רע"א 8123/18 נעמי זריהן נ. עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ

1.

מונחת לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ע"א 32599-06-16; סגני הנשיא י' שנלר ו- ק' ורדי , והשופטת ע' רביד ), אשר דחה את ערעור המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בעיר (תא"ק 58379-10-13; השופטת כ' האפט ) – במסגרתו התקבלה תביעת המשיבה (להלן: תביעת עמידר ) לסילוק יד ולתשלום סכום קצוב, לאחר שמוקדם יותר נדחתה בקשת הרשות להתגונן (להלן: הבר"ל ) מטעם המבקשת.

בהכרעתו בבר"ל, קבע בית משפט השלום כי הטענות לפיהן רכשה המבקשת "זכויות קנייניות בדירה" מכוח מגוריה במקום, הן "לא יותר ממשאלת לב" – וכי גם אם המבקשת זכאית לסיוע מעמידר "אין בכך כדי ליצור לה זכויות בדירה". ערעורה של המבקשת על פסק הדין שניתן בעקבות הכרעה זו נדחה, כאמור, בבית המשפט המחוזי – אשר ציין כי בא כוחה "לא יכול היה להפנות מכוח איזו זכות, מתגוררת המערערת בדירה, ומכוח איזו זכות רשאית היא להמשיך ולהתגורר בדירה". נקבע כי טענות המבקשת לזכויות בדירה מכוח הוריה נטולות יסוד, וכי אין להתערב בקביעה לפיה זכאותה האפשרית לדיור ציבורי אינה מקנה לה זכויות בדירה – כך שאין להתערב בהחלטה שלא להעניק לה רשות להתגונן. מכאן בקשת רשות הערעור, בה טוענת המבקשת כי הערכאות הקודמות לא דנו כלל בטענות עובדתיות ומשפטיות שהעלתה בבר"ל ובתצהיר שנלווה לה – והתעלמו מכך שגרסתה העובדתית, עליה לא נחקרה, לא הופרכה. לדבריה, טענות ההגנה שלה רחוקות מלהוות "הגנת בדים", והן מצדיקות, לכל הפחות, מתן רשות להתגונן.

2.

דין בקשת רשות הערעור להידחות אף ללא צורך בתשובה, הואיל והיא אינה מעוררת שאלות עקרוניות החורגות מד' אמותיהם של הצדדים בהליך – ואינה עומדת באמות המידה למתן רשות ערעור בגלגול שלישי (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982) ) . למעלה מן הצורך, ובהתחשב בכך שענייננו בפינוי מדירת מגורים, אתייחס בקצרה לגופם של דברים.

הנחת המוצא היא כי הנטל בו נושא מבקש הרשות להתגונן קל הוא. הוא "איננו נדרש להוכיח את גרסתו, אלא רק להראות הגנה אפשרית", והרשות תוענק לו כאשר " התצהיר על פניו (יחד עם החקירה הנגדית, כשמתקיימת) מגלה טענה, שאם תוכח במשפט תהווה הגנה מפני התביעה " (ע"א 518/87 פטלז'אן נ' בנק איגוד לישראל בע"מ (25.11.1993)). עם זאת, על מנת "להראות הגנה אפשרית" אין די בהצגת טענות כלליות. ניתן לסכם את עמדת הפסיקה בעניין באופן הבא: מבקש הרשות להתגונן רשאי להסתפק בטענות הגנה-לכאורה ולו בדוחק, אך עליו להתכבד ולפרט בתצהיר מטעמו את העובדות שעליהן מבוססות טענותיו (וראו ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עיריית חולון , פ"ד נג(1) 390, 399 (1999); ע"א 5063/08 מ. ציג בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ , פסקה 8 (21.12.2011); רע"א 3912/12 אייקום תקשורת בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ , פסקה 5 (11.11.2012)). הנטל המוטל על המבקש אינו רב, אך הוא קיים.

3.

עיון בטענות ההגנה שהועלו בבקשת הרשות להתגונן (ופותחו בבקשת רשות הערעור) מלמד כי המבקשת לא עמדה אף ברף מינימלי זה.

מהסכם השכירות שצורף לכתב התביעה עולה כי הוריה של המבקשת שכרו מעמידר את דירת המחלוקת, ביחד עם דירה נוספת, ביום 10.3.1980 – והחזיקו בזכויות בה עד שהחליטו לוותר עליהן, ולהסתפק בדירה הנוספת (להלן: הוויתור ). המועד המדויק של הוויתור נותר לוט בערפל, אך ניתן להתרשם כי הוא התרחש לקראת "תחילת שנת תשע"ד" (ספטמבר 2013) – זמן קצר יחסית עובר להגשת תביעת עמידר, בחודש אוקטובר 2013 (ראו, למשל, פסקאות 16 ו-26 לבר"ל, ופסקה 87 לבקשת רשות הערעור). למעשה, על פי השתלשלות האירועים המתוארת בכתב התביעה, נראה כי הוויתור הוא שהביא לפתיחת ההליך – לאחר שבקשת המבקשת לקבלת זכויות עצמאיות בדירה כ"דייר ממשיך" נדחתה.

