ת"א 25661-04-14 ביהמ"ש המחוזי בחיפה, השופטת ריבי למלשטריך לטר: פס"ד בתביעת 10 תובעים שונים לפיצויים מעירית חיפה בשל הפקעת אדמותיהם לצרכי תיירות נופש וספורט (ת"א 25661-04-14)

.1

התובעים בתיק זה הינם בעלים של מקרקעין במבואותיה הדרומיים של העיר חיפה ,אשר בשנות השבעים והשמונים של המאה הקודמת הופקעו על ידי עיריית חיפה לצרכי ציבור, לייעוד "תיירות ,נופש וקיט" .התובעים טוענים כי לימים שונה יעוד המקרקעין ל"אתר שירותי תיירות (בידור וקניות)" ששימושיו מסחריים .המקרקעין שהופקעו נמכרו בחלקם על ידי העיריה לרמ"י במסגרת הסכם חליפין של קרקעות .לפיכך המקרקעין בשטח כולל של כ 76-דונם .מושא הדיון ,נמצאים בחלקם בבעלות רמ"י וחלקם בבעלות עירית חיפה. רמ"י החכירה את המקרקעין שבבעלותה ליזם פרטי ,שם הוקם קניון חיפה ,ואילו העיריה החכירה את המקרקעין שבבעלותה ליזם פרטי ,שהקים עליו את קניון קסטרא .לאחר מכן מכרה העיריה זכויות נוספות במתחם קסטרא ,לצורך משרדים ודיור מוגן.

1מתוך 58

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' התובעים טוענים כי הנתבעות הפרו את חובתן לפי ס' )2( 195לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ( 1965להלן "חוק התכנון והבניה") ,שכן ,מששונה יעוד המקרקעין היה על הנתבעות להציע לנפקעים רכישת אדמתם בחזרה ,אך לא עשו כן ,ותחת זאת החכירו את המקרקעין ליזמים פרטיים. הסעד שהתבקש הוא לאפשר לתובעים לרכוש בחזרה את המקרקעין ,ולחלופין לקבוע את שווי הפיצוי שזכאים לו התובעים ,בהעדר האפשרות לרכישה בחזרה. .2

עובדות הרקע התובעים היו הבעלים הרשומים של מקרקעין במבואות הדרומיים של חיפה, 2.1 בגוש 10735חלקות 24,40,45,46,47ו( .58-להלן "המקרקעין"). המקרקעין הופקעו מכוח ס' 16לתקנון תכנית המתאר חפ 1332/אשר אושרה 2.2 ופורסמה למתן תוקף ביום ( .19.8.71להלן " התכנית המקורית") .ס' 16לתקנון התכנית (נספח 2לתצהיר נ )4/קבע כי הקרקעות שבבעלות פרטית המצויות בגבולות התכנית "נועדות לצרכי ציבור" טעונות הפקעה ,ותופקענה על ידי הועדה המקומית .עוד נקבע באותו הסעיף כי הקרקע המצויה בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) תוחכר או תימכר לעירית חיפה .עירית חיפה תהא רשאית להחכיר שטחים אלו לגורמים שירצו לפתחם ,למטרות התכנית. בס' 10לתקנון התכנית נסקרו תכליות התכנית"( ,שטח שמור לרחצה" ו"דרכים") 2.3 ולענייננו רלוונטי "שטח לתיירות נופש לקייט" כאשר השימושים שפורטו הם : "מיועד להקמת בניינים לצרכי ספורט ,תיירות ,קייט ,נופש ,מגרשי ספורט, משחקים ובנייני עזר ,ההנהלה ושירותים לנ"ל ,ותחנת דלק במקום שיקבע ע"י רשויות התכנון ". בס' 14לתקנון התכנית נקבע כי הבניה בשטח התכנית כפופה לתכנית מפורטת 2.4 שתאושר על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה ,ובתכנית המפורטת יקבע שטח הבניה וגובה הבניינים. הודעה על ההפקעה לפי ס' 5,7לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 2.5 פורסמה לגבי החלקות (למעט חלקה ) 24ביום . 13.7.1972פרסום הודעת ההפקעה לגבי חלקה 24היה ביום ( 11.10.81על אף שההודעה עצמה ניתנה כבר ביום .) 14.10.1980 התכנית המקורית שונתה בהמשך על ידי מספר תכניות ,שהרלוונטיות לגבינו הן 2.6 התכניות הבאות ,אשר יפורטו בהמשך: תכנית חפ/1332/ג' שפורסמה למתן תוקף ביום 1.10.81 תכנית חפ/1332/ד' שפורסמה למתן תוקף ביום 18.9.94

2מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' תכנית חפ/1332/יא שפורסמה למתן תוקף ביום 30.9.97 תכנית חפ/1332/כ' שפורסמה למתן תוקף ביום 4.11.2013 (תוכניות אלו להלן "התכניות העוקבות").

.3

תכנית מתאר חפ/1332/ג תוכנית מתאר חפ/1332/ג פורסמה למתן תוקף ביום .1.10.81בתקנון התכנית 3.1 מופיעה הכותרת " שינוי תכנית מתאר מקומית תכנית מס' חפ/1332/ג "תכנית יעודי קרקע והוראות בינוי בשטח תיירות קייט ונופש" .תוכנית זו חלה ,בין היתר ,גם על מקרקעי התובעים .רשימת התכליות של תכנית זו רחבה יותר בהשוואה לתכנית המקורית ,והיא כוללת 11אזורים : קייט ונופש ,אזור מרכז ספורט (קאונטרי קלאב) א. אתר למלון ב. אתר שירותי תיירות (בידור וקניות) ג. אתר ירידים ותערוכות ד. תחנת רכבת פרברית ה. אתר ספורט ו. אתר נופש וספורט ז. תעשיות עתירות מדע ח. תחנות דלק ט. שטח ציבורי פתוח. ודרכים ליד כל אזור או אתר פורטה התכלית .לדיון שבפני רלוונטי אתר שירותי תיירות (בידור וקניות). בצמוד לאתר זה נרשם תחת הכותרת "תכלית" – " מיועד להקמת אולמות

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

התכנסות ובידור ,כולל בתי קפה ,מועדוני לילה ,גלריות לאומנות ,מרכז קניות

26

ושירותי דרך* " .בכוכבית שליד שירותי דרך נרשם *" :שירותי דרך –שימושים המיועדים לשרת את הנוסע בדרכים כגון מסעדות ,מזנונים ודוכני מכירה". בתכנית סומנו גם שני אתרים משוערים לתחנות דלק ,אחד מהם בתחום אתר שירותי התיירות ,לגביה נרשם בתקנון כי היא תאותר בהתאם לתכנית מפורטת שתאושר בחוק( .ס' 16לתקנון ,נספח 6לתצהיר נ.)4/ ס' 16לתוכנית חפ/1332;/ג' ייעד למרכז שירותי תיירות בידור וקניות שטח של 76 דונם בקירוב שכונה אתר ג' (להלן "אתר ג' ") ,כפי שנראה בתשריט התוכנית שלהלן ,בקווים הצבועים כתום וסגול ,אליהם מכוון החץ -

27 28 29 30 31 32 33 34

3.2

3.3

3מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

1

3.4

היקף זכויות הבניה שנקבעו לאתר ג' אפשרו לבנות 30,400מ"ר שטח עיקרי ועוד עשרות אלפי מ"ר לשטחי שירות .שטח הבניה נגזר כ 40%-מתוך שטח של 76דונם. שטח בניה זה היה כשליש מכלל זכויות הבניה בכל התכנית כולה המשתרעת על 1410דונם בקירוב. בתחום המיועד לאתר שירותי תיירות (קווים בכתום וסגול) מצויות חלקות ,45,46,47וחלק קטן מחלקה ,40חלק מחלקה ,58וחלק קטן מחלקה ( .24יתרת השטח בחלקות 58,24יועדו למרכז ספורט וקאונטרי קלאב). להבנת התמונה ראו מיצוב החלקות בשטח ,על גבי תצלום אוויר מתקופה מאוחרת יותר ( נ ,)8/המובא להלן –

4מתוך 58

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

4

זכרון דברים בין עירית חיפה ורמ"י מיום 9.1.1981והסכם חליפין מיום 19.8.1990 מסתבר כי עוד קודם לפרסום תכנית חפ/1332/ג' למתן תוקף ,ובסמוך לאחר 4.1 אישורה בוועדה המחוזית לתכנון ובניה ,חתמו רמ"י ועירית חיפה זיכרון דברים. (להלן "זיכרון הדברים ") .במבוא לזיכרון הדברים נאמר כי השטחים בחלקם הופקעו על ידי העיריה ,ובחלקם מוחכרים לעירייה על ידי רמ"י לתקופה של 49 שנים ,ומאחר והם מעוניינים בזירוז פיתוח השטח ,הם מעוניינים לרכז שליטה על הקרקעות על פי המשבצות בתכנון .עוד נכתב שם כי נמצא יזם המעוניין להתקשר עם העיריה לפיתוח אתרים א ,ב,ד .לפיכך נקבע כי לאחר קבלת שמאות יערך הסכם לחילופי שטחים כאשר רמ"י תעביר לעירייה את הבעלות על הקרקע באתרים א .ב.ד ,והעיריה תחכיר לרמ"י בחכירה לדורות ל 999שנה את השטחים שהופקעו על ידה .במידת הצורך יבוצעו תשלומי איזון .זיכרון דברים זה הותנה בכך שבתוך 6חודשים יגיעו הצדדים להסכם סופי. הוצג הסכם חליפין מיום 19.8.1990בין העיריה לבין רמ"י (להלן "הסכם 4.2 החליפין") (נספח ט' לנ6/א) במסגרתו הועברו זכויות במקרקעין מהעירייה לרמ"י ,ומרמ"י לעירייה ובין היתר – זכויות העיריה בחלקות 40,45,46,47בגוש 10735הועברו לרמ"י .חלקה , 24חלקה 58היו בידי העיריה. אציין כי ממכתב מנהל מחוז חיפה במנהל מיום ( 16.5.85נספח 8לת.)1/עולה כי 4.3 כבר נכון לאותו מועד ,מאי ,1985היה חוזה חתום בין עיריית חיפה ורמ"י לפיו רמ"י תקבל את אתר ג' שיועד בתכנית לשירותי תיירות ודרך ,וכן חלק מאתר ד' שיועד לירידים ותערוכות ,ואת אתר ז' שיועד לנופש וספורט ,והעיריה תקבל את השאר ,אך הסכם כזה לא הוצג לי על ידי מי מהנתבעות .הוצג רק הסכם החליפין משנת .1990

5מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' 4.4

4.5

4.6

הסכם החליפין סקר את הרקע ,כפי שתואר עד כה ,על כך שתכנית חפ1332/ קבעה הפקעת אדמות פרטיות לצרכי ציבור ואלו אכן הופקעו ,על כך שאושרה תכנית השינוי חפ/1332/ג ,על כך ששטחים של רמ"י שנועדו לפי התכנית הראשונה להחכרה או למכירה לעירייה נשארו בבעלות רמ"י ונוצר מצב של בעלות לא רציפה בשטח ,וכן שיש ליצור רצף פיזי של קניין כדי לממש את תכנית המתאר, ולכן הסכימו הצדדים על החלפת שטחים ותשלומי איזון .עוד סוכם בין הצדדים כי כל אחד מהם יהיה רשאי להגיש בקשה לתוכנית שינויים ביעוד ובשימוש של השטחים אך פניה כזו תיעשה בהסכמה הדדית .ההתחשבנות בין שני גופים אלו היא למעשה התחשבנות מתמשכת לתקופה של 10שנים ,שכן יבוצעו שינויים בהערכת שווים של השטחים לפי שינויי ייעוד שיקודמו. ס' 11להסכם הינו סעיף שיפוי שבו העיריה מתחייבת לשפות את רמ"י במקרה שתוגש כנגדה תביעה על ידי צד ג' ,וזה ניסוח הסעיף :

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

" אם וכאשר תוגש נגד המנהל תביעה מסוג כלשהוא בעילה כי

13

שטח מסוים שהופקע על ידי העיריה והועבר למנהל ,הופקע שלא

14

כדין ו/או שהשימוש שנעשה בו בהתאם לתוכנית 1332ו1332-ג

15

הוא בניגוד לדיני ההפקעה ,אזי מתחייבת העירייה לשפות את

16

המנהל על כל נזק שיגרם לו בשל כך ,בתנאי שהעירייה תהיה

17

זכאית להצטרף לכל דיון ו/או הליך משפטי .התחייבות זו של

18

העירייה לא תחול במקרה של שנוי יעוד ו/או שימוש מעבר או

19

בניגוד לתכנית בנין עיר שבתוקף בעת חתימת חוזה זה".

20

להלן תכנית חלוקת השטחים בין רמ"י לעירייה ,כשהצבע הצהוב הוא שטחי רמ"י ,והצבע הירוק הוא שטחי העיריה.

6מתוך 58

21 22

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

.5

מכירת הזכויות של רמ"י לצורך הקמת קניון חיפה מחוזים מאוחרים שהוצגו עולה כי כבר ביום 2.3.86חתמה רמ"י על חוזה פיתוח 5.1 עם חברת חי אור לגבי אתר ג' או חלקו ,חוזה שתוקפו פג ביום .10.10.97חוזה זה לא הוצג בפני. בשנת 1993הוציאה רמ"י מכרז להחכרת חלקות מסוימות מגוש ( 10735חלק 5.2 מחלקות ,40,41,43-48שטח מגרש של כ 52.5-דונם לבניה של כ 30,000-מ"ר. במכרז זכו ביום 1.11.93פריצקר יזמות בע"מ ודנקנר השקעות בע"מ על בסיס הצעתם בסך של 37.6מיליון .₪נחתם הסכם פיתוח בין רמ"י לפריצקר ודנקנר לגבי אתר ג' כהגדרתו בתכנית חפ/1332/ג' ובהגדרת ייעוד נרשם – "על פי התכנית הנ"ל דהיינו אתר מסחר ושירותים" .חוזה הפיתוח הבטיח כי אם יעמדו היזמים בתנאי הפיתוח ייחתם עמם הסכם חכירה לתקופה של 49שנים מיום .1.11.92 כחלק מחוזה הפיתוח היו אמורים היזמים לבצע איחוד וחלוקה של כל המתחם שקבלו ,מה שבפועל לא בוצע על ידם. בשנת ( 1994בסמוך לאישור תכנית חפ/1332/ד' המפורטת בהמשך) מכרה רמ"י 5.3 את זכויות החכירה בשטח תחנת התדלוק ליזם פרטי (קיבוץ בית אורן) לפי ערך של 5.5מיליון .₪בשנת 1985חתמה רמ"י הסכם פיתוח עם קיבוץ בית אורן לפיתוח השטח המסחרי הסמוך לתחנת התדלוק עם זכויות בניה של 2,400מ"ר. (שהוקטנו בהמשך ל 2320מ"ר ו 80-מ"ר הועברו לתחנת התדלוק). בשנת ,1997לאחר אישור תכנית חפ/1332/י"א המפורטת בהמשך ,מכרה רמ"י 5.4 את הזכויות שנוספו בקניון חיפה ליזמים ,בעבור תמורה נוספת. ביום 6.1.2010אישר דירקטוריון קבוצת עזריאלי את רכישת את קניון חיפה 5.5 הבנוי לפי תוכנית חפ/1332/י"א (חלק מחלקות 40,41,43,44,45,46,47,48בגוש

7מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' )10735בעבור סכום של 300מיליון .₪ביום 14.1.2010נחתם הסכם בין קבוצת דנקנר ,חי אור נכסים וחייל השקעות ונכסים לבין קבוצת עזריאלי ,במסגרתו רכשה קבוצת עזריאלי את זכויות החכירה באתר ג' כפי שמוגדר בתכנית חפ/1332/ג' ,לרבות המבנה. ביום 17.8.2011נחתם הסכם חכירה בין רמ"י לקבוצת עזריאלי שתוקפו עד ליום .31.10.2042ההסכם התייחס כבר לקניון הבנוי ולחנויות שכבר פעלו במסגרתו. ליד מטרת החכירה נרשם " :אתר ג' –שירותי תיירות ,בידור וקניות" ,ובהמשך מצוטט היעוד כפי שמופיע בתכנית חפ/1332/ג' – "אתר שירותי תיירות (בידור וקניות) ניתן להקים אולמות התכנסות ובידור ,כולל בתי קפה ,מועדוני לילה גלריות לאומנות ,מרכז קניות ושירותי דרך" .בהגדרת הייעוד נרשם " :מסחר שירותים ומבני ציבור". .6

תכנית חפ 1332/ד' ביום , 18.9.1994לאחר ביצוע חילופי הקרקע בין רמ"י והעיריה ,פורסמה למתן 6.1 תוקף תכנית חפ/1332/ד' (להלן "חפ/1332/ד'") .תכנית זו בשטח של כ 8.8דונם בקירוב ,חלה רק על חלק מחלקות ,43,44,45ומה שרלוונטי לעניינו זה רק חלק מחלקה .45נרשם כי מטרת התכנית היא לפתח את השטח הכלול בתכנית כאזור מסחר ,בידור ומשרדים ,וכן להקים תכנית תדלוק .לפי המצב המוצע בתכנית תחנת התדלוק ממוקמת בחלקה ,43ומחלקה 45נלקחת רצועת דרך .ס' 15לתקנון תכנית חפ/1332/ד' (נספח 21לנ )4/מורה על איחוד וחלוקה של החלקות בתחומי התכנית לצורך יצירת חלקות מוצעות הכוללות כל אחת שטח רצוף בעל סיווג אחיד.

.7

מכירת זכויות החכירה על ידי עירית חיפה להקמת קניון קסטרא בשנת 1996פרסמה העירייה מכרז לחכירת הזכויות בחלקות 24,50,58המיועדות 7.1 להקמת קניון קסטרא .במכרז זכתה חברת מרכז הפנטזיות (א.ב ).בע"מ (שבהמשך שינתה את שמה לחוצות היוצר חיפה בע"מ) וחוזה עמה לחכירה של 22.6דונם (חלק מחלקות 24,58ו ) 50-נחתם ביום , 8.5.97לתקופה של 49שנים עם אפשרות הארכה ל 49-שנים נוספות .בחוזה נרשם כי אתר ג' מיועד למרכז תיירות בידור וקניות ,כאשר 50%משטחו העיקרי ייוחד לבידור (מועדוני לילה, מסעדות ,בתי קפה מזנונים ,אולמות התכנסות) כשמחצית משטח זה יהיה סדנאות יצירה לאומנים ושטחי תצוגה .שאר 50%של שטחי הבניה יהיו בשימושים המפורטים בחפ/1332/ג' .הקמת מרכז קסטרא הושלמה בשנת .2001 ביולי 2012נחתם הסכם חכירה עם חוצות היוצר בעבור דמי חכירה מהוונים,

8מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' בסכום של כ 10-מיליון .₪תקופת החכירה שבו היא ל 49-שנה עם אפשרות להארכה ל 49-שנים נוספות. חוצות היוצר הגישה תכנית חפ/1332/כ' שעניינה תוספת שימושים וזכויות בנייה בחלק מחלקה 50שהוחכרה לה על מנת שתוכל לבנות במקום בנין משרדים ובנין לדיור מוגן .תכנית זו אושרה ,כפי שמפורט בהמשך ביום .4.11.13אך בעוד התכנית מתבשלת ,ביולי 2012מכרה עירית חיפה לחוצות היוצר 3.8דונם מחלקה ( 50חלקה הסמוכה למתחם קסטרא וגובלת בה ) בעבור סכום של 2.8מיליון .₪ חלקה 50איננה חלקה מופקעת ,ותשמש בהמשך את עירית חיפה לטעון כי ריכזה את המבנים של המשרדים והדיור המוגן דווקא בתחום חלקה 50הסמוכה ,על מנת לנסות לעגן טיעון שאין בכך שינוי ייעוד של המקרקעין המופקעים באותו המתחם. .8

תכנית חפ/1332/י"א ביום 30.9.1997פורסמה למתן תוקף תכנית חפ/1332/י"א ,הנקראת גם "קניון 8.1 חיפה" .כותרתה היא "שינוי תכנית מתאר מקומית" .שטח התכנית הוא כ71- דונם ,והיא חלה ,בין היתר ,על חלק מחלקות 40,45,46,47הרלוונטיות לענייננו, שהועברו לרמ"י בהסכם החליפין עם העיריה .מטרת התכנית היא "לפתח מרכז של מסחר ובידור ותחנת תדלוק"( .ס' 10לתקנון ) .עיקרי התכנית היא איחוד כל החלקות לחטיבת קרקע אחת וחלוקתה מחדש בהתאם ליעודים .בתכנית סומן האתר לשירותי תיירות (בידור וקניות) כשטח הצבוע פסים ירוקים ואפורים לסירוגין ,ושטח תחנת התדלוק (במיקום שונה מהתכנית הקודמת) סומן בצבע אפור מתוחם בקו סגול.

