רע"א 8171/07 יוסף הוכמן נ. גורדי פרוייקטים (1955) בע"מ

1.

לפניי שתי בקשות רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט מ' רניאל ), בגדרה נעתר לבקשת המבקש ב-רע"א 8171/07, הוא המשיב ב-רע"א 8609/07 (להלן: הוכמן ), למתן צו מניעה זמני, בכפוף לתנאי מסוים. המבקשים ב-רע"א 8609/07, הם המשיבים ב-רע"א 8171/07 (להלן יחד: גורדי ), תוקפים את עצם מתן הסעד הזמני. לעומתם, משיג הוכמן בבקשתו הוא על התנאי האמור. ניסיון להביא את הצדדים לפשרה – לא צלח. על כן הגיעה שעת הכרעה.

2.

ברקע הבקשות עומדים הסכמים שנכרתו בשנים 1994 ו-1996 בין הוכמן, שהוא בעל זכויות במקרקעין מסוימים בעתלית (להלן: המקרקעין ) מכוח הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל, לבין גורדי, אשר אמורים היו להשיג היתר בניה להקמת מבנה במקרקעין, ולבנותו בפועל. בתמורה לקיום התחייבותם, אמורים היו גורדי לקבל 73% מן הזכויות במבנה, ולשם כך אף נרשם לטובתם שעבוד על המקרקעין (להלן: השעבוד ). גורדי החלו בביצוע הבניה בלא קבלת היתר, ופעולות הבניה הופסקו בצו. היתר בניה לא הושג גם בהמשך, חרף התראות של הוכמן בענין. בספטמבר 2006 החליטה הועדה המקומית להתנות את נתינתו של היתר הבניה במגוון דרישות. במרץ 2007, לאחר שהדרישות לא מולאו, לפי הנטען, הודיע הוכמן על ביטול ההסכמים, ובאפריל 2007 עתר לפסק דין המצהיר כי ההסכמים והשעבוד שנרשם בגינם – בטלים, וכי הוכמן זכאי להמשיך בעבודות הבניה בעצמו. במקביל עתר הוכמן לסעדים זמניים שיאסרו על המשיבים, בתמצית, מלבצע כל פעולה במקרקעין, להמשיך לפעול להשגת היתר בניה, או להפריע להוכמן לפעול במקרקעין.

3.

בהחלטתו מתאריך 6.9.2007, ובדונו בשאלת סיכויי התביעה, קבע בית המשפט המחוזי הנכבד, כי עד שנת 2005 לא ניתן היה לקבל היתר בניה מטעמים הקשורים בעיריית עתלית, וכי את חדלונם הנטען של גורדי בהשגת היתר בניה יש לבחון ממועד החלטת הוועדה המקומית בספטמבר 2006. לשיטתו, אי-השגת היתר בניה בתוך שנה ממועד זה יכולה להיחשב כהפרת החיוב להשגת היתר הבניה, דבר המקנה זכות ביטול להוכמן. כיוון שביטול ההסכם נעשה כבר במרץ 2007, קבע בית המשפט כי אין ראיות לכאורה לקיומה של עילת התביעה. עם זאת, נקבע, כי לאור חלוף הזמן מאז הודעת הביטול – שגם במהלכו לא הושג עדיין היתר בניה – ואם ייקבע כי מאזן הנוחות נוטה לטובת הוכמן (כפי שאכן עשה בית המשפט, כמפורט להלן), הרי שיש ליתן צו מניעה זמני כמבוקש שיכנס לתוקפו בתוך 30 יום, ככל שגורדי לא ישיגו גם במהלך ארכה זו את היתר הבניה (לעיל ולהלן: התנאי ) .

בענין מאזן הנוחות נקבע כי הוא נוטה לטובת הוכמן, שכן הוא בעל הזכויות במקרקעין המחויב כלפי מינהל מקרקעי ישראל בהשלמת הבניה, בעוד שגורדי הם אך הקבלן המבצע. בנוסף, האינטרס הכספי של גורדי הוא כספי בלבד, ואינטרס זה מובטח כבר באמצעות השעבוד המוטל על המקרקעין. לפיכך ניתן צו המניעה הזמני כאמור. אשר לערבויות להבטחת נזקי גורדי, צוין כי לשיטת גורדי עצמם – ערבות בנקאית בגובה 1.7 מיליון דולר בתוספת מע"מ יהיה בה כדי להבטיח את נזקיהם. בית המשפט הנכבד קבע כי התחייבות עצמית של הוכמן לכל נזק, בתוספת השעבוד, די בהם כדי להבטיח את נזקי גורדי כתוצאה ממתן הצו. בית המשפט הוסיף כי הוכמן יהיה רשאי להסיר את השעבוד, אם יפקיד ערבות בנקאית אוטונומית צמודה בסכום של 1.7 מיליון דולר, בתוספת מע"מ.

