רע"א 74142-07-26 רע"א 74142-07-26

1.לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בימ"ש השלום בתל אביב – יפו (כב' השופט אהרן אורנשטיין) מיום 5.7.26 בת"א 47268-10-24 לפיה לא התקבלה התנגדות המבקש (נתבע 1 והתובע שכנגד) לדרישת המומחית מטעם בימ"ש להגשת נימוקים משפטיים ביחס לעמדת הצדדים מהו האופן שבו יש לבצע את רישום הבית המשותף. בימ"ש קמא קיבל את עמדת המומחית, תוך קביעה גם בנוגע להיקף סמכותה. 2. עסקינן בתביעה במסגרתה מבוקש לתת צו עשה המורה לנתבעים – המבקש ומשיבים 2 -5, לחתום על תקנון מוסכם לרישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים, ועל כל מסמך הנדרש להשלמת הרישום. לחלופין, מבוקש לתת הוראות כיצד לרשום את הבית כבית משותף. בכתב התביעה נטען כי התובעת -משיבה 1 בנתה את הבניין ברחוב הדר 69 הרצליה (להלן: "הבניין") והתחייבה לרשום אותו כבית משותף. מר רוברט לואיס סטיינברג (להלן: "סטיינברג") רכש מהתובעת את זכויות הבעלות בדירה בקומת המרתף ובקומת הקרקע בבניין, ולאחר מכן מכר אותה לנתבעים 4 ו -5 - משיבים 4 ו- 5, בהתאמה. נתבע 1 – המבקש (להלן גם: "פדן") רכש מהתובעת את זכויות הבעלות בדירה בקומות השנייה והשלישית בבניין. נתבעים 2 ו-3 – משיבים 2 ו -3, בהתאמה, רכשו את הדירה בקומה הראשונה מענבר קטי וברוך סרוסי, שהיו בעלי רבע מהמקרקעין והתובעת בנתה עבורם את הדירה בקומה הראשונה. עו"ד נועם בן צבי, ששימש כבא כוח התובעת, ערך וניסח את חוזי המכירה בין התובעת לרוכשי הדירות המקוריים, והתחייב לרשום את הבית כבית משותף, ואף ציין ביום 28.11.21 כי מצויים בידיו כל המסמכים הדרושים מהבעלים לצורך הרישום. בחלוף כ-6 שנים בהן עו"ד בן צבי לא פעל לרישום הבית המשותף, והוגשה תביעה נגדו, התפטר עו"ד בן צבי מייצוג התובעת ובמקומו מונה ב"כ התובעת - עו"ד אורי בן שושן. עד למועד הגשת כתב התביעה, הבניין טרם נרשם כבית משותף עקב אי הסכמת הנתבעים לנוסח התקנון המוצע ע"י התובעת. באי כוח פדן וסטיינברג התנגדו לנוסח תקנון הבית המשותף שהוצע ע"י התובעת, בטענה כי התובעת התחייבה לכאורה בחיובים סותרים בכל אחד מהסכמי המכר בנוגע להצמדת חלקים מהרכוש המשותף. לטענת פדן, עפ"י סעיף 3.13.3 להסכם המכר בינו לתובעת, כל זכויות הבניה אשר יהיו בעתיד על גג הקומה השנייה, ועל גג הקומה השלישית הנמצא מעל תוספת החדר, כאמור בתשריט, יהיו שייכות לו. לטענת סטיינברג כל זכויות הבניה אשר יהיו בעתיד על גג הקומה השנייה, ועל גג הקומה השלישית הנמצא מעל תוספת החדר, הם חלק מהרכוש המשותף. התובעת טוענת כי גג הקומה השנייה מחולק לשניים: בחלקו הוא רכוש וגג משותף שבו אין לפדן זכות מעבר לחלקו ברכוש המשותף, וחלקו הנוסף הוא רכוש הצמוד לדירת פדן. אחוזי הבנייה נשוא סעיף 3.13.3 להסכם ואשר יהיו שייכים לפדן, יהיו אלה שמתייחסים לגג מעל תוספת החדר בקומה השלישית, ואחוזי בנייה בגג הקומה שנייה ככל שמתייחסים לאחוזי הבניה למרפסת הצמודה לדירת פדן בלבד, ולא לרכוש המשותף בגג של הקומה שנייה. לטענת התובעת, הפרשנות של פדן לסעיף 3.13.3 בהסכם המכר נוגדת את לשון ההסכם. 