רע"א 8222/18 עיריית תל אביב -יפו נ. אברהם בכדשן ו- 22 מבקשים נוספים

1.

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט א' יקואל ) מיום 12.11.2018 בה"פ 30200-05-17, בגדרה נדחתה בקשת המבקשת ( להלן: עיריית תל אביב-יפו או העירייה ) לסילוק התובענה על הסף.

2.

המשיבים 1 (להלן: התובעים ) הגישו תובענה בדרך של המרצת פתיחה נגד המשיבה 2 (להלן: פקידת הסדר המקרקעין ), בגדרה התבקש להצהיר עליהם כבעלי זכויות בחלקות מקרקעין בתל אביב (להלן: המקרקעין ), ובהתאם לכך, לשנות את הרישום בלוח זכויות המקרקעין שפורסם ביום 15.2.2017. התובענה הוגשה מכוח סעיף 59 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: הפקודה ), המאפשר לפנות לבית המשפט בבקשה לערוך תיקונים בלוח הזכויות בשלושת החודשים שלאחר פרסומו. ביום 23.1.2018 צורפו המשיבות 3-2 (להלן: חברות הנדל"ן ) לתובענה, בשל טענתן לבעלות על המקרקעין.

3.

ביום 4.2.2018 ביקשו התובעים לצרף להליך את עיריית תל אביב-יפו, בטענה

שהעירייה הסכימה לתפיסת המקרקעין על-ידם והבטיחה כי תדאג לזכויותיהם במקרקעין. העירייה התנגדה לצירופה להליך, בהטעימה כי אין בתובענה סעד המופנה כלפיה, ולפיכך אין יריבות בינה לבין התובעים. ביום 26.3.2018 קבע בית המשפט המחוזי כי העירייה תצורף כצד להליך, משום שצירופה נחוץ כדי שניתן יהיה לפסוק בכל השאלות הכרוכות בתובענה. בהמשך הגישו העירייה, פקידת הסדר המקרקעין וחברות הנדל"ן, בקשה לסילוק התובענה על הסף, היא הבקשה העומדת במוקד בקשת רשות הערעור שלפנַי.

4.

העירייה טענה בגדרי בקשת הסילוק, כי אין יריבות בינה לבין התובעים משום שאין בתובענה סעד המופנה כלפיה. עוד טענה, שהתובענה הוגשה בשיהוי ניכר שכן הליכי ההסדר החלו עוד בשנת 1995, והמקרקעין נרכשו על-ידי חברות הנדל"ן כשהם נקיים מכל זכות נוגדת, משום שנמכרו בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר ) במסגרת הליך פירוק שהתנהל בבית המשפט המחוזי. חברות הנדל"ן הוסיפו כי התובעים נמנעו מלהעלות טענות ביחס לזכויותיהם במקרקעין במסגרת הליך פירוק השיתוף שהתנהל בבית המשפט המחוזי, ובהתנהגותם יצרו מצג לפיו הם אינם עומדים על זכויותיהם במקרקעין. פקידת הסדר המקרקעין טענה כי התובעים לא הצביעו על עילה המאפשרת להם לבקש את תיקון לוח הזכויות, ולפיכך אין התובענה מגלה עילה. עוד טענה פקידת הסדר המקרקעין, שהמקרקעין נרשמו זה מכבר בהתאם ללוח הזכויות שפורסם, ולכן לא ניתן עוד לסתור את הרישום באמצעות טענות לזכויות שביושר. פקידת הסדר המקרקעין הוסיפה וטענה, כי כתב התביעה מעלה טענות עובדתיות סותרות, וכי העילות המשפטיות אשר להן טוענים התובעים אינן עולות מהמסד העובדתי שלו הם טוענים.

5.

התובעים השיבו כי טענות העירייה על העדר היריבות נדחו בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 26.3.2018 שבה הוחלט על צירופה להליך, ולפיכך העירייה מנועה מלהעלותן בשנית. עוד הטעימו התובעים, כי טענות העירייה עוסקות בנושאים המצויים בליבת המחלוקת ואשר טעונים בירור עובדתי לצורך ההכרעה בהם. אשר לטענות חברות הנדל"ן, השיבו התובעים כי סעיף 34א לחוק המכר אינו גובר על סעיף 59 לפקודה, ולראיה, העובדה שהליכי ההסדר במקרקעין לא תמו עם מכירתם על-פי סעיף 342 לחוק המכר ונמשכו זמן רב לאחריו. התובעים הוסיפו וטענו שבית המשפט המחוזי ציין מפורשות כי המקרקעין נמכרים במצבם הנוכחי – AS

IS , ושבהסכם המכר פורש כי מדובר במקרקעין בלתי מוסדרים. ביחס לטענת השיהוי טענו התובעים, כי העיכוב בהגשת התובענה נבע ממצגי שווא שהוצגו להם על-ידי עיריית תל אביב-יפו, בעטיים נמנעו מלנקוט בהליכים משפטיים.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

6.