8.2

ברשימת התכליות נרשם ליד האתר לשירותי תיירות (בידור וקניות ) –

9מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

24 25 26

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

8.3

8.4

.9

" מרכז קניות ,בתי קפה ,מועדוני לילה ,גלריה לאומנות,

1

אולמות התכנסות ובידור ושירותי דרך .בתחום האתר ולאורך

2

דרך פלימן ודרך מס' 4תפותח טיילת פתוחה למעבר הציבור

3

כמוראה בנספח ובכפוף לאמור בס' 15ב' ו 23-להלן "( .ס' 14

4

לתקנון ,נספח 24לתצהיר נ.)4/ בתכנית זו ניתנו גם הוראות בניה לאתר שירותי התיירות (שטח עיקרי בהיקף של 27,700מ"ר). עוד נקבע בתכנית כי לזכות בעלי חלקות 43,44,45,46בגוש 10735תירשם זיקת הנאה לפיה תוקנה להם זכות בניה מעל לדרך מס' ,1לפי הסכם שייחתם בין בעלי החלקות ועירית חיפה. את התכנית יזמו דנקנר ופריצקר אשר בקשו להגדיל את זכויות הבניה (שטח עיקרי) מ 23,370-מ"ר ל 27,700-מ"ר ,והצליחו בכך .ביוני ,97מועד הדיון בתוכנית בוועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה ,כבר היה בשטח הקניון מבנה רחב מידות המתנשא לגובה של 5קומות .ביום 15.10.97ניתן למבנה הקניון טופס .4

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

"מתוך רצון להחיות מחדש את מרכז קסטרא ולחזקו כלכלית,

24

הגישו בעלי המת חם ,הצעה לתכנית חדשה אשר תאפשר הקמת

25

שני מבנים חדשים לצד המבנה הקיים אשר ישמשו לדיור מוגן

26

ולמשרדים .כל זאת ,תוך תגבור זכויות הבניה ,מתן הוראות בינוי

27

והסדרת פתרונות גישה תנועה וחניה למתחם".

28

תכנית חפ 1332/כ' ביום 4.11.13פורסמה למתן תוקף תכנית חפ/1332/כ' הנקראת גם "קסטרא – 9.1 תוספת שימושים וזכויות בנייה" החלה בין היתר על חלק מחלקות 48,50 ,24ו- 58בגוש , 10735חלקות שהזכויות בהן של העירייה .בדברי ההסבר לתכנית (נספח 27לנ ) 4/נרשם כי מרכז קסטרא מהווה מרכז אומנויות בידור וקניות אך בשל המצב הכלכלי והסמיכות לקניון חיפה נסגרו בו חנויות רבות .לכן הפך המרכז לנטל כלכלי לבעליו .וכך נרשם בתכנית -

9.2

שטח התכנית הוא 37.08דונם .מדובר בתכנית מפורטת .יזמי התכנית הם חוצות היוצר חיפה בע"מ ועירית חיפה. מטרת התכנית היא הקמת שני מבנים ,אחד לדיור מוגן ואחד למשרדים .בס' 2.3 לתקנון התכנית נרשם כי לשטחי מסחר ותיירות הוספו בתכנית זו עוד 4,055מ"ר

10מתוך 58

29 30 31 32

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

9.3

9.4

9.5

(וסה"כ יהיו 13,094מ"ר) ובנוסף הוקצו שטחים לדיור מוגן ( 200( )16,190יח"ד) ושטח למשרדים ( 6,000מ"ר) .הבניה המוצעת בתכנית זו היא מערבה למבנה קסטרא .להלן תשריט התכנית –

1 2 3

הקווים האלכסוניים הוורודים הם בתכנית אזור "מסחר ותיירות" .האזור המקווקו בקווים סגולים וצהובים – אזור "מגורים מיוחד ומשרדים". בס' 4.1לתקנון תחת תא שטח 1של "מסחר ותיירות" נרשמו השימושים הבאים :

4 5 6 7 8

"מיועד להקמת אולמות התכנסות ובידור ,אולמות אירועים ,בתי קפה ,מועדוני

9

לילה ,גלריות אומנות ,מוזיאון ,מרכז קניות ושירותי דרך ,בהתאם לרשום

10

בתכנית חפ/1332/ג'".

11

חשוב לציין כי ביום 21.9.11חתמה חברת חוצות היוצר על כתב שיפוי לעירית חיפה בקשר לתכנית חפ/1332/כ' שאם כתוצאה מהתכנית החדשה יגדל סכומה של תביעה שהוגשה כנגד עיריית חיפה לפי ס' )2( 195בקשר עם חלקה ,24,58 חוצות היוצר תשפה את העיריה בחלק היחסי של התוספת( .נספח 12לנ.)5/ בשנת ,2012במקביל לקידום תכנית חפ/1332/כ' וכתנאי לה ,מכרה העיריה לחוצות היוצר שטח של כ 3.8-דונם בחלקה 50בסכום של כ 2.8-מיליון .₪חלקה 50היא חלקה שלא הופקעה ,אבל נמצאה מלכתחילה במתחם קסטרא במסגרת הסכם החכירה עם חוצות היוצר מיום .8.5.97

12 13 14 15 16 17 18 19

11מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

.10

לא הייתה כל פניה לבעלי המקרקעין מושא דיון זה אין מחלוקת כי לא נעשתה כל פנייה מצד הנתבעים אל התובעים מכח סעיף )2( 195לחוק התכנון והבניה ,על מנת להציע להם לרכוש את אדמתם ,בשל שינוי הייעוד ,בכל מועד שהוא לאחר ההפקעה.

.11

הרציונל של ס' )2( 195לחוק התכנון והבניה 11.1ס' 195לחוק התכנון והבניה קובע – .195

מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך

1 2 3 4 5 6 7 8 9

תמורת תשלום פיצויים ,יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:

10

( )1כל עוד לא שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה ,מותר להשכירם לגוף

11

ציבורי או לאדם אחר ,למטרה שלה נועדו בתכנית ,ובלבד ששר הפנים,

12

בהתייעצות עם הועדה המחוזית ,נתן אישור על כך;

13

( )2שונה ייעודם על -פי הוראות חוק זה ,מותר באישור ובהתייעצות כאמור

14

למכרם ,להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת ,ובלבד שניתנה למי שרכשו

15

ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי ,תוך שלושים יום ,לקנותם

16

במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו ,בצירוף שוויה של כל השבחה

17

בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן

18

לקנות את המקרקעין ,יועברו אליו כאמור.

19 20

11.2

זכות הקניין במקרקעין קבלה מעמד של זכות יסוד חוקתית בחוק יסוד "כבוד האדם וחירותו" .רשות מפקיעה איננה מוסמכת לעשות בקרקע המופקעת ככל העולה על רוחה והיא כפופה למשטר של שימושים ציבוריים מסוימים .ענין זה נידון בהרחבה בבגץ 2390/96יהודית קרסיק ואח' נ .מדינת ישראל ואח' ()13.2.01 בהרכב של 9שופטים (שם בהתייחס לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור ) התש"ע ( .)2010להלן "ענין קרסיק"). סמכות ההפקעה מתפרשת על יסוד איזון בין צרכי הציבור לבין זכות הקניין של הפרט ,והינה סמכות צמודת מטרה .לפיכך ההפקעה תקפה ,כל עוד הצורך הציבורי קיים.

12מתוך 58

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' 11.3

ס' )2( 195דן בזכות קדימה של בעלי הקרקע שהופקעה לקבלה בחזרה בתנאים מסוימים .זכות קדימה כאמור מותנית בקיומם של שני תנאים :שינוי יעוד המקרקעין על פי הוראות החוק ,וכן כוונה של הרשות למכור להשכיר או להעביר את המקרקעין לגורם שאיננו בעל המקרקעין המקורי. אם לא שונה ייעוד המקרקעין ,אין לבעל הקרקע שהופקעה זכות כלשהי לגבי המקרקעין ,כל עוד השימוש בה הוא על פי הייעוד שהיה קבוע בתכנית המפקיעה והרשות חופשיה להשכיר את הקרקע לגוף אחר( .ס' .))1( 195

11.4

על כך שהמקרקעין הועברו לאחר אין מחלוקת בתיק ,והשאלה להכרעה היא האם היה שינוי ייעוד המקרקעין על פי חוק .לא כל שינוי באשר הוא ייחשב כשינוי ייעוד ,והשאלה היא מתי שינוי במטרה הציבורית על בסיסה הופקעה הקרקע, יביא להפעלתו של ס' .)2( 195

11.5

בדנג"צ 4466/94מאזן חסן זכי נוסייבה נ' שר האוצר )12.11.95( ,התייחסה כב' השופטת דורנר (אגב אורחא) לשאלה זו של שינוי היעוד והדגישה כי רשות שהפקיעה מקרקעין למטרה ציבורית מסוימת לא תוכל לנצל אותם למטרה אחרת –

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

"במדינות המכירות בזכות הקניין כזכות יסוד ,רשות

18

שלטונית אינה בת-חורין להשתמש בנכס שהפקיעה אלא

19

לאותה מטרה שלשמה הופקע ,ואין לעשות שימוש בנכס

20

למטרה אחרת ,אף אם היא לטובת הציבור ....בישראל

21

הפרקטיקה היא שונה .רשות שהפקיעה קרקע למטרה

22

ציבורית מסוימת נוהגת לנצל אותה למטרה אחרת .פרקטיקה

23

זו אינה יכולה לעמוד ,שכן ,פרשנות מרחיבה של הסמכות ,

24

המאפשרת לרשות להשתמש בקרקע למטרה שונה מן

25

המטרה שלשמה הופקעה ,נוגדת את הכלל שקבעה הפסיקה

26

בדבר פירוש מצמצם של סמכות לפגוע בזכות יסוד של האדם .

27

לא כל שכן שאין לקבל גישה פרשנית מרחיבה עם חקיקת חוק

28

היסוד .מסקנתי היא אפוא כי שינוי המטרה הוא עילה לביטול

29

ההפקעה( "שם ,בעמ"'( 87-88).

30 31

13מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' בבג1414ץ 2739/95מחול נ .שר האוצר (( ) 12.3.96שם נידונה הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) , )1943קובע כב' השופט מצא כי לא כל שינוי ייחשב כשינוי ייעוד ,אלא שינוי מהותי בלבד .לצורך כך לדעתו ניתן להיעזר בשתי אבני בוחן – ראשית ,זיקת השינוי לחיובים שיסודם בדיני התכנון והבנייה ; ושנית ,מבחן קרבת המטרה אשר לשם הגשמתה הופקעה הקרקע .במבחן קרבת המטרה מתייחס כב' השופט מצא לשימוש בשכל הישר ונותן דוגמא למצבים בהם השינוי לא ייחשב כמהותי – אם ההפקעה הייתה לצורך הקמת מוסד חינוכי מסוג פלוני ,אך הוחלט על הקמת מוסד חינוכי מסוג אלמוני .דוגמא נוספת שהוא נותן לכך שהשינוי אינו מהותי היא אם מטרת ההפקעה הייתה לצורך הקמת שכונת מגורים לעולים ,והשינוי היה לצורך הקמת שכונת מגורים לנזקקים חסרי דיור. כב' השופט גולדברג בפסק הדין נותן דוגמא לשינוי ייעוד אפשרי שאיננו מפקיע את ההפקעה – שבתכנית היה אמור לקום מועדון אך הצורך הכתיב הקמת בית ספר. גם כב' השופט חשין בפסק דין קרסיק מאמץ את הגישה שיש להבחין בין שינוי מהותי במטרה לבין שינוי שאינו מהותי ,שכן רק שינוי מהותי יעקור את המטרה המקורית ממקומה ויטיל על הרשות נטל להחזיר קרקע לבעליה המקורי . ההכרעה בשאלה זו תלויה בנסיבותיו של כל ענין וענין .כב' השופט חשין מתייחס שם ,אגב אורחא ,לס' )2( 195ומציין –

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

"דרך אגב ,אותה שאלה עצמה תעלה גם בפירושו של חוק

20

התכנון .המחוקק הורנו בסעיף ) 195(2לחוק התכנון ,כי במקום

21

שבו הופקעו מקרקעין על-פי תכנית תכנון ,זכותו של הבעלים

22

המקורי מתעוררת לחיים במקום שבו" שונה ייעודם על-פי

23

הוראות חוק זה ".מה פירוש" שונה ייעודם "בהקשר דברים זה ?

24

למשל :האם די בכך שהתכנית החדשה תקבע בגופה כי ייעודה

25

של הקרקע יהא שונה מבעבר ,ובמפה המצורפת לתכנית תצָ בע

26

הקרקע בצבע אחר משנצבעה בעבר ?לדעתי ,התשובה לשאלה

27

היא בשלילה .השאלה הנכונה תסב עצמה על מהות הדברים

28

ולא על חזותם החיצונית .יהא עלינו לבחון לגופם את

29

השימושים הקודמים בקרקע ;את השימושים החדשים בה ;

30

14מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

11.6

להשוות בין אלה לאלה ולהחליט אם השינויים שנתחוללו

1

שינויים מהותיים הם ,אם לאו ".

2

הרציונל המחייב מתן זכות קדימה לבעלי הקרקע הנפקעים במקרה של שינוי יעוד חוזר ומודגש בפסקי דין רבים כשבבסיסה הצורך לאזן בין אינטרס הרשות לבין זכות הקנין של בעל המקרקעין באופן שנטילת המקרקעין תוגבל לצורך הציבורי לשמו נערכה – ראו עע"מ 839/14חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו ( ,)9.11.15פס' - 22

3 4 5 6 7 8 9

"מקום שמדובר בהפקעה ,ההצדקה להענקת זכות קדימה

10

לבעלים לרכוש חזרה את מקרקעיו בעת שהרשות משנה את

11

ייעודם הציבורי ומחליטה להעביר זכויותיה בהם לאחרים ,היא

12

ברורה .המקרקעין ניטלו מן הפרט בכפיה לטובת מטרה

13

ציבורית ,וככל שהמטרה נזנחת או פוקעת קמה הצדקה

14

עקרונית להשיב את המקרקעין לבעליהם (ענין אפרמיאן,

15

פסקה 40לפסק דינה של השופטת א' פרוקצ'יה) ....זכות

16

הקדימה שקבע המחוקק בסעיף )2(195לחוק תכליתה ,אם כן,

17

לאזן בין אינטרס הרשות לבין זכות הקנין של בעל המקרקעין,

18

באופן שנטילת המקרקעין תוגבל לצורך הציבורי לשמו נערכה.

19

הצדקה זו עמדה אף במרכז הלכת קרסיק בה נפסקה זכות

20

השבה למי שהופקעו ממנו מקרקעיו ,לקבל חזרה את

21

המקרקעין לאחר ששונה ייעודם ,והזכות אף עוגנה לאחר מכן

22

בפקודת הקרקעות ,בכפוף לתנאים שונים

23

וראו גם עא 10278/09יונתן אשכול נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה – רעננה ( ,)28.7.11פס' :24

24 25 26

"התכלית שביסוד סעיפים אלו היא שמירה על זכויות הבעלים

27

שמהם הופקעו המקרקעין (ראו :דברי ההסבר להצעת חוק

28

התכנון והבניה ,התשכ"ג ,1962-ה"ח התשכ"ג )56 ,532

29

ועשיית צדק עם בעל מקרקעין שהרשות לקחה מקניינו ,בשלב

30

15מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

בו ברור כי הרשות אינה מתכוונת עוד לעשות שימוש

1

במקרקעין שנלקחו לצרכי ציבור וכי היא עתידה לסחור בהם

2

[ראו :ע"א 31/79חברה לשכון עממי בע"מ נ' עיריית רמת-

3

גן ,פ"ד לה("... )1981( 300 ,295 )3

4

עוד ראו ע"א 31/79חברה לשכון עממי בע"מ נ' עיריית רמת-גן)26.3.81( ,בעמ' :300

11.7

5 6 7 8

"הכוונה הייתה לעשות צדק עם בעל מקרקעין ,שממנו נשלל

9

חלק מרכושו לצורכי ציבור ,כאשר לאחר מכן חוזרת בה

10

הרשות הרוכשת ומשנה את ייעוד הקרקע שנרכשה ועושה

11

בה מסחר ,כמו שעשתה עיריית רמת-גן כאן .במקרה כזה

12

זיכה המחוקק את בעל הקרקע "הנגזל" בזכות קדימה

13

להחזרת רכושו או בתשלום פיצויים תמורתו".

14

בבג"ץ 3198/05למלה נ' עיריית תל אביב ( ,)13.06.11פס' ( ,34- 33להלן "ענין למלה") נקבע כי שאלת ההגשמה של מטרת ההפקעה נבחנת על בסיס מכלול השימושים הנעשים בקרקע המופקעת .אין שלילה מוחלטת של אלמנט מסחרי מסויים שמטרתו הפקת רווח ,ובלבד שיהיה טפל ונלווה למטרה הציבורית לשמה נועדה ההפקעה –

15 16 17 18 19 20 21

" גם שימוש מעורב ,המשלב ביעוד הציבורי גם

22

מטרה של הפקת רווח ,או אלמנטים מסחריים

23

מסוימים ,אינו פוגם בהכרח ביעוד הציבורי .אלא

24

שלצורך כך נדרש כי עשיית הרווח או היסוד

25

המסחרי יהיו טפלים ונילווים למטרה הציבורית

26

שלשמה נועדה ההפקעה ,ובטלים אל מול העיקר,

27

שהוא מימוש המטרה הציבורית (בג"ץ 147/74

28

ספולנסקי נ' שר האוצר ,פ"ד כט()1974( 423 ,421 )1

29

בעמ'

30

(להלן :ענין

ספולנסקי);

16מתוך 58

ענין קרסיק,

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

;682-680אהרן נמדר הפקעת מקרקעין [עקרונות,

1

הליכים ופיצויים] ( ;)2005( 211-207אריה קמר דיני

2

)2008

3

הפקעת

מקרקעין ( 349מהדורה

(להלן :קמר))... .