3. פדן הגיש כתב תביעה שכנגד נגד התובעת, והתובעת הגישה הודעת צד ג' נגד עו"ד נועם בן צבי. עו"ד נועם בן צבי הגיש הודעת צד ד' נגד עו"ד אורי בן שושן. 4. בדיון שהתקיים ביום 26.1.26 בבימ"ש קמא נקבע כי: "בהסכמת כל הצדדים ימונה מומחה לרישום בתים משותפים". באותו יום ניתנה החלטה נוספת במסגרתה מונתה מומחית מטעם בימ"ש בתחום רישום בתים משותפים - עו"ד עדה פרנקל, בקשר לבניין. נקבע כך: "2. תכולת עבודתה של המומחית הינה: להכין, לאחר פגישה עם כל הצדדים להליך, טיוטות של צו רישום ושל תקנון בית משותף; הגשת חוות דעת לבית המשפט (כמפורט להלן); השתתפות, לפי הצורך, בדיונים בבית המשפט; וליווי תהליך הרישום עד לסיומו. 3. ככל שהמומחית תמליץ על פרט כלשהו בצו או בתקנון שאיננו בהסכמת כל בעלי הדירות, יהיה על המומחית לנמק את המלצתה בחוות דעת שתגיש. ככל שהמומחית תסבור שפרט כלשהו ברישום או מחלוקת כלשהי טעונים החלטה של בית המשפט, תסביר זאת בחוות דעתה". 5. המבקש הגיש בקשה לעיון מחדש בהחלטה מיום 26.1.26 ביחס למינוי המומחית. טען כי לא נתן הסכמתו למינוי המומחית וליתר ההוראות שנקבעו. נטען כי המבקש לא הסכים להביא להכרעה ולמתן חוות דעת המומחית בשאלות משפטיות מהותיות העומדות להכרעה בלעדית של בימ"ש. בדיון שהתנהל מחוץ לפרוטוקול, לא התנגד עקרונית למינוי מומחה לביצוע הרישום מבחינה טכנית, אולם הובהר כי תחילה על בימ"ש להכריע במחלוקת המהותית בין הצדדים. מאחר וטרם הוכרעו המחלוקות המהותיות, אין מקום לתת למומחית סמכויות שאינן במומחיותה כי אם בסמכות בלעדית של בימ"ש. הבקשה נדחתה. הובהר בין היתר כי "המומחית היא גורם מייעץ ומלווה של תהליך רישום הבית המשותף. בסופו של דבר, ההחלטות הן של בית המשפט". (החלטה מיום 22.2.26). בהחלטת בימ"ש קמא מיום 25.2.26 בימ"ש קמא מצא לנכון להורות למומחית להגיש הצעת מחיר מתוקנת בהתאם לשלבים שנמנו בהחלטה כאשר השלב הראשון הוא: "להיפגש עם הצדדים להבין את המחלוקות. ככל שלא תושג הסכמה, להגיש לבית המשפט חוות דעת בכתב על הדרך האופטימלית והנכונה לביצוע הרישום". 6. במייל מיום 17.6.26 שהפנתה המומחית לבאי כוחם של התובעת ופדן ביקשה המומחית שיגישו לה בכתב עמדה המצדיקה את רישום הבית המשותף באופן המבוקש על ידם. הודגש כי חשוב להמציא נימוקים משפטיים וכן טיעונים הנוגעים לאופן הרישום של הוראות התקנון. ביום 2.7.26 המבקש הגיש בקשה להבהיר את גדר סמכותה של המומחית ולקבוע כי: "ההכרעה בסכסוך שבין הצדדים מבחינה משפטית איננה בגדר סמכות המומחית, וכי תפקיד המומחית הנו לערוך צו בית משותף בהתאם להכרעה השיפוטית בסכסוך ובמחלוקת שבין הצדדים, על כן, אין מקום להגשת טיעונים משפטיים להכרעת המומחית כפי הוראתה האחרונה לצדדים, נספח "א" לבקשה". כן התבקש ביהמ"ש לקבוע את התיק להוכחות בפניו כדי להכריע במחלוקת המשפטית ולקבוע כי לאחר שיינתן פסה"ד תפעל המומחית לרישום צו בית משותף בהתאם. המבקש ציין כי הוא מתנגד לדרישת המומחית לפיה על הצדדים להגיש נימוקים משפטיים. כל העניינים המשפטיים נתונים להכרעת בימ"ש. הבאת טיעונים משפטיים ונימוקים בפני המומחית תפגום בהליך המשפטי. המבקש לא הסכים לדלג על שלב ההוכחות ולמנות את המומחית כפוסקת במחלוקת בתיק דנן. היה