רע"א 8727-23 רע"א 8727-23

1.לפניי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופטת ו' פלאוט (ס"נ)), מיום 7.12.2023, ברע"א 35215-11-23 וברע"א 47673-11-23. במסגרת פסק הדין נושא הבקשה קיבל בית המשפט המחוזי בקשות רשות ערעור שהוגשו על החלטת בית משפט השלום בפתח תקווה (השופטת מ' קראוס), מיום 12.11.2023, בת"א 47963-08-23, דן בבקשות כבערעור, וקבע כי הצו הארעי שניתן בהחלטת בית משפט השלום מיום 21.8.2023 יבוטל.

בצד בקשת רשות הערעור, הגישו המבקשים בקשה שכותרתה "בקשה דחופה במעמד צד אחד לעיכוב ביצוע", במסגרתה עותרים הם כי אורה על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ואקבע כי הצו הארעי שניתן בהחלטת בית משפט השלום מיום 21.8.2023 יוותר על כנו על להכרעה בבקשת רשות הערעור דנן.

2.ואלו הן העובדות הרלוונטיות, בתמצית: ביום 29.9.2022 נכרת בין המבקשים לבין המשיב הסכם מכר, במסגרתו מכרו המבקשים למשיב את זכויותיהם בבית מגוריהם בתמורה לסך של 6.7 מיליון ש"ח (להלן, בהתאמה: הבית או בית המגורים ו-ההסכם). בהסכם נקבע כי התמורה המוסכמת תשולם למבקשים במועדים ובסכומים מוגדרים, כאשר התשלום האחרון, העומד על סך של 2.3 מיליון ש"ח (להלן: התשלום האחרון), ישולם עד ליום 31.7.2023 – ורק לאחר מכן תועבר החזקה בבית המגורים לידי המשיב.

3.אין מחלוקת כי המשיב עמד בכל התשלומים על פי ההסכם, עד לאותו תשלום אחרון. כמו כן, אין מחלוקת כי מתוך התשלום האחרון, שילם המשיב למבקשים, ביום 16.8.2023, סך של 1,635,440 ש"ח. ואולם, מנקודה זו מתפצלות גרסאות הצדדים: לגרסת המשיב, נמסרה לו, בהסכמת המבקשים, החזקה בבית טרם מועד התשלום האחרון, לצורך ביצוע עבודות שונות בבית. במועד זה, כך טוען המשיב, נתגלתה לו נזילה משמעותית בבית המצריכה תיקון בעלות של כ-700,000 ש"ח. על רקע זה, עשה המשיב שימוש בזכות הקיזוז הנתונה לו מכוח סעיף 28 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר), וניכה מסכום התשלום האחרון את עלות תיקון הנזילה. לגרסת המבקשים, לעומת זאת, המשיב הפר את הסכם המכר בכך שלא שילם את מלוא התשלום האחרון, ופלש לבית המגורים שלא כדין.

4.על רקע טענתם האמורה, ביום 21.8.2023 הגישו המבקשים, לבית משפט השלום בפתח תקווה, בקשה למתן צווים ארעיים במעמד צד אחד ולפני הגשת תביעה, במסגרתה נתבקש בית המשפט ליתן צו המונע מהמשיב להיכנס לבית המגורים; צו המורה על פינוי מידי מבית המגורים של כל גורם מטעם המשיב; וצו המורה למשיב או למי מטעמו להפסיק באופן מידי כל עבודה בבית. באותו היום ניתנה החלטת בית משפט השלום (השופט א' ברנד), אשר קיבל את הבקשה והורה על מתן צו ארעי: "האוסר על המשיב או מי מטעמו, להכנס אל הבית, לתפוס בו חזקה ולבצע בו כל עבודה או שינוי או לשכן בו בעלי חיים, וכן מורה לו להפסיק כל עבודה שהחל לבצע בבית בעצמו או באמצעות מי מטעמו".

5.לאחר מתן הצו הארעי, ביום 24.8.2023 הגישו המבקשים, לבית משפט השלום, כתב תביעה נגד המשיב, במסגרתו חזרו על טענותיהם כמפורט לעיל. עם זאת, בניגוד לבקשה למתן הצווים הארעיים, בה עתרו המבקשים לצווים הנוגעים לחזקה בבית, בכתב התביעה שהוגש מטעמם עתרו המבקשים לסעדים כספיים בלבד: יתרת התמורה שטרם שולמה מתוך התשלום האחרון בסך של 664,560 ש"ח; הפרשי ריבית פיגורים בגין חלק התשלום האחרון ששולם על ידי המשיב באיחור; ופיצוי מוסכם בגין הפרות יסודיות של ההסכם, בסך 670,000 ש"ח.