שביעית,

(ההדגשה לא במקור)

4 5

בענין למלה נידונה עתירה של אחד מיורשי הטמפלרים להחזיר קרקע עליה נבנה מרכז ויצמן הסמוך למתחם בית החולים איכילוב ומחובר אליו .המקרקעין הופקעו מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) , 1943לשם בניית בית חולים איכילוב ,לכן לא הייתה שם תחולה לס' .)2( 195הדברים הנ"ל נאמרו אגב אורחא ,וההיגיון יפה גם לענייננו .שם נקבע כי השימושים המסחריים במרכז ויצמן טפלים במהותם לשימושים העיקריים הנעשים בו ,הקשורים בזיקה ישירה לבית החולים ,על מכלול יעודיו. לגבי שימושים מסחריים נלווים להפעלת שדה התעופה ,בבגץ 3028/94מהדרין בע"מ נ' שר האוצר( )28.9.95( ,להלן "ענין מהדרין") נקבע כי למרות שקיימים אלמנטים מסחריים של שימוש במקרקעין -שירותי הסעדה ,חנויות ,חניונים תפעוליים ,חניונים לבאי בית הנתיבות ,ואף הקמת בית מלון בשדה התעופה – הרי שהם מהווים חלק בלתי נפרד מתפעולו של שדה התעופה ,ובכך קיימת להם זיקה ישירה למטרה הציבורית שלשמה הופקעה הקרקע .צוין כי הם נלווים לצורך הציבורי המובהק של הקמתו ,והם זניחים למטרה העיקרית שלשמה הופקעה הקרקע. בענין גסר ,נידונה התייחסות פרטנית לחלקה 34בגוש 10735חלקה הנמצאת ב"אתר ירידים ותערוכות" ובית המשפט (דעת רוב) קבע כי ב"אתר ירידים ותערוכות" ,ניתן לראות חלק מהייעוד המקורי של "תיירות נופש וקיט" .את השימוש המסחרי שנעשה באתר הירידים ותערוכות ראה בית המשפט כשימוש מסחרי נלווה (כמו בשדה התעופה בענין מהדרין) .אמנם אין המדובר בהיקף זניח של שימוש מסחרי אולם ,לדעת בית המשפט ,ענין זה כבר קשור לאכיפת דיני התכנון והבניה. 11.8

ברור אם כן כי שינוי היעוד צריך להיבחן נקודתית לכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו ,ויש לברר אם במקרה כאן מדובר בשינוי יעוד מהותי ,או שמא מדובר בשירות מסחרי נלווה למטרה של "תיירות נופש וקיט".

17מתוך 58

6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

.12

האם שונה הייעוד של תכנית חפ? 1332/ 12.1כל מי שראה את קניון חיפה וכל מי שמכיר אותו ,לא יכול לחשוד ולו לרגע שמדובר בשימושי מסחר שהם "שירות נלווה" לאתר תיירות נופש וקיט .אתר ג' בתכנית חפ/1332/ג' הינו בשטח של 76דונם ,עליו מצוי היום מבנה ענק של קניון חיפה ,המשתרע על שטח של כ 52-דונם .לפי חוות דעת השמאי זאב כהן (ת)1/ בקניון שטח בניה עיקרי של 29,500מ"ר .בתכנית חפ/1332/ג' היה שטח הבניה העיקרי כ 20,970-מ"ר שטח שהוגדל בתכנית חפ/1332/ד' ב 2320-מ"ר ,ובישיבת ועדת המשנה של הועדה המקומית אושר ביום 19.2.96לבקשת היזמים שטח בניה עיקרי של 22,578מ"ר .ביום 28.11.97בקשו היזמים להגדיל את שטח הבניה העיקרי לסך של 27,700מ"ר ,מה שאושר בתכנית חפ/1332/י"א .תמורת הגדלה זו שילמו לרמ"י 3.75מיליון דולר ארה"ב .שטח שטחי השירות צמח להיות כ- 90,000מ"ר שטחים מקורים כולל חניונים .בוועדת המשנה מיום 19.2.96אושרו שטחי שירות בסך של 67,059מ"ר תוך הגדלת תכסית הבניה מ 20%-ל.54.55%- הקניון כולל 130חנויות לפי שמאי התובעים ,ו"מאות חנויות" לפי שמאי הנתבעות .תמהיל ענפי המסחר בקניון כולל חנויות הלבשה והנעלה ,חנויות ספרים סטימצקי וצומת ספרים ,חנויות מוצרי חשמל ,חנויות כלי בית ,חנויות אלקטרוניקה ומחשוב ,אופטיקה ,תכשיטים ,רשתות פארם ,בתי קפה ,מסעדות, רשתות מזון מהיר ,מועדון כושר ,מרכזי שירות של חברות סלולר ,מתפרה, מאפיה ,רשת מרכולים ,ועוד .השמאי זאב כהן מציין כי בתי קולנוע שהיו בקניון –נסגרו .מול הקניון נמצאים בתי הקולנוע של גלובס הקונגרסים חיפה. 12.2

קניון קסטרא (המצוי בין היתר על חלק מהחלקות המופקעות )24,58מהווה מרכז מסחרי גדול המצוי במתחם של כ 22-דונם ,ובתכנית חפ/1332/ג' הוקצו לו 40% זכויות בניה ,דהיינו כ 9000-מ"ר לבניה עיקרית הכולל חנויות ,בתי קפה ,מסעדות גלריות משרדים וכד' .אמנם במבנה שני ציורי קיר אמנותיים גדולים במיוחד, אחד פנימי ואחד חיצוני ,מה שלא השפיע על כך ששטחו הוא לשימוש מסחרי ובלבד שב 25%-משטחו תהיה הפעילות בסגנון "חוצות היוצר" .הדרישה התכנונית וייחוד של שטח לפעילות בסגנון חוצות היוצר איננה פרי אילוץ של התב"ע ,אלא דרישה במכרז שהוציאה עיריית חיפה. ההיתר שניתן להקמת קניון קסטרא היה היתר "להקמת מרכז מסחרי" ,מה שמלמד כיצד ראתה העיריה את תכנית חפ/1332/ג'. תכנית חפ/1332/כ' הוסיפה למתחם קסטרא זכויות בניה בייעוד מסחרי ,למסחר ותיירות הוסף שטח קרקע של 4,000מ"ר ,כך שעמדו על 35,000מ"ר וכן בנין

18מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' משרדים ובנין של דיור מוגן בהיקף של 42,000מ"ר שטח עיקרי .סה"כ כ77,760- מ"ר ברוטו. בשנת 2014דווח השמאי זאב כהן על פעילות ענפה בקניון קסטרא כמו מתקני שעשועים לילדים ,טיפולים רפואיים ואלטרנטיביים ,מסעדות ,וחברות בניה שונות המציעות למכירה דירות המתוכננות לבנייה בסמוך למבנה קסטרא .נכון לשנת ,2014לפי השמאי מר כהן ,היו בקניון קסטרא מספר גלריות פרטיות ושני מוזיאונים פרטיים. שמאי הנתבעות אישר במהלך חקירתו כי מרבית השימושים בקניון קסטרא לפי התכנית הם שימושים מסחריים ,וכך גם המצב בפועל. מדובר במתחם מסחרי לכל דבר וענין ,הבנוי בקרוב לקניון חיפה ,ונמצא אף הוא בתחום מתחם אתר ג'. 12.3

להשלמת התמונה ,במרחב התכנון המקורי של תכנית חפ( 1332/ששטחה הכולל כ 1410-דונם לפי הרשום בתקנון התכנית ,להלן "התכנית הכוללת")) מצויים היום קניון חיפה ,קניון קסטרא (באתר ג) ובשאר האתרים מרכז תעשיות מדע ,משרדי חברת החשמל ,מרכז הקונגרסים הבינלאומי ,מרכז ספורט ,מועדון קאונטרי, אכסניית נוער 2 ,תחנות תדלוק ,וכן רשת דרכים .בעוד הנתבעות טענו כי שטח אתר ג' הוא בסה"כ כ 5.8%-מהמתחם כולו (כך לפי תכנית חפ/1332/ג') ,הראה ב"כ התובעים (ושמאי הנתבעות הסכים לכך) כי שטח בניה באתר ג' (שטח רצפה לפי ס' 16לתקנון תכנית חפ/1332/ג') הוא כ 18%-השטח הבנוי בתכנית הכוללת. עוד טען ב"כ התובעים כי השטח הבנוי בפועל (עיקרי ושטחי שירות) בקניון חיפה וקניון קסטרא מגיע לסך של כ 160,000 -מ"ר באתר ג' המגיע לסך של כ50%- מכלל הבניה בכל התכנית הכוללת. שטח קניון חיפה וקניון קסטרא מהווים שטח עצום של מרכזי קניות שמתרחש בו מסחר ,על פני שטח של כ 76-דונמים ועשרות אלפים רבים של שטחים מבונים לצורך כך .רק בקניון חיפה יש מאות חנויות ,ויש חנויות רבות נוספות בקניון קסטרא .לא מדובר במרכז קניות שממלא מטרה לשרת את התיירים או את הנופשים במתחם .מדובר במרכז קניות המשרת בעיקר את כלל תושבי חיפה, טירת כרמל ויישובי מועצה אזורית חוף הכרמל .הוא איננו "שירות נלווה" למטרה של אתר נופש ותיירות ,כפי שמהוות לדוגמא החנויות המצויות בנמל התעופה או החנויות במרכז ויצמן המחובר לבית חולים איכילוב .במקרה שבפני ,לא מדובר במרכז מסחרי שהוא ברמה "נלווית" ,אלא בדבר העיקרי ,הממשי ,מסחר לשם מסחר ,לכולי עלמא .בהיבט של מבחן "קרבת המטרה" ,שהוא מבחן השכל הישר,

19מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' אכן ניתן לראות בתכניות העוקבות ששינו את התכנית המקורית משום שינוי מהותי. ראו בנושא זה בעניין למלה את האבחנה בין שימוש עיקרי לטפל -נדרש כי עשיית הרווח או היסוד המסחרי יהיו טפלים ונילווים למטרה הציבורית שלשמה נועדה ההפקעה ,ובטלים אל מול העיקר ,שהוא מימוש המטרה הציבורית .לא ניתן לומר כי השימוש המסחרי באתר ג' הוא טפל לשימוש ציבורי אחר כלשהו במתחם התכנית כולו ,או שקיימת זיקה כלשהיא בינו לבין השימושים האחרים במתחם. 12.4

גם אם אפעיל את מבחן "זיקת השינוי לחיובים שיסודם בדיני התכנון והבניה" אגיע לאותה מסקנה ,כי אכן מדובר בשינוי מהותי ליעוד בתכנית המקורית. ההפקעה של זכות הקנין הפרטית ,היתה "לצרכי הציבור" .לא ניתן לעשות שימוש סל במילה "תיירות" המופיעה כייעוד בתכנית חפ 1332/ולומר שכל מה שהתיירים אי פעם יזדקקו לו ולו לשעה ,כלול כצרכי ציבור .הקמת מרכז מסחרי רווחי ככזה, איננה מהווה הפקעה לצרכי ציבור בהיבט חוק התכנון והבניה .ניתן להתרשם מהם "צרכי ציבור" בעיניו של החוק ,לפי הרשימה בס' 188ב' ,והקמת מרכזי מסחר אינם כלולים ברשימה זו .מלאכת האיזון בין זכויות הפרט לצרכי הציבור, לא יכולה לנקוט בפרשנות מרחיבה של סמכות הרשות ,באופן שהרשות יכולה להשתמש בקרקע למטרה שונה מזו שעבורה הופקעה .יש לנקוט בפירוש מצמצם, מקום בו פוגעים בזכות היסוד של הפרט. גם האדריכל פילרסקי מטעם רמ"י אישר כי כדי להפקיע מקרקעין מהפרט, עליהם להיות לצרכי ציבור ,מה שאיננו כולל קניון מסחרי או בנין משרדים (עמ' 507לפרטיכל) .מר פילרסקי אישר בחקירתו כי התכנית אשר קבעה לראשונה את היעוד של המקרקעין כיעוד מסחרי היא תכנית חפ/1332/ג' אשר ניתן לראות בה גם תכנית מתאר וגם תכנית מפורטת( .עמ' 512לפרטיכל) .גם השמאי ברזילי מטעם הנתבעות אישר כי יעוד המקרקעין לצרכי ציבור בתכנית המקורית חפ 1332/לא כללו יעוד המאפשר בניית קניונים ועסקים מסחריים. תכנית חפ /132/ג' הוכתרה בכותרת "שינוי לתכנית " והיא אכן מהווה שינוי לתכנית המקורית .אם הייתה אמורה להיות ,כפי שנטען ,תכנית מפורטת בלבד, לא היה צורך להפקיד תכנית מתאר ,וניתן היה להפקיד תכנית מפורטת בלבד.

12.5

העובדה שקניון חיפה וקניון קסטרא הינם מרכזי מסחר שהשימוש בהם מסחרי לכל דבר וענין ,הייתה ידועה לעירייה ולרמ"י .העובדה שהעירייה לא נקטה מעולם בהליכי אכיפה למנוע את השימוש המסחרי הטהור במבנים אלו ,מלמדת על כך שגם לדעתה השימוש המסחרי עולה בקנה אחד עם תכנית חפ/132/ג' והתכניות

20מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' העוקבות לה .לא רק שהעירייה לא נקטה צעדי מנע או צעדי אכיפה ,אלא היא הייתה זו שקידמה באמצעות ועדות התכנון והבניה את רצון היזמים ,תמורת תשלום הולם לעירייה ,ולרמ"י ,בהתאמה. 12.6

על כך שהעירייה ורמ"י ידעו ,כיוונו ופרשו כבר בשלב הכנת תכנית חפ/1332/ג' ולאחריה כי מדובר בייעוד "מסחרי " ,המכוון לפעילות עוצמתית מסחרית ועצמאית באתר ג' של התכנית ניתן ללמוד מחילופי התכתבויות מפורשים ומסמכים פנימיים שהוחלפו בין רמ"י לעירייה ,ובתוך כל אחד מגופים אלו. כך בסמוך לאישור תכנית חפ/1332/ג' ובסמוך לאחריה ,וזאת עוד טרם מכירת הזכויות לצד שלישי. זאת ,על אף שבלשון התכליות והשימושים של תכנית חפ/1332/ג' נכלל הייעוד "אתר שירותי תיירות (בידור וקניות)" ולא נעשה שימוש במילה "מרכז מסחרי". לא רק שרמ"י והעיריה כיוונו מראש למרכז מסחרי ,אלא גם היו מודעים לכך שבמקרה כזה הם חייבים להציע לנפקעים לרכוש את אדמותיהם בחזרה ,חובה שלא מיצו.

א.

ביום 16.11.80כותב מנהל האגף העירוני ברמ"י למנהל מחוז חיפה ,נוכח תכנית חפ/1332/ג' הנמצאת בשלביה המתקדמים ,כי יש לבדוק האם במסגרת ההפקעות של העיריה הופקעו גם אדמות מנהל ,ויש "לבדוק את מקרקעי יעוד ,ששונה לגביהן הייעוד ובאם הקרקע צריכה לחזור למנהל" .מכאן ,שמנהל האגף העירוני ברמ"י מתייחס לתכנית חפ/1332/ג' כמי שמשנה ייעוד ,ואם הופקעו אדמות מנהל יש אפשרות לדרוש אותן חזרה .אותו מכתב מציין כי המגמה היא לרכז את הבעלות לפי משבצות התכנון שבתוכנית. שמאי מחוזי של רמ"י מתייחס במכתב מיום 17.9.82לשומה לגבי תכנית /1332ד', לתחנת התדלוק ,ולגבי יתרת השטח אותו הוא מכנה "השטח המסחרי". מנהל האגף לנכסי עירית חיפה כותב מכתב לרמ"י ביום , 22.2.83מתייחס לתכנית חפ/1332/ג ומציין כי הם נמצאים במו"מ עם יזם תושב חוץ ,ומציין – "מיותר לציין עד כמה חשוב לפיתוח העיר הקמת מרכז מסחרי במקום הנ"ל מה עוד שביכולת העיריה לסייע למשקיעים ". גם עירית חיפה ערה לבעייתיות שיוצר שינוי היעוד בתכנית חפ/1332/ג – ראו את מכתבה של מנהלת המחלקה לתכנון ארוך טווח בעירית חיפה ,מיום 20.7.83אל המחלקה לתכנון העיר (נספח 1לנ , )5/שם היא מציינת כי בהתאם לסיכום פגישה שהייתה עם נציג רמ"י ,הוחלט כי הפיתוח המסחרי של האתר יתבצע רק בחלקות שלא הופקעו על ידי העיריה .נרשם שם כי בניגוד לסיכום קודם (כנראה זיכרון

ב. ג.

ד.

21מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

ה.

ו.

ז.

הדברים משנת )1981לא תעביר העירייה את החלקות המופקעות שבאתר ג' לרשות רמ"י ,כי העברה כזו תסתור את מטרות ההפקעה "ובמקרה כזה יהיה צורך לאפשר לבעלים הקודמים של החלקות לרוכשן בחזרה" .במכתב מצוין כי בדעת העיריה לפתח את החלקות המופקעות למטרות ציבוריות בלבד .אך ידוע לנו שבפועל העירייה העבירה חלק מהחלקות המופקעות לרמ"י בהסכם החליפין בשנת .1990 ביום 14.2.84התקיימה ישיבה בין נציגי עירית חיפה ונציגי רמ"י ובהתייחס ל"אזור הקיט והנופש" נאמר על ידי אחד המשתתפים (מנהל המחוז ברמ"י) כי למיטב ידיעתו ניצול שטחים שהופקעו על ידי העירייה מפרטיים בשטחים הגובלים השייכים למנהל – נוגד את החוק ויש לבחון מחדש את חוות דעת עורך הדין שדר שניתנה בענין .הכוונה למכתב עו"ד שדר מיום ( 13.11.83נספח ב' לנ)7/ שם ציין כי לדעתו תכלית תכנית חפ/132/ג' היא לקבוע יעודים מפורטים לגבי שטחים שונים של התכנית המקורית מבלי לשנות את תכליתה ,כאשר מרכז הקניות והבידור המתוכננים הוא אתר שירותים נלווים לקומפלקס ,ולא יעד עצמאי החורג מהתכלית הכוללת של התכנית. את האמור בחוות דעת זו מבקש מר האס בראשית שנת 19184לחזור ולבדוק. ביום 20.9.1984שלח שמאי מקרקעין של המנהל מכתב המיועד למנהל מחוז חיפה ,לפיו עולה כי הוא נתבקש להציע טבלאות איזון לחלוקת השטחים בין רמ"י, עיריית חיפה והבעלים הפרטיים .הוא מבקש לקבל פרוגרמה של חלוקת השטחים ומתייחס לדוגמא לכך שבשטחי התכנית קיימים שטחי מסחר ללא פירוט מה גודל החנויות וחזיתן .בסוף מכתבו הוא מבקש שיובהר לו האם יש להתייחס אל השטחים כשטחים בבעלות עירית חיפה בלי מגבלות ,או שמא יש מגבלות בשל חוק התכנון והבניה לפיו קרקע המופקעת לשטחי ציבור עשויה להידרש להחזרתה לבעלים באם השטח יועד למטרות שלא בייעוד ציבורי. ממכתב זה עולה באופן מפורש כי שמאי המקרקעין של המנהל רואה את תכנית המתאר כמי שמייעדת שטח בתכנית לשימוש מסחרי ,כזה שיש בו כנראה שינוי יעוד מהתכנית המקורית ,המחייב פנייה לבעלים הפרטיים של האדמות שהופקעו . זרקור נוסף על ההתנהלות הפנימית עולה ממכתבו של מנהל מחוז חיפה ברמ"י אל מנהל רמ"י ,מר ליפקה ,מכתב מיום .16.5.85במכתב מצוין כי השמאי הממשלתי לא היה מוכן להעריך את הקרקעות לפי תכנית חפ/1332/ג' בגלל אופי התכנית שאיננה נותנת נתונים מדויקים הניתנים להערכה .עוד הוסיף מנהל המחוז במכתב כי אתר ג' הוא מרכז שירותי תיירות ודרך שהוא אתר מסחרי76 . דונם מתוכם הופקע על ידי העירייה ואת השטח המופקע לא ניתן לייעד כיום

22מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

ח.

ט.

י.

יא.

יב.