למועד הוויתור, ולהחזקת ההורים בזכויות בדירת המחלוקת במהלך התקופה שקדמה לו, משמעות רבה. הם עשויים להשליך על מועד לידת עילת התביעה כלפי המבקשת, על שאלת קיומה של "חזקה נוגדת" בתקופת מגוריה בדירה, ועל פרק הזמן שבו יכול היה להיכרת "הסכם בהתנהגות" בינה ובין עמידר. אף על פי כן, המבקשת הסתפקה בהתייחסות כללית למגוריה במקום "במשך עשרות שנים ברציפות [...] בידיעתה ובהסכמתה של [עמידר]" – מבלי להידרש כלל לשאלה כמה שנים, אם בכלל, התגוררה בדירה לאחר הוויתור. כך לגבי טענת ההתיישנות (פסקה 24 לבקשה); כך לגבי מעמדה "כדיירת דיור ציבורי בשל הסכם בהתנהגות שהתקיים במשך שנים" (פסקה 33 לבקשה); וכך לגבי טענות השיהוי והפגיעה בעקרון השוויון (פסקאות 55 ו-66 לבקשה). השתיקה לגבי מועד הוויתור, המהווה יסוד עובדתי משמעותי של טענות ההגנה האמורות, מעוררת קושי רב – והדבר נכון שבעתיים על רקע רמיזותיה של המבקשת עצמה, מהן עולה, כאמור, כי הוויתור נעשה זמן קצר בלבד עובר להגשת תביעת עמידר.

פרטים עובדתיים משמעותיים נוספים – דוגמת סטטוס ההסדרה של דירת המחלוקת (המקרין במישרין על טענת ההתיישנות, לאור סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969; ראו טל חבקין התיישנות 328 (2014)); מועד כריתת ההסכם שבמסגרתו העניקה, כביכול, עמידר למבקשת את הזכות להתגורר בדירה; ועיתוי ביצוע השיפוץ בדירה, אותו מציגה המבקשת "כנדבך נוסף בהסכם" זה – נעדרים אף הם מן הבר"ל (ומן הבקשה הנוכחית). בנסיבות אלה, לא נפל פגם המצדיק התערבות בהחלטה שלא להעניק למבקשת רשות להתגונן. ודוקו, השאלה אינה האם המבקשת "פלשה" לדירה לפני עשרות שנים, אלא האם עומדות לה כיום זכויות כלשהן בנכס – ובהקשר זה לא הוצגו, כאמור, טענות המצדיקות מתן רשות להתגונן.

כך או כך, שעה שבית המשפט המחוזי קבע, כאמור, כי בא כוחה דאז של המבקשת "לא יכול היה להפנות מכוח איזו זכות, מתגוררת [המבקשת] בדירה, ומכוח איזו זכות רשאית היא להמשיך ולהתגורר בדירה", אין עוד מקום לדון בטענות זנוחות אלה.

4.

אשר לטענה המבוססת על זכאותה, כביכול, של המבקשת לדיור ציבורי – יצוין כי מדובר בסוגיה משפטית, שלא הייתה מניעה להכריע בה כבר בשלב בקשת הרשות להתגונן (אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 751 (מהדורה י"ב, 2015)). לא מצאתי פגם בהכרעת הערכאות הקודמות בעניין – לרבות הקביעות הנוגעות לאי מיצוי ההליך המינהלי על ידי המבקשת.

5.

אף ביתר טענות המבקשת לא מצאתי ממש. טענת הפגיעה בשוויון – הנסמכת על דוח ועדה שאומץ רק לאחר מתן פסק דינו של בית משפט השלום (וכאמור, על הנחה עובדתית מפוקפקת לגבי משך הפלישה) – כלל לא הועלתה בבר"ל. טענה נוספת, לפיה "היה ברור ומובן לכל הנוכחים במעמד 'הויתור' [...] כי המערערת תישאר בדירה" (פסקה 88 לבקשת רשות הערעור), מנוגדת לתיאור שהוצג בפסקה 42 לבר"ל, ועל פיו "בדין ודברים שנערך עם בין הוריי ובין התובעת הוחלט שיופרדו הדירות ואני במקביל אפעל למימוש זכאותי להמשך מגורים בדירה. כשלאורך כל הדרך הבטיחה התובעת שתפעל לאישור בקשתי לזכאות במידה שיתברר שאין לי זכויות קנייניות בדירה". תהום עמוקה מפרידה בין התחייבות לפעול לאישור בקשת הזכאות, בכפוף לקריטריונים הרלוונטיים, ובין מתן אישור כזה בפועל.

6.

נוכח המסקנה כי למבקשת אין זכויות בדירת המחלוקת, נשמטת הקרקע מתחת לטענת ההגנה שהעלתה בנוגע לתביעה לתשלום דמי השכירות – וממילא, דין בקשת רשות הערעור להידחות גם בהקשר זה.

7.

הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.