פרטי ההליך
לפני
כבוד השופטת ליאת הר ציון
תובעת
מועצה מקומית סביון
ע"י ב"כ עוה"ד שי הולנדר גרוס
נגד
נתבע
עופר ירושלמי
ע"י ב"כ עוה"ד דובי בר חן
פסק דין
רקע עובדתי טענות והליכים ביום 12.7.21 הגישה התובעת, המועצה המקומית סביון, כנגד הנתבע, תביעה כמחזיק הרשום בפנקסי המועצה של הנכס הידוע כגוש 6498 חלקה 163, ברח הורדים 7, סביון (להלן: "הנכס") בגין אי תשלומי ארנונה ותשלומי חובה בגין החזקה ושימוש בנכס בין השנים 2016-2021 בסכום כולל של 357,561 ₪. יצוין כי המדובר בחובות שנוצרו כלפי התובעת, לאחר מועד צו כינוס שניתן ביחס לנתבע מיום 8.11.2016, אשר ביחס אליהם ניתן היתר לתביעה מיום 10.2.2021 ע"י בית המשפט המחוזי (ראו נספח 11 לכתב התביעה). בכתב ההגנה טען הנתבע כי שטח הנכס בפועל אינו תואם את השטח המחויב בארנונה, כן תקף את שיטת החישוב וכן העלה טענות לקיזוז וטענות לתשלום ביתר כפועל יוצא משיטת חישוב שגויה. בנוסף טען בכתב ההגנה כי בחלק מהמבנים בשטח הוא אינו מחזיק. אציין כי נעשו ניסיונות רבים להביא להסכמות בין הצדדים לתשלום החוב הקיים וחוב נטען נוסף שלא שולם, ואולם הסכמות אלה לא צלחו. לא מצאתי למקום לפרט את כל השתלשלות הליכי משא ומתן בין הצדדים שהיו מרובים ולאורך זמן רב, אך אציין כי בסופו של יום הוסכם בין הצדדים בדיון ביום 5.2.26: "ביחס למחלוקת שנותרה בין צדדים בנוגע לאופן חישוב חיוב הארנונה – התובעת תגיש הודעה בתוך 10 ימים באם ניתנת הסכמתה לענין סמכותו העניינית של בית המשפט להידרש למחלוקת בין הצדדים וככל שלא תהא הסכמה, בית המשפט יידרש להכריע במכלל הסוגיות בין הצדדים לרבות סמכותו הענינית לדון בשאלת אופן חישוב הארנונה". הסכמה זו קבלה תוקף של החלטה. בהעדר הסכמה בין הצדדים, להלן אדון במכלול הסוגיות שעלו בין הצדדים, כפי הסכמתם על יסוד כתבי הטענות והסיכומים שהוגשו. הכרעה לאחר שבחנתי טענות הצדדים להלן הכרעתי. כאמור, התובעת עותרת לתשלום חוב ארנונה בגין אי תשלומי ארנונה ותשלומי חובה בגין החזקה ושימוש בנכס בין השנים 11/16-2021 בסכום כולל של 357,561 ₪. כבר עתה אציין כי בית משפט זה נעדר סמכות לדון בטענות ההשגה של הנתבע שלעיל כפי שאראה להלן, ולענין טענת "איני מחזיק" אתייחס בפרוט להלן. סמכות עניינית לדון בטענות לענין אופן חישוב חיובי ארנונה בין הצדדים מחלוקת לעניין שיטת חישוב חיובי הארנונה (האם לחשב כל מבנה בנפרד כשיטת הנתבע או במצטבר כשיטת התובעת) וביחס לגודל שטח הנכסים עצמם. הנתבע הרחיב רבות בפסיקה שהובאה בסיכומיו ביחס למחלוקת זו שהינה לגופו של ענין, כלומר הרחיב בפסיקה שדנה בשאלת אופן החישוב ואולם לא הרחיב טענותיו לעצם שאלת הסמכות כפי שאביא להלן. אציין כי בדיון מיום 30.9.24 הסכימו הצדדים כי סוגיית שטח הנכסים תוכרע על בסיס נספח 1 לכתב ההגנה שכולל מדידה מיום 30.7.2019 וכי השאלה היחידה שתיוותר להכרעה הינה טענת הנתבע בדבר שיטת החישוב של חיובי הארנונה. ואולם הסכמות הצדדים לא השתכללו להסכם פשרה, כך שהמדידה הרלוונטית היא המדידה שהובאה בכתב התביעה. כן אציין כי בוצעה מדידה חדשה ב-2024 ואולם מדידה זו לא רלוונטית למועדי החיוב בתביעה זו. התובעת טוענת כי הסכמתה להגשת