לבנייה מסחרית אלא אך ורק לצרכי ציבור .הווה אומר – מנהל מחוז רמ"י ער לכך שמדובר באתר מסחרי לכל דבר וענין ,ולכן עולה בעיה לגבי המקרקעין הפרטי שהופקעו לצרכי ציבור. מפרוטוקול ועדת היגוי של רמ"י ועירית חיפה ,מיום 27.6.85עולה כי העיריה מודיעה שיש לה חוות דעת משפטית חדשה לפיה ניתן לפתח בשטחים המופקעים של האתר את כל השימושים המותרים על פי תכנית חפ/1332/ג' ,וזאת בניגוד לחוות דעת קודמת בענין .חוות הדעת לטענת הנתבעות ,1,2היא מכתב מנהלת מחלקת התכנון בעירית חיפה מיום , 20.7.83נספח 1לנ 5/אשר ציינה שהעירייה לא תעביר את החלקות המופקעות שבאתר ג' לרמ"י ,כי העברה כזו תסתור את מטרות ההפקעה ויהיה צריך לאפשר לבעלים לרכוש את אדמתם בחזרה .לא הוצגה חוות דעת אחרת .הוצג מכתבו של עו"ד שדר מיום 13.11.83הסבור כי שירותי המסחר בקניון הם "שירותים נלווים" לקומפלקס. ביום 6.6.1988התקיימה פגישה רבת משתתפים בין נציגי רמ"י ונציגי עיריית חיפה בנושא חלוקת קרקעות התכנית ביניהם .מטרת הפגישה הייתה לגבש הסדר באופן שכל צד יקבל את זכויותיו בתוך גבולות התכנית חפ/1332/ג' לפי הערכים השמאים .יש התייחסות מפורשת מהססת לגבי שטחים בתכנית שהופקעו על ידי העיריה ,ונרשם כי העניין ייבדק על ידי משפטנים ותינתן חוות דעת בשאלה האם לא יתעוררו בפני רמ"י בעתיד קשיים ,כאשר תשווק את הקרקעות המופקעות. על כך שברור באותו שלב כי אזור אתר ג' הוא אזור מסחרי לכל דבר וענין ניתן ללמוד גם ממכתב סגן מנהל המחוז ברמ"י ,מכתב מיום 1.8.93שנכתב לקראת שווק המתחם במכרז ליזמים ובכותרתו נרשם " :שווק במכרז – אתר ג' מסחרי מבואות הדרומיים של חיפה" .כאמור במכרז שהוצא זכו לפי פרוטוקול ועדת המכרזים של רמ"י מיום - 1.11.93היזמים דנקנר ופריצקר תמורת הסך של 37.6 מיליון ,₪לא כולל הוצאות פיתוח ולא כולל מ.ע.מ. עוד עלה כי לקיבוץ בית אורן היה הסכם חכירה עם המנהל לגבי חלק מקרקע התכנית באתר ג' ,לצורך עיבוד חקלאי .במסגרת תכנית המתאר אושר להם ,לפי הסכם פיתוח משנת 1986להקים תחנת תדלוק וחלק מסחרי ,בחלק שיועד להקמתה .ראו בין היתר ,מכתב מיום 3.3.1994של רכז הקרקעות בקיבוץ בית אורן אל מנהל מחוז חיפה במנהל המוכתר בכותרת "הסכם לתחנת דלק ומרכז מסחרי"( .בהמשך למכתב זה וכששה חודשים לאחריו ,פורסמה למתן תוקף תוכנית חפ/1332/ד שהתייחסה לנושא תחנת התדלוק והשטח המסחרי הצמוד לה) . ביום 13.11.96התקיימה בעירייה ישיבה של ועדת משנה לתכניות בהתייחס לתכנית חפ/1332/י"א המתוכננת לקניון חיפה( .עד לאותו מועד קיימות

23מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

יג.

יד.

טו.

מבחינתנו תכנית חפ/1332/ג' וזו המתייחסת לתחנת התדלוק חפ/1332/ד') .נציגת עיריית חיפה מציינת בדיון המוקלט ,כי "האזור של הקניון הוא האזור הזה שלפי תכנית /1332ג' הוא למעשה מיועד לשירותי תיירות ,מסחר ,כל הזה" .תכנית חפ/1332/י"א היא תכנית קניון חיפה. גם מפרוטוקול ישיבת ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 30.6.97הדנה בתכנית חפ/1332/י"א עולה כי הועדה רואה בקניון כאזור מסחרי לכל דבר וענין .אחד המתנגדים לתכנית טוען כי האתר ג' יועד לפי תכנית חפ/1332/ג' כאתר לשירותי תיירות ואילו תכנית חפ/1332/י"א נותנת לגיטימציה לקניון ענק בן אלפי מטרים רבועים שכבר קיים בשטח .הועדה דנה בשימושים

1 2 3 4 5 6 7 8 9

שנקבעו בתכנית חפ/1332/ג' וקובעת ":גם מניתוח השימושים ושטחי הבניה

10

שאושרו בתכנית חפ/1332/ג' אנו למדים שליד השימושים האקסטנסיביים שנקבעו

11

בתכנית עם אחוזי בניה מזעריים ,נקבעו לייעוד של "מרכז שירותי תיירות בידור

12

וקניות" את אחוזי הבניה הגבוהים ביותר ,כאשר כוונת המתכננים הייתה לניצולם

13

כפי שמוצע בתכנית של "קניון חיפה".

14

מפי הגבורה .ועדת התכנון עצמה מבהירה כי הכוונה ביעוד לאתר ג' בתכנית חפ/1332/ג' הייתה מלכתחילה להקמת הקניון ,כפי שמופיע בתכנית קניון חיפה. כך ראתה זאת ועדת התכנון עצמה. גם פרוטוקול ישיבת הועדה המחוזית לתכנון ובניה מיום 29.7.97חוזר ומאשר כי בנין הקניון כפי שהוא בתכנית חפ/1332/י"א הינו בדיוק כפי שאושר בתכנית חפ/1332/ג' .הועדה מאשרת כי הקניון הנמצא כבר בשלבי הקמה הינו בהתאם להוראות תכנית חפ/1332/ג' .מכאן ניתן שוב ללמוד ,כי תכנית חפ/1332/ג' ,כפי שרואה אותה הגוף המכונן שלה ,הועידה מלכתחילה את אתר ג' כשטח מסחרי טהור. לאחר שהועדה מחוזית לתכנון ובניה החליטה ביום 29.7.97לאשר את תכנית חפ/1332/י"א –קניון חיפה ,נשלח מכתב מאגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים לרמ"י בו מצוין כי לפי תכנית חפ/1332/ג' המגרש היה מיועד לבניה מסחרית של 20,970מ"ר (שטח עיקרי) בשלוש קומות ,ותכסית מירבית בכל קומה של ,20% ואילו גלגולי האישור של התכנית ובקשה נוספת של היזמים מלמדת על מטרה לנצל 27,496מ"ר שטח עיקרי ,ו 65,958-מ"ר שטחי שירות בתכסית בניה של 55.4%לקומה ,גידול שמוערך בשווי של 23.6מיליון ₪מעבר לזכויות בפרוגרמה של התכנית חפ/1332/ג ,מה שהביא להערכת השמאי הממשלתי שיש לדרוש מהיזמים תשלום נוסף בהיקף של כ 15.4-מיליון ,₪תוספת לדמי החכירה .גם במכתב זה מתייחס השמאי הממשלתי לכך שמדובר במבנה מסחרי.

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

24מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' טז.

ביום 16.12.2009התקיימה ישיבה בוועדת המשנה לתכניות במשרד הפנים בדבר תכנית חפ/1332/כ' ,מתחם קסטרא (שינוי היעוד למגדל משרדים ולדיור מוגן). ואומרת שם נציגת העיריה כי הם מתכננים את המשרדים והדיור המוגן על חלקה ,50כי לחלקות " 24,58יש עבר של הפקעה" והכנסת החניה של המשרדים למתחם ,יכולה לפתוח מחדש את הנושא " ....זה עלול לפתוח תיבות שאנחנו לא יודעים לאן זה יגיע " .אם התכוונה ל"תביעות" או "לתיבות פנדורה" ,אחת היא. החשש של העירייה ברור. מכל האמור לעיל עולה כי העירייה ורמ"י היו ערות לעובדה שכל מתחם אתר ג' הוא מתחם מסחרי לכל דבר וענין ,מתחם העומד בפני עצמו ומיועד לכלול היקף סחר משמעותי ביותר .העירייה ורמ"י היו מודעות לכך שמדובר בשינוי היעוד על ידי ההחלטות העוקבות ,מה שמחייב הצעה לנפקעים לרכוש את אדמתם.

12.7

א.

ב.

על כך שעירית חיפה ורמ"י היו ערות לכך שמדובר למעשה שתכנית חפ/1332/ג' ותוכניות עוקבות משנות ייעוד של תכנית קודמת ,ניתן בנוסף ללמוד מכך שדאגו לעגן סעיף שיפוי לזכותן – סעיף שיפוי מהעיריה לרמ"י -לא לחינם דרשה רמ"י בהסכם החליפין שלה עם עיריית חיפה משנת , 1990שהעירייה תפצה אותה במקרה בו תהיה תביעה מהבעלים הפרטיים בשל שינוי הייעוד ,וזאת בשל כך שרמ"י בעסקת החליפין קבלה מהעירייה את האדמות הפרטיות שזו הפקיעה לצרכי ציבור ,כאשר בתכנית רמ"י היה להקים במקום אתר מסחרי ,כפי שעולה מהמסמכים שהוחלפו במהלך כל שנות השמונים. כתב שיפוי מחוצות היוצר לעירית חיפה -חשוב לציין כי ביום ( 21.9.11כשנתיים לפני אישור התכנית) חתמה חברת חוצות היוצר על כתב שיפוי לעירית חיפה בקשר לתכנית חפ/1332/כ' שאם כתוצאה מהתוכנית החדשה יוטל על העיריה חיוב גדול יותר מזה שהיה מוטל עליה אלמלא התכנית החדשה בגין תביעתם של בעלים קודמים של חלקות 24,58בגין הפרת חובה חקוקה על ידי עירית חיפה לפי ס' 195 לחוק התכנון והבניה ,תשלם חוצות היוצר את החלק היחסי של התוספת .גם דאגתה זו של עירית חיפה לוודא קיומו של שיפוי ,מלמדת על כך שהייתה ערה לעובדה הסבירה שיוחלט כי אכן מדובר בשינוי יעוד המקים טענה מצד הבעלים הנפקעים.

12.8הליכים משפטיים באותו ענין

25מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

א.

ב.

ג. ד.

12.9

כמו כן במהלך השנים שלמה העיריה סכומים נוספים לנפקעים בשל טענתם לשינוי הייעוד בתכנית חפ/1332/ג' ,בשל כך שלא הוצע להם לרכוש את הקרקע בחזרה. בשנת 1995הגישו בעלי חלקה 24בגוש ( 10737משפחת שירזי) תביעה בשל כך שחלק משטח החלקה יועד לתעשיות עתירות ידע בתכנית חפ/1332/ג' ,ויש בו משום שינוי ייעוד מהיעוד המקורי בתכנית חפ( .1332/המ"פ 182/95מחוזי חיפה). אמנם בהסכם הפשרה שהוגש (נספח 16לת )1/נרשם כי אין בו משום הודאה בטענות הצדדים ,אך בפועל סוכם כי התובעים יקבלו 60%משווי שמאי מוסכם של החלקה ,כערכה במכירה ממוכר לרצון לקונה מרצון בשוק החופשי נכון ליום , 1.2.96בהתחשב בייעוד הקרקע ואחוזי הבניה המותרים כאשר התובעים פטורים מכל היטל השבחה. ת.א 10904/97 .בת שבע קוקיא ואח' נ .עירית חיפה ואח' (מחוזי חיפה) שם נקבע כי תכנית חפ/1332/ג' אכן שינתה את הייעוד ,והעירייה חויבה להציע לתובעים לרכוש חזרה את המקרקעין שהופקעו .הוגש ערעור לבית המשפט העליון ,אך התיק הסתיים בגישור במהלכו שולמו למשפחת קוקיא סכומי כסף לסיום המחלוקת .הפשרה קבלה תוקף של בית משפט עליון ופסק דין המחוזי בוטל( .עא .) 2499/00 לעירית חיפה הייתה פשרה נוספת עם בן משפחה אחר ממשפחת קוקיא שהגיש תביעה במסגרת ה"פ (חי) . 226/98 בשנת 2002הוגשה תביעה על ידי מיכאל ביניה (חלקות 39,55,56בגוש ) 10735 ונקבע בפסק דין ת.א( .חי) 926/02מיכאל ביניה נ .עירית חיפה לגבי אחת מהחלקות שנתבעה (חלקה ,39חניון בנין הקונגרסים) כי קמה זכות לתובעים לפי ס' )2( 195לחוק .על פסק דין הוגש ערעור ,שהסתיים בהסכם פשרה מיום 15.3.10 שקבל תוקף של בית המשפט העליון( .עא ,9659-07נ .)2/בהסכם הפשרה נקבע כי מעבר לכך שהסכום ששולם לפי פסק הדין של בית המשפט המחוזי יישאר בידי בעלי המקרקעין ,הם גם יצטרפו להסדר כולל שיושג בין העיריה לבעלי המקרקעין בתחום תכנית חפ/1332/ג'. ניתן לומר לכן כי המסקנה המתבקשת היא כי לתכנית חפ 1332/היו תכניות עוקבות אשר שינוי באופן מהותי את ייעודה המקורי ,באופן שחייב את המפקיעה לאפשר לנפקעים לרכוש את אדמותיהם לפי ס' )2( 195לחוק התכנון והבניה. בתכנית חפ/1332/ג' הוסף לראשונה כי באתר התיירות יהיה גם "בידור וקניות" כאשר בפירוט התכלית נכלל במפורש "מרכז קניות" .שימושים ותכליות אלו לא היו בתכנית המקורית .כפי שראינו לא מדובר והנתבעים גם לא התכוונו למספר

26מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' חנויות נלוות שישרתו את התיירים .התכוונו להוציא ליזמים בשוק מכרז למרכז קניות ענק ,מסחרי ועצמאי ,שגדל עם התוכניות העוקבות ,והזרים לנתבעות מיליונים בהיקף של 3ספרות ,והכל – פרי האדמות המופקעות. .13טענה להתיישנות הנתבעות טענו כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנותה .מדובר לטענתן 13.1 בתביעה כספית נזיקית להפרת חובה חקוקה הקבועה בסעיף )2(195לחוק התכנון והבניה ,כך שתקופת התיישנותה היא 10שנים ממועד אירוע הנזק ,שהינו מועד שינוי הייעוד או לכל המאוחר מועד העברת המקרקעין מידי העירייה לחברת חוצות היוצר ורמ"י .נטען כי אם מדובר בתביעה כספית שאיננה בעוולה נזיקית, הרי שהתביעה כולה (למעט זו המבוססת על תכנית כ') התיישנה ,וזאת לאור העובדה כי מועד התגבשות עילת התביעה קם במועד אישור התכניות השונות, ולכל המאוחר בחלוף 7שנים מההעברות המקרקעין שבוצעו על ידי העירייה לחוצות היוצר ולרמ"י .לחלופין ,נטען כי גם אם מדובר בתביעה לזכות במקרקעין אשר מתיישנת לאחר 25שנים ,הרי שהתביעה מבוססת על הטענה לשינוי ייעוד מכח תכנית ג' ,ובהתאם למועד פרסומה ברי כי התביעה התיישנה .בנוסף נטען כי התובעים כשלו בהוכחת התקיימות התנאים האובייקטיביים להשעיית תקופת ההתיישנות עד למועד ידיעתם בפועל או המועד בו יכולים היו להיוודע לעובדות היוצרות את עילת התביעה .לבסוף נטען כי אין להחיל את תקופת ההתיישנות (המעבר) שנקבעה בהלכת ארידור ,שכן אין מדובר בענייננו בתביעה לפיצויי הפקעה ,אלא בתביעה לפיצוי כספי נזיקי בגין הפרת חובה חקוקה שאיננו עוסק בתשלום פיצויי הפקעה. התובעים טענו כי אין בסיס לטענת הנתבעות כי מדובר בתביעה בנזיקין או בתביעה להפרת חובת חקוקה .עילת התובענה הינה נטילת זכות קדימה במקרקעין מכח סעיף )2(195לחוק ונטילת זכות השבת המקרקעין מכוח סעיף .196הסעד שהתבקש הוא אכיפת זכות הקדימה או לחלופין ככל שלא ניתן לאכוף אותה – סעד של פיצוי וסעד של פיצוי בגין שלילת זכות השבת המקרקעין .מדובר בתביעה לאכיפת זכות קניינית ,למצער זכות אובליגטורית במקרקעין ,החוסה תחת סעיף )2(5לחוק ההתיישנות אשר קובע תקופת התיישנות בת 25שנים ביחס למקרקעין מוסדרים כבענייננו .עילת התביעה לאכיפת זכות במקרקעין מכח סעיפים )2(195ו 196-לחוק נולדת רק לאחר שהתגבשה הכוונה להעביר את המקרקעין ששונה ייעודם לצד שלישי .בהעדר הודעה של הרשות ,העילה טרם התגבשה .צוין כי לא יכול להיות חולק כי מועד העברת המקרקעין ביחס לקניון

27מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' חיפה הוא לכל המוקדם בשנת ;1990וביחס לקסטרא בשנת .1996הואיל והתביעה הוגשה בשנת ,2014טרם חלפו 25שנה מהמועד המוקדם ביותר שבו הועברו המקרקעין ולפיכך התביעה לא התיישנה .עוד צוין כי אמנם לא ניתן להשיב את החזקה במקרקעין בשל הקמת הקניונים שהזכויות בהם הועברו לצדדים שלישיים בהסכמי חכירה לדורות ,אך אין מניעה להעביר את רישום זכויות הבעלות על שם התובעים ,בכפוף לזכויות שניתנו לצדדים השלישיים ומבלי לפגוע בהם. בנוסף נטען כי גם אם עסקינן בתובענה כספית ,הרי שהיא לא התיישנה ,וזאת לאור הוראות סעיף 8לחוק ההתיישנות ,אשר חל מקום בו גילו התובעים במאוחר עובדות רלוונטיות לעילות התביעה .לטענתם רק בשנת 2007ו 2011 -גילו עובדות מהותיות אלו .בנוסף טענו כי לתקופת ההתיישנות בת 7השנים יש להוסיף 17 חודשים בגין התקופות שבין מועד הגשת התביעות הקודמות למועד בו נתנה החלטה על מחיקתן ,וכן הוספת שנתיים נוספות לאחר מחיקת כל אחת מהתביעות ,והכל בהתאם לסעיפים 16-15לחוק ההתיישנות .חישוב תקופה זו מלמד שגם תקופת ההתיישנות בת 7השנים לא עברה כאשר הוגשה התביעה .עוד נטען כי מאחר שמדובר בתביעה החוסה תחת דיני ההפקעה ,הרי שיש להחיל את הלכת ארידור במובן הזה שעד לחודש מרץ 2016הרשויות מנועות מלטעון טענת התיישנות ביחס לתביעות הפקעה. 13.2העדר תקופת התיישנות ספציפית לתביעות המבוססות על סעיפים 196-195לחוק התכנון והבניה חוק התכנון והבניה איננו כולל סעיף התיישנות ספציפי לתביעות לפי סעיפים 195 או .196זכותו של בעל הקרקע – בהתאם לקבוע בסעיפים אלו -איננה מוגבלת בזמן ,והיא נשארת בתוקף גם בחלוף זמן רב ממועד הפקעתה ועד ליום ביטול המטרה הציבורית (ראו אהרן נמדר ,הפקעת מקרקעין ( ,)2011בעמ' .)244-243 בכך נוצר למעשה חוסר הרמוניה חקיקתית אל מול חיקוקים אחרים אשר נוגעים בהפקעות ,ובכלל זה סעיף 14ד(ב) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור ) 1943 הקובע כי -

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

"חלפו 25שנים ממועד פרסום ההודעה לפי סעיף 7

32

(בסעיף זה – התקופה הקובעת) ,ושר האוצר לא חזר

33

28מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

בו מרכישת הקרקע לפי סעיף 14ולא פעל לפי

1

הוראות סעיף 14ב ,רשאי הוא להשתמש בקרקע

2

שלגביה פורסמה ההודעה לכל מטרה שהיא ,לרבות

3

העברת הבעלות בה לאחר ,בכפוף להוראות כל דין,

4

בלא תשלום פיצוי נוסף בשל כך ,בין אם מומשה

5

מטרת הרכישה ובין אם לאו ,ולא יחולו לגבי אותה

6

קרקע הוראות סעיפים 14עד 14ב".