מקום תחילה להכריע במחלוקת המשפטית טרם תחל המומחית בעבודתה לרישום הבית המשותף. המומחית הגישה בקשה למתן הוראות לביהמ"ש ביום 3.7.26. הסבירה כי לאחר שערכה ביקור בבניין, ביקשה מהצדדים את ההצדקה לעמדתם לרישום הבית המשותף. ב"כ פדן דחתה את בקשתה. לטענת המומחית, פנייתה עומדת במסגרת כתב המינוי ויש הגיון בבקשתה שכן כך ניתן יהיה להגיש לבימ"ש עמדה מלאה. צוין גם כי אופן העבודה פורט בבקשה בנוגע לשכ"ט, ואושר ע"י בימ"ש. ב"כ פדן חוזרת על טענות שנטענו זה מכבר ונדחו. 7. בהחלטת בימ"ש קמא מיום 5.7.26 נקבע: "עיינתי בבקשת הנתבע ובדיווח של המומחית. סבורני כי המומחית מבצעת את תפקידה כנדרש. בסופו של דבר, ההחלטה כיצד לרשום של הבית המשותף תינתן ע"י בית המשפט אולם המומחית בהחלט רשאית לבקש טיעונים מהצדדים ולאחר מכן להמליץ לבית המשפט על הדרך המועדפת לדעתה לביצוע הרישום". על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפני. 8. תמצית טענות המבקש בבקשת רשות הערעור: א) ההחלטה נשוא הבקשה משנה מהותית את תפקיד המומחית, ומרחיבה את סמכותה מתחום רישומי-מקצועי ללב המחלוקת המשפטית והחוזית בין הצדדים. הדבר עלול לגרום לעיוות דין ולטשטוש ההבחנה בין תפקיד מומחה לתפקיד שיפוטי. סמכותה של המומחית היא מקצועית-טכנית בלבד, ואינה כוללת הכרעה או המלצה בשאלות של פרשנות חוזה וזכויות קנייניות שנויות במחלוקת; שמסורות להכרעת ביהמ"ש בלבד. בהתאם לכתב המינוי, המומחית מונתה למשימה טכנית מקצועית מוגדרת של הכנת טיוטות צו רישום ותקנון לבית המשותף. משימה זו לא כוללת הכרעה בשאלת עליונותו המשפטית של הסכם המכר בין המבקש לתובעת. דרישת המומחית להגשת נימוקים משפטיים לצורך הכרעה בשאלת מעמד הסכם המכר חורגת באופן מובהק מגדר "עניין שבמומחיות", שכן פרשנות הסכם וקביעת תוקפו הן שאלות משפטיות מובהקות המסורות לסמכות הבלעדית של ביהמ"ש. הדרישה לקבלת נימוקים משפטיים חורגת מגבולות הסמכות שהוקנו למומחה לפי תקסד"א. השאלה איזה הסכם גובר, כיצד לפרשו, ומה היקף הזכויות הקנייניות היא שאלה משפטית מובהקת שאינה בתחום מומחיות של רישום בתים משותפים. ב) כאשר בעלי הדין נדרשים להגיש למומחית טיעונים משפטיים בשאלה מהותית, פרשנות חוזית והכרעה בזכויות קניין, וזו אמורה לעיין בהם ולגבש עמדה, מועבר אליה בפועל חלק מהדיון השיפוטי עצמו. גם אם ההכרעה הפורמלית הסופית נותרת בידי ביהמ"ש, אין להתעלם מהמשקל הממשי שיש לעמדת מומחה מטעמו ומהשפעתה האפשרית על תוצאת ההליך. ג) המחלוקת בתיק זה היא קניינית מובהקת. שאלה משפטית שעוסקת בהיקף הזכויות שנמכרו למבקש עפ"י הסכם המכר. ליבת ההליך אינה בשאלה כיצד לבצע את הרישום טכנית, אלא מהו התוכן הקנייני שאמור להירשם. לשם כך נדרשת הכרעה בשאלות של בעלות, הצמדות, פרשנות הסכמים והיקף הזכויות שנמכרו בפועל, שהן הכרעות משפטיות מובהקות שמסורות לבימ"ש. עריכת טיוטת תקנון לפני הכרעה שיפוטית עלולה לגרום למבקש פגיעה קניינית בלתי הפיכה. ד) זכותו הדיונית הבסיסית של המבקש היא שהמחלוקת המשפטית תוכרע בפני ביהמ"ש ולא בפני מומחית. החלטת בימ"ש קמא חורגת ממתחם הסבירות הדיוני. על ביהמ"ש להכריע תחילה במחלוקת המשפטית, ורק לאחר מכן תוכל המומחית להתאים את צו הרישום, התשריט והתקנון להכרעה השיפוטית. 