בפתח דבריו קבע בית המשפט המחוזי כי אין בסילוק התובענה על הסף כדי לצמצם באופן משמעותי את בזבוז המשאבים הציבוריים הכרוכים בבירורה, משום שחלפה כשנה ומחצה למן הגשת התובענה והתקיימו בה עד עתה שתי ישיבות קדם- משפט. בית המשפט המחוזי ציין גם כי יש טעם לפגם בבקשת הסילוק, מכיוון שחברות הנדל"ן ביקשו מיוזמתן להצטרף להליך, ומפני שהעירייה יכלה להגיש בקשה לרשות ערעור על ההחלטה לגבי צירופה להליך. נקבע גם כי טענת התובעים לפיה הם מחזיקים במקרקעין ונוהגים בהם מנהג בעלים מזה עשרות שנים עשויה להצמיח להם זכויות שונות במקרקעין, ולפיכך נדרש בירור עובדתי לשם ההכרעה בטענותיהם.

7.

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי לא ניתן להלום את הפרשנות שאותה הציעה פקידת הסדר המקרקעין, ולפיה יש לדחות את התובענה משום שהליך רישום המקרקעין הסתיים

לאחר הגשת התובענה. זאת, משום שפרשנות שכזו מרוקנת מתוכן את סעיף 59 לפקודה, שכן על-פי ההלכה הנוהגת אין בקיומם של ערעורים על לוח הזכויות כדי לעכב את רישום המקרקעין בפנקס המקרקעין. בית המשפט המחוזי דחה גם את הטענה לפיה נקיים המקרקעין מזכויות נוגדות כיוון שנמכרו בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, משום שסעיף 59 לפקודה החל בענייננו הריהו הוראה ספציפית המתייחסת למקרקעין בלתי מוסדרים ואשר גוברת על הוראותיו הכלליות של חוק המכר.

מכאן הבקשה שלפנַי.

עיקרי טענות עיריית תל אביב-יפו

8.

לטענת העירייה, קביעת בית המשפט המחוזי לפיה ההליך מצוי בשלב מתקדם יחסית אינה תקפה לגביה, משום שהיא צורפה להליך בשלב מאוחר והשתתפה בישיבת קדם-משפט אחת בלבד. עוד טוענת העירייה, כי התובענה הוגשה בשיהוי קיצוני המצדיק את סילוקה על הסף, שכן הליכי הסדר המקרקעין החלו לפני כ-23 שנים, והתובעים ידעו על קיומם בוודאות עוד בשנת 2014. העירייה מוסיפה, כי בית המשפט המחוזי התעלם בהחלטתו מחלק ניכר מטענותיה, בהן: העדר יריבות בינה לבין התובעים, העדרו של מסמך בכתב, סתירות בטענות העובדתיות שבכתב התביעה, וטענתה כי כתב התביעה אינו מגלה עילה. העירייה הטעימה גם כי המקרקעין נרשמו זה מכבר בהתאם ללוח הזכויות, ולכן לא ניתן עוד להגיש בקשות לתיקונו בהתבסס על סעיף 59 לפקודה.

9.

בהחלטה מיום 19.12.2018 ביקשתי את תגובות המשיבים לבקשת רשות הערעור. פקידת הסדר המקרקעין וחברות הנדל"ן הצטרפו בתגובותיהן לנימוקי העירייה, וביקשו לדון בבקשת רשות הערעור כבערעור, להתערב בהחלטת בית המשפט המחוזי, ולסלק את התובענה על הסף. חברות הנדל"ן הוסיפו בתגובתן, כי הן עודן סבורות שהמקרקעין נמכרו להם כשהם נקיים מכל זכות נוגדת וזאת בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר.

10.