7

בית המשפט העליון עמד על הקושי הנובע מכך ,אך ציין כי יש לאפשר למחוקק שהות להסדיר את הנושא בחקיקה ,ורק אם זו לא תתבצע יהיה מקום לבחון אפשרות של עריכת היקש בין הדינים .ראו עע"מ 839/14חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו (– )09.11.2015

8 9 10 11 12 13

"המצב הקיים בנוגע לזכות הרכישה מחדש -לפיו

14

קיימת הוראת התיישנות בנוגע להפקעה לצרכי ציבור

15

לפי פקודת הקרקעות אך לא קיימת הוראת התיישנות

16

לגבי הפקעה דומה מכוח חוק התכנון והבניה -יוצר

17

חוסר איזון שקשה ליישבו ולהשלים עמו .עמדתי על

18

כך כי לדעתי במצב דברים זה יש מקום לתת ביטוי

19

לרציונלים שבבסיס דיני ההתיישנות במסגרת פרשנות

20

ויישום הוראת סעיף 195לחוק התכנון והבניה .ואולם

21

ככל שהענין לא ייפתר במסגרת תיקון החקיקה

22

שיזמה הממשלה ,יהיה לדעתי מקום לשקול החלת

23

הוראת ההתיישנות שבפקודת הקרקעות גם על

24

הוראת סעיף 195לחוק התכנון והבניה ,בדרך של

25

היקש (סעיף 1לחוק יסודות המשפט ,התש"ם-

26

,)1980לשם השגת הרמוניה חקיקתית (ענין ,Lilley

27

פסקה ;9אהרן ברק פרשנות במשפט כרך א -תורת

28

29מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

הפרשנות הכללית ,פרק שלישי שם ובעיקר בעמ'

1

.))1992( 524-514

2

אציין ,כי בית משפט זה כבר נקט במהלך דומה ,כאשר

3

החיל ,באמצעות היקש ,את הוראת סעיף 196לחוק

4

התכנון והבניה ,שעניינה במקרקעין שהופקעו ללא

5

תמורה (פיצויים) ,גם על מקרקעין שנרכשו ללא

6

תמורה ,בין היתר מתוך הקבלה לסעיף 195העוסק

7

במפורש הן בהפקעה והן ברכישה בתמורה (ענין

8

אפרמיאן ,פסקאות 54-45שם) .כאמור ,בשלב זה יש

9

לתת שהות למחוקק להסדיר ענין זה בחקיקה .זו

10

דרך המלך .ורק ככל שהסדרה זו לא תתבצע ,יהא

11

מקום לבחון את האפשרות של השגת הרמוניה

12

חקיקתית מתחייבת בדרך של היקש".

13

(ההדגשה אינה במקור)

14

מהאמור אנו למדים כי בניגוד לדינים אחרים ,כמו פקודת הקרקעות ,חוק התכנון והבניה איננו כולל הוראת התיישנות ספציפית וקשיחה ,שלאחריה תוכל הרשות לעשות בקרקע ככל העולה על רוחה ,ובכלל זה להעבירה לידי אחר מבלי לשאת בתשלום פיצוי כלשהו. 13.3

המסגרת הנורמטיבית ס' 5לחוק ההתיישנות ,התשי"ח – 1958קובע כי התקופה שבה מתיישנת תביעה במקרקעין שהם מוסדרים היא 25שנה ,להבדיל בתביעה שאיננה במקרקעין ,שם תקופת ההתיישנות היא 7שנים. השאלה האם יש לסווג את התביעה כתביעה במקרקעין או בשאינו במקרקעין, תלויה במהות עילתה ,על פי איפיונו של הסעד שנתבע (ע"א 9382/02בולוס ובניו נ' בנק דיסקונט למשכנתאות ( ,)10.6.08פסקה .)26שאלה זו תוכרע על פי תוכן התביעה ומהותה ,כאשר יש לבחון בין היתר את אופיו של הסעד ואת טיבה של

30מתוך 58

15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' הזכות הנתבעת ,כלומר האם מדובר בזכות או בטובת הנאה בקרקע .בית המשפט העליון קבע למשל כי תביעה לאכיפת התחייבות להעברת בעלות בקרקע הינה תביעה במקרקעין (ע"א 435/87פיכטנבוים נ' ברקוביץ ,פ"ד מג(175 ,173 )3 ( ,)) 1989וכן כי תביעה של בעל זכות שביושר להירשם כבעל זכויות חכירה ,היא תביעה לאכיפת זכות במקרקעין שחלה עליה הוראת סעיף )2(5לחוק (ראו :ע"א 7231/10תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא ע"ש יהודה גפן זצ"ל נ' עיריית קרית אתא (.)17.10.12

13.4

תביעה שנשענת על זכות הקדימה המוקנית לתובעים – הינה תובענה במקרקעין

א.

השאלה האם זכות הקדימה הינה זכות קניינית שנויה במחלוקת .בספרו של יהושע ויסמן ,דיני קניין :זכויות קדימה ופרקי משכון ( ,)2014ציין המחבר כי כדי ללבן את השאלה אין לדון בה באופן כללי בהתעלם מן הסוגים השונים של הזכויות .נדרש להבחין בין זכויות קדימה במקרקעין לבין זכויות בנכסים אחרים, בין זכויות מכח הסכם לבין זכויות מכח הדין ,ובין זכויות מכח הדין על פי חוק המקרקעין לבין זכויות קדימה על פי דינים אחרים (שם ,בעמ' .)69 "תביעה במקרקעין" לעניין סעיף )2(5לחוק ההתיישנות – איננה כוללת רק תביעות למימוש זכויות קנייניות המנויות בחוק המקרקעין ,אלא גם תביעות למימוש כל זכות או טובת הנאה בקרקע (ראו ע"א 3260/11רחל ברכה ,משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ( ,)6.1.15פס' .)22

ב.

בע"א 3521/10עיריית חיפה נ' גסר ( )7.1.13ציינה כבוד השופטת נאור כי תביעה שנשענה על זכות הקדימה המוקנית לבעל קרקע לרכוש את המקרקעין שהופקעו ממנו ,מכוח סעיף )2(195לחוק ,הינה תביעה במקרקעין לעניין חוק ההתיישנות, וזאת לאור מאפייניה הקניינים של הזכות -

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

"כוחה של זכות הקדימה לפי סעיף ( )2(195לחוק

28

התכנון והבניה – ח"מ) יפה כלפי כל אדם המבקש

29

לרכוש זכויות במקרקעין שהופקעו ,והיא מחייבת אף

30

את הרשות ,המחזיקה בנכס .היא נובעת מן הקשר בין

31

בעל המקרקעין למקרקעין שהופקעו ממנו ,קשר אשר

32

31מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

כונה בפסיקה "זיקה נמשכת" ( .)...מדובר בזכות

1

חפצא ,הנוגעת לנכס ספציפי ,ומעניקה לבעל הזכות

2

אפשרות לאכוף אותה – בנסיבות המנויות בסעיף –

3

כלפי מי שמבקש לרכוש זכות בנכס ,ולקבל עדיפות.

4

סממנים אלו נמנים על הסממנים העיקריים המאפיינים

5

זכות קנין ( ...)...משאמרנו כי זכות הקדימה הקבועה

6

בסעיף )2(195זכות קניין היא – הרי שתובענה

7

הנוגעת לאכיפתה היא 'תובענה במקרקעין' לעניין

8

סעיף 5לחוק ההתיישנות."...

9

ג.

ראו דיון בספרו של יהושע ויסמן ,דיני קניין :זכויות קדימה ופרקי משכון ()2014 (עמ' ,)76-75המתייחס לענין גסר וכן לפסק דין אחר ,פש"ר (ת"א) 2118/02רונבקו שמואל אחזקות בע"מ (( ,)30.6.03שם נידונה משמעותה של זכות סירוב לרכישת מניות שאובחנה כזכות קניינית) .באותו דיון נקודת המוצא של המחבר הינה כי זכות הקדימה במקרקעין הינה זכות קניינית ,וראוי להיעזר בעיקרון הפרשני IN PARI MATERIALלגבי זכויות קדימה מחוץ לחוק המקרקעין ,מקרים בהם הזכויות ניתנות לרישום במרשם פתוח לעיון הציבור( .ראו דיון בזכות הקדימה כזכות קניינית גם בע"א 513/82עדנה רייזמן נ' גבריאלה וושצ'ין ,)12.5.83( ,עמ' .825שם נדונו זכויות הקדימה במקרקעין המנויות בסימן ד' לחוק המקרקעין)

ד.

בהמשך לאמור לעיל אני סבורה כי זכות הקדימה אשר נזכרת בסעיף )2(195לחוק התכנון והבנייה הינה זכות לרכישת המקרקעין ,ותביעה הנשענת על זכות זו הינה תביעה במקרקעין ,אשר מעמידה תקופת התיישנות בת 25שנים .הזכות נובעת מן הקשר בין בעל המקרקעין למקרקעין שהופקעו ממנו ,היא נוגעת לנכס ספציפי, והיא מקנה לבעלים המקוריים את האפשרות לעקוב אחר הנכס .מאפייניה של הזכות דומים באופן מספק למאפייניה של זכות הקדימה שמופיעה בחוק המקרקעין.

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

13.5המועד שבו נולדה זכות הקדימה לצורת תחילת מרוץ ההתיישנות

32מתוך 58

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' א.

זכות הקדימה מתגבשת לכל המוקדם במועד שינוי היעוד על פי תכנית (ע"א Josephin Rena Lilley 8626/05נ' עיריית תל-אביב-יפו ( ,)21.5.09פס' .)6אם נתייחס לתכנית העוקבת הראשונה שפורסמה למתן תוקף לאחר ההפקעה – תכנית חפ/1332/ג' -הרי שמדובר ביום " .1.10.81לכל המוקדם" משום שבשלב זה זכות הקדימה תלויה ועומדת מבלי שניתנה לה "חיות" כלשהי .לידתה בפועל הוא רק במועד שבו הודיעה הרשות לבעלים המקוריים על כוונתה להעביר זכויות במקרקעין .ראו בהקשר זה דברי כב' השופטת נאור בעניין גסר -

1 2 3 4 5 6 7

" כוחה של זכות הקדימה לפי סעיף )2(195יפה כלפי

8

כל אדם המבקש לרכוש זכויות במקרקעין שהופקעו,

9

והיא מחייבת אף את הרשות ,המחזיקה בנכס .היא

10

נובעת מן הקשר בין בעל המקרקעין למקרקעין

11

שהופקעו ממנו ,קשר אשר כונה בפסיקה "זיקה

12

נמשכת" (בג"ץ 2390/96קרסיק נ' מדינת ישראל ,פ"ד

13

נה( .))2001( 661 ,625 )2מדובר בזכות חפצא ,הנוגעת

14

לנכס ספציפי ,ומעניקה לבעל הזכות אפשרות לאכוף

15

אותה – בנסיבות המנויות בסעיף – כלפי מי שמבקש

16

לזכות בנכס ,ולקבל עדיפות .סממנים אלו נמנים על

17

הסממנים העיקריים המאפיינים זכות קניין (ראו:

18

יהושע ויסמן דיני קניין – חלק כללי .))1993( 50-48

19

הזכות עומדת לבעל המקרקעין ,ברמת העיקרון ,כבר

20

מעת שינוי ייעוד הקרקע שהופקעה ממנו .ואולם,

21

בשלב זה תלויה הזכות ועומדת ,מבלי שתינתן לה

22

חיות כלשהי ,ובעל המקרקעין איננו נהנה מעדיפות

23

הקרקע

עברה

24

של

זכות

25

הקדימה בפועל היא עם הודעת הרשות המפקיעה

26

לבעל המקרקעין על החלטתה למכור ,להשכיר או

27

להעביר את המקרקעין (לאחר קבלת אישור

28

והיוועצות כפי שקובע הסעיף."...

29

כלשהי לבעלותה

כלפי

הרשות,

מכוח

שהרי

ההפקעה.

33מתוך 58

לידתה

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' (ההדגשה לא במקור)

ב.

בהיקש לענייננו ,הרי שזכות הקדימה לא נולדה עם שינוי הייעוד ,שכן בשלב זה הרשות טרם החליטה למכור או להעביר את המקרקעין לצדדים שלישיים. בנסיבות אלה ,ומאחר שלא ניתנה הודעה לתובעים על הכוונה למכור את המקרקעין לאחר ,זכות הקדימה התגבשה לכל המוקדם במועד העברת המקרקעין לצדדים שלישיים ,ולא במועד פרסום התכניות ששינו את היעוד. בענייננו – מדובר במועד עריכת הסכם החליפין ,קרי ביום ,19.8.90או ביום ,8.5.97בהתאמה.

13.6פסיקת פיצוי כספי מקום בו סעד אכיפת זכות הקדימה הפך לבלתי אפשרי בעניינו נתבע גם סעד כספי חלופי ,שהינו פסיקת פיצוי מקום בו לא ניתן לאכוף את זכות הרכישה. התביעה לאכיפת זכות הרכישה הינה תביעה שבמקרקעין. מקום בו סעד של אכיפת הסכם להקניית בעלות במקרקעין הפך לבלתי אפשרי, למרות שהתובע היה זכאי לאותו הסעד ,נפסק כי תביעה לקבלת פיצוי חלף

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

האכיפה ,תיחשב כתביעה במקרקעין ,שכן" :יש להשוות סעד כספי זה מבחינת

18

תקופת ההתיישנות לסעד של אכיפה במקרקעין" (ראו :ע"א 3260/11רחל ברכה,

19

משרד עורכי דין נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ( ,)6.1.15פס' ;18וכן ע"א 8234/09שם טוב נ' פרץ ( ,)21.3.2011פס' 26לפסק דינה של השופטת חיות).

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

הפסיקה לעיל מתייחסת לאכיפת הסכם מכר ,אך יפה בדרך ההיקש גם לענייננו. משהפרו הנתבעות את חובתן להציע לתובעים לרכוש בחזרה את הקרקע ,העבירו זכויות במקרקעין בינן לבין עצמן ובהמשך גם לצדדים שלישיים ,הכשילו בכך את האכיפה של הסעד העיקרי שבתובענה זו .לכן ,גם הסעד הכספי החליפי כפוף לתקופת התיישנות בת 25שנים ,בהתאם לקבוע בסעיף )2(5לחוק ההתיישנות. 13.7טענת ההתיישנות נדחית – הטענה להתיישנות התביעה -נדחית .ראינו לעיל שהתובענה הינה תובענה במקרקעין ,כך שהיא כפופה לתקופת התיישנות בת 25שנים .הואיל ועילת התביעה התגבשה לכל המוקדם בשנת ( 1990מועד החתימה על הסכם החליפין),

34מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' ובשים לב לכך שהתביעה דנן הוגשה בחודש אפריל ,2014ברי כי התביעה הוגשה בתוך תקופת ההתיישנות.

1 2 3 4 5 6 7

סעיף 8לחוק ההתיישנות ,הקובע כי " -נעלמו מן התובע העובדות המהוות את

8

עילת התובענה ,מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה

9

למנוע אותן ,תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".

10

13.8למעלה מהצורך – יש תחולה לסעיף 8לחוק ההתיישנות א.

בבחינת למעלה מן הצורך ,אציין כי גם אלך לשיטת הנתבעות כי מדובר בתביעה כספית או נזיקית (טענה שאיננה מקובלת עלי ) אזי ממילא יש להחיל את הוראות

על הטוען כי הסעיף מתקיים מוטל להוכיח מספר תנאים :קיומן של עובדות שנעלמו מן התובע; העובדות האמורות הינן מהותיות ,ויורדות לשורשה של התביעה; העובדות נעלמו מן התובע ,מסיבות שאינן תלויות בו; התובע לא היה יכול למנוע את קיומן של אותן הסיבות ,אף תוך נקיטת זהירות סבירה (ראו ע"א 4114/96המאירי נ' הכשרת הישוב ,חברה לביטוח בע"מ ,פ"ד נב(866 ,857 )1 ( ;)1998רע"א 901/07מדינת ישראל – הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל (.))19.9.2010 נטל ההוכחה לשכנע כי הסעיף מתקיים מוטל על כתפי התובעים .בענייננו ,לא יכול להיות חולק כי הנתבעות פעלו בניגוד להוראות סעיף )2(195לחוק ,כאשר לא גילו לתובעים שבכוונתם למכור את המקרקעין לצדדים שלישיים .התובעים גם לא יכלו בזהירות סבירה לגלות את כל העובדות הנדרשות לצורך הגשת התביעה ,ענין שניתן ללמוד עליו ממכלול הראיות ,לרבות עדויות התובעים. ב.

הוכח כי לא היתה לתובעים ידיעה על מכלול העובדות קודם לשנת 2008ולכל המאוחר בשלהי שנת ( .2007ראו תצהיר התובעים לגבי שנת ( 2008והתובע מכלוף לגבי סוף שנת ,)2007עובדה שלא נסתרה בחקירתם ) .לא הייתה להם גם אפשרות לדעת על הסכם החליפין עם רמ"י ,ועל הוצאת המקרקעין למכרזים לצורך הקמת מרכז מסחרי . התובעים טענו בנוסף כי יש להפחית שתי תקופות נוספות בהן תביעה באותו ענין הייתה תלויה ועומדת אך נמחקה בשל אי תשלום אגרה וכן נטען להוספת שנה אחת מכוח ס' 16לחוק ההתיישנות – טענות שלדעתי הדיון בהן מתייתר.

35מתוך 58

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

14לטענת השיהוי 14.1

הנתבעות טענו כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת שיהוי כבד וקיצוני בהגשתה .נטען כי התובעים ויתרו על זכויותיהם ,ושהשתהותם הכבדה שינתה את מצב הנתבעות ואף צדדים שלישיים לרעה. יש לבחון טענה זו בזהירות הראויה על מנת שלא תתרוקן מתוכן תקופת ההתיישנות הנקובה בחוק ,ולשם כך נקבעו בפסיקה תנאים מחמירים ,שרק בהתקיימם תדחה התביעה מחמת שיהוי .ראו דברי כב' השופט עמית בע"א 2919/07מדינת ישראל לאנרגיה אטומית נ .עדנה גיא ליפל (( )19.9.10להלן "עניין גיא ליפל") -

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

"יש לבחון בזהירות את טענת השיהוי ,שלא תיווצר

13

דרך עוקפת לדין ההתיישנות .בשל כך ,נקבעו בפסיקה

14

תנאים מחמירים לדחיית תביעה מחמת שיהוי,

15

והשימוש בדוקטרינה זו ייעשה רק במקרים חריגים

16

מטעמים של צדק והגינות כלפי הנתבע ,שיקולים

17

שבאינטרס הציבור ודאגה לקיום הליך שיפוטי תקין

18

(ע"א 6805/99תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה

19

עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון

20

ולבנייה ,ירושלים ,פ"ד נז( 433 )5פסקה .))2003( 11

21

חלוף הזמן כשלעצמו ,אין בו די כדי לקבל את טענת

22

השיהוי ,ויש צורך ב"דבר מה נוסף" (ראו :ע"א 410/87

23

עזבון המנוחה ליברמן נ' יונגר ,פ"ד מה(756 ,749 )3

24

( .))1991על הנתבע להוכיח כי היה בשיהוי משום מצג

25

כי התובע ויתר על זכויותיו ובשל כך הוא שינה מצבו

26

לרעה במשך הזמן .יש הגורסים כי נדרש תנאי שלישי

27

לפיו השיהוי נגרם בחוסר תום לב (רע"א 5793/05

28

אגודת בית הכנסת הגדול שונה הלכות נ' עירית נתניה

29

36מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

14.2

([פורסם בנבו] ;)11.9.2007 ,עניין נסייר פסקה 10

1

לפסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה)".