9. תשובות לבקשת רשות הערעור: משיבה 1 בתשובתה טוענת כי תפקידה של המומחית לא מתמצה בהכנת טיוטה לצו רישום ותקנות מוסכם, אלא בחוות דעתה האם יש היתכנות לטענות הצדדים לרישום התקנון המוסכם באופן המוצע על ידו בשים לב לחוק. מתן חוות דעת משפטית יכול ותעשה בין היתר בדרך של בחינת טיעוני הצדדים על רקע החוק והפסיקה. רישום בית משותף הוא עניין משפטי מכוחו נגזרת היכולת המעשית לבצע רישום בית משותף. תפקיד המומחית לעזור לבימ"ש כשבסופו של יום ההכרעה השיפוטית נתונה רק לביהמ"ש. החלטת בימ"ש אינה חורגת מגדרי הדין. על מנת לבחון מה הדרך המועדפת לרישום הבית המשותף, המומחית חייבת לשמוע את טיעוני הצדדים. משיבים 2- 5 בתשובתם טוענים כי הבקשה לטיעונים משפטיים לגיטימית במסגרת ההליך. ברור כי בסופו של יום, ההכרעה בסוגיה המשפטית מונחת לפתחו של בימ"ש. התנהלות המבקש מעכבת ופוגעת בייעול ההליך. גדר המחלוקת אינה בתחום העובדתי בלבד, ולא ניתן לערוך חוות דעת עובדתית ללא התייחסות למצב המשפטי ולדין המחייב. משיב 6 בתשובתו טוען כי יש לדחות את הבקשה על הסף הואיל ואינה מופנית נגד החלטה חדשה, מחמת חוסר תום לב דיוני והתנהלות המבקש. כן יש לדחות את הבקשה לגופה. אמנם המומחית ביקשה מהצדדים להציג את עמדותיהם ואת הנימוקים המשפטיים, אך אין בכך ללמד שביקשה להכריע במחלוקת. החלטה זו לא שינתה את גדר סמכותה אלא חזרה על שנקבע בהחלטת המינוי ובהחלטה מיום 22.2.26. המומחית נדרשת לבחון את אפשרויות הרישום ולגבש המלצה מקצועית, בעוד שבימ"ש ישמע את הטענות ויכריע. קבלת נימוקים משפטיים לצורך גיבוש המלצה אינה שקולה להכרעה בהם. ההחלטה נושא בקשת רשות הערעור היא החלטה דיונית הנוגעת לאופן עבודת המומחית ואין הצדקה להתערב בה. משיב 7 בתשובתו טוען כי אין בסיס לבקשת רשות הערעור ויש לדחותה. לטענתו, ההחלטה שניתנה ביום 22.2.26 חלוטה ואין מקום לשנותה במסגרת הבקשה דנן. לגופו של עניין נטען כי בסמכות בימ"ש למנות מומחה לבחינת המצב התכנוני והמשפטי. בימ"ש ישקלל את הטענות השונות ויכריע. 10. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, מצאתי לנכון לתת רשות ערעור ולקבל הערעור לגופו מהנימוקים כדלקמן: א) יש בהחלטה כדי להשפיע ממשית על זכויות הצדדים ואופן ניהול ההליך ולפיכך יש לתת רשות ערעור על החלטת הביניים כבר עתה בהתאם לסעיף 52 (ב) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד – 1984. ב) בימ"ש מוסמך למנות בכל עת מומחה מטעמו שייתן חוות דעת בעניין שבמומחיות (תקנה 88 (א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט -2018). בענייננו המומחה מטעם בימ"ש מונה בהסכמת הצדדים. תפקידו של המומחה לסייע לבימ"ש להגיע להכרעה נכונה בעניין המשלב נושא הדורש מומחיות. ברע"א 23300-01-26 פלד נ' זנט ישומים מבוזרים בע"מ, סעיף 12 (31.5.26) נקבע: "כידוע, מינוי מומחה אינו פוטר את בית המשפט מחובתו להכריע בסכסוך שלפניו. חוות דעתו של המומחה נועדה אך לסייע לבית המשפט במלאכתו, והיא אינה מאפשרת לו להימנע מחובתו זו" אכן, העובדה שבימ"ש