4.

גורדי מבקשים לערער על ההחלטה בטענה כי יש לבטל כליל את צו המניעה הזמני שניתן. טענתם המרכזית היא כי משנקבע שהזמן הסביר להשגתו של היתר הבניה היתה שנה ממועד קביעת הדרישות בידי הוועדה המקומית, בעוד שהוכמן התיימר לבטל את ההסכם כבר בחלוף כחצי שנה, היה צריך לדחות את הבקשה לצו מניעה זמני, במקום להעניק להוכמן צו זמני הכפוף לתנאי הנותן ארכה לגורדי להשגת ההיתר, ובכך לייצר – לפי הנטען – "עילה חדשה" להוכמן.

הוכמן, בבקשתו שלו, טוען כי לא היה מקום להתנות את מחיקת השעבוד בהפקדתה של ערבות בנקאית בסכום שנקבע, אלא בסכום נמוך הרבה יותר, המשקף באופן הולם יותר – לשיטת הוכמן – את שווי חלקם של גורדי במקרקעין, גם אם תידחה התביעה.

5.

דין שתי הבקשות – להידחות . ערכאת הערעור איננה נוהגת ככלל להתערב בהחלטות ביניים של הערכאה הדיונית הנוגעות לסעדים זמניים, נוכח שיקול הדעת הרחב הנתון לערכאה הדיונית בעניינים אלה (ראו:

רע"א 8055/08 ניו ג'ינס בע"מ נ' רנואר אופנה ייצור ושיווק (1993) בע"מ

(לא פורסמה, 2.4.2009)), וזאת למעט במקרים חריגים, שהמקרה הנ"ל איננו נמנה עמם.

6.

למעלה מן הצורך אוסיף כי דין הבקשות ממילא היה להדחות אף לגופן.

לענין בקשתם של גורדי: שאלת סיכויי התביעה במקרה דנן היא שאלה שקשה לקבוע בה קביעות ברורות במסגרת ההליך המקדמי. ההכרעה בשאלות: האם גורדי כשלו בהשגת היתר בניה במהלך

12 השנים שקדמו לאוקטובר 2006; ואם לא חדלו עד לאוקטובר 2006, אזי האם פרק הזמן הסביר להשגת היתר החל מאותו מועד הוא של חודשים בודדים (שאז מכתב הביטול תקף), או של שנה – הן שאלות שתוכרענה, קרוב לוודאי, בהליך העיקרי, ולא ניתן לקבוע כרגע קיום סיכויים טובים לכאורה (או את היעדרם) להוכחתה של עילת התביעה. השיקול המכריע כאן יהיה איפוא מאזן הנוחות, וזה נוטה לטובת הוכמן, מן הטעמים שפירט בית המשפט המחוזי. אציין, כי החלטתו של בית המשפט המחוזי להעניק לגורדי ארכה בת 30 ימים לנסות ולהשיג את ההיתר, בטרם ייכנס הצו לתוקפו, איננה באה ליצור להוכמן עילת תביעה חדשה, אלא מלמדת רק על הפעלה זהירה של שיקול דעתו של בית המשפט המחוזי במתן סעדים זמניים. המחלוקת אשר הצדדים גדרוה בכתבי בי-הדין מטעמם תוכרע, כאמור, בהליך העיקרי.

לענין בקשתו של הוכמן: מלכתחילה ספק אם היה מקום להעניק להוכמן "אופציה" להסרת השעבוד – אפילו כנגד המצאתה של ערבות בנקאית בסכום נכבד – כאשר העתירה למחיקת השעבוד מהווה חלק מן ההליך העיקרי, ולא זה המקדמי. אולם משעה שאופציה זו לא מומשה (לפי המסמכים שלפניי), ומשהערבות הבנקאית נועדת להבטיח כי גורדי תוכל להיפרע מהוכמן על נזקיה, ודאי שאין להפחית מסכום הערבות שקבע בית המשפט המחוזי לשם כך.

7.

נוכח האמור לעיל – שתי הבקשות נדחות. בהתאם אין צו להוצאות.