2

על הנתבעות הנטל להוכיח כי השיהוי במקרה זה מצדיק דחיית התביעה ,אך סבורני כי נטל זה לא הורם .התובעים מעולם לא הציגו מצג שהם מוותרים על תביעותיהם ,ואף טענו כי הגישו שתי תביעות קודמות בעילה דומה .לפי הפסיקה אין די בחלוף הזמן שעבר על מנת שתתקבל טענת השיהוי .כמו כן לא הוכח שהשיהוי נגרם בחוסר תום לב מצד התובעים .בנסיבות אלה ,אין מקום לדחות את התובענה על הסף מחמת השיהוי בהגשתה. המקום היחיד בענין זה שיש לתן משמעות לשיהוי ,הוא בענין הפעלת דוקטרינת "הנזק הראייתי" ,בהקשר השאלה של תשלום פיצויי ההפקעה. מדובר בהפקעות שבוצעו החל משנות ה 70 -וראשית ה 80-של המאה הקודמת, כאשר התביעה דנן הוגשה בשנת .2014מדובר בפרק זמן של למעלה מ – 40שנה. על דוקטרינת הנזק הראייתי ראו בעניין גיא ליפל ,פס' 97לפסק דינו של כב' השופט עמית –

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

"מאחר שהשימוש בדוקטרינת השיהוי לדחיית תביעה

16

הוא נדיר וחריג במקומותינו ,הנפקות העיקרית של

17

טענה זו היא בהחלת דוקטרינת הנזק הראייתי .עמדנו

18

על כך שברגיל ,חלוף הזמן מקשה על הנתבע בהגנתו.

19

ראיות שיכול היה הנתבע להשיג – אם ראיות חפציות

20

כמו מסמכים ואם ראיות בעדויות – אבדו וכבר אינם

21

בהישג ידו .כך ,לדוגמה ,בפסק הדין בעניין איטח ,נתן

22

בית המשפט משקל לכך שהמדינה לא הביאה לעדות

23

אנשים שעבדו במחיצת המנוח (על ממצאים אמפיריים

24

המוכיחים כי השיהוי פוגע בהגנתו של הנתבע ראו

25

גוטל ,הסדר חדש ,עמ' .)842חלוף הזמן מטשטש לא

26

רק זכרונם של עדים ,אלא גם מקשה על בית המשפט

27

לקבוע ממצאים פוזיטיביים מבעד לערפל הזמן ,ובכך

28

מחריף את הקושי בבירור האמת העובדתית .לכן ,יש

29

37מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

לשיהוי "מחיר" במישור הראייתי ,הן מבחינת נטל

1

השכנוע והן מבחינת כמות הראיות ,ויש הגורסים כי

2

מחיר השיהוי אף צריך לבוא לידי ביטוי בהפחתת

3

סכום הפיצוי בשל הנזק הראייתי שנגרם לנתבע

4

((גוטל ,הסדר חדש ,עמ' .)848השיהוי מביא לתוצאה

5

בלתי צודקת לא רק בשל שחיקת הראיות ,אלא גם

6

בשל החלה בדיעבד של תפישות ,ערכים ודוקטרינות

7

הנהוגים כיום על עילות שנולדו בתקופות בהן שררו

8

תפישות ,ערכים ודוקטרינות אחרות".

9

לנתבעות נוצר קושי להוכיח כי שולמו לתובעים פיצויי הפקעה בסמוך למועד שבו הופקעו הקרקעות ,על אף שחלק מהמסמכים הנחוצים נמצאו ,וסתרו את טענות חלק מהתובעים כי לא שולמו להם פיצויי הפקעה .ראו את הדיון לענין זה בע"א 5110/05מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' קלרה שטיינברג (- )18.01.07 שם נידונה השאלה של הוכחת תשלום פיצויי הפקעה למשיבים בעקבות תביעתם לקבלם ( .לתשומת לבכם כי הנושא רלוונטי בענייננו רק בהיבט של תחשיב הפיצוי המגיע חלף האפשרות לרכישת הקרקע ,כי אין בתביעה שבפני דרישה לתשלום פיצויי הפקעה )--

10 11 12 13 14 15 16 17 18

"...אחת ממשמעויותיו של השיהוי והנזק הראייתי

19

שעמו היא העברת הנטל למשיבים .המשיבים באו

20

בתביעה מאוחרת מאוד לפיצויים .בנסיבות של

21

השתהותם ,עליהם – כמוציא מחברו – הראיה כי לא

22

קיבלו פיצויים ,שכן הראיות שהוצגו – שנבוא אליהן

23

עוד מעט קט – תומכות במידה משמעותית בטענה כי

24

פיצויים שולמו ,וזאת מעבר לחזקת תקינות המינהל.

25

מובן כי מוטב היה אילו היו בידי המדינה קבלות על

26

התשלום ,ומובן גם כי עניין "שלילי" ("לא קיבלנו

27

פיצויים") קשה להוכחה מעניין חיובי .אך במצב זה של

28

38מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

במאזן

1

נטל

הראיה,

די

בכפות

מאזניים

שייטו

ההסתברות האזרחי כדי לקבוע שאין מקום כיום

2

לפיצוי ,ודומה שכך פני הדברים".

3

וראו הדיון בנזק ראייתי גם בדנ"א 1595/06עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה( )21.3.13( ,פס' .) 56-60 בענייננו ,חלפו עשרות שנים בין מועדי ההפקעה לבין מועד הגשת התביעה .חלוף הזמן גרם לנזק ראייתי לנתבעות המקשה להציג אסמכתאות המלמדות על תשלום פיצויי ההפקעה ,על אף שנמצאו מספר מכתבים מפורשים על תשלום הפיצויים .מאחר שהנתבעות הצליחו להוכיח כי שילמו לחלק מהתובעים פיצויי הפקעה ,וזאת בניגוד לטענת חלק מהתובעים שטענו שכלל לא קיבלו את הפיצויים הללו ,סבורני כי במאזן ההסתברויות יש לקבוע כי התובעים כולם קיבלו פיצויי הפקעה. .15העדר יריבות מול רמ"י 15.1

15.2

15.3

נתבעת 3טענה כי דין התביעה כנגדה להידחות בשל העדר יריבות בינה לבין התובעים .החלקות נשוא התובענה הופקעו על ידי נתבעות ,1,2הן אלה שיזמו את התכנית המפקיעה חפ 1332/כמו גם את התכנית שהתקבלה לאחריה חפ1332/ג'. התובעים טענו מנגד כי יש לפרש את הוראת ס' )2(195ככזו שחלה גם על גוף ציבורי שקבל מהרשות המפקיעה את המקרקעין והוא אשר התקשר עם צד שלישי למימוש הייעוד הסחיר ,על אף שגם לשיטת התובעים הנתבעות ,1,2נותרות אחראיות על אי קיום החובה להודיע לבעלים על זכות ההשבה .עוד נטען כי רמ"י פעלה כזרוע הארוכה של העיריה וידעה כי מדובר במקרקעין שהופקעו ויהיה עליה להשיבם. פרק ח' לחוק התכנון והבניה מדבר על הפקעת מקרקעין על ידי הועדה לתכנון ובניה .לפי התכנית המפקיעה ,המקרקעין אמורים להירשם על שם עירית חיפה. לפיכך ,החובה לנהוג לפי ס' )2( 195מוטלת על הועדה המקומית ועל עירית חיפה. העובדה שחלק מהחלקות המופקעות הועברו לרמ"י בתמורה מלאה שקבלה בעבורן עירית חיפה ,איננה משיתה על רמ"י את חובת השבת הקרקע או הפיצוי לתובעים .רמ"י שילמה לעירית חיפה את חלקה בעבור החלקות שהועברו אליה. משל למה הדבר דומה – אם היתה העיריה מחכירה חלק מהחלקות ישירות לחוצות היוצר בע"מ (כפי שאכן עשתה) או לצד ג' אחר כלשהו – האם הייתה

39מתוך 58

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

15.4

15.5

חברת חוצות היוצר (או צד ג' אחר כלשהו) צריכים להשיב לתובעים את המקרקעין ,או לפצותם בגין אי ההשבה ? לטעמי התשובה שלילית ,והתובעים גם לא טענו כך כנגד חוצות היוצר ,שכלל לא נתבעה .מצבה של רמ"י איננו שונה. מלכתחילה החובה הקבוה בסעיף )2(195לא חלה עליה ,והיא שלמה את התמורה בעבור המקרקעין שקבלה מעירית חיפה בחלקות אחרות שהועברו לבעלות עירית חיפה. אין בסיס לטענת התובעים כי רמ"י שמשה כזרועה הארוכה של העיריה .רמ"י פעלה מתוך האינטרסים שלה עצמה ,וכבדה את עיריית חיפה בתמורה הולמת, אין לדעתי כל אפשרות להרחיב כך סתם את לפי הסכם החליפין שביניהן. תחולתו של ס' , )2(195באופן שחובת ההודעה ומתן זכות קדימה במקרקעין היא על רמ"י שקבלה את הבעלות במקרקעין במסגרת הסכם חליפין עם הגוף המפקיע ,ומכל מקום עילת התביעה בכתב התביעה מתייחסת אך ורק לסעיף זה בחוק התכנון והבניה. מאחר והתביעה הושתה על ס' )2( 195לחוק התכנון והבניה ,לא נמצאת רמ"י חייבת בהשבה לפי ס' זה.

.16חוות דעת השמאים אין מחלוקת בין הצדדים כי במצב הדברים הנוכחי ,לא קיימת אפשרות של 16.1 רכישת הקרקע על ידי התובעים תמורת תשלום ,ולכן האפשרות האחרת הקיימת היא פיצוי התובעים כספית ,בשל העדר האפשרות לרכוש את הקרקע שהופקעה. התובעים והנתבעות 1,2הגישו חוות דעת שמאים ,אשר הגישו עמדתם לגבי 16.2 החישוב הראוי לגובה הפיצוי ,אם בכלל .נתבעת 3הגישה חוות דעת אדריכל שהתייחסה לנתוני התכנון ,שכבר נידונו ,אך אין בה התייחסות לאופן הערכת הפיצוי וחישובו.

.17חוות דעת שמאי התובעים ,מר זאב כהן שמאי התובעים חישב את שומת הפיצוי שהיא נכונה נכון למועד הגשת התביעה, 17.1 .13.4.2014 שמאי התובעים ,חישב את הפיצוי לפי נוסחה הנגזרת מס' )2( 195לחוק התכנון .17.2 והבניה (לאלו מבין התובעים אשר קבלו פיצויי הפקעה) ולפי נוסחה הנגזרת מס' 196לחוק התכנון והבניה ,לאלו מבין התובעים אשר לא קבלו פיצויי הפקעה. נוסחת החישוב 17.3

40מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' ס' )2( 195קובע כי במקרה של שינוי יעוד ,אם הרשות מבצעת חובתה ומציעה את האדמה לנפקע על מנת שירכוש אותה ,יהיה המחיר כזה שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו ,בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית;

1 2 3

לפיכך חשב השמאי את ערך הרכישה המקורי ( ) Bלפי ערכי פיצויי ההפקעה כשהם

4

צמודים למדד המחירים לצרכן נכון למועד הגשת התביעה .לסכום זה הוסיף השמאי את ערך ההשבחה () Cלפי כל תכנית משביחה ,כשגם סכום זה צמוד למועד הגשת התביעה .אלו הסכומים () C+ּBשהיה לכאורה צריך לשלם נפקע אם האדמה הייתה מוצעת לו .אך הקרקע לא הוצעה לתובעים .לפיכך ,לקח השמאי את ערך המקרקעין (כקרקע פנויה ללא מחוברים וללא הוצאות פיתוח ) ( )Aנכון למועד הגשת התביעה ,מהם הפחית את מה שאמור היה הנפקע לשלם, והערך שהתקבל ( )Dהוא סכום הפיצוי המגיע לתובעים.) A-(B+C)=D( . ס' 196לחוק התכנון והבניה משאיר את אפשרות הבחירה לנפקע – לקבל פיצויים אשר לא שולמו לו עבור ההפקעה ,או לדרוש את השבת הקרקע .השמאי העריך את שומת הפיצוי לפי שווי המקרקעין בעת הגשת התביעה ( .) A

5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

17.4

שמאי התובעים התייחס לשטחי הקרקע המהווים חלק מחלקות 40,45,46,47 הנכללים באתר ג' לפי תכנית חפ/1332/ג' ולפי תכנית חפ/1332/יא .כמו כן הובאו בחשבון שטחי הקרקעות הרלוונטיים מחלקות 24,58הנכללים בתחום אתר ג' לפי תכנית חפ/1332/ג' ובתכנית חפ/1332/כ. (יש הסכמה בין השמאים של הצדדים לגבי סדרי הגודל של שטחי החלקות הללו הנמצאים במסגרת התכנונית של אתר ג') .עוד הובא בחשבון על ידי שמאי התובעים כי תחנת התדלוק הקיימת בחלקות 43,44בגוש 10735לפי תכנית חפ/132/ד הינה חלק משוויו של קניון חיפה בהתאם לאיחוד ולחלוקה בתכנית חפ/1332/יא.

17.5

בחלופה של חישוב ערך ההשבחה לפי תכנית חפ/1332/ג' שהפכה את יעוד אתר ג' למסחרי ,הגיע שמאי התובעים לסכום הפיצוי הבא -

41מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

השמאי ערך חישוב שהביא בחשבון גם את ההשבחה שנבעה בנוסף לתכנית חפ/1332/ג' גם מתכנית חפ/1332/יא ואז פיצוי לגבי חלקות 40,45,46,57הינו הפיצוי הבא –

1 2 3 4 5

כמו כן ערך השמאי חישוב שהביא בחשבון גם את ההשבחה שנבעה בנוסף לתכנית חפ/1332/ג' גם מתכנית חפ/1332/כ לגבי חלקות 24,58שאז סכום הפיצוי לגבי החלק בחלקות אלו המצוי בתחום הסחיר (מחושב גרפית) הוא –

6 7 8 9 10

.18חוות דעת שמאי הנתבעות ,1,2ד"ר בעז ברזילי שמאי הנתבעות (שכפר בכך שהיה שינוי יעוד למקרקעין מושא הדיון ) קבל הנחיה 18.1 מב"כ הנתבעות לחשב את שווי המקרקעין נכון לשני מועדים חלופיים – האחד, ,19.8.1990מועד החלפת השטחים בין עיריית חיפה למנהל ביחס לקניון חיפה.

11 12 13 14 15 16 17

42מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

18.2

18.3

השני הוא ,8.5.1997מועד חוזה החכירה בין עירית חיפה למרכז הפנטזיות ,ביחס לקניון קסטרא .שמאי הנתבעות נשאל במהלך חקירתו הנגדית מה לדעתו השמאית הם המועדים הנכונים לחישוב שווי המקרקעין לצרכי הפיצוי אך עשה מאמץ ניכר שלא להשיב על שאלה זו .ניתן היה להתרשם שאין דעתו נוחה מהתכתיב שקבל מהנתבעות. שמאי הנתבעות קבע על סמך נתונים שונים כי נכון ליום 19.8.1990יש לראות שווי קרקע במתחם ג' בסך של ₪ 152למ"ר קרקע ,כמחיר ממוצע .נכון ליום 8.6.97 הוא מאמץ מחיר של ₪ 450למ"ר (כמחיר המגולם בחוזה החכירה עם מרכז הפנטזיה) אלא ששמאי הנתבעות רואה מחיר זה גם כשווי ממוצע לשימוש מסחרי ומשרדים בקומות ,כנספח למסחר. שמאי הנתבעות בחר לבחון כל חלקה מתוך אתר ג' לגופה ,על מנת לוודא "למה היא משמשת באופן פרטני בפועל" .לגבי חלקה ,24ו 40-קבע שאין שימוש מסחרי אלא בקטע מצומצם שיש בו שימוש לחניה ודרך ,ולכן אין בו שינוי ייעוד .לגבי חלקות 45-47קבע שיש בהן דרכים ראשיות המוליכות לכביש ארצי וכן תחנת תדלוק ,שאין בהם שינוי יעוד ,ולכן רק חלק קטן מהן הוא תכסית קרקע המשמשת לקניון חיפה ,כפי שמפורט בחוות דעתו – חלקה – 45תכסית קרקע לקניון של 1920מ"ר בקירוב חלקה – 46תכסית קרקע לקניון של 7969מ"ר בקירוב חלקה – 47תכסית קרקע לקניון של 5,571מ"ר בקירוב חלקה – 58תכסית קרקע לקניון קסטרא 12,662מ"ר בקירוב.

.19האם נכונה הגישה לבדוק מה מצוי היום בפועל על כל חלקה פרטנית מתוך אתר ג' ,ולא להסתכל על המכלול ? אקדים ואציין כי לא שוכנעתי מעמדת הנתבעות ,1,2שיש לבחון כל אחת 19.1 מהחלקות בתחומי אתר ג' באופן פרטני ,לראות מה השימוש המתרחש מעליה בפועל היום ,האם דרך ,שביל ,מדרכה ,חניה ,חנות ,או משהו אחר ולפי השימוש לבחון אם היה שינוי יעוד אם לאו. כל החלקות מושא דיון זה הן חלקה מאתר ג' בתכנית ששונה ייעודה ,שנמשך גם 19.2 בתכניות עוקבות .כל אחת מחלקות אלו תרמה את חלקה לזכויות הבניה שקבל הקניון המסחרי ,גם אם הקניון לא בנוי עליה .ראו התייחסות מפורשת לכך של שמאי התובעים המציין כי מה שמקנה את זכויות הבניה בתכנית זה גודל השטח ברוטו .ככל שהשטח ברוטו גדול יותר ,כך גם זכויות הבניה גדולות יותר .שמאי התובעים התייחס לזכויות הבניה שניתנו בהיתרי הבניה ,שנלקחו בסופו של דבר מכלל החלקות באתר ג' .גם שמאי הנתבעות ,על אף שהתפתל בחקירתו הנגדית,

43מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

19.3

אישר כי זכויות הבניה במתחם קסטרא לקניון עצמו נלקחו מתוך שטח החלקות שנכללו בתכנית המתחם ,גם אם חלק מאותם שטחים בסופו של דבר יהוו דרך או חניון .כך גם לגבי החלקות מושא הדיון הכלולות במגרש התכנוני של קניון חיפה, המשתתפות לצורך חישוב אחוזי הבנייה של הקניון ,גם אם הוקמו שם בפועל דרכים המובילות אליו .שמאי הנתבעות הדגיש במהלך חקירתו הנגדית כי גבולות החלקות למעשה בוטלו בהוראה מפורשת בתכניות חפ 1332/וחפ/1332/ג'. כאן המקום להתייחס לרציונל העומד בבסיס תכנית איחוד וחלוקה ,שסביר שהייתה נעשית במקרה כאן ,אם הקרקע הייתה נשארת בידי בעלות פרטית של גורמים רבים ,ומה שהיה מתוכנן לבנייה זה שני קניונים מסחריים גדולים. מנגנון האיחוד והחלוקה נועד לשרת שתי תכליות עיקריות : האחת ,לשרת את הצורך התכנוני ,על מנת להתאים לצרכים התכנוניים. מתאפשרת אופטימזציה של התכנון ושימושי הקרקע בדרך של תכנון המשוחרר מאילוצי בעלות. השניה – לשרת מנגנון צודק של חלוקת הנזק וההשבחה בין בעלי המקרקעין בתחומי התוכנית ( .ראו בגץ 9402/13בוכניק נ .המועצה הארצית לתכנון ובניה (.))18.3.07 דנה וזינגר בספרם דיני תכנון ובניה (כרך ב' ,תשע"ה ) 2015עמ' 1111מבהירים –

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

"מהותן של ההוראות בדבר איחוד וחלוקה היא

19

בעיקר קניינית .במסגרתן מוסד התכנון מוסמך

20

לשנות את מערך הזכויות הקנייניות בקרקע הכלולה

21

בתחומה של התוכנית ,ליטול את הבעלות בחלקה

22

או במגרש ממי שהיה בעליו ערב התכנית ולהקצות

23

לו זכויות במגרש אחר ,כזה שיווצר כתוצאה

24

מהתכנון מחדש.

25

כללי הקצאת הזכויות במגרשים החדשים נקבעו

26

בחוק ,והם מבוססים על עקרון השוויון היחסי .כך,

27

הזכויות שיוקצו לבעל קרקע בתחומה של התכנית

28

יהיו חלק יחסי מכלל הזכויות בקרקע בתחום

29

התכנית המשקף את חלקו היחסי בקרקע בתחומה

30

ערב אישורה".....

31

44מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' כב' השופט חשין התייחס לנושא השוויון היחסי בתכנית איחוד וחלוקה בדנא 3768/98קריית בית הכרם בע"מ נ .הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (( )2002להלן "ענין בית הכרם")-

1 2 3

"על דרך הכלל ,אותה תכנית תכנון עצמה תהא בה

4

בעת גם תכנית משביחה וגם תכנית פוגעת

5

הפוגעים

6

שבתכנית תכנון פלונית חלקים סימביוטים הם אלה

7

לאלה .כך למשל ,תכנית תכנון יכולה שתתיר

8

בנייה בשיעור אחוזים מסוים על מקרקעין אך ורק

9

יופקעו

10

מבעליהם לבניית כבישים ומדרכות ולהקמתו של

11

גן ציבורי .השבחתם של מקרקעין מסוימים באה

12

איפוא על חשבונם של מקרקעין אחרים .בעליהם

13

של מקרקעין שהושבחו כמו עושים הם עושר על

14

חשבונם של בעלי מקרקעין שנפגעו .מכאן אף

15

ההסדר של איחוד וחלוקה מחדש ....,הסדר שאחד

16

מיעודיו העיקריים הוא חלוקה צודקת של הנזק ושל

17

ההשבחה בין כל בעלי המקרקעין בתחומה של

18

.....החלקים

אם

המשביחים

מקרקעין

התכנית ".

אחרים

והחלקים

שבתחומה

(ההדגשה לא במקור)

נקודת המוצא לדיון היא אפוא הצורך בקיומו של שוויון יחסי בין בעלי החלקות בתחומי התוכנית ,אלא אם שיקולים תכנוניים ראויים סבירים מכתיבים פגיעה מוצדקת בעקרון זה. יש לזכור שס' 17לתקנון התכנית המקורית קבע כי גבולות החלקות הכלולות בתכנית יבוטלו ,והקרקע תאוחד .הוראה זו לא שונתה על ידי תכנית חפ/1332/ג', אשר תחמה את התכנית הכללית לאתרים ביעוד ספציפי .תקנון תכנית חפ/1332/ג' חזר והדגיש בס' 13כי הועדה המקומית רשאית לאחד קרקעות בחלקות שונות לפי סיווגם בטבלת האזורים .מכאן ,שהרעיון העקרוני של איחוד החלקות בתחומי האתרים המסוימים – נשמר.

45מתוך 58

19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' לא קבלתי את עמדת הנתבעות ,1,2כי מי שיש לו חלקה בתחומי אתר ג' ,ועל חלק מחלקתו לדוגמא נסלל כביש ,לא יהיה זכאי לפיצוי ,על אף שעובדת קיומו של הכביש משביחה ומאפשרת את קיומו של הקניון ,ועל אף שזכויות הבנייה חושבו גם על בסיס חלקה זו.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

"נכס מקרקעין אין לו שווי קבוע .ערכו הריאלי נתון לתנודות ,

29

לעליות וירידות שאינן תוצאת האינפלציה .הצמדת ערכו במועד

30

נתון א 'למדד במועד נתון ב 'אינה משקפת את ערכו הריאלי במועד

31

ב '.ערכו במועד זה עשוי להיות גבוה יותר או נמוך יותר מערכו

32

במועד א ',כשהוא מוצמד למדד של מועד ב '.מכאן החשיבות

33

19.4

גם ניסיון הנתבעות 1,2לטעון כי לפי תכנית חפ/1332/כ אין שינוי יעוד למתחם קסטרא שכן השינוי הוא רק בחלקה – 50הינו ניסיון נפסד ומלאכותי .המפה התכנונית של מתחם קסטרא כפי שהוצאה למכרז התייחסה למגרש תכנוני של 22,606מ"ר ,הכולל גם את חלקה ,50וזכויות הבניה שבו עמדו על ( .40%ז"א 9042 מ"ר לבנייה) .תכנית חפ/1332/כ' מוסיפה שימושים וזכויות בנייה באותו מתחם והיא חלה על חלק מחלקות ,24,58וכן 48ו .50-ההיתרים התקבלו לגבי המתחם כמקשה אחת ונגזרו ממכלול זכויותיו .ראו לדוגמא היתר בניה מיום 13.9.98שם בחלקה 58בקשו לבנות חדר מדרגות לבנין מגורים ועוד 5,400מ"ר כבנין עזר, נבנה חניון ,הוספו קומות ,נלקחו שטחים לצורך מעברים ציבוריים ,ועוד .ברוח הדברים שפרטתי לעיל ,יש לראות את מתחם קסטרא כמקשה אחת ,ושינוי יעוד למתחם זה ,חל על מכלול החלקות שבו.

19.5

התייחסותי לחישוב הפיצוי ,תהיה לפי שטח החלקות היחסי הכלול בתכנית אתר ג' ,מבלי לתת משקל אם בפועל על חלק מהחלקה קיים כביש או דרך ,חניון או חנות.

.20המועד להערכת שווי המקרקעין טענת התובעים הינה כי הנתבעות הפרו את חובתן להציע לתובעים את רכישת 20.1 הקרקע ,ובכך גרמו לתובעים נזק ממון שהוא החמצת הרכישה לפי ס' .)2(195 הצדדים נחלקו בדעותיהם לגבי המועד הנכון לקביעת שווי המקרקעין כאינדיקציה לפיצוי התובעים. על חשיבות המועד להערכת שווי המקרקעין ראו ע"א 457/81דני ספיר נ 'אחוזת איל בע"מ( בפרוק מרצון )( (1986להלן "ענין ספיר") -

46מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

20.2

20.3

לברר ,מה המועד הקובע שבו יש לשערך ,לפי שווי המגרש ,את

1

סכום הכסף ,שאותו חייבים המשיבים להשיב למערער .להלכה

2

ייתכנו מועדים שונים -המועד בו קיבלו המשיבים את כספו של

3

המערער ;המועד בו ישיבו אותו בפועל ;המועד בו חובה הייתה

4

על המשיבים להעביר למערער את המגרש( לוא היה ההסכם

5

ביניהם ניתן לאכיפה ),המועד ,מאז קבלת הכסף ,בו היה השווי

6

גבוה ביותר ;מועד פסק הדין ,וייתכנו גם מועדים רלוואנטיים

7

אחרים .שאלה דומה מתעוררת גם בקשר למועד הערכתם של

8

פיצויים על הפרת חוזה או על נכס שנגזל או עוכב שלא כדין .כל

9

אחת מהאפשרויות הנ"ל ואחרות ,הנבחרות על-פי המועד

10

המקובל על פיהן כמועד התגבשות החובה לשלם ,מעוררת

11

פרובלמאטיקה משלה".

12

בענין ספיר נקבע כי כשמדובר בפיצוי על גזל או על עיכוב של נכס שמחירו נתון לתנודות ,או כשמדובר על השבה בכסף הנמדדת על-פי שוויו של נכס שמחירו נתון לתנודות ,יש להביא בחשבון ירידות או עליות בשווי עד ליום פסק הדין . וראו גם עא 5/87ליפשיץ נ .לוי ( , )14.6.88ת.א( .ת"א) 601/94דליה סגל נ. סטולוביץ יפת ( ,)3.7.08עא 230/89מנהל מקרקעי ישראל נ .הועדה המחוזית לתכנון ובניה ( ) 31.12.89שם בחר בית המשפט העליון את המועד להערכת השווי כיום הגשת התביעה. התובעים טוענים כי המועד להערכת שווי המקרקעין לצורך שומת הפיצוי הוא מועד הגשת התביעה ,אפריל .2014 הנתבעות טענו כי יש להתייחס לשני מועדים שונים –לגבי קניון חיפה המועד הקובע הוא מועד הסכם החליפין עם המנהל ( ,)19.8.1990ואילו לגבי קניון קסטרא המועד הקובע הוא מועד החכרת הזכויות למרכז הפנטזיות,)8.5.97( , דהיינו מועד מעבר הזכויות לצד ג'. הפיצוי בא לבטא את העדר האפשרות לרכישת הקרקע נכון ליום הגשת התביעה ו/או נכון למועד הבאת הראיות ,שכן החסר שנגרם לתובעים מתגבש נכון למועדים אלו .אין משמעות למועד של החכרת הקרקע לצד ג' מבחינת הערכת הפיצוי לתובעים ,ומבחינת הנתבעים הוא מועד אקראי בלבד ,שנבחר בעלמא.

47מתוך 58

13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' למועד ההחכרה יש משמעות מבחינת מועד הפרת החובה הקבועה בס' ,)2( 195 זאת ותו לא .אם היו הרשויות עומדות בחובתן ומציעות לתובעים לרכוש חזרה את אדמתם ,היה חישוב התשלום נעשה טרם המכירה לצד ג' .אך משלא נעשתה פנייה לתובעים ,הפיצוי הנטען הוא נכון להגשת התביעה או בסמוך להבאת הראיות. 20.4

אמנם תיק זה בהיקפו גדול במיוחד ,בגלל שונות התובעים והסוגיות העובדתיות והמשפטיות המרובות שעולות בו ,נערכו בו 12ישיבות הוכחות מלאות בנוסף למספר ישיבות קדמי משפט ,ב"כ הצדדים ניהלו על גבי שנים מו"מ לפשרה ,ארוך ומתיש ,שאמנם הבשיל לחתימה על דעת ב"כ הצדדים אך כפי שדווח לי ,ראשת עירית חיפה סירבה להביאו לאישור למועצת העיר .בכך אפסה ההזדמנות לפשרה. במקרה זה עבר זמן לא מבוטל ממועד הגשת התביעה ועד לסיום ההליך .אין בכך כדי למנוע החלת הכלל כי שווי המקרקעין יבחן לפי המועד הסמוך להגשת התביעה.

20.5

המועד הקובע לעניין קביעת שווי המקרקעין יהיה מועד הגשת התביעה ,כעמדת שמאי התובעים.

.21קביעת שווי המקרקעין –הפער בין השמאים 21.1

שמאי התובעים קבע את שווי המקרקעין נכון למועד הגשת התביעה ,אפריל 2014 כדלקמן : שווי למ"ר קרקע בקניון חיפה – .₪ 3,078 שווי למ"ר קרקע במתחם קסטרא – 2,842מ"ר. שמאי הנתבעות קבע שווי למקרקעין בקניון חיפה סך של ₪ 152למ"ר ליום ,19.8.90ולמתחם קסטרא ₪ 450למ"ר ליום .8.5.97

21.2

השווי חושב על ידי שמאי התובעים כנגזרת של נתונים שונים המתייחסים למקרקעין ,כפי שאפרט בהמשך .בחקירתו הנגדית הבהיר השמאי שאין כל אפשרות במקרה זה להסתמך על השוואה לעסקאות אחרות ,שכן אין עסקאות בשוק בסדר גודל כזה.

21.3

אלו הנתונים שעמדו בפני שמאי התובעים :

48מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' א.

לפי שומה מוסכמת של שמאי המנהל ושמאי העיריה מנובמבר ,1988שווי לדונם קרקע באתר ג' (מרכז שירותי תיירות בידור וקניות ) שווה פי 2משווי קרקע באתר ירידים תערוכות ספורט ובידור ,והוערך כ 95-דולר למ"ר. במכרז מאוקטובר 93של רמ"י לגבי 52.5דונם קרקע של קניון חיפה שילמו הזוכים דנקנר ופריצקר 37.6מיליון ₪ 704.7( .₪למ"ר שהם 245.5דולר דאז ) בפסק הדין של ביניה ( )926/02מאוזכרת תביעת שירזי (ס' 27לפסק הדין) ומוזכר שבתביעת שירזי שמאי מוסכם קבע כי שווי שטח חלקה ביעוד "אתר ירידים ותערוכות" הינו 200דולר למ"ר( .נכון ליום .)1.2.96 בנובמבר 1997בקשו יזמי הקניון להגדיל את זכויות הבניה (שטח עיקרי 22,578 לשטח עיקרי – 27,698ולפיכך נדרשו לשלם עוד 3,750,000דולר בתוספת מ.ע.מ . מדובר בתוספת של 71.4דולר למ"ר בנוסף על 245.5דולר למ"ר שכבר שילמו, דהיינו 316.9דולר למ"ר. השמאי בקש להסתמך על כך שבתיק אזרחי 926/02אושר כי ערב תכנית חפ1332/ג' השווי באתר ג' (לפי "תיירות נופש וקיט") היה 30דולר למ"ר קרקע, ולשיטתו השווי החדש יהיה 60דולר למ"ר .עיון בפסק הדין מלמד כי כב' השופטת שם התייחסה לשווי חלקה ( 39אתר ירידים ותערוכות) .השמאי גלעד יצחקי (נ)3/ העריך שם לפי הטבלה בחוות דעתו שווי מ"ר בחלקה 39באוקטובר 2002היה 150 דולר ,ושטחים לנופש וספורט ולדרך ,בשווי של 60$למ"ר( .פסק הדין של בית המשפט המחוזי בוטל בבית המשפט העליון בשל פשרה שהתגבשה בין הצדדים) . יש לזכור כי לפי הערכות שמאי הנתבעות בשנת ,1988שווי מ"ר באתר תיירות בידור וקניות ,הינו כפול מהשווי באתר הירידים והספורט. השמאי עשה שימוש בנתונים שונים של דמי שכירות על מנת לחלץ שווי קרקע. שמאי התובעים הסתמך על דיווח לבורסה של "קניון חיפה" מיום 30.6.2012 ששוויו 547מיליון .₪השמאי חילץ מנתון זה את השווי למ"ר קרקע (ס' 9.3.1 בחוות דעתו) והגיע לסכום של 759( .₪ 2931דולר למ"ר) .לצורך מציאת השווי לאפריל ,2014מועד הגשת התביעה הוסיף לסכום השקלי .5% לפי מסקנת שמאי התובעים שווי מ"ר בקניון חיפה נכון ליום הגשת התביעה הינו בסך של ₪ 3078נכון לאפריל ( 796דולר למ"ר).

21.4

לגבי קניון חיפה -בהתחשב בעובדה שפריצקר ודנקנר שילמו נכון לנובמבר 1997 סכום של כ 317-דולר למ"ר ,בהתחשב בעובדה שנכון לאוקטובר 1996כבר היתה הערכת שמאי מוסכם ל 200-דולר למ"ר בשטח ירידים ותערוכות ,דהיינו כפול משווי זה 400 ,דולר למ"ר לגבי אתר ג' ,שמאז חלפו 23שנים של עליית ערך בתחום המקרקעין ,והוספת זכויות בניה באופן שהעשיר את המתחם כולו ,סדרי

ב. ג.

ד

ה.

ו. ז.

ח.

49מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

21.5

21.6

21.7

הגודל בהערכת שמאי התובעים הינם סבירים .כמו כן ,שמאי התובעים לא נחקר על האופן בו חילץ את שווי המקרקעין מתוך הדיווח לבורסה על שווי קניון חיפה, ואופן חישובו לא נסתר. הצעת שמאי הנתבעות להעריך את שווי המקרקעין באתר ג' כסך של ₪ 152למ"ר בממוצע ,נכון ליום 19.8.90איננה סבירה .זו למעשה הערכת השמאי הממשלתי מנובמבר ,1988כפי שהייתה אז ,כאילו הזמן קפא מאז .בגישה זו אין ביטוי לחלוף הזמן ולשינויים שהיו לרבות תגבור זכויות הבניה במתחם כולו. לגבי קניון קסטרא –שמאי התובעים העריך את שווי הקרקע לאחר חפ/1332/כ כסך של כ 60.4 -מיליון , ₪ועליה נוספת של 5%עד למועד הגשת התביעה .השווי לקרקע למועד הגשת התביעה הינו 734( .₪ 2,842דולר למ"ר). שמאי הנתבעות התייחס לכך שבמאי 1997שלמה מרכז הפנטזיה בע"מ סך של 10.1מיליון ₪עבור 22,606מ"ר של המתחם ,שהמשמעות היא ₪ 450למ"ר (כ- 158דולר למ"ר) וקבע שראוי לאמץ שווי זה כשווי ממוצע גם לשימוש מסחרי ומשרדים נכון ליום .8.5.97השווי המוצע איננו מבטא את תגבור זכויות הבנייה, ושינוי יעוד נוסף שנעשה במסגרת תכנית עוקבת .עוד אציין כי המחיר שמציע שמאי הנתבעות איננו מבטא בעלות ,אלא חכירה על ידי חוצות היוצר לתקופה שמסתיימת בשנת , 2045עם אופציה להארכה ל 49-שנים נוספות . לפיכך ,מצאתי לנכון לקבל את הערכת השווי של שמאי התובעים ,אשר לא נסתרה.

.22צורת החישוב בעקרון ,דרך החישוב של שמאי התובעים הינה דרך מקובלת וראויה בנסיבות 22.1 העניין .הנתבעות 1,2התייחסו לראשונה בסיכומיהם לעובדה שאופן ההשבחה שחושב על ידי שמאי התובעים התייחס לשטחים קטנים יותר מאשר השטחים לגביהם חישב את שווי המקרקעין .ענין זה לא עלה במהלך החקירה הנגדית של השמאי .השיב לכך ב"כ התובעים בסיכומי תשובה ,שהשטח המוקטן נלקח מהטעם שרק לגביו נערך חישוב להיטל השבחה ,והוא מפנה לנספח 13לנ ,5/שהיא שומת היטל השבחה לחלק מחלקות .24,50,58 עיון בנספח זה מלמד כי מדובר על השבחה רק בגין מימוש חלקי של תכנית חפ1332/כ' שהוא ניצול זכויות בניה של תא מס' ( 1מסחר ותיירות) לצורך לגליזציה לשטחים שנבנו בסטייה מהיתר ,שם השטח המוצע הוא 1017מ"ר.

50מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' 22.2

22.3

22.4

לא ראיתי בכך הסבר מקיף לשטחים המופחתים שנלקחו בחישוב שמאי התובעים .אכן ,ראוי היה להעלות נקודה זו במהלך החקירה הנגדית על מנת לקבל את הסברו של שמאי התובעים ,דבר שלא נעשה. שמאי התובעים פרט בחוות דעתו כי את חישוב ההשבחה ערך בהתאם להוראות התוספת השלישית של חוק התכנון והבניה 15 ,יום מיום פרסום אישורה ברשומות של כל תכנית משביחה ,כשהוא צמוד למועד הגשת התביעה ,אפריל .2014שומת ההשבחה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין בהתחשב בעליית ערך המקרקעין .הנתבעות לא חלקו על שומת ההשבחה ,למעט לגבי היקף השטח שהובא בחשבון לצורך חישובה ,גם זאת בשלב הסיכומים .כדי להיות נאמן לשיטה הרואה את המתחם המתוכנן כמכלול ,יש לקחת לענין ההשבחה

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

המחושבת ( )Cאת מלוא השטחים אליהם התייחסה הערכת השווי (.)A

11

החלופה הרלוונטית להערכת הפיצוי היא חלופה ב' המובאת בחוות דעתו של שמאי התובעים ,המתייחסת להשבחות שנעשו על ידי התוכניות העוקבות (ולא רק תוכנית חפ/1332/ג') ,אותן יש להפחית מסכום השווי של המקרקעין ביום הגשת התביעה .