6.ביום 29.8.2023 הגישו המבקשים בקשה לתיקון כתב התביעה, במסגרתה נטען כי מכתב התביעה שהגישו נשמט, בשגגה, אחד הסעדים שהמבקשים התכוונו לכלול בו, שעניינו מתן סעד הצהרתי שיורה כי המשיב או מי מטעמו אינם זכאים לקבל חזקה בבית עד לביצוע פסק הדין. ביום 13.9.2023 דחה בית משפט השלום את הבקשה לתיקון כתב התביעה, תוך שהטעים כי מדובר במחלוקת כספית שעניינה בטענת המבקשים כי לא הועברה אליהם מלוא התמורה המוסכמת עבור בית המגורים. לפיכך, כך נקבע, הסעד ההצהרתי שמתבקשת הוספתו, אינו נדרש לצורך ההכרעה במחלוקת שבין הצדדים. המבקשים לא ביקשו לערער על החלטה זו.

7.ביום 28.9.2023 נערך דיון במעמד הצדדים, בו נדונה בקשת המבקשים להפיכת הסעד הארעי לסעד זמני. בתום הדיון, ניתנה החלטה בזו הלשון: "מוצע למבקש להסכים כעת לביטול הצו שהוא לא רלוונטי ולא נצרך לעת הזו, מובן שהמשיב לא יכול להפעיל סעד עצמי על דעת עצמו, לתת פסק דין לעצמו וגם להוציא אותו לפועל בדרך של כניסה לנכס, אם הוא מעוניין בסעד, עליו לפנות לבית המשפט". על החלטה זו הגיש המשיב בקשת רשות ערעור (רע"א 36981-10-23), שהתקבלה בהסכמה תוך שבית המשפט המחוזי (השופטת ו' פלאוט (ס"נ)) מציין כי: "הדיון יוחזר לבימ"ש קמא אשר יתן החלטה בסוגייה שהובאה בפניו, תוך שהוא מפרט את טענות הצדדים, ויתן החלטה מפורטת ומנומקת כדין וכמקובל" (פסק דין מיום 25.10.2023).

8.בהמשך להחלטת בית המשפט המחוזי, ניתנה, ביום 12.11.2023, החלטה מפורטת יותר של בית משפט השלום (השופטת מ' קראוס), במסגרתה נדחתה בקשת המבקשים להותרת הצו הארעי על כנו והפיכתו לצו זמני עד למתן פסק הדין בתביעתם. בית משפט השלום הטעים כי משום שהמבקשים אינם עושים בעצמם שימוש בבית המגורים, ובהינתן שמדובר במחלוקת כספית אשר אינה מצריכה הכרעה במישור הקנייני, אין צורך במתן צווים זמניים אשר ימנעו מהמשיב לתפוס חזקה בבית המגורים. בית משפט השלום הוסיף כי המבקשים הביעו את עמדתם כי הם מסכימים למשוך את הבקשה לסעדים זמניים אם המשיב יצהיר שלא ינסה לפלוש לבית, וציין כי לעמדתו לא ברור מדוע המבקשים מציבים "תנאי" לצד הסכמתם האמורה, "שהרי ברי כי אין [המשיב] יכול להפעיל סעד עצמי על דעת עצמו ולהיכנס לנכס". על רקע זה, קבע בית משפט השלום כי הצו הארעי שניתן בהחלטה מיום 21.8.2023 איננו נדרש עוד, והורה על ביטולו.

9.על החלטה זו הגישו שני הצדדים בקשות רשות ערעור לבית המשפט המחוזי, וביום 7.12.2023 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטת ו' פלאוט (ס"נ)), שעליו הוגשו הבקשות דנן. בפסק דינו מצא בית המשפט המחוזי לדון בבקשות כבערעור, לקבל את טענות המשיב ולדחות את טענות המבקשים. בית המשפט המחוזי קבע כי החלטת בית משפט השלום אינה יכולה לעמוד, משבית משפט השלום נימק את החלטתו בכך שהמבקשים, כביכול, ויתרו על בקשתם, ובכך פטר עצמו מלדון בשאלת התקיימות התנאים למתן צו זמני; ומלהתייחס לשאלת קבלת הבקשה בשלב הנוכחי נוכח העובדה שהסעדים שבכתב התביעה אינם תואמים לאלו שפורטו בבקשת המבקשים למתן צווים ארעיים.

