רע"א 847/06 הרב יוסף חיים מונדרי נ. שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ

א.בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בע"א 2516/02 (השופטים י' גרוס, סגן-נשיא, והשופטות א' קובו ומ' רובינשטיין(כתארן אז)) מיום 19.12.05, בו התקבל הערעור והופחת במחצית סכום הפיצוי שנפסק על ידי בית משפט השלום בתל-אביב-יפו בת"א 114626/00 (השופט ד' מור) ביום 17.6.02, בגין פינוי מדירה שהמבקשים דיירים מוגנים בה.

ב.ואלה עיקרי העובדות הצריכות לעניין: המשיבה היא חברה קבלנית ובעלת הזכויות, ביחד עם אחרים, בבית משותף ברחוב האדמו"ר מגור 2 בבני ברק. המבקשים הם דיירים מוגנים באחת הדירות בבית, הנמצאת בבעלותה המלאה של המשיבה. המשיבה, יחד עם אחרים, קיבלה היתר להריסת הבית והקמת מבנה חדש תחתיו. הצעותיה לדיור חלופי נדחו על ידי המבקשים. לפיכך תבעה לפנותם בהתאם לסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: "החוק")

ג.בית משפט השלום קבע כי למשיבה עומדת עילת פינוי חרף פקיעתו של היתר הבניה שניתן לה עוד בטרם הגשת התביעה, שכן די בכך שניתן בעבר היתר בניה ולא הוכח שיש מניעה מלחדשו, כדי לעמוד בדרישות סעיף 131(10) לחוק. אולם, משלא נמצא למבקשים דיור חלוף לטעמם, קבע בית משפט השלום כי יש להעניק להם פיצוי כספי בסך של 140,000$. סכום זה קבע על יסוד חוות דעת של שמאי שמינה, שלפיה שווים המלא של דמי המפתח הוא 70,000$. לאור תשובת השמאי לשאלת הבהרה כי שווי דמי מפתח הוא כ- 55% משווי בעלות של דירה, חישב בית המשפט את סכום הפיצוי לרכישת דירה דומה אחרת בבעלות מלאה, בסך של 127,273$. לסכום זה הוסיף בית המשפט כ- 10,000$, בגין הוצאות העברת הדירה והוצאות אחרות. על פסק הדין הגישה המשיבה ערעור לבית המשפט המחוזי, ובו השיגה כנגד גובה הפיצוי שנפסק למבקשים.

ד.בית המשפט המחוזי סבר כי היה על בית משפט השלום לבחון את הדירות שהוצעו למבקשים על ידי המשיבה, בעיקר נוכח מספרן הרב של הדירות שהוצעו. בית המשפט קבע, כי אין לתת יד לתוצאת פסק הדין לפיה דייר מוגן יכול שיסרב לכל הצעה לדיור חלופי בציפייה כי בסופו של יום יוענק לו פיצוי כספי אשר יאפשר לו לרכוש דירה בבעלות מלאה. אשר לגובה הפיצוי, קבע בית המשפט כי בנסיבות העניין, בהן דחו המבקשים כל חלופה, כולל הצעת המשיבה לרכוש דירה ולהשכירה בשכירות מוגנת למבקשים, יש בפיצוי בסכום שקבע השמאי, בסך של 70,000$, שהוא שווים המלא של דמי המפתח, משום תמורה הולמת וראויה לפינוי המבקשים מדירתם. בהתאם, הופחתו הוצאות העברת הדירה והועמדו על 5,000$. כן נקבע כי על המבקשים לפנות את דירתם תוך 30 יום מעת הוצאתו של היתר בניה חדש. הוטלו הוצאות בסך 30,000 ₪. מכאן בקשת רשות הערעור שהגישו המבקשים.

