רע"א 8921/15 רע"א 8921/15

בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט מחוזי בנצרת מיום 26.11.15 בע"א 55820-06-15 (כב' הנשיא ד"ר א' אברהם

והשופטים

ד' צרפתי ו- ע' עילבוני ), בגדרו התקבל באופן חלקי ערעור המשיבות, ונדחה ערעור שכנגד מטעם המבקשת על פסק דינו של בית משפט השלום בנצרת מיום 11.5.2015 בת"א 41496-12-10 (כב' השופטת ע' הוד ).

רקע והליכים קודמים

1.המבקשת היא בעלת זכויות בחנות הממוקמת בקניון הדרכים שביוקנעם (להלן: הקניון ). טרם רכישת החנות על-ידי המבקשת בשנת 2006, אביה של המבקשת הפעיל את החנות, אותה שכר מבעליה, כדוכן שווארמה. לאחר רכישת החנות המשיכה המבקשת להפעיל את החנות ככזה. זמן קצר לאחר מכן, הקניון נרכש על-ידי גזית גלוב ישראל (פתוח) בע"מ (היא המשיבה 1, להלן: המשיבה ). המשיבה מס' 2 היא חברה בע"מ אשר את רוב מניותיה מחזיקה חברה בת של המשיבה. יצוין כי הזכויות במרבית שטחי הקניון הן בבעלותה של המשיבה, למעט זכויות במספר יחידות, ביניהן חנות המבקשת.

2.בהערכות לקראת ביצוע תכנית בנייה ושיפוץ נרחבת במבנה הקניון, נמנעה המשיבה מחידושם של חוזי שכירות בגין החנויות שבבעלותה. לטענת המבקשת, בתקופה שבין השנים 2009-2007 (להלן: התקופה הראשונה ) התרוקן הקניון מחנויות ופעילויות מסחר באופן הדרגתי עד שהגיע למצב בו עמד כמעט ריק וללא תחזוקה.

3.בשנת 2010 החלו עבודות הבנייה והשיפוץ, ונמשכו עד לשנת 2011 (להלן: התקופה שנייה ). לטענת המבקשת, במהלך תקופה זו, נהפך הקניון לאתר בנייה מוקף בגדרות, והפתח שהושאר כדי לאפשר גישה לחנות המבקשת, נחסם אף הוא למעבר מעת לעת. כמו כן, כתוצאה מהעבודות החנות נותקה לעתים מתשתיות בסיסיות, בין היתר מערכות מים וחשמל. המבקשת ממשיכה ומציינת, כי במהלך התקופות התנכלה לה המשיבה בדרכים שונות, גרמה נזק לחנות ותכולתה, והסיגה את גבולה. בגין מעשים אלה, הגישה המבקשת מספר תלונות למשטרה. לטענת המבקשת, מדובר במעשים שנעשו בידי המשיבה במכוון על-מנת להפעיל על המבקשת לחץ למכור את זכויותיה בחנות.

4.בשנת 2011 הסתיימו עבודות הבנייה והקניון חזר לפעילות תקינה, כפי שקבע בית המשפט המחוזי. יצוין כי המבקשת חולקת על קביעה זו, וטוענת כי העבודות הושלמו במהלך שנת 2012. בעקבות עבודות השיפוץ נגרמו לחנות המבקשת, לטענתה, נזקים שונים אשר מנעו ממנה לפתוח את החנות ולהפיק הכנסה מפעילותה, וזאת למשך כל שנת 2012 (להלן: התקופה השלישית ).

5.נוכח האמור, הגישה המבקשת תביעה נגד המשיבות, בגדרה עתרה לפיצוי בגין נזקיה והפסדי ההכנסה שנגרמו לה, כמו גם השבת מצב החנות לקדמותו. המשיבות מצדן טענו, בין היתר, כי לא הייתה כל התנכלות למבקשת או פגיעה מכוונת בה, שכן מדובר בהפרעות שאירעו אגב שיפוץ נרחב של מבנה הקניון, תוצאה שהינה טבעית בפרויקטים מסוג זה, וכאשר הובהר כי כלל הבנייה נעשתה בהתאם להיתר כדין. מכל מקום נטען, כי עבודות השיפוץ השביחו את הקניון וסביבתה, כך שהמבקשת יצאה נשכרת. בית משפט השלום ראה לנכון לזכות את המבקשת בפיצוי בגין נזק שנגרם לעסקה בשלוש התקופות שתוארו לעיל, וזאת בהסתמך על ממצאים שהצביעו על נזק ממשי שנגרם כתוצאה מביצוע העבודות (בתקופה השנייה), ועל אובדן הכנסה (בשלוש התקופות), שכן פעולות המשיבה מנעו מהמבקשת לעשות שימוש בקניינה, להפעיל באורח סדיר את החנות ולהפיק ממנה הכנסה. בית משפט השלום קיבל את רוב טענותיה של המבקשת, ופסק לה פיצוי בגין כל אחת מהתקופות אשר תוארו לעיל, כדלקמן :

א.בגין נזקים שנגרמו לחנות המבקשת, חייב בית משפט השלום את המשיבה לפצות את המבקשת בסך 61,300 ש"ח ובתוספת מע"מ (בהתאם למועד עריכת חוות דעת המומחה בעניין אומדן הנזק), כמו גם בסך של 18,000 ש"ח בגין עלות השלמת עבודות לחיבור מערכות שנותקו במהלך עבודות הבנייה, וזאת במידה שהמשיבה נמנעת מלבצע עבודות אלו בעצמה.

ב.בית משפט השלום העריך את הרווח החודשי של המבקשת בסכום של 10,000 ש"ח.

ג.בגין התקופה הראשונה (2008 ו-2009 בלבד), העריך בית משפט השלום כי נגרם הפסד רווח בסכום של מחצית הרווח החודשי, ובהתאם לכך פסק לטובת המבקשת פיצוי בסך כ-44,000 ש"ח.

ד.בגין התקופה השנייה, העמיד בית משפט השלום את הפיצוי על מלוא הפסדי הרווח, ולפיכך פסק למבקשת פיצוי בסך כ-166,00 ש"ח.

ה.בגין התקופה השלישית, העמיד בית משפט השלום את הפסד הרווחים על סך 120,000 ש"ח, ופסק לטובת המבקשת סכום זה.

6.כלפי פסק דינו של בית משפט השלום הוגשו ערעור וערעור שכנגד. בעניין התקופה הראשונה, קבע בית המשפט המחוזי, בין היתר, כי לא מוטלת על המשיבה כל חובה לקיים קניון פעיל על-מנת להבטיח את הכנסותיה של המבקשת, וזאת בשל היותם של הצדדים בעלי קניין פרטיים, ללא כל קשר זה לזה, למעט זיקה של בעלים בקניין "גובל". כמו כן נקבע, כי כלל העבודות שביצעה המשיבה באות בגדר תכנון עסקי סביר, המהווה חלק מהשימוש הסביר שרשאית המשיבה לעשות בקניינה. בנוסף נקבע כי המבקשת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח התרשלות מצד המשיבה, או אי-נקיטת אמצעים סבירים על-ידי המשיבה לצמצום הנזק. בהתאם לכך ביטל בית המשפט המחוזי את הפיצוי בגין התקופה הראשונה, אותו קבע בית משפט השלום.