.23מחלוקת הצדדים לגבי ס' 196 חוות דעת השמאי הוסיפה כי דרישת הפיצוי לגבי מי שלא קבל פיצויי הפקעה 23.1 צריכה להיעשות לפי ס' ,196כשפרשנות שמאי התובעים היא שיש ליתן לאותו נפקע פיצוי לפי שווי הקרקע ביום הגשת התביעה .הנתבעות טענו ראשית להרחבת חזית ,ושנית לכך שעניינו של ס' – 196אחר. 23.2

ס' 196לחוק התכנון והבניה קובע – ( 196.א)

12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים

25

וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה ללא

26

תשלום פיצויים ,תשלם הועדה המקומית פיצויים למי שהיה זכאי להם

27

בשעת ההפקעה אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים

28

באותה שעה ,או אם רצה בכך ,תחזיר את המקרקעין למי שהופקעו

29

ממנו.

30

אני סבורה כי סעיף זה דן באותם מקרים בהם ההפקעה לפי חוק לא חייבה תשלום פיצויי הפקעה ,או אז שונה היעוד באופן שכן מחייב תשלום פיצויי

31 32

51מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' הפקעה .במקרה כזה תשלם הועדה פיצויים לנפקע ,ואם רצה ,תחזיר לו את המקרקעין שהופקעו.

1 2

דהיינו ,אין סעיף זה חל על מקרה שבו צריך היה לפי חוק לשלם לנפקע פיצויים בגין ההפקעה ,אך אלו לא שולמו מטעם כלשהו .ראו גם א .קמר בספרו "דיני הפקעת מקרקעין" (מהדורה שמינית) כרך ראשון פרק תשיעי ,עמ' – 480-481

3 4 5 6

"סעיף 196לחוק מכוון לחול על אותו חלק של הקרקע,

7

שניתן להפקיעו ללא תשלום פיצויים...

8

...הבעייתיות הנוספת ,הנובעת מלשון סעיף 196לחוק,

9

מתבקשת מהשימוש בניסוח "ללא תשלום פיצויים" .ניסוח

10

זה אינו מדוייק .ניתן להבין ממנו ,כי תחולתו של הסעיף הינה

11

גם על הפקעות ,המזכות את בעל הזכויות לקבל פיצויים ,אך

12

בפועל טרם שולמו לו פיצויים .כלום תהיה תחולה לסעיף זה

13

גם על סוג זה של הפקעות? התשובה לשאלה זו הינה

14

בשלילה .הסעיף חל רק על הפקעות ,שאינן מזכות בתשלום

15

פיצויים בעד הפקעת הקרקע".

16 17

23.3

בבג"ץ 7356/07מלאכי ריינר נ 'עיריית רעננה ) (, 27.10.2011בחן בית המשפט את סעיפים 196, )2(195לחוק התכנון והבניה ,ומדבריו שם ניתן להבין כי ס' 196 חל על מצב בו ההפקעה לא חייבה תשלום פיצויים .מכל מקום ,יש שם התייחסות לכך שסעיף )2(195לחוק דורש מהבעלים לשלם תמורה בגובה הפיצוי שניתן לו בעת נטילת המקרקעין ואת מלוא ההשבחה הנובעת מהתוכנית .סעיף 196על פניו אינו דורש מהמקבל כל תשלום ,אך בית משפט קבע בעניין עעמ 4927/00הממונה על המחוז -משרד הפנים נ .אפרמיאן ( )16.6.2011כי על נפקע כזה לשלם היטל השבחה .מכל מקום ,התשלום לפי סעיף 196נמוך יותר מזה הנדרש בסעיף ) 195(2לחוק.

18 19 20 21 22 23 24 25 26

23.4

מאחר וההפקעה כאן לא הייתה משוחררת על פי חוק מתשלום פיצויים ,אין ס' 196רלוונטי ,ולכן גם הוויכוח אם מדובר בהרחבת חזית אם לא –מתייתר.

27 28

בין אם נפעל לפי סעיף )2(195ובין אם נפעל לפי סעיף ,196כאשר ייעודם של

29

המקרקעין נזנח ,אם הבעלים המקורי מעוניין במקרקעין ,הוא זכאי לכך .

30

52מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' 23.5

נקודת המוצא לדיון הוא כי התובעים כולם קבלו פיצויי הפקעה בעבור הפקעת אדמתם בשל השימוש בדוקטרינת הנזק הראייתי שנגרם לנתבעים ,כפי שצוין לעיל .ההודעה על ההפקעה פורסמה בשנת 1972ולגבי חלקה 24בשנת .1980 התביעה הוגשה בשנת .2014יש בשהוי הרב משום נזק ראייתי לנתבעות , שמתקשות למצוא את הניירת המלמדת על תשלום פיצויי ההפקעה.

1 2 3 4 5

23.6

בחוות דעת התובעים נטען כי לחלק מהתובעים לא שולמו פיצויי הפקעה –לניסן בורנשטין ז"ל ,המוריש לתובעות ,2,3לתובע – 6ברוך מיכאל מכלוף; לזאב ולדמן ז"ל המוריש לתובעות ;7,8לתובע – 9עמוס מכלוף; וכן לשאול לבסקובסקי ז"ל, המוריש לתובעות .10-11

6 7 8 9

העיריה מצאה מכתב מיום 8.4.1977למר לבסקובסקי ז"ל (המוריש לתובעות 10- )11המלמד על כך ששולמו לו פיצויי הפקעה בסך של 54,511ל"י בעבור זכויותיו בחלקה .46בקשר לתובעות ,2,3יורשות בורנשטיין ז"ל ,זכויותיו בחלקות 24,47,58וכן 39הועברו עוד בשנת 1964למר קנת דריזנשטוק .קיים יפוי כוח של מר בורנשטיין ז"ל המורה לשלם את הפיצוי לקנת .בעירייה יש מסמך מיום 14.5.82המציין כי בגין זכויות בורנשטין ז"ל שולם סכום פיצוי של 1,052,634.5 שקלים.

10 11 12 13 14 15 16

כמו כן נמצא תיעוד לתשלום פיצויי הפקעה לתובע , 1וכן למוריש של תובעת .4

17

העובדה שהתובעים שהם יורשים של זכויות מנוחים טוענים היום שלא קבלו פיצויי הפקעה ,איננה הוכחה לכך שלא קבלו פיצויי הפקעה .העירייה הצליחה למצוא לגבי חלק מהטוענים מסמכים המאשרים את קבלת הפיצוי .העובדה שאין ביכולת העירייה למצוא היום מסמכים משנות השבעים והשמונים ,נזקפת לחובת התובעים ,שהשתהו בהגשת תביעתם.

18 19 20 21 22

יש לכן לראות את התובעים לגביהם יקבע כי הם זכאי תביעה מכוח ס' ,)2( 195 כאילו קבלו פיצויי הפקעה ,לפי התעריף שהיה נהוג אז.

23 24 25

.24מיהם התובעים אשר הוכיחו זכאות לקבלת שווי ההשבה לפי ס' )2( 195לחוק בתביעה חברו 10תובעים שונים. 24.1

26 27

תובעת 1הינה היורשת של המנוח יוסף אפשטיין ז"ל ,ממנו הופקעו חלקות בגוש .10735

28 29

חלקה - 24ביום 31.3.64נרשמו על שם יוסף אפשטיין ייעוץ להשקעות (הדרים) בע"מ (להלן "חברת אפשטיין יעוץ") ועל שם יוסף אפשטיין 23/100חלקים

30 31

53מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

24.2

מחלקה ;24החלקים האחרים של אותה חלקה נרשמו על שם ניסן בורנשטיין, קנת דרייזנשטוק ,ועופר כרמל בע"מ שאינם צד לתביעה זו).

1 2

חלקה - 58ביום 31.3.1964נרשמה רבע מחלקה 58על שם יוסף אפשטיין והחברה אפשטיין יעוץ .החלקים האחרים של אותה חלקה נרשמו באותו מועד על שם ניסן בורנשטיין ,קנת דריזנשטוק ,ועופר כרמל בע"מ .בשנת 1965יש רישום של כ 450 מ"ר (מתוך חלקה של 39252מ"ר) על שם שירצקי ,ושטח של כ 153-מ"ר נרשם ביום 9.3.1980על שם בולוס ,לפי צו בית משפט .עודף של כ 1850-מ"ר על שם רשות הפיתוח .בעקבות ההפקעה נרשמה חלקה זו כולה על שם עירית חיפה ביום .4.12.1980

3 4 5 6 7 8 9

בכתב התביעה המתוקן נרשם כי מר יוסף אפשטיין החזיק 137/650חלקים מחלקה וזו מסגרת התביעה שלו.

10 11

חלקה - 47ביום 31.3.64נרשמה רבע מחלקה 47על שם יוסף אפשטיין . החלקים האחרים של אותה חלקה נרשמו באותו מועד על שם ניסן בורנשטיין, קנת דריזנשטוק ,ועופר כרמל בע"מ .בעקבות ההפקעה נרשמה החלקה כולה על שם עירית חיפה ביום .29.4.87

12 13 14 15

מר יוסף אפשטיין ז"ל קבל פיצויי הפקעה בגין הפקעת חלקותיו( .נספח 40לנ.)4/

16

התובעים - ,2,3נטען כי התובעים ,2,3הם יורשי המנוח ניסן בורנשטין ז"ל שהם חיה רותם ז"ל ,ואסתר פרידברג .אסתר פרידברג הציגה צו ירושה לפיו היא ושלושת ילדיה הם היורשים היחידים של ניסן בורנשטיין ז"ל ,שכן אחותה שכבר נפטרה ,קבעה את ילדי אסתר כיורשיה .לניסן בורנשטיין היה כ-רבע מחלקות .24,47,58 הנתבעת הציגה מסמכים לפיהם כל זכויותיו של מר בורנשטיין ז"ל הועברו עוד בשנת , 1964ביום ,14.5.64למר קנת דרייזנשטוק (נספח 36לנ ,) 4/ומר בורנשטיין ז"ל התחייב לרשום את הנמכר על שם הקונה (מה שלא בוצע בפועל) .עוד הציגו הנתבעות יפוי כוח בלתי חוזר מיום 16.12.81לפיו מר ניסן בורנשטיין ז"ל חתם על כך כי מר קנת דרייזנשטוק זכאי לכל פיצויי ההפקעה בגין הפקעת המקרקעין, שכן מלוא זכויותיו במקרקעין הוקנו למר דרייזנשטוק.

17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32

במהלך חקירתה הנגדית לא יכלה גב' אסתר פרידברג לסתור את הנתונים הכתובים הנחזים להיות חתומים על ידי מר בורנשטיין ז"ל עוד משנת ,1964 ומאושרים וחתומים שוב בשנת .1981

54מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' לפיכך ,לא הוכחה זכות התובעים ,2,3לקבלת השבה של המקרקעין להם טענו. 24.3

תובעת מס' - 4מחצית מחלקה 40היתה רשומה על שמו של דן בר אדון ז"ל מיום .19.6.78הנתבעות לא חלקו על כך כי במועד ההפקעה היה מר אדון ז"ל מי שזכאי לקבלת פיצויי ההפקעה ,ואלו אכן שולמו לו (נספח 41לנ .)4/התובעת 4היא יורשתו של בר אדון המנוח.

.24.4

התובע - 5מחצית מחלקה 40היתה רשומה על שמו של ישראל יהודה מיום .19.6.78הנתבעות לא חלקו על כך כי במועד ההפקעה היה מר ישראל יהודה מי שזכאי לקבלת פיצויי ההפקעה .התובע 5אישר בתצהירו כי בשנות השבעים קבל הודעה על הפקעת מקרקעין .מר ישראל יהודה הציג עצמו בחקירה כאיש נדל"ן שרכש הרבה קרקעות מכיר את נושא המקרקעין ואת נושא ההפקעות והוא משמש כנשיא התאחדות הקבלנים .מר ישראל יהודה אישר בחקירתו כי פיצויי ההפקעה שהועברו לבר אדון ז"ל היו גם עבורו ,והם התחלקו בפיצויי ההפקעה.

.24.5

התובע 6והתובע – 9התובעים 6,9הינם אחים .ביום 8.3.65נרשם תובע 6 כבעלים של 125/2618חלקים מחלקה 45ותובע 9נרשם כבעלים של 125/2618 חלקים מהחלקה .את הקרקע רכשו האחים מאת שאול לסקובסקי ז"ל .ביום 15.8.80נמסרה לאחים הודעת עירית חיפה על ההפקעה .תובעים אלו טוענים כי לא קבלו פיצויי הפקעה מהעירייה.

24.6

תובעות - ,7,8הן יורשות זאב ולדמן ז"ל .ביום 29.3.65נרשמה על שם מר ולדמן ז"ל בעלות על 125/1309חלקים מחלקה .45התובעת ,7,8הן יורשותיו ,בחלקים שווים. התובעת 7העידה כי אביה קבל הודעה על ההפקעה בשנות השבעים ,ולמיטב זיכרונה קבל פיצוי שבו רכש אדמה אחרת בכפר סבא (שלימים גם הופקעה בחלקה). התובעת 7העידה כי אחותה ויתרה על זכותה במקרקעין ,אך לא הוצג מסמך ויתור .התובעת 8עצמה לא הגישה תצהיר.

24.7

תובעות - 10,11הינן היורשות של שאול לסקובסקי ז"ל שבשנת 1964החזיק ב- - 432/1280מחלקה 45ששטחה הכולל 5,236מ"ר ( 1767.15מ"ר) .מר לסלקובסקי ז"ל בצע מספר עסקאות מכר :לאחד בשם מנשה שדי מכר 777מ"ר, לאחים מכלוף מכר ביחד 500מ"ר ולזאב ולדמן מכר עוד 500מ"ר ) .מבחינה

55מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח' חישובית עולה כי לא נותרו על שמו חלקים בחלקה 45נכון ליום ,29.3.65ומכל מקום מהנסח ההיסטורי שצורף (נספח 1לת )10/לא ניתן להיווכח שנותר חלק כלשהו על שם המנוח לסקובסקי. לגבי חלקה 46ששטחה 12,324מ"ר ,נטען כי לפי הרישום בנסח המקרקעין החזיק מר לסקובסקי המנוח -ו 169/500-חלקים מחלקה .46נסח המקרקעין שהוגש לחלוטין איננו קריא מבחינתי ,אך בשל כך שעניין זה לא נסתר בראיה מטעם הנתבעות ,קבלתי טענה זו של התובעות. מעדות תובעת 11עלה כי אביה המנוח עסק בסחר קרקעות ,קנה ומכר קרקעות בכל הארץ .מאחר וזה היה עיסוקו ,יש להניח שעם קבלת ההודעה על ההפקעה ידע גם לטפל בקבלת פיצויי הפקעה. .25לסיכום 25.1

הזכאים לקבל פיצוי לפי חלקם היחסי בחלקות שבמתחם :

גוש

חלקה

10735

24

שטח במתחם במ"ר 2250

58

15,225

47

7,300

40

3,000

40

3,000

45

4,400

45

4,400

45 45 46 46

4,400 4,400 10,834 10,834

שם הזכאים

חלק בנכס

אפשטיין נילי אפשטיין נילי אפשטיין נילי אריאלה בר אדון ישראל יהודה שולמית גרינברג ישראלה דגן * ברוך מכלוף עמוס מכלוף עמליה זאבי גליה וויס

23/100

החלק היחסי במ"ר 518מ"ר

137/650

3,209מ"ר

1/4

1825מ"ר

1/2

1,500מ"ר

1/2

1,500מ"ר

125/2618

210מ"ר

125/2618

210מ"ר

125/2618 125/2618 169/1000 169/1000

210מ"ר 210מ"ר 1831מ"ר 1831מ"ר

*ב"כ התובעים הגיש תביעה גם בשם ישראלה דגן .ב"כ התובעים בוודאי יודע אם אכן הגב' ישראלה דגן ויתרה על זכותה לטובת שולמית גרינברג ,כפי שנטען ,ומוסמך לפעול בהתאם בענין חלוקת הסכומים.

25.2

יש לערוך את החשבון לפי חלופה ב' בחוות דעתו של שמאי התובעים.

56מתוך 58

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

15 16 17 18 19

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'

25.3 25.4

25.5

25.6

25.7

25.8 25.9 25.10

25.11 25.12 25.13

יש לקחת את שווי המקרקעין למ"ר במתחם ( )A2( )A1למועד הגשת התביעה,

1

אפריל ,2014כפי שמופיע בחוות דעת שמאי התובעים( .להלן " שווי המקרקעין") מסכום שווי המקרקעין יש להפחית פיצויי ההפקעה ששולמו בפועל למ"ר ,לפי שטחו של כל אחד בחלקה ,הכלול במתחם אתר ג' .אם אין ידיעה על סכום פיצויי ההפקעה לגבי חלק מהתובעים ,יחושב לפי המפתח ששולם בפועל לאחרים ,ושוב לפי מ"ר ,לפי שטחו של כל אחד בחלקה הכלול במתחם .את פיצויי ההפקעה יש להצמיד למועד הגשת התביעה טרם הפחתתם משווי המקרקעין. משווי המקרקעין יש להפחית גם את ההשבחה למ"ר ,לפי הערכים שנקב שמאי התובעים למ"ר בכל אחת מהחלקות ,לפי התכניות השונות .אך מספר המ"ר לחישוב ההשבחה יהיו אלו שנכללים במתחם בכל אחת מהחלקות ,ללא הפחתה. לדוגמא – אם בחלקה 3,000 , 40מ"ר ממנה מצויים במתחם ,חישוב ההשבחה ייעשה אף הוא לגבי 3,000מ"ר ולא 2500מ"ר כפי שמופיע בטבלת שמאי התובעים .גם את ערך ההשבחה יש להצמיד ליום הגשת התביעה ,טרם הפחתתה משווי המקרקעין. הסכום שיתקבל לאחר הפחתת פיצויי ההפקעה וההשבחה משווי המקרקעין ,לפי חלקו של כל תובע בשטח החלקה שבמתחם ,הוא הסכום לפיצוי כפי שהוא בערכו ביום הגשת התביעה .סכום זה יש להצמיד מאפריל 2014ועד ליום פסק הדין, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק. שמאי התובעים הגיע בחישוביו לגבי חלופה ב' לגבי התובעים שמצאתי שהם זכאים לפיצוי ,לסכום מצטבר של כ 30-מיליון ₪נכון לאפריל ,2014ואני מניחה שתוצאת החישוב שהתוויתי תהיה בסדרי גודל דומים ,הגם שהסכום יהיה נמוך יותר. יש כמובן לזכור שקיימות תביעות נוספות באותו ענין ,שעדין לא הגיעו לשלב הראיות ולא הסתיימו בפסק דין. ב"כ הצדדים יגישו בתוך 21יום מהיום פסיקתא לחתימת בית המשפט ,שתכלול את סכום הפיצוי לכל אחד מהתובעים ,לפי החישוב המפורט בפרק זה. הנתבעות ,1,2ביחד ולחוד יישאו בהוצאות משפט זה בסכום של ₪ 100,000 שישולמו לתובעים ,ביחד ולחוד ,בתוך 30יום מהיום ,שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. התובעים ביחד ולחוד ,יישאו בהוצאות נתבעת 3בסכום של ₪ 20,000שישולמו בתוך 30יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. התיק אלי למעקב פסיקתא ליום .21.22.20 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

57מתוך 58

בית המשפט המחוזי בחיפה ת"א 25661-04-14אפשטיין ואח' ואח' נ' עיריית חיפה ואח'