רע"א 9860/08 אלי שני נ. המנהל האזרחי- הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש בא"י

לפניי בקשת רשות ערעור המופנית נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופטים ג' כנפי-שטייניץ, ר' כרמל, ר' שטרנברג-אליעז) בע"א 2108/08 מיום 6.10.2008 שבמסגרתו התקבל ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כבוד השופטת מ' אביב) בת.א. 13670/01 מיום 7.1.2008.

1.

עניינו של ההליך בקרקע המצויה ביישוב אפרת (להלן: הקרקע ). בשנות ה-90 של המאה הקודמת הקצה המשיב שטח לטובת בניית שכונה חדשה באפרת. הקרקע נשוא ההליך הייתה מעין "מובלעת" בתוך השטח שהוקצה לבנייה. טענתם היסודית של המבקשים היא כי הקרקע הייתה בבעלות פרטית של ערבי מקומי שעיבד אותה במשך שנים וכי הם רכשו את הקרקע מאותו ערבי מקומי ולפיכך הם אינם חייבים בתשלום דמי חכירה בגינה. לעומת זאת, גרסת המשיב היא שהקרקע היא אדמת מדינה, ובשל כך וכן בשל חוזי חכירה שנחתמו עם המבקשים בנוגע לקרקע, אין מקום להשיב למבקשים את דמי החכירה ששילמו בגינה. המבקשים הגישו תביעה לבית משפט השלום ובה ביקשו כי המשיב ישיב להם את דמי החכירה ששילמו בגין הקרקע בסך כ-107,000 ₪.

2.

בית משפט השלום ניתח באריכות את שאלת הדין החל על הקרקע ובהתאם לכך את שאלת הוכחת הבעלות בקרקע והגיע למסקנה כי הקרקע הייתה מעובדת על ידי תושב מקומי וכי המבקשים, באמצעות חברה מטעמם, רכשו את הקרקע מן התושב המקומי, אולם העסקה לא תועדה עקב הסכנה הקיומית שנשקפה למוכר כתוצאה מן העסקה. עוד קבע בית משפט השלום כי המבקשים פנו למשיב על מנת שיכריז על הקרקע כרכוש ממשלתי ויקבל על עצמו לנהל את הקרקע תמורת דמי ניהול. המשיב הכריז על הקרקע כעל רכוש ממשלתי אולם דרש מהמבקשים כי ישלמו לו דמי חכירה, כיוון שהוא ראה בקרקע אדמת מדינה. בית משפט השלום התייחס לחוזי החכירה שנחתמו בין המבקשים לבין המשיב וקבע כי המבקשים מחו על חיובם בתשלום דמי חכירה, כתבו מכתבים וזעקו, אולם לא נענו על ידי המשיב אשר הקציב להם מועד לתשלום. בית משפט השלום קבע כי תחת אילוץ זה ולנוכח מצוקה כספית שאליה נקלעו המבקשים, שילמו המבקשים את דמי החכירה תחת מחאה, ומיד לאחר מכן שבו ופנו למשיב כדי שיחזיר להם את דמי החכירה. בסופו של יום קבע בית משפט השלום כי מדובר בקרקע פרטית של המבקשים והמשיב לא היה רשאי לגבות דמי חכירה בעבורה ועליו להשיבם למבקשים.

3.

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור על פסק הדין בקובעו כי שני האדנים שעליהם ביסס בית משפט השלום את הכרעתו - האדן הקנייני והאדן החוזי - אינם ניצבים על קרקע איתנה. בית המשפט המחוזי ציין כי זהו מקרה שבו ראוי שערכאת הערעור תתערב בממצאי עובדה שקבעה הערכאה הדיונית.

באשר להיבט הקנייני, קבע בית המשפט המחוזי כי ניתן לקבוע בנקל כי המבקשים לא הביאו "אף לא ראשית ראיה לרכישת המגרשים". אין חולק כי רכישת הקרקע לא הועלתה על הכתב אולם גם רכישה בעסקה שבעל-פה לא הוכחה. המבקש 1, הטוען לרכישת הקרקע, אינו יודע בבירור מי הבעלים, מעולם לא שוחח עמו, אין הוא יודע לומר דבר על תשלום התמורה, ועל עצם הרכישה למד מפי השמועה, משותפו. לא הובאה כל ראיה לכך שהמוכר, יהא אשר יהא, היה בעל הזכויות בקרקע.

באשר להיבט החוזי, המגעים בין הצדדים בהתייחס לקרקע החלו כבר בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת. כבר אז טען המבקש 1 כי רכש את הקרקע מערבי מקומי, אולם לא היה בידו להציג מסמכים המעידים על כך. המשיב לא קיבל את עמדת המבקשים והכריז בשנת 1994 כי הקרקע היא אדמת מדינה. נוכח רצונם של המבקשים לבנות על הקרקע, ולאחר משא ומתן ממושך שהתנהל לאורך שנים, שבו היו המבקשים מיוצגים על ידי עורך-דין, בחרו המבקשים להתקשר עם המשיב בחוזי חכירה, שאפשרו להם לבנות באופן חוקי על הקרקע ולמכור את זכויותיהם במקרקעין במאות אלפי דולרים. זאת גם הסיבה שהמבקשים לא ביקשו, ולא בכדי, לבטל את חוזי החכירה ורק ביקשו את השבת דמי החכירה. המבקשים בחרו "מטעמים פרקטיים" לוותר על טענותיהם ולהתקשר בחוזי החכירה, והסכמה זו משמעה הסכמה לחכירת המקרקעין מן המשיב והסכמה לתשלום דמי החכירה. נקבע כי המבקשים אינם יכולים ליהנות מכל היתרונות שחוזי החכירה העניקו להם, ולפרוק מעליהם את חיובם בדמי החכירה, כאשר לא הועלתה ולא הוכחה כל עילה חוזית או אחרת לכך.