סיכומים במחלוקת זו לא היוותה ולא יכלה להוות הסכמה להקניית סמכות עניינית לבית המשפט. בסיכומיה מיום 12.1.25 טענה התובעת כי מקומה של טענה זו הוא במסגרת הליכי השגה וערר או בעתירה מנהלית ולא בבית משפט אזרחי . כך לטענת התובעת, שומת הארנונה הפכה לחלוטה וסופית ואין עוד דרך לערער עליה. כן טענה כי טענות הנתבע תוקפות באופן ישיר את חוקיות צו הארנונה, פרשנותו או יישומו, ולכן הן מצויות תחת סמכותו הייחודית של בית המשפט לעניינים מנהליים. עוד טענה התובעת כי צדדים להליך אינם יכולים להתנות על סמכות עניינית. לבסוף טענה התובעת כי בהודעתו מיום 16.2.26 העלה הנתבע טענה חדשה לגבי סיווג הנכסים (סיווג 101 במקום סיווג 105 משום שהשטח מתחת ל-300 מ"ר) המהווה הרחבת חזית אסורה ומעבר לכך, בחינת סיווג הנכסים וקביעתם בהתאם לצו הארנונה המקומית אינן מצויות בסמכותו העניינית של בית משפט זה. הנתבע טוען מנגד כי התובעת היא זו שהגישה תביעתה לבית משפט זה, והתובעת היא זאת שהסכימה להגשת סיכומים בעניין חישוב הארנונה, ובכך לא רק שהכירה בסמכותו של בית משפט זה אלא מנועה עתה מלטעון נגד הסמכות. בחנתי טענות הצדדים ואני סבורה כי הדין עם התובעת. בית משפט זה אינו מוסמך לדון בשאלת אופן החישוב הארנונה היות שמדובר בנושא חלוט סופי שלא ניתן לערעור עוד. שומת הארנונה הפכה חלוטה, ואין עוד דרך לערער עליה או לטעון כנגדה. אין בהסכמת הצדדים אשר לא הגיעו למתווה מוסכם בסופו של יום להקנות לבית המשפט סמכות עניינית (כמו כן, יתכן כי גם לו היתה הסכמה, היה מקום לאשרה בפני הערכאה המוסמכת). להלן אפרט המצב המשפטי. ההלכה הפסוקה מורה כי השגה על קביעת ארנונה יכולה שתיעשה בשני מסלולים: המסלול הראשון, המינהלי, הוא על פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"). במסלול זה רשימה מפורטת של נושאים שניתן להעלותם, והיא מנויה בסעיף 3(א). אלה מתאפיינים, בעיקר בהיותם נוגעים לעניינים עובדתיים וטכניים, המצריכים לעיתים בדיקת המצב בפועל (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 780-779 (2002); עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש (5.9.05). המסלול השני, המשפטי, הוא עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים אשר במסגרתו ייטענו טענות שאינן נמנות על הרשימה המפורטת בסעיף 3 לחוק הערר (ע"א 2064/02 תשלובת ח. אלוני בע"מ נ' עיריית נשר, פ"ד נח(6) 111, 117 (2004). סעיף 3(א) לחוק הערר קובע כי לנישום זכות להשיג על שומת הארנונה בפני מנהל הארנונה ובלבד שינקוט בהליך הגשת ההשגה תוך המועד הקצוב לכך בחוק -תוך 90 ימים. כך קובע סעיף 3 לחוק הערר: (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה: 1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; 2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו; 3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות; ... (ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת הערר לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי-חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א). (ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה" עולה