על רקע זה, בית המשפט המחוזי בחן בעצמו את התנאים למתן צווים זמניים, ומצא כי אלו אינם מתקיימים בדנן. כך, אשר לתנאי שעניינו בסיכויי התביעה, קבע בית משפט המחוזי כי אף אם יונח לטובת המבקשים כי תביעתם תתקבל בסופו של יום, הרי שלכל היותר ייפסק לטובתם סעד כספי, וברי כי אין בין הסעד הזמני הנדון לבין הבטחת תשלומו של הסעד הכספי ולא כלום. כמו כן, בית המשפט המחוזי קבע כי גם ביחס לסעדים הכספיים שעותרים להם המבקשים, סיכויי תביעתם אינם נראים כמשופרים. זאת, משמצא כי טענת המשיב לפיה הוא קיזז מסכום התשלום האחרון רק את עלות תיקון הנזילה, היא "טענת הגנה משמעותית".

ביחס לשיקול מאזן הנוחות, בית המשפט המחוזי קבע כי המבקש שילם עבור רכישת הזכויות בבית המגורים חלק משמעותי ביותר (כ-90%) מכלל התמורה ההסכמית. לכן, בשלב זה, כאשר המבקשים כבר פינו את בית המגורים ומתגוררים במקום אחר, צו אשר ימנע מהמשיב לעבור לבית המגורים יפגע בו יותר מאשר אי-מתן הצו, וכניסת המשיב לבית המגורים, תפגע במבקשים.

לבסוף, בית המשפט המחוזי התייחס לשאלה האם במועד מתן הצו הארעי הייתה למשיב זכות לתפוס חזקה בבית. בית המשפט המחוזי ציין כי בית משפט השלום לא נדרש לטענת המשיב כי הצדדים סטו מההסכם וכי המבקשים אישרו לו להיכנס לבית על מנת לבצע בו שיפוצים עוד לפני ששולם על ידו מלוא התשלום האחרון. בית המשפט המחוזי הוסיף כי המבקשים, הכופרים בטענות המשיב בעניין זה, לא ביקשו להעמידו לחקירה נגדית, וטענותיו של המשיב לא נסתרו. בית המשפט המחוזי קבע כי משכך ובהינתן שעל המבקשים המעוניינים בהותרת הצו הארעי על כנו מוטל נטל ההוכחה, והואיל שהמבקשים לא עמדו בהרמת הנטל האמור, הרי שלצורך הבקשה דנן יש לקבל את טענת המשיב כי עובר למתן הצו הארעי הייתה בידו הזכות לתפוס חזקה בבית המגורים. על כן, עם ביטול הצו הארעי, שבה ועומדת למשיב הזכות האמורה.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה בקשת רשות הערעור שבפניי.

10.בתמצית, בבקשת רשות הערעור טוענים המבקשים כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מעורר שאלה, החורגת מעניינם של הצדדים, ועניינה בפרשנותו של בית המשפט המחוזי לסעיף 28 לחוק המכר, בהקשר של עסקת מכר מקרקעין, לפיה סעיף זה מקנה לרוכש נכס מקרקעין "זכות להיכנס לנכס לאחר ביצוע ניכוי (חד צדדי) של נזק נטען מהתמורה החוזית". עוד טוענים המבקשים כי מתעוררת בדנן השאלה האם במסגרת תובענה לאכיפת הסכם מכר וסעד כספי לתשלום יתרת התמורה, מוקנית למוכר הנכס זכות לקבל סעד זמני המונע כניסה לבית וביצוע עבודות על ידי הרוכש שעשה שימוש בסעיף 28 לחוק המכר. המבקשים מוסיפים וטוענים כי החלטת בית המשפט המחוזי גורמת לעיוות דין, שכן היא מביאה לגריעה מזכויות שהוקנו להם במסגרת הסכם המכר, ומביאה למצב שבו יוצא חוטא נשכר.

