס האמיתי שבין שטח הנכס לבין שטח המקרקעין הכולל בחלקה. המבקשים התנגדו להעלאת הטענה האמורה מכיוון שלשיטתם מדובר בטענה מפתיעה העולה כדי הרחבת חזית. לאור המחלוקת שנתגלעה בנקודה זו דחה בית המשפט את המשך הדיון. בעלי הדין הגישו בכתב את עמדותיהם בשאלת הרחבת החזית. המשיבה טענה כי במקרים רבים הרישום של נכסי המקרקעין בשכונת התקווה, בה מצויה החלקה הנדונה, שגוי או בלתי מדויק, והוסיפה כי בהסכם הרכישה צוין רק שטחו של הנכס במטרים רבועים ולא חלקו היחסי בחלקה. לדבריה, החלק היחסי של הנכס בחלקה הוא 25/18123 בלבד, כעולה מן החוזה בו רכשה את הנכס. בתום הדיון שנערך ביום 6.7.04 החליט בית המשפט להתיר למשיבה להביא ראיות להוכחת גרסתה. מכאן בקשת רשות הערעור שבפניי. המבקשים טוענים כי שגה בית משפט קמא בהתירו את הבאת הראיות בסוגיה זו, היות שבכתבי טענותיה של המשיבה לא נכללה כל התייחסות לסוגיית רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, וזאת על אף שהסעד שהתבקש על ידם כלל רישום כאמור.

3.דעתי היא כי דין הבקשה להידחות. אכן, משהמבקשים עתרו בתובענתם לסעד של רישום הנכס על שמם בלשכת רישום המקרקעין, היה על המשיבה לטעון בכתבי טענותיה כי חולקת היא על שיעור הבעלות בחלקה, המבטא את הבעלות בנכס, בו נקבו המבקשים. תחת זאת, הטענה הועלתה לראשונה רק כאשר בית המשפט עמד ליתן תוקף של פסק דין להסכמה שהושגה בין הצדדים, לפיה יוענק למבקשים הסעד לו עתרו. אף על פי כן, ההחלטה להתיר למשיבה להוכיח את הטענה שהעלתה בפני בית משפט קמא הינה מוצדקת. אם נכונה טענה זו, הרי שהסעד לו עתרו המבקשים אינו ניתן לביצוע, בכל הנוגע לשיעור חלקם בחלקה (בנבדל מגודל השטח בפועל המגיע להם). זאת, שכן המשיבה לא תוכל להעביר לבעלות המבקשים זכויות בחלקה מעבר לאלה שרכשה. אף את החלקים הנוספים בחלקה הרשומים על שם המשיבה לא ניתן להעביר למבקשים בגין רכישת הנכס הנדון, באשר הם מיוחסים לנכסים אחרים שבבעלות המשיבה. ברי, כי בית המשפט לא ייתן צו עשה ביודעו כי הצו אינו ניתן לביצוע (בכל הנוגע לחיובים חוזיים, עיקרון זה מעוגן בסעיף 3(1) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). בדומה, כאשר מתעורר חשש כי הסעד המבוקש אינו בר ביצוע, אין מקום למתן הסעד בטרם תתברר השאלה האם הוא ניתן לביצוע אם לאו. על כן, מן ההכרח לדון במקרה דנא בשאלת האפשרות לביצוע הסעד לו עתרו המבקשים, הגם שטענת המשיבה בעניין זה הועלתה באיחור. יוער, כי אין ממש בטענת המבקשים לפיה המשיבה מבקשת להתנער מחיוביה החוזיים, שכן הסכם הרכישה כלל לא התייחס לאופן רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין אלא ציין את שטח הנכס בלבד. אף האינטרס הציבורי מחייב את בירור השאלה, מהו החלק היחסי של הנכס בחלקה. אם תירשם על שם המבקשים הבעלות בחלקה בשיעור הגבוה מזה המבטא את היחס האמיתי שבין שטח הנכס לבין שטח החלקה, הרי שלמעשה תועברנה לידיהם זכויות של אחרים. באופן זה עלולה להיווצר תקלה חמורה בכל הנוגע לרישום זכויות הבעלות המשותפת בחלקה.

4.אשר על כן, הבקשה נדחית בלא צורך בתשובה.