רע"א 9933/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית גת נ. חברת מבני תעשייה בע"מ

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו (מיום 24.10.2002) של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים.

1.המשיבה הינה הבעלים של חלקה 569 בגוש 1907 ברחוב חשון 10 באזור התעשייה בקריית גת (להלן – המגרש). בשנת 1995, הקימה המשיבה על המגרש הנדון בניין עסקי וכן בניין נוסף. תוכנית המתאר החלה על המגרש הינה תוכנית מספר 101/02/9 שפורסמה למתן תוקף בתאריך 15.10.1979 (להלן – תוכנית המתאר). ביום 13.8.1997 נכנסה לתוקף תוכנית מפורטת לאזור התעשיה קריית גת שמספרה 36/104/03/9 (להלן – התוכנית החדשה). על פי תוכנית זו, הותר שימוש מסחרי באזור בו מצוי המגרש. התוכנית החדשה החליפה תוכנית מפורטת לאזור התעשיה קריית גת, שמספרה 3/104/03/9, שנכנסה לתוקף ביום 3.7.1975 (להלן – התוכנית הישנה). עם כניסתה לתוקף של התוכנית החדשה, התגלעה מחלוקת בין הצדדים בשאלה האם התוכנית החדשה משביחה את ערך המגרש ובהתאם האם התגבשה עילה לחיוב המשיבה בהיטל השבחה. המבקשת טענה כי התוכנית החדשה משנה מצב קודם ומתירה לראשונה שימוש מסחרי באזור התעשיה בו מצוי המגרש. לטענתה, קודם לתוכנית החדשה, הוגבל השימוש במגרש למלאכה ולתעשיה בלבד ולפיכך יש בתוכנית החדשה, המתירה שימוש למסחר, כדי להשביח את ערך הקרקע באופן המקים לה זכות להיטל השבחה, בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה). לכן, ביקשה לחייב את המשיבה בתשלום היטל השבחה. המשיבה, לעומתה, טענה כי התוכנית החדשה אינה משנה דבר ובהתאם אינה מקימה עילה לחיובה בהיטל השבחה. זאת לאור טענתה כי כבר על פי התוכנית הישנה ותוכנית המתאר ניתן היה לעשות שימוש מסחרי במגרש.

2.קודם שפנו הצדדים לערכאות, בוצע הליך שומה מכרעת, לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, הקובע כי מקום בו לא הסכימו הועדה המקומית לתכנון ולבניה ובעל המקרקעין באשר לשומת ההשבחה, "יבחרו הועדה המקומית ובעל המקרקעין שמאי מקרקעין אחר (להלן - שמאי מכריע) ושומתו תהא מכרעת;". השמאי המכריע קבע – בתום הליך בוררות שנמשך כחצי שנה – כי הן תוכנית המתאר והן התוכנית הישנה מאפשרות שימושים מסחריים במגרש. לפיכך, קבע כי אין בתוכנית המפורטת כדי להשביח את ערך המגרש ובהתאם אין מקום לחייב את המשיבה בהיטל השבחה. על הכרעתו של השמאי המכריע, הגישה המבקשת (ביום 1.6.2000) ערעור (ע"א 506/00) לבית משפט השלום בקרית גת.

3.בערעורה לבית משפט השלום, טענה המבקשת כי הן תוכנית המתאר והן התוכנית הישנה הגבילו את השימוש במגרש למלאכה ולתעשייה בלבד. משכך, יש לטענתה בתוכנית החדשה, שמוסכם כי היא מתירה שימוש במגרש למסחר, כדי להשביח את ערך הקרקע באופן המקים לה זכות להיטל השבחה. נוסף על האמור, טענה המבקשת כי המשיבה מנועה מלטעון כנגד פרשנותה לתוכנית הישנה ולתוכנית המתאר. זאת לאור העובדה כי המשיבה החלה בהליכים בשנת 1994 לאישור התוכנית החדשה, אותה הכינה בעצמה, כשמטרתה של התוכנית הוגדרה על ידה כ"יצירת מסגרת תכנונית להקמת אזור משולב למלאכה, תעשיה זעירה, מסחר ומשרדים, על ידי שינוי ביעוד הקרקע...". במקביל הגישה המשיבה למבקשת בקשה, שהתקבלה, למתן היתר לשימוש חורג, על מנת שיתאפשר לה לעשות במגרש שימוש מסחרי. לטענת המבקשת, בעובדות אלה יש כדי ללמד כי המשיבה עצמה פירשה את התוכנית הישנה כמי שאינה מתירה לה שימוש מסחרי במגרש ובהתאם פעלה לשינוייה. על כן, טענה המבקשת כי יש למנוע מהמשיבה לטעון כעת כי גם עובר לתוכנית החדשה התאפשר שימוש מסחרי במגרש.