כי טענות שנוגעות לחוסר התאמה בין הדרישה לתשלום הארנונה לבין מיקומו של הנכס, סוגו, גודלו, שימושיו ומחזיקו יש להעלות בפני מנהל הארנונה במועד הקבוע. כאשר נישום לא הגיש השגה וערר במועד, שומת המס הופכת לחוב פסוק וחלוט שאין עוד דרך לערער עליו או לטעון כנגדו בהתאם לעקרון "סופיות השומה", שמשמעו כי משחלף המועד הקבוע בדין להשיג על השומה, היא הפכה לחלוטה (ראו; עמ"נ (מינהליים ת"א) 43172-04-17 גלילות מחזור פסולת בע"מ נ' מנהל הארנונה של עירית רמת השרון (נבו 15.4.2018);בר"ם 9179/05 המקום של ש.שמחה בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (12.7.06); עמ"נ (מחוזי ת"א) 220/04 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב נ' אפרתי מדפיס נכסים בע"מ (16.1.06); עמ"נ (מחוזי ת"א) 167/07 פאנץ' ליין בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (31.12.07). רע"א 8894/22 עיריית הרצליה נ' הולמס פלייס אינטרנשיונל בע"מ (29.12.2022)). בהתאם לקבוע בפסק הדין בעע"מ 6911/19 יצחקי נ' עיריית הוד השרון (25.3.24) (להלן: "עניין יצחקי") חוסר ההתאמה לסוגיו עליו מדבר סעיף 3(א) לחוק רשויות מקומיות שלעיל, הופך את דרישת התשלום לנטולת בסיס חוקי במסגרתו הפנימית של צו הארנונה. לעומת זאת סעיף 3(ב) מדבר על אי-חוקיות "שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א)". כלומר, באי-חוקיות שאינה קשורה לחוסר התאמה בין הדרישה לתשלום הארנונה לבין מיקומו של הנכס, סוגו, גודלו, שימושיו ומחזיקו. כלומר במצב של אי-חוקיות חיצונית לצו הארנונה, בה עוסק סעיף 3(ב) לחוק, אז יש לפנות בעתירה מנהלית. בעניין יצחקי שלעיל קבע בית משפט העליון כי דוגמא לטענות אשר מייחסות לרשות מקומית אי-חוקיות חיצונית כאמור היא טענה בדבר חוקיות צווי ארנונה בראי דיני ההקפאה, טענה בדבר שינוי בלתי חוקי של מדיניות הארנונה אשר נקוטה בידי רשות מקומית, טענה בדבר הפליה פסולה, טענה, כי האמור בצו מנוגד לחוק או לפסיקה וכן, טענה כי הצו לוקה באי-סבירות קיצונית או בכוללניות. על כן, מקום בו מבקש נישום להעלות טענה כנגד חיוב בארנונה, כאשר טענה זו לא נכללת בעניינים המפורטים בסעיף 3(א), כולל ההיבטים המשפטיים של עניינים אלה, הרי שהסמכות לדון בה לא מסורה למנהל הארנונה ולוועדת הערר ובידי הנישום להעלותה רק במסגרת עתירה מנהלית. על כן, ככלל אין לעקוף מסלול השגה וערר אלא במקרים חריגים. ככל שמדובר בטענות של אי חוקיות ולא טענות שבסמכות מנהל הארנונה, היה על הנתבע להגיש עתירה מנהלית. ככל שלא עשה זאת הרי שחוב הפך חלוט כאמור לעיל. על כן, טענות הנתבע הנוגעות לשטח הנכס גודלו, טענות שאינו מחזיק בנכס מסויים או טענות הנוגעות לסיווג ושימוש הרי שיש להפנות למנהל הארנונה במועד הקבוע. כמו כן טענות הנתבע ביחס לאי חוקיות שיטת חישוב דינן להתברר כעתירה מנהלית. אין מחלוקת כי הנתבע לא פעל כן. בענייננו, הנתבע לא הגיש השגה על שומת הארנונה או עתירה מנהלית במסגרתה צריך היה להעלות טענות ביחס לשיטת חישוב חיובי הארנונה. בהתאם למנגנון שנקבע, טענות הנוגעות לאופן תחשיב הארנונה חייבות להתברר תחילה בפני מנהל הארנונה וועדת