מינה מומחה מטעמו, אין פירושה כי הוא כבול לממצאיו. השאלה – אם לקבל את האמור בחוות דעת מומחה בימ"ש, אם לאו, תוכרע ע"י ביהמ"ש לפי הכללים המשפטיים העומדים לרשותו: בחינת חוות הדעת, הערכת כלל העדויות לרבות מומחים. גם כאשר יש חוות דעת מומחה מוסכם מטעם בימ"ש, אין חובה לאמץ את חוות דעתו ובימ"ש הוא המוסמך להכריע בסכסוך שבפניו, כולל בשאלות המקצועיות . השאלה אם יש להעדיף את עמדת פדן לפיה עפ"י סעיף 3.13.3 להסכם המכר הוסכם כי כל זכויות הבנייה שיהיו על גג הקומה השנייה ועל גג הקומה השלישית, הנמצא מעל תוספת החדר, שייכים לו, או את עמדת התובעת וסטיינברג לפיה לא כל זכויות הבנייה בגג הקומה השנייה ובגג הקומה השלישית שייכות לפדן; היא שאלה משפטית של פרשנות חוזה. הכרעה בשאלה זו ממילא אינה בגדרי סמכותה של המומחית, וזאת אף לפי כתב המינוי (החלטה מיום 26.1.26 שניתנה לאחר הדיון). אין טעם להכביד על הצדדים ולהורות להם להגיש טיעונים משפטיים, כאשר לעמדת המומחית יכול להיות משקל רק בשאלות המצויות בתחום מקצועיותה. ביהמ"ש העליון (כב' השופט עמית כתוארו דאז) קבע בסעיף 5 להחלטה שניתנה ברע"א 2069/24 פלונית נ' פלונית (18.3.24) : "סמכותו של בית משפט לקבל כראיה חוות דעת מקצועית קבועה בסעיף 20 לפקודת הראיות [נוסח חדש]: "בית המשפט רשאי, אם אין הוא רואה חשש לעיוות דין, לקבל כראיה, בכתב, חוות דעתו של מומחה בשאלה שבמדע, שבמחקר, שבאמנות או שבידיעה מקצועית [...]". נקבע זה מכבר כי צדדים רשאים לתמוך טענותיהם בחוות דעת מקצועית רק "בנושאים לגביהם נדרשים מיומנות, ידע או ניסיון ייחודיים לצורך הכרעה בשאלות המקצועיות הנתונות במחלוקת"..., להבדיל מהיבטים הנוגעים לפרשנות החוק ויישומו, המצויים בתחום מומחיותו של בית המשפט. משכך, אין להתיר שימוש בחוות דעת מומחה שאיננה מקצועית או עובדתית, אלא עוסקת בפרשנות או ביישום הדין באופן החורג לגדרי סמכותו של בית המשפט (יניב ואקי דיני ראיות כרך ב', עמ' 846 (2020))". (הדגש לא במקור- א.כ.). ג) בנסיבות אלה, המומחית יכולה להציג את אופן הרישום ביחס לכל אפשרות פרשנית; אולם אין מקום שתידרש לשאלה איזה פרשנות היא מעדיפה. משכך, המומחית יכולה לדרוש מהצדדים להגיש מסמך בו יפרטו מה עמדתם ביחס לאופן רישום הבית המשותף, אולם אין מקום לדרוש מהם טיעונים משפטיים התומכים בעמדתם. ד) זאת ועוד; אין בהחלטה מיום 5.7.26 התייחסות לסדר ההכרעה של בימ"ש, ועל כן אין מקום לדון בטענה הנוגעת לכך שיש להכריע תחילה במחלוקת המשפטית ע"י ביהמ"ש. ממילא, סדר ההכרעה נתון בליבת שיקול הדעת של בימ"ש קמא וראה בעניין זה גם סעיף 1 (4) לצו בתי המשפט (סוגי החלטות שלא תינתן בהן רשות ערעור), התשס"ט – 2009 11. לסיכום: א. לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור והערעור מתקבל לגופו. ההחלטה מיום 5.7.26 מבוטלת. ב. חשבתי מלכתחילה לחייב המשיבים בהוצאות בסכום מינורי ביותר, אך בהתחשב בכך שבעלי הדין הגיעו היום לשווא לדיון שלא קבעתי (אך נשלחה אליו הזמנה), מצאתי לנכון שלא לחייב בהוצאות. העירבון יושב למבקש באמצעות בא כוחו. ג. המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים