רע"א 8395-23 רע"א 8395-23

לפנַי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת י' שבח) מיום 12.10.2023 בת"א 49271-08-23 בה התקבלה בקשת המשיבה למינוי בורר.

הרקע לבקשה

1.המשיבה היא נציגות הבית המשותף ברחוב יהודה המכבי 45 בתל אביב (להלן: הנציגות ו-הבית המשותף, בהתאמה), והמבקשת היא היזם בפרויקט תמ"א 38 שבוצע בבית המשותף לפי הסכם שנחתם בינה לבין בעלי הדירות במקרקעין (להלן: הסכם התמ"א או ההסכם). על רקע טענות להפרת ההסכם, ולאור תניית הבוררות הקבועה בו שלחה הנציגות למבקשת ביום 3.5.2023 שני מכתבים ובהם "דרישה למינוי בורר". משהמכתבים לא נענו, ביום 21.8.2023 הגישה הנציגות בקשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בדרישה למינוי בורר לפי סעיף 8 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968. בבקשה נטען כי לנציגות תביעות כלפי המשיבה בגין הפרות הסכם על ידה בכל הקשור לרכוש המשותף בבית המשותף, כאשר המשיבה נמנעת במשך תקופה ארוכה להתייחס לפניותיה באופן ראוי. כן צוין כי על פי סעיף 15.2 להסכם, בהיעדר הסכמה על זהות הבורר, זו תקבע על ידי בית המשפט.

2.המשיבה טענה מנגד כי אין כל יריבות בינה לבין הנציגות, שכן ההסכם נחתם בינה לבין בעלי הדירות ולא מול הנציגות. כן נטען כי הנציגות מתיימרת לייצג בעלי דירות שלא חתמו על הסכם התמ"א אלא על הסכמים מאוחרים יותר של בעלי הדירות החדשות, וכי הסוגיות שהוזכרו במכתב מיום 3.5.2023 רלוונטיות רק אליהם. בנוסף נטען כי הנציגות כלל לא מוסמכת לפעול בשם בעלי הדירות בהיעדר מסמך המסמיך אותה לעשות כן ונוכח העובדה שאין מדובר בעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף.

3.הנציגות טענה מנגד כי היא מוסמכת לנקוט בהליך בוררות נגד המשיבה בגין הפרות הסכם התמ"א בהתייחס לרכוש המשותף מכוח סמכותה הסטטוטורית, והיא גם הוסמכה על ידי 80% מבעלי הדירות לייצגם. כן נטען כי מדובר בעניינים אשר נכללים בגדר החזקתו התקינה וניהולו של הבית המשותף ובהסכם התמ"א ישנן התחייבויות מצד המשיבה לגבי הרכוש המשותף, ועל כן מדובר בסכסוך שלבורר שימונה סמכות לדון בו.

4.בהחלטה מיום 12.10.2023 קיבל בית המשפט את בקשת המשיבה למינוי בורר. תחילה נקבע כי הנציגות רשאית לייצג את בעלי הדירות ככל שמדובר בתביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף, וכך הוצהר בבקשת הנציגות. בהתייחס לטענה כי הנציגות אינה רשאית להגיש בשם בעלי הדירות החדשות בקשה למינוי בורר, נקבע כי טענה זו מרוקנת מערך מעשי את תניית הבוררות עליה חתמה המבקשת מול בעלי הדירות בהסכם התמ"א. המבקשת גם לא פירטה מי הם אותם בעלי הדירות החדשות; לא טענה לטעם מהותי המפריד בין בעלי הדירות המקוריים לבין בעלי הדירות החדשות; וגם לא טענה כלל שבהסכמים עם בעלי הדירות החדשות לא כלולה תניית ברורות. בכל מקרה, יש לראות בבעלי הדירות המקוריים ובמבקשת כמי שהסכימו כי בעלי הדירות החדשות יוכלו גם הם להיות צד להליך בוררות עתידי, אם יינקט. אכן, אם אחד מבעלי הדירות החדשות לא היה מעוניין להצטרף להליך הבוררות לא היה ניתן לכפות זאת עליו. אולם לא כך עולה מצב הדברים בענייננו בהתחשב בחומר שצירפה הנציגות.

5.מכאן לבקשה שלפנַי שלצדה בקשה לעיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי, בה נטען כי הנציגות איננה צד להסכם התמ"א, וכי היא מייצגת גם בעלי דירות חדשות אשר אינם חתומים על ההסכמים הכוללים את תניית הבוררות. עוד נטען כי עילת הסכסוך העיקרית נסובה על "מתקן החניה" שקיבלו בעלי הדירות החדשות בלבד, אשר אינם חתומים כאמור על הסכם התמ"א, ואין היא מתייחסת לחלקים משותפים של כלל בעלי הדירות. כמו כן, הנציגות אינה יכולה ליהנות מהערפל שהיא יצרה בקשר לטיבן של המחלוקות בגינן דרשה למנות בורר. לגישת המבקשת, מקרה זה מעורר שאלה עקרונית בעלת אופי משפטי והיא, האם ניתן לחייב צד להליך בוררות כאשר טיב הסכסוך איננו נעוץ בהסכם הכולל תניית הבוררות, והאם רשאית נציגות לייצג בעלי דירות בבקשה למינוי בורר כאשר חלקם אינם חתומים על הסכם בו נכללת תניית בוררות.