הערר וערעור עליהן מוגש לבית המשפט לעניינים מינהליים (ענין יצחקי) ככל שמדובר בטענות בדבר חוקיות הארנונה כנגד שיטת החישוב היה צריך הנתבע לפנות בהליך ההשגה המנהלי ואולם הנתבע לא פעל כן. מעבר לכך, יצוין כי ביום 24.5.2020 ניתנה החלטה ע"י בית המשפט המחוזי בה הוא מתיר לנתבע להגיש כנגד התובעת עתירה מנהלית ביחס לחובות שנוצרות לאחר מועד הכינוס (ראו נספח 9 לכתב התביעה). ואולם חרף ההיתר שניתן הנתבע לא הגיש דבר ולא פעל לתקיפת החוב ע"י הגשת עתירה מנהלית. אשר לשאלה האם הצדדים יכולים להתנות על סמכות עניינית, הרי לא ניתן להקנות לבית משפט אזרחי סמכות לדון בטענה בדבר אופן תחשיב חיובי הארנונה באמצעות הסכמה בין הצדדים. סמכות עניינית היא עניין שבחוק, ומאחר שהמחוקק ייחד את הדיון בתחשיבי הארנונה למסלול המנהלי (השגה, ערר ובית משפט לעניינים מינהליים), בית משפט אזרחי אינו מוסמך לדון בנושא זה במישרין והסכמת הצדדים גם אם ניתנה, אינה יכולה להקנות סמכות עניינית לבית משפט נכבד זה לדון בסוגיה( ראו: ע"א 119-87 מרהג' נ' רמדאן , מד(4) 377 (1990)). מעבר לכך, בסופו של יום לא ניתנה על כך הסכמת התובעת. נוכח האמור לעיל, מורה על דחיית טענות הנתבע ביחס להשגה בדבר שיטת חישוב הארנונה. הטענה בדבר "איני מחזיק" כאמור, הנתבע טען בכתב ההגנה כי אמנם הוא המחזיק הרשום ב- 4 מבנים, אך לטענתו הבריכה לא קיימת ושניים מהמבנים הנוספים: בית העץ- מוחזק ע"י גרושתו ובנם והסככה ע"י ברק ירושלמי. לטענתו רק מבנה אחד מוחזק בפועל על ידו (סעיפים 4 ו-14 לכתב ההגנה). סעיף 3(ג) לחוק הערר מעניק לבית המשפט שיקול דעת להתיר טענה בעניין "אינני מחזיק בנכס" בפני בית המשפט, וזאת אף אם לא הוגשה השגה במועד. נקבע כי שיקול הדעת המסור לבית המשפט לפי סעיף 3(ג) נוגע רק לטענת "אינני מחזיק בנכס" ולא לשאר הטענות הכלולות בסעיף 3(א) (רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' גיא לוי בע"מ ((3.6.2008) בשים לב, כי טענת "אינני מחזיק" היא טענה משמעותית, ששומטת את הקרקע תחת ההצדקה לחיוב הארנונה, המחוקק לא הגביל את דרכו של הנישום לחלוטין ומצא המחוקק לנכון לסלול מסלול חלופי להעלאת הטענה, וזאת בשל חשיבות הסוגייה ועקרון העל בדבר גביית מס אמת. ביחס לכך נדרש את אישורו של בית המשפט להעלות טענה זו. עם זאת, על פי הפסיקה, טענה זו אמורה להיתמך בראיות ועל המבקש להסביר מדוע לא עלתה בהליכי השגה כאשר נקבע כי הסמכות החריגה מחייבת בחינה של חשיבות עקרונית, עיוות דין ומידת מודעות הנישום להליכי ההשגה; הסמכות החריגה אינה מופעלת כדבר שבשגרה רע"א 8894/22 עיריית הרצליה נ' הולמס פלייס אינטרנשיונל בע"מ (29.12.2022) בר"מ 7618/16 עיריית תל אביב יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ (4.12.2016); תא"ק (שלום נת') 63692-11-18 מ. א. לב השרון נ' כוכבי (9.10.2023)). בעע"מ 2611/08 בנימין נ' עיריית תל-אביב (5.5.2010)נקבע : סעיף 3(ג) לחוק, שנוסף בשנת 1994, מעניק לבית המשפט שיקול דעת להתיר טענה בעניין "אינני מחזיק בנכס" בפני בית המשפט, וזאת אף אם לא הוגשה השגה במועד...בית משפט זה פסק כי יש לפרש בהרחבה את סמכותם של גופי הערר השונים בכלל, ושל מנהל הארנונה בפרט, וזאת מטעמים של נגישות האזרח לגופים אלה, מומחיות גופי הערר ומיצוי הליכים יעיל ומהיר (ע"א 10977/03 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' עיריית בני ברק (לא פורסם)). לדידי זהו גם צו השכל הישר. עם זאת הכירה הפסיקה בסמכותו הכללית של בית המשפט לדון גם בעניינים אשר באו אליו חרף מסלול ההשגה הקבוע בחוק, במקרים חריגים (רע"א 1809/07 עיריית הרצליה נ' לוי בע"מ (לא פורסם); עע"מ 10826/03 מנהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ (לא פורסם)). בפרשת עיריית רעננה נקבע, כי "מקום שהמחוקק קבע דרך מיוחדת להשגה ולערר יש ללכת בדרך זו ולא לאפשר את עקיפתה" (רע"א 2425/99 עירית רעננה נ' י.ח. יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481, 492 (השופטת פרוקצ'יה)). עם זאת, "נשמר גם כך פתח צר המאפשר לבית-המשפט הרגיל או לבג"ץ והוא כאשר מדובר בעניין בעל חשיבות ציבורית עקרונית מיוחדת" (שם). הנשיא ברק העיר, כי שאלה סבוכה היא האם לועדות הערר סמכות ייחודית או מקבילה, אך מכל מקום "אפילו אניח כי הסמכות היא מקבילה, מן הראוי הוא לעשות שימוש בשיקול הדעת השיפוטי, ובגדר הסעד החילופי להכיר בסמכותה של ועדת הערר" (עמ' 501. ביחס לטענת "אינני מחזיק" – בה עוסק המקרה שלפנינו – הקנה, כאמור, החוק בסעיף 3(ג) שיקול דעת לבית המשפט להתיר טענות בין כתליו, שלא בדרך של השגה, ואולם נקבעו גדרי הרשות לכך (ע"א 4452/00 ט.ט טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773): "פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול-דעתו של בית-המשפט. כאשר מועלית בפניו טענה המנויה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול אם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים-מקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה המצריכות לעתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות" (עמ' 780-779, השופט אנגלרד)." כאמור החריג החקיקתי מוגבל לטענת היעדר החזקה בלבד. הוא אינו מאפשר להעלות בדרך זו טענות בדבר סיווג הנכס, שטחו, השימוש בו או האזור שבו הוא מצוי. על פי הפסיקה, מתן הרשות נתון לשיקול דעת בית המשפט, ובמסגרתו ניתן לשקול את מידת מודעותו של הנישום להליכי ההשגה ואת עוצמת עיוות הדין שעלול להיגרם אם תיחסם דרכו. על כן במקרה בו נטענת טענת "אינני מחזיק" שלא במסגרת הליכי השגה וערר, יתיר בית משפט דיון בטענה האמורה במקרים חריגים שבהם קיימת חשיבות ציבורית לדון בעתירה, ובמקרים שבהם קיימות נסיבות המצדיקות זאת, כמו אי-מודעותו של האזרח להליכי ההשגה ובהתחשב במידת הפגיעה ועיוות הדין שיגרמו לו אם תיחסם דרכו לערכאות שיפוטיות (ראו ההפניות בס' 30 לפסק הדין). זאת ועוד , לאחר שניתנה רשות לדון בטענה, על הנתבע להוכיח כי בתקופה הרלוונטית לא היה המחזיק בפועל ולא היה בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. המבחן הוא עובדתי: יש לבחון מי השתמש בנכס, מי שלט בו, מי החזיק בו בפועל ומי נהנה מן הזיקה הקרובה אליו. בעלות פורמלית או רישום עירוני אינם בהכרח מכריעים, אך גם עצם הטענה שהנתבע לא החזיק בנכס