בעבור התקופה השלישית, קבע בית המשפט המחוזי כי היה על המבקשת לפעול להקטין את נזקיה, וזאת בדרך של מימון העבודות המינוריות שנדרשו כדי לפתוח במהרה את החנות ולהחזירה לפעילות תקינה. נקבע, כי בהתחשב בעובדה שהמבקשת לא עשתה זאת, אלא המתינה בחיבוק ידיים למימון העבודות ולביצוען בידי המשיבה, הפסדי הרווח של המבקשת בעבור תקופה זו באים בגדר נזקים שניתן היה למנעם. משקבע זאת, ביטל בית המשפט המחוזי את הפיצוי אותו פסק בית משפט השלום בגין התקופה השלישית. להשלמת התמונה יצוין, כי בית משפט קמא דחה את הערעור שכנגד שהגישה המבקשת על קביעותיו של בית משפט השלום בעניין אומדן הנזק, וקבע כי הערכותיה של המבקשת מבוססות על ספקולציה בדבר רווחים עתידיים צפויים, ואינן נתמכות בראיות באשר למצבה של החנות בעבר ובהווה.

בית משפט קמא הותיר על כנו את הפיצוי שנפסק לטובת המבקשת בגין התקופה השנייה, בתוספת פרק הזמן שנועד להשלמת עבודות התיקון בחנות, פיצוי שהסתכם בסך של 175,176 ש"ח.

הבקשה

7.כלפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה הבקשה דנא. לשיטתה של המבקשת, המקרה הנדון מעורר שאלה עקרונית באשר לחובתו של בעל קניון כלפי בעלי יחידות שאינן בבעלותו והנמצאות בתוך שטח הקניון, להבטיח הפעלת קניון למסחר באופן תקין, וזאת על-מנת להימנע מפגיעה בהכנסותיהן של אותן יחידות בודדות, המסתמכות לצורך עסקיהן על קיומה של תנועת קונים בקניון. כמו כן, טוענת המבקשת, בין היתר, כי

שגה בית המשפט המחוזי עת קבע כי לא קיים קשר סיבתי בין התרוקנות הקניון מקונים לבין הפסדי רווחיה בין השנים 2009-2007. לגישת המבקשת, הקשר הסיבתי הוכח היטב, וזאת על סמך ראיות המעידות על ירידה חדה ברווחיה של החנות במקביל לתחילת העבודות בקניון.

בשולי הדברים, מציינת המבקשת כי מכוח חוזה המכר המקורי, במסגרתו רכש הבעלים הקודם של החנות את הזכויות בה מהבעלים הקודם של הקניון, החנות נרכשה כחלק ממבנה שהוגדר כ"קניון". לשיטתה של המבקשת, אין דין קניית חנות בקניון כדין קניית חנות ברחוב, ומשכך, המשיבה אינה יכולה להסיר מעצמה אחריות בגין אובדן הרווחים שנגרמו למבקשת עקב התרוקנות הקניון.

המבקשת מוסיפה וטוענת, כי שגה בית המשפט המחוזי עת קבע כי היא לא פעלה כדי להקטין את נזקיה, כאשר לא ממנה את העבודות המינוריות שנדרשו כדי לפתוח את החנות לאחר שהסתיימו עבודות הבנייה בקניון. לשיטתה של המבקשת, בית משפט קמא העריך בחסר את כלל נזקיה בשלוש התקופות, ובכך היא מבקשת לערער על אומדן הנזק עצמו, כפי שקבע בית משפט קמא.

דיון והכרעה

8.דין הבקשה להידחות אף בלי להורות על הגשת תשובה. הלכה היא, כי רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן אך במקרים חריגים בהם מתעוררת שאלה משפטית שחשיבותה חורגת מעניינם הפרטני של הצדדים להליך (ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123 (1982)). במקרה דנא עסקינן בעיקר בשאלת היקף החובה המוטלת על המשיבה, כבעלים של קניון, כלפי המבקשת, אשר בבעלותה אחת מהחנויות הממוקמות בקניון. מדובר בשאלה עליה ניתן לענות במסגרת הדינים הקיימים. הערכאות שקדמו לי נתנו דעתן לשאלה דנא, ועצם העובדה שנחלקו הדעות בכל הנוגע ליישום הדין, אינו מהווה הצדקה להתדיינות נוספת בבית משפט זה (רע"א 1671/15 אלמליח נ' עיריית לוד , פסקה 5 (17.5.2015)).