4.בית משפט השלום, דחה (ביום 30.9.2001) את ערעורה של המבקשת. נפסק כי התוכנית החדשה לא השביחה את ערך המגרש שבבעלות המשיבה וזאת בשל שתי סיבות עצמאיות. האחת הינה כי על פי תוכנית המתאר, שלהוראותיה כפופות התוכניות המפורטות, ניתן לעשות שימוש מסחרי באזור התעשיה ובמגרש המשיבה. על כן, רשאית היתה המשיבה עוד קודם לכניסתה של התוכנית החדשה לתוקף לעשות שימוש מסחרי במגרש. השנייה הינה כי פרשנותו הנכונה של סעיף 9 לתוכנית הישנה, הקובע את מטרת התוכנית, מובילה למסקנה לפיה אף התוכנית הישנה התירה עשיית שימוש מסחרי במגרש המשיבה. נוסף על האמור, קבע בית המשפט כי גם אם המשיבה פירשה את התוכנית הישנה כמי שאינה מתירה שימוש מסחרי במגרש ופעלה לשינויה, אין לומר כי יש בפרשנותה המוטעית כדי לכבול אותה ולהשתיקה מלטעון אחרת משעה שהתברר לה המצב המשפטי לאשורו.

5.המבקשת ערערה (ביום 28.11.2001) לבית המשפט המחוזי בבאר-שבע (ע"א 1244/01). בערעורה, טענה המבקשת כי פסק דינו של בית משפט השלום פורץ לחלוטין את המגבלות המוטלות בנוגע לשימושים המותרים באזור התעשיה ומתיר באופן גורף שימוש במגרשים שבתחום אזור התעשיה לשם הקמת מרכזים מסחריים, בתי ספר, גני ילדים ומוסדות דת ובריאות. זאת בלא כל צורך בבקשה לשימוש חורג או בעריכת שינוי בתוכניות הרלבנטיות. לטענת המבקשת, תוצאת הדבר הינה תוהו ובוהו תכנוני מוחלט באזור התעשיה. כן טענה המבקשת כי פסק דינו של בית משפט השלום מרוקן מתוכן את אופיו וייעודו של האזור כאזור תעשיה, ושולל ממוסדות התכנון המוסמכים את האפשרות לשלוט בתכנון, בהקמה ובשימוש שייעשו במגרשים שבו. נוסף על האמור, טענה המבקשת כי הפרשנות שהעניק בית משפט השלום להוראות תוכנית המתאר – פרשנות שלאורה קבע כי תוכנית המתאר עצמה מתירה שימוש מסחרי במגרש – הינה שגויה, עומדת בסתירה לתשריט תוכנית המתאר ולהוראות בתקנון תוכנית המתאר ומרוקנת אותן מתוכנן. כך טענה המבקשת גם ביחס לפרשנות בית משפט השלום את התוכנית המפורטת הישנה. עוד טענה המבקשת כי לשונה המפורשת של התוכנית החדשה מלמדת כי קודם לכניסתה לתוקף, היה האזור בו מצוי המגרש מיועד למלאכה ולתעשיה בלבד.

6.בית המשפט המחוזי דחה בפסק דינו (מיום 24.10.2002) את ערעורה של המבקשת תוך שהוא מאמץ את פסיקתו של בית משפט השלום. בית המשפט המחוזי קבע כי הפרשנות שהעניק בית משפט השלום לתוכנית המתאר ולתוכנית הישנה אינה שגויה. על כן, קבע בית המשפט המחוזי כי הן פרשנותה הנכונה של תוכנית המתאר והן פרשנותה הנכונה של התוכנית הישנה, מובילות למסקנה הזהה לפיה גם קודם לתוכנית החדשה הותר שימוש מסחרי במגרש. משכך, לא קמה למבקשת עילה לחיוב המשיבה בהיטל השבחה עם כניסתה לתוקף של התוכנית החדשה. מכאן הבקשה שלפני.

7.ביום 24.11.2002 הגישה המבקשת לבית משפט זה בקשה לרשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בנימוקי הבקשה, חוזרת המבקשת על טענותיה בפני בית המשפט המחוזי. עוד טוענת המבקשת כי זכות הערעור שלה בבית המשפט המחוזי לא מוצתה כראוי. זאת בשל הגבלתה באשר להיקפם של עיקרי הטיעון ופרק הזמן שעמד לרשותה להשלמת הטיעון בעל פה וכן בשל סירוב בית המשפט המחוזי לאפשר לה להגיש השלמת טיעון בכתב. נוסף על האמור, טוענת המבקשת כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי נוגע, בין היתר, לסמכותו של שמאי מכריע לדון ולהכריע, במסגרת הליכי שומה מכרעת, בסוגיות משפטיות טהורות. זאת בלא שהוסמך לכך במפורש על ידי הצדדים. לטענת המבקשת, בסוגיה זו של סמכות השמאי המכריע, לא קיימת הלכה פסוקה של בית המשפט העליון והדבר יוצר חוסר ודאות משפטית המקים לה עילה לרשות ערעור. כן טוענת המבקשת כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי עומד בסתירה ברורה להלכות שנפסקו מפי בית המשפט העליון בכל הנוגע לשימושים המותרים על פי תכניות בנין עיר ולפרשנותן של תוכניות אלה. לפיכך פוגע פסק הדין, לטענתה, באחדותן ובבהירותן של ההלכות הפסוקות בנדון. גם מסיבה זו סבורה המבקשת כי קמה לה עילה לרשות ערעור.

8.המשיבה מתנגדת בתגובתה (מיום 13.1.2003) הן לבקשה למתן רשות ערעור עצמה והן לערעור גופו. בתגובתה, מציינת המשיבה כי בית משפט זה הינו, למעשה, ערכאת הערעור השלישית הנדרשת לסוגיה שבמוקד הבקשה. כן טוענת המשיבה כי הסוגיה הנדונה בתיק אינה בעלת חשיבות חוקתית, אין בה החלטות סותרות וכן אין בה חשיבות ציבורית כלשהי. המשיבה מציינת בנוסף כי נערכו דיונים קודמים ממצים ומקיפים בשאלות שמעלה המבקשת וניתנו להן תשובות ראויות העולות בקנה אחד עם פסיקתו של בית משפט זה. לטענת המשיבה, השמאי המכריע פעל בגדר סמכותו וממילא השאלות בהן הכריע הן שאלות עובדתיות הנופלות בגדר סמכותו. באשר למיצוי זכות הערעור בבית המשפט המחוזי, מציינת המשיבה כי למבקשת ניתן זמן מספק לשטוח את טענותיה. לגופן של טענות המבקשת, טוענת המשיבה כי הן התוכנית הישנה והן תוכנית המתאר התירו שימוש מסחרי במגרש הן על פי לשונן והן על פי פרשנותן הנכונה.

9.לאחר שעיינתי בחומר המונח לפני נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות. בית משפט זה עמד בעבר על המקרים בהם תינתן רשות ערעור (ראו בר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ (להלן – הלכת חניון חיפה ), פ"ד לו(3), 123, 128). המקרה שלפני אינו נמנה על אותם מקרים. השאלה המונחת על הפרק, במקרה שלפני, הינה שאלת פרשנותה הנכונה של תוכנית מתאר מסוימת ותוכניות מפורטות המתייחסות אליה. קביעותיהן של הערכאות שנדרשו לשאלה הוגבלו במפורש לגדרה ולא קבעו הלכה החורגת הימנה. אין בקביעות שקבעו הערכאות דלמטה כדי להצביע על סוגיה שחשיבותה מצדיקה הענקת רשות ערעור לבית משפט זה. אשר לטענת המבקשת לפיה לא מיצתה את זכות הערעור בבית המשפט המחוזי – אין בידי לקבל טענה זו. בית המשפט המחוזי לא גרע, בקובעו את המסגרת הדיונית, מיכולתה של המבקשת לקדם את טענותיה. העולה מן האמור הוא שלא קמה למבקשת עילה למתן רשות ערעור. משכך, איני נדרש לדון בשאר טענות המבקשת שהן טענות ערעור מובהקות.

לפיכך, דין הבקשה להידחות. המבקשת תישא בהוצאותיה של המשיבה בסכום כולל של 10,000 שקלים חדשים.