4.

בבקשה שלפניי טוענים המבקשים כי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נפלה טעות כאשר יישם את הדין הישראלי על השטחים הכבושים במקום את הדין הזר החל בהם, והתעלם מהטענה כי המשיב הפר הסכמים מוקדמים ומחייבים בין הצדדים. המבקשים טוענים כי בית המשפט המחוזי בחר להתערב בקביעותיו של בית משפט השלום מבלי לנמק זאת. המבקשים טוענים כי המחלוקת נשוא בקשה זו היא בעלת חשיבות ציבורית ומשפטית משום שהיא נוגעת לקריטריונים לזכות בעלות על מקרקעין ב"שטחים הכבושים" (ככינויים על ידי המבקשים). המבקשים טוענים כי המסקנה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי היא שהמשיב רשאי ליטול לרשותו אדמות פרטיות של מקומיים או אחרים מבלי שהוא כבול לכללים המשפטיים והנוהג שלפיו קרקע מעובדת אינה קרקע נטושה. נימוקים נוספים המצדיקים, לשיטת המבקשים, מתן רשות ערעור הם הטענה שפסק הדין של בית המשפט המחוזי עומד בסתירה להלכות של בית משפט זה והעובדה שהערכאות הקודמות הגיעו למסקנות סותרות ותוצאות הפוכות.

לטענת המבקשים, בית המשפט המחוזי התעלם מכך שהוכח שהקרקע הייתה מעובדת במשך שנים ועל פי הדין הירדני החל על הקרקע, היא אינה אדמת מדינה. עוד טוענים המבקשים כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר לא קיבל את טענתם כי חוזה החכירה נחתם תחת אילוץ ותוך שהמבקשים שומרים לעצמם את כל טענותיהם בעניין הבעלות על הקרקע. לטענתם, חוזי החכירה הם חוזים למראית עין ועל כן בטלים מעיקרם.

5.

המשיב הגיש תגובה בהתאם להחלטתי מיום 23.3.2009. המשיב טוען כי הבקשה אינה מעלה שאלה משפטית, ציבורית או אחרת בעלת השלכות רוחב מעבר לעניין של הצדדים עצמם. המשיב טוען כי המבקשים מנסים להלביש על הבקשה כסות של "הלכה חדשה" שעניינה דיני המקרקעין החלים באיו"ש, בעוד שהמצב המשפטי הוא כזה שכבר נחתמו ומומשו חוזי חכירה על המקרקעין ועל כן השאלה היא שאלה חוזית פשוטה - האם יש עילת השתחררות או השבה חד צדדית בנסיבות המקרה. המשיב מוסיף כי העובדה שהערכאות הקודמות הגיעו לתוצאות שונות אינה מצדיקה כשלעצמה מתן רשות ערעור בגלגול שלישי וכך גם העובדה שבית המשפט המחוזי התערב בקביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום.

גם לגופו של עניין טוען המשיב כי לא יצאה שגגה מלפני בית המשפט המחוזי. לשיטת המשיב, הבקשה מתמקדת בשאלה האם ראוי כי המשיב יחויב להשיב למבקשים דמי חכירה ששילמו בסך 107,000 ₪ בהתאם לחוזי החכירה שעליהם חתמו המבקשים, לאחר שהצדדים לחוזים עמדו בכל התחייבויותיהם והמבקשים הפיקו מן החוזים רווחים נאים, וזאת ללא שהתבקש סעד של ביטול החוזים. בית המשפט המחוזי דן בשאלה זו באופן מעמיק ומפורט, ופסק דינו מבוסס ומוצדק, ואין כל עילה להתערב בו. גם באשר לפן הקנייני דוחה המשיב את טענות המבקשים וטוען כי המבקשים לא הוכיחו כנדרש את טענתם לבעלות בקרקע, והקרקע הוכרזה כרכוש ממשלתי כל עוד לא הוכח אחרת. כל טענות המבקשים בדבר הזכויות בקרקע מבוססות על שמועה.

6.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. טענות המבקשים מתמקדות בנסיבות הקונקרטיות של המקרה, ואינן מעלות שאלה משפטית או ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים. כך, קביעתו של בית המשפט המחוזי כי המבקשים לא הוכיחו את בעלותם בקרקע נסמכת בעיקר (אם לא רק) על היעדר הוכחה מצד המבקשים כי רכשו את הקרקע ממי שהיה הבעלים שלה (כלומר עיבד אותה באופן רצוף במשך התקופה הנדרשת). מדובר בקביעה עובדתית שנוגעת אך ורק למקרה דנן. כך גם קביעתו של בית המשפט המחוזי כי אין מקום להשבת דמי החכירה משום שלא נטענה ולא הוכחה טענה המצדיקה את ביטול חוזי החכירה אינה שאלה בעלת השלכות רוחב אלא נוגעת אך ורק לעובדות הקונקרטיות של המקרה. יתרה מכך, הלכה היא כי התערבות ערכאת הערעור בקביעות העובדתיות של הערכאה הדיונית אינה עילה, כשלעצמה, למתן רשות ערעור וכך גם העובדה ששתי הערכאות הגיעו לתוצאות שונות (ראו: רע"א 612/09 קן דרור נ' ויסברג (לא פורסם, 12.5.2009) והאסמכתאות המופיעות שם). גם לגופו של עניין, איני סבור כי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נפל פגם המצדיק את התערבות ערכאת הערעור.

7.

סופו של דבר, הבקשה נדחית. המבקשים ישאו בשכר טרחת עורכי דין לטובת המשיבים בסך של 3,000 ₪.