9.במקרים מן הסוג הזה, בהם מדובר בהסדרת חובות בין בעלי קרקע פרטיים, ללא קיומה של התקשרות חוזית בינם לבין עצמם, החובה שלא להזיק למקרקעין של האחר, או שלא להפריע לשימוש בהם, מעוגנת בדיני המקרקעין ובדיני הנזיקין. במסגרת זו, בית משפט קמא ערך איזון בין חובתה של המשיבה שלא להזיק לקניין "גובל", לבין החופש לעשות בקניינה כראות עיניה בגבולות השימוש הסביר. בכך, בית משפט קמא ראה לנכון לזקוף לחובתה של המשיבה את הנזק שנגרם בתקופה השנייה בלבד, ולא כלל את אובדן ההכנסה בתקופה הראשונה במסגרת אחריותה של המשיבה, שכן נקבע כי המשיבה השתמשה במקרקעין שבבעלותה באופן סביר, ללא התרשלות.

באשר לטענתה של המבקשת, לפיה חוזה המכר המקורי מהווה מקור לחובת המשיבה לקיים קניון פעיל על-מנת להבטיח את רווחיה של חנות המבקשת, עצם הגדרת המבנה כ"קניון", הן בין הצדדים והן כלפי הציבור, אינו מהווה מקור להטלת חובות על המשיבה כלפי המבקשת בכל הנוגע לשימוש בקניינה. "קניון" אינו מונח משפטי אשר נושא עמו סדרה של זכויות וחובות החלות על בעליו, אלא תיאור פיזי של אופי המבנה, ולרקע זאת, מעלה המבקשת טענה שאין בה ממש.

10.בסיכומו של דבר, המבקשת אינה מצביעה על מקור שבדין לקיומה של חובה החלה על המשיבה להבטיח לפעול למען קיום קניון פעיל על-מנת שלא לגרום אבדן הכנסות למבקשת. נדמה כי מצבה של המבקשת אינו שונה ממצב בעל זכויות בעסק קטן (למשל מזנון) הגובל בעסק גדול המושך אליו קהל רב. כאשר בעל העסק הגדול מחליט לסגרו, בהכרח תפגענה הכנסותיו של המזנון, אך לא ניתן יהיה לחייב בפיצוי בגין כך. כאמור, ביסודם של דברי המבקשת עומדת בקשה, כי בית משפט זה יתווה מדיניות בכל הנוגע ליחסים בין בעל קניון לבין בעלי חנויות המצויות בו ושאינן בבעלותו (מצב שנראה שאינו שכיח), הכוללת חובה של בעל הקניון להבטיח קיום פעילות מסחרית בקניון כדי שלא לפגוע בהכנסות כלל החנויות שבו. משהמבקשת לא הצביעה על בסיס משפטי להטלת חובה מעין זו על בעלי קניונים (כאשר אין התנהלותם עולה כדי התרשלות, אלא היתה סבירה), איני רואה כי מתקיימת במקרה דנא שאלה משפטית המצדיקה התדיינות ב"גלגול שלישי". ניתן להבין לליבה של המבקשת, אך נראה שהתרופה לסיטואציה הבעייתית אליה נקלעה היתה צריכה להימצא במישור היחסים החוזיים עם המשיבה שעוצבו בגדרו של ההסכם לרכישת הזכויות בחנות. משהדבר לא נעשה בשעתו, איני רואה כיצד ניתן לסייע למבקשת עתה.

11.באשר ליתר טענות המבקשת, הן מועלות כלפי קביעות עובדתיות והערכות אומדן הנזק אשר קבעה ערכאת הערעור, תוך מתן נימוקים מפורטים לכך. איני רואה מקום להתערב במסקנות אליהן הגיע בית משפט קמא, ובהעדר שאלה משפטית אשר מצדיקה מתן רשות ערעור, אין להיזקק ל"טענות ערעוריות" על פסק דינו.

12.נוכח האמור לעיל, הבקשה נדחית.

משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.