ה.בבקשת רשות הערעור, המפורטת והמנומקת, טוענים המבקשים, שהם בגיל העמידה ואינם בקו הבריאות, וכי יש להשיב על כנו את פסק הדין של בית משפט השלום. לדעתם, אין בסכום הפיצוי שקבע בית המשפט, שלוש שנים וחצי לאחר מתן פסק הדין של בית משפט השלום, כדי להעניק להם בטחון של דיור חלוף, וכי גם בסכום שקבע בית משפט השלום לא היה כדי לתת להם מענה. בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי, לא סירבו המבקשים להגיע להסדר עם המשיבה, אלא שהדירות שהציעה לא היו מתאימות לצרכיהם, ולא היו בסביבה הקרובה לדירתם הנמצאת במרכז העיר. בית משפט השלום קבע כממצא כי אין כמעט בנמצא דירות מוגנות בבני ברק. בנסיבות אלה – כך נטען – היה על בית המשפט המחוזי, למצער, להשיב את הדיון לבית משפט השלום, לצוות על המשיבה לאתר דירה, וככל שתימצא מתאימה לצוות על המבקשים להתגורר בה. המבקשים טוענים גם, כי טעה בית המשפט המחוזי כשקבע כי הפינוי ייעשה תוך 30 יום מיום הוצאתו של היתר בניה חדש, נוכח העדר אפשרות למצוא דירה בטווח זמנים זה. המבקשים חוזרים וטוענים כי בהעדר היתר בניה תקף, לא היה מקום להיענות לתביעת המשיבה לפנותם מהדירה.

ו.לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי אין בידי להיעתר לה. אכן, על פני הדברים הבקשה היא מאותן המעוררות על פניהן אהדה, שעה שהמדובר בפינוי דיירים ממקום מגורים רב שנים. ואולם, העיון בבקשה מעלה, כי עיקר טרונייתם של המבקשים היא כנגד גובה הפיצוי שנפסק להם בבית המשפט המחוזי, שהרי גם בית משפט השלום סבר כי קיימת עילת פינוי. סכום הפיצוי שנפסק בבית המשפט המחוזי מתבסס על חוות דעת שמאית שהוגשה לבקשת בית משפט השלום ומהוה תמורה מלאה לשווי דמי המפתח. אציין עוד כי הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חלופית בבעלות מלאה, ובית המשפט המחוזי הטעים, כי "פיצוי כספי כסידור חלוף לרשות הדייר המוגן, כנגזרת בגובה של עד 60% משווי בעלות, מקובל על המשפטנים העוסקים בענף...". דומני כי הדגש בפסק דינו של בית המשפט המחוזי היה בכך שהוצעו למבקשים לא פחות מעשרים ואחת הצעות לדיור חלופי, דבר המדבר בעדו, וברובן לא נבחנו הללו על-ידי המבקשים; לא נתקבלה גם הצעת המשיבה לרכוש דירה שבה יתגוררו המבקשים בשכירות מוגנת. ואחרי ככלות הכל, המדובר בזכות המבקשים לשכירות מוגנת-אך לא בציפיה שבדין לבעלות מלאה, כפי שגם ציין בית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי הבחין לעניין זה בין המקרה דנא לבין פרשה שהוזכרה על-ידי המבקשים שבה היה הפיצוי שוה ערך לדירה שבבעלות, וזאת נוכח השוני העובדתי בין המקרים. ועוד, הבקשה תחומה במסגרת עניינם של הצדדים הישירים למחלוקת, ואין היא מעלה שאלות בעלות תחולה רחבה יותר שלגביהן תישקל ככלל רשות ערעור בגלגול שלישי (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3), 123 (מ"מ הנשיא - כתארו אז - שמגר)).

ז.אשר לטענה כי אין בידי המשיבה היתר בנייה תקף ולכן לא היה מקום להיענות לתביעה, כאמור, בית משפט השלום נדרש לטענה זאת, וקבע כי קבלת הטענה תקנה למבקשים את האפשרות לשלול מבעל הבית את זכותם לפנותו בהתאם לעילת הפינוי שבסעיף 131(10) לחוק; זאת, שכן עקב סירובם המתמשך להיענות להצעות המשיבה לסידור חלוף, פקע בינתיים ההיתר שניתן למשיבה, ולא הוכח שיש מניעה לחידושו. מכל מקום, נקבע כי פינוי המשיבים מותנה בהצגת היתר בנייה תקף, ובית המשפט המחוזי קצב 30 ימים לשם היערכות לפינוי מיום הצגת היתר בניה כזה. אמנם כך אירע, שבינתיים נקפו שנים והמבקשים עודם בדירה. עיינתי בפסקי הדין שצירפו המבקשים לתמוך בטענתם, וכל מקרה לעניינו, אך כאמור, חוששני שהכף נטתה לחובת המבקשים בבית המשפט המחוזי במידה רבה בשל ריבוי ההצעות מצד המשיבה לדיור חלופי, המייחדות מקרה זה לא מעט; ובאשר לגובה הסכום, נימק בית המשפט המחוזי את דעתו, ולא נפלה בהכרעתו שגגה המצדיקה התערבותו של בית משפט זה.

ח.לא אוכל איפוא להיעתר לבקשה.