11.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור, על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. השאלות העקרוניות שהמבקשים טוענים להן כלל אינן עומדות במרכז הכרעתו של בית המשפט המחוזי; וכן איני סבור כי יש בהחלטת בית המשפט המחוזי כדי לגרום לעיוות דין.

12.כמפורט לעיל, פסק דינו של בית המשפט הינו פסק דין בערעור על החלטה בבקשה למתן סעד זמני. כידוע, "צו זמני צריך לשרת את התיק העיקרי ולהיגזר מהסעדים הנתבעים במסגרתו" (רע"א 1577/23 פלונית נ' פלונית, פסקה 9 (28.3.2023)). לפיכך, מקום בו הסעד המבוקש בבקשה למתן סעד זמני אינו נגזר מהסעדים המבוקשים בכתב התביעה, די בכך כדי לדחות את הבקשה למתן סעד זמני.

בענייננו, בכתב התביעה עתרו המבקשים לסעדים כספיים בלבד, ובקשתם לתקן את כתב התביעה ולהוסיף לו סעד שעניינו בזכות החזקה בבית המגורים – נדחתה. המבקשים בחרו שלא להגיש בקשת רשות ערעור על ההחלטה הדוחה את בקשתם לתקן את כתב התביעה. עתה, המבקשים מנסים לטעון כי ניתן לקרוא, מבין שורות כתב התביעה, עתירה לסעד בעניין החזקה וכי עניין זה מהווה אף "שאלת רוחב".

לטענות אלו אין כל בסיס. מדובר במקרה ספציפי בו בעל דין, לטענתו בשל השמטה, לא עתר לסעד שהינו הכרחי לבקשה לסעד זמני שהתבקש על ידו, הא ותו לא. משכך, די היה בחוסר ההלימה בין הסעד לו עתרו המבקשים בבקשתם למתן סעדים זמניים לבין סעדי תביעתם, כדי לדחות את בקשתם.

13.בית המשפט המחוזי עמד על הטעם האמור לעיל כמצדיק את דחיית הבקשה, והוסיף כי דינה להידחות אף בשל אי עמידתה ביתר התנאים הנדרשים למתן סעד זמני. כך, במישור סיכויי הערעור, בית המשפט המחוזי ביסס את קביעתו על שני יסודות נפרדים: האחד – כי טענת המשיב לפיה עומדת לו זכות קיזוז לפי סעיף 28 לחוק המכר הינה "טענת הגנה משמעותית"; השני – כי לא נסתרה טענת המשיב כי הצדדים הסכימו לסטות מההסכם, במובן זה שתעמוד למשיב הזכות לתפוס חזקה בנכס, עובר לתשלום מלוא התשלום האחרון, כהגדרתו בהסכם.

לפיכך, אף אם בנסיבות אחרות היו עשויות להתעורר השאלות שהמבקשים טוענים כי הן מתעוררות בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, באשר ליחס בין סעיף 28 לחוק המכר לבין הזכות לתפוס חזקה בנכס, הרי שבנסיבות דנן, משהכרעתו של בית המשפט המחוזי התבססה גם על הטענה בעניין הסכמת הצדדים כי המשיב יתפוס חזקה בנכס, שאלות אלו אינן מחייבות הכרעה.

14.אשר למאזן הנוחות, מקובלת עליי קביעתו של בית המשפט המחוזי כי משעה שבעת הנוכחית המבקשים פינו את בית המגורים ומתגוררים במקום אחר, והמשיב שילם את חלק הארי של התמורה בגין הבית (כ-90%), האינטרס של המבקשים בבית המגורים עצמו מצומצם לאינטרס כלכלי בלבד, אשר אינו מסוכל אף אם המשיב יתפוס חזקה בבית המגורים ויבצע בו עבודות. בבקשה דנן לא מעלים המבקשים כל טענה של ממש בהקשר זה. למעשה, נראה כי מטרת המבקשים היא למנוע מהמשיב מלתפוס חזקה בנכס, כמעין ערובה להבטחת זכותם הנטענת לקבל את מלוא התשלום האחרון כהגדרתו בהסכם. ואולם, כפי שקבע גם בית המשפט המחוזי, מטרה זו ניתן להשיג גם בכלים אחרים, ואין בה כדי להצדיק מתן סעד זמני בעניין החזקה בבית המגורים.

סיכומו של דבר: דין בקשת רשות הערעור להידחות, ועמה ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.