אינה מספיקה עת"מ (מינהליים חי') 5203-08-19 חיים זיידן נ' עיריית חיפה (13.10.2021). לגופה של טענה, בהתאם להוראות סעיפים 325 ו- 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] שמסדירות את חובת ההודעה על חילופי בעלים או מחזיקים בנכס, כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב לעירייה על חדילת הבעלות או ההחזקה, מוסיף הבעלים או המחזיק הרשום לשאת בחיובי הארנונה. יחד עם זאת נקבע כי חובת ההודעה אינה חזות הכל ועל הנתבע להציג תשתית ראייתית קונקרטית המתייחסת לתקופת החיוב, ולא רק טענה כללית. עליו להראות, לפי העניין, מי החזיק בנכס בפועל, מתי הסתיימה החזקתו, למי הועברה החזקה, ומה הראיות לכך שהעירייה ידעה או הייתה צריכה לדעת על השינוי. ראיות אפשריות הן הודעה בכתב לעירייה, מסמכי מסירה או שכירות, תכתובות עם העירייה, מסמכים המעידים על שימוש של אדם אחר, עדויות של המחזיק בפועל, ראיות לכך שהנתבע לא השתמש בנכס, וכן מסמכים המוכיחים כי הרישום העירוני נוצר בטעות. או שעל הנתבע להוכיח כי במקרים שבהם הייתה לעירייה "ידיעה פוזיטיבית" על זהותו של המחזיק בפועל, אין היא רשאית להסתמך באופן טכני על היעדרה של הודעה פורמלית ולהמשיך לחייב אדם שאינו עוד בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. בענייננו, לא הוכחה הטענה בדבר "איני מחזיק" , ולכן מצאתי מקום לדחותה. ראשית, טענת איני מחזיק לא נטענה בצורה מפורטת ובאופן מפורש. כל שטען הנתבע בכתב ההגנה הוא שבפועל מתוך 4 מבנים מוחזק על ידו מבנה אחד בלבד. התובע לא הבהיר אילו מבנה שייך רק לו, למרות שכל המבנים רשומים על שמו, לא הבהיר מדוע לא ביצע עד היום עדכון מחזיקים בהתאם לדרישת החוק, כאשר מדובר בהסדר סטטוטורי המטיל חובה מפורשת על המחזיק המקורי בנכס להודיע לרשות על חדילתו מחזקה בנכס כתנאי לפקיעת חבותו בארנונה לעתיד. כאמור על הנתבע להציג תשתית ראייתית קונקרטית המתייחסת לתקופת החיוב, ולא רק טענה כללית. עליו להראות, לפי העניין, מי החזיק בנכס בפועל, מתי הסתיימה החזקתו, למי הועברה החזקה, ומה הראיות לכך שהעירייה ידעה או הייתה צריכה לדעת על השינוי. עולה גם כי עד היום לא נעשה שינוי מחזיקים בעיריה. שנית, אינני סבורה כי המקרה תואם לאף אחד מן החריגים האמורים שפורטו לעיל; לא מדובר במקרה חריג המקיים את אמות המידה המצומצמות של החריג הפסיקתי. לא עולה כי הנתבע לא היה מודע להליכי הגבייה. שלישית, ביום ה-16.2.26 התייחס הנתבע לחישוב שלשיטתו יש לחשב את השטח, ולא טען לגבי החזקה ע"י גורמים אחרים. כמו כן בשיטת החישוב לטענתו הוא ציין גם את בית מגורי העץ – מקום שטען תחילה שלא בהחזקתו. מכאן, כי הטענה לא נטענה באופן סדור ברור מפורט ועם סתירות, ולא נתמכה באסמכתאות להעדר החזקה. בנוסף, בבקשה מאוחרת לסיכומים מיום 19.6.26 בסעיפים 4 ו -3.3 (בעקבות הסכמת הצדדים שפורטה לעיל מיום 5.2.26), מתייחס הנתבע באופן כוללני לטענות אלה. הנתבע כותב כי הוא מוכן לשלם על הארנונה השוטפת בגין שטחים שמחזיקים בפועל גרושתו ובנו, אולם בתעריפי הנחה, כמו כן מבקש שהתובעת תרשום בספריה את המחזיקים הנכונים ואולם טענות אלה התבקשו באופן סתמי וכוללני ללא פירוט וללא כל אסמכתאות. אין הסבר ממתי הוא אינו מחזיק בכל המבנים הנטענים, לא הוגשה כל אסמכתא לכך המחזקת טענה כלשהי ביחס לכך, או עדויות על שימוש מחזיק אחר בפועל. אין הסבר מדוע הדבר לא נעשה עד היום ומדוע לא נטען בפני הערכאה המוסמכת. על כן, אני מקבלת את טענת התובעת כי המדובר בהרחבת חזית בשים לב לאופן שבו נטענו הטענות בכתב ההגנה, ובכל אופן גם לגופה לא מצאתי כי הוכחה. בשל האמור לעיל ובשים לב לפסיקה בנוגע לשימוש בחריג האמור, אני דוחה טענות הנתבע בהקשר זה. על כן עולה כי הנתבע חב לתובעת בגין חוב ארנונה סך של 286,629.8 ₪. בהתאם לפירוט הבא: כפי שהובא בסיכומי התובעת ובסך הכל הנתבע ישא בתשלום ארנונה בסך כולל של 286,629.8 ₪. חיובים נוספים שבמחלוקת אגרת שמירה- לפי סעיף 3 לכתב ההגנה קיימת מחלוקת ביחס לאגרת שמירה. לטענת התובעת גובה אגרת השמירה הינה נגזרת של גודל הנכס ונשענת על אותם הנתונים של חישוב הארנונה והינו היטל המיועד למימון אבטחה והגברת ביטחון התושבים המוטל מכוח חוק עזר שמירה אבטחה וסדר ציבורי התשע"ז- 2017. נטען כי בהתאם לסע' 4 (ב) לחוק העזר, אגרת השמירה תחושב לפי מכפלת שטח הנכס בשיעור התעריף למ"ר ,כאשר בהתאם לסע ' 1 לחוק העזר ההגדרה של שטח הנכס הינה מספר המטרים הרבועים של הנכס כפי שמופיע בספרי העירייה לצורך חיוב בארנונה כללית. לפיכך , טענותיו של הנתבע באשר לארנונה נוגעות ישירות לגובה אגרת השמירה. כפי שקבעתי לעיל, מאחר שהחוב הינו חלוט, משלא פעל הנתבע לפעול כנגד החוב בהתאם למסלולים שלעיל ובהעדר נימוק וטעם לסטות ממסלולים אלה, לא מצאתי מקום לקבל טענות הנתבע ביחס לצורת חישוב אחרת. ועל כן ובהתאם לכך מורה כי אגרת השמירה תשאר על כנה כפי שפורט ע"י התובעת. בסך הכל הנתבע ישא בתשלום אגרת שמירה בסך של 18,496 ₪. חיובים שאינם במחלוקת התובעת עתרה לחייב את הנתבע בגין חיובים נוספות הכוללים אגרת ביוב, תשתיות ביוב, הוצאות גבייה, שכ"ט עוה"ד ואגרת שמירה. לכתב התביעה צורפו רשומות של מצב חשבון של הנתבע אצל התובעת בין התאריכים 31.12.16 עד 14.4.21 הכוללים פירוט של אגרות שכ"ט עו"ד, אגרת שמירה אגרת גביה , תשתיות ביוב. עיון בכתב ההגנה מעלה כי הנתבע לא מכחיש חיובים אלה. מעבר לכך גם בסיכומים שהוגשו לא עלתה טענה כנגד חיובים אלה ,על כן יש לראות בחיובים אלה ככאלה שלא מוכחשים. בהתאם לתקנה 14 (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ט - 2018: "הנתבע ייחשב מודה בכל העובדות הכלולות בכתב התביעה ,זולת אלה שהכחיש באופן מפורש ומפורט בחלקו השלישי של כתב ההגנה ,ואולם לעניין שיעור דמי נזק יראו אותו כשנוי במחלוקת זולת אם הנתבע הודה בו במפורש". מאחר שבכתב הגנתו הנתבע לא התייחס לרכיבי החוב אזי שאין כל מחלוקת בדבר רכיבי חוב אלו והנתבע ייחשב כמודה בהם. מעבר לכך שהנתבע לא חלק על תשלומים אלה, הרי שיש לקבל טענות התובעת ביחס לכך גם מכוח חזקת התקינות המינהלית הקובעת שברגיל ניתן להניח לטובתה של הרשות כי נהגה כדין. עקרון שיש להחיל בגבייתם של תשלומי חובה על בסיס פעילות מינהלית שהשתרעה על פני שנים רבות והרישומים שבוצעו בהן (השוו: ע"א 3901/11 מחקשווילי נ' רשות המסים בישראל ( 7.8