התובעים ביקשו לדחות את בקשת רשות הערעור, משום שלשיטתם טענות העירייה בבקשה לרשות ערעור זהות לטענות שהעלתה במסגרת הבקשה לצירופה להליך ואשר נדחו על-ידי בית המשפט המחוזי, ולפיכך היא מנועה מלהעלותן שוב. לגופו של עניין הם טוענים, כי יש ויש יריבות בינם לבין העירייה משום שהציגה במהלך השנים מצגים שונים ביחס לזכויות שיוענקו להם במקרקעין, ולפיכך היא מחויבת למצוא פתרון למצבם הנוכחי. התובעים מבקשים לדחות גם את הטענה כי השתהו בפנייתם לבית המשפט. לטענתם, הם נמנעו מלהעלות את טענותיהם במועד מוקדם יותר בשל המשא ומתן שניהלו מול העירייה, ומכל מקום, אין בשיהוי כשלעצמו כדי להוות נימוק לדחיית התובענה על הסף. עוד טוענים התובעים, כי בדין דחה בית המשפט המחוזי את הטענה לפיה רישום המקרקעין מונע את הדיון בתובענה שהוגשה לפי סעיף 59 לפקודה, ושכל קביעה אחרת היתה חוסמת דה-פקטו את האפשרות לעשות שימוש בסעיף חוק זה. התובעים הוסיפו, כי אין בסיס לטענות העירייה על העדרן של ראיות להוכחת התובענה ובדבר העלאתן של טענות עובדתיות סותרות, ושמכל מקום ראוי לדון בטענות אלה לגופן במסגרת ההליך העיקרי.

דיון והכרעה

11.

סילוק תובענה על הסף הוא סעד חריג וקיצוני, משום שהוא מונע מהצדדים לתביעה לברר את המחלוקות שבה לגופן. נוכח האמור נקבע כי על בית המשפט לנהוג משנה זהירות בהחליטו על הענקת סעד זה: "בית המשפט – בבואו לשקול אפשרות זו – ינהג בזהירות רבה וישתמש בסמכותו רק במקרים קיצוניים ויוצאי דופן" (ע"א 8945/09 לוין נ' דיסקונט ישראל שוקי הון והשקעות בע"מ , פסקה 4 וההפניות שם (5.5.2011)). עוד נקבע, כי בית המשפט בשבתו כערכאת ערעור ייטה שלא להתערב בהחלטות הדוחות בקשה לסילוק על הסף ומאפשרות לצדדים לקבל את יומם בבית המשפט (רע"א 7851/17 מרגלית א.ש. רכב בע"מ נ' מדינת ישראל , פסקה 5 וההפניות שם (1.11.2017)). עיון בטיעוני הצדדים, על נספחיהם, ושקילת נימוקיהם, הביאוני לכלל מסקנה כי דין הבקשה לרשות ערעור להידחות, משום שהיא איננה מצדיקה חריגה מגדרה המצומצם של הביקורת הנוהגת במקרים כגון דא.

12.

עיריית תל אביב-יפו טענה הן נגד מעמדה בהליך, הן נגד תוכנה של התובענה. בעניין מעמדה בהליך טענה העירייה כי אין לה יריבות עם התובעים, ושהתובענה אינה כוללת סעד המופנה כלפיה. ברם, בית המשפט המחוזי דחה טענות אלה בגדרי ההחלטה על צירוף העירייה להליך בקובעו, "לא ניתן לשלול כי ככל שתתקבלנה טענות המבקשים ביחס לעירייה, זכויותיה עלולות להיפגע אם לא תצורף כצד להליך. במיוחד כך, לנוכח שמבוקש, בין היתר, להצהיר כי העירייה מחויבת להסדיר את זכויות המבקשים במקרקעין וכי הפרה הבטחה שלטונית מצדה" . הדברים נכונים, ולא היה מקום לחזור ולהעלות טענות בעניין זה בגדרי הבקשה לסילוק התובענה על הסף ובגדרי בקשת רשות הערעור שלפנַי.

13.

בירורן של יתר הטענות אותן ביקשה העירייה להעלות בבקשה שלפנַי, נטוע בגדרי עובדות המקרה. בדין קבע בית המשפט המחוזי כי הדברים דורשים בירור עובדתי המצריך את ניהול ההליך לגופו. ככל שיתברר בסופו של דבר שיש ממש בטענות העירייה, כמו גם בטענות פקידת הסדר המקרקעין וחברות הנדל"ן, הרי שתימצא להן תרופה באמצעות פסיקת הוצאות משפט בשיעור הולם.

14.

אשר על כן, הבקשה נדחית.