דיון והכרעה

6.דין הבקשה להידחות גם מבלי להידרש לתשובת הנציגות. הבקשה אינה עולה בגדר המקרים החריגים המצדיקים מתן רשות ערעור על החלטת בית המשפט בענייני בוררות (וראו למשל לאחרונה: רע"א 7819/23 אדלר נ' סיאני, פסקה 8 (22.11.2023); רע"א 6906/23 שדה נ' אופק סוקולוב רמת השרון בע"מ, פסקה 8 (19.9.2023)). חרף ניסיונה של המבקשת לעטות על הבקשה מחלצות עקרוניות, לא מתעוררת במקרה זה סוגיה משפטית או עקרונית החורגת מעניינם הפרטני. גם אין מדובר בנסיבות המצדיקות התערבות משיקולי צדק ומניעת עיוות דין.

7.בית המשפט בענייננו קבע כי הנציגות רשאית על פי דין לייצג את בעלי הדירות בתביעה בגין ליקויים ברכוש המשותף כאשר מהמסמכים שהוגשו עולה שאכן מדובר בתביעה מסוג זה, וכי כלל לא הוצגה תשתית להבחנה בין בעלי הדירות "המקוריים" לבעלי הדירות "החדשים". במצב דברים זה, לא מתעוררות כלל במקרה זה השאלות שביקשה המבקשת לעורר בדבר סמכותה של הנציגות לייצג בעלי דירות שאינם חתומים על הסכם בוררות והאפשרות לקיים בוררות כאשר טיב הסכסוך איננו נעוץ בהסכם הכולל תניית הבוררות.

כך, המבקשת כלל לא העלתה טענה מפורשת כי בהסכמים עם בעלי הדירות החדשות לא כלולה גם כן תניית בוררות, ורק בבקשה לפנינו העלתה טענה בהקשר זה בשפה רפה ובעקיפין ("לא קיימת תניית בוררות מן הסתם בהסכמים החדשים הללו" (פסקה 1(א) לבקשה; ההדגשה אינה במקור); וכן "לגבי הסכמי מכר אלה הרי שהחוק אינו מתיר לקבוע בהסכמים אלה תניית בוררות" (פסקה 1(ו) לבקשה)). דבר לא מנע מהמבקשת להציג לפני בית המשפט המחוזי את ההסכמים עם בעלי הדירות החדשות ולהוכיח את טענותיה בהקשר זה. זאת כאשר הימנעותו של בעל דין מלהביא ראיה הנמצאת בחזקתו בהיעדר הסבר סביר, מקימה חזקה שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת לרעתו (ע"א 9555/10 הופמן נ' יפה, פסקה 34 (15.7.2013); ע"א 462/20 אטיאס נ' בובליל, פסקה 31 (12.9.2021); ע"א 6435/21 ברזילי נ' עיריית חדרה, פסקה 35 (1.8.2022)).

8.כך גם, המבקשת לא ביססה את טענתה ולוּ במעט כי "החלק העיקרי" מעילת הסכסוך מתייחס לחלקים שאינם משותפים בבית המשותף. מהות הסכסוך הוגדרה בבקשת הנציגות למינוי בורר כסכסוך שעניינו ב"תביעות בגין הפרת הסכם התמ"א" ה"מתייחסות אך ורק לרכוש המשותף" (פסקה 4 לבקשה מיום 21.8.2023) הכולל את "חדר המדרגות, המעלית, החצר, הלובי, החניון וכדומה" (שם, פסקה 12). בצדק קבע אפוא בית המשפט כי על פי התשתית שהניחה הנציגות, יוזמת ההליך, מהות הסכסוך אכן קשורה לליקויים ברכוש המשותף, אשר מצריכים מדרך הטבע ומכוח הדין את הנציגות המהווה בפועל איגוד בעלי הדירות (החתומים במקרה זה על הסכם הבוררות) והיא זו אשר תייצג בצורה המיטבית את האינטרסים שלהם בעניין זה. אין גם מקום לטענת המבקשת המנסה להיבנות ממסמך "דרישה למינוי בורר" שנשלח לבא-כוחה על ידי באי-כוח המשיבה ("נספח א'"), ובו צוין כי הסכסוך נסוב על "הפרת המוסכם בכל הקשור לחניות ולמתקן החניה" כאשר לטענתה "החניות ומתקן החניה" אינם נכללים בגדר הרכוש המשותף. לעניין זה יוער כי "נספח א'" כולל מכתב נוסף מיום 3.5.2023 מאת באי-כוח המשיבה ובו מצוין "ברחל בתך הקטנה" כי הדרישה למינוי בורר נעשית על רקע "הפרת המוסכם... ביחס לרכוש המשותף בבית המשותף" תוך פירוט כי המבקשת הפרה את המוסכם בעניין "חיזוק ושיפוץ הבנין ותוספת דירות לבנין במסגרת תמ"א 38 [...] בכל הקשור לרכוש המשותף של הבנין".

הבקשה נדחית. משלא נתבקשה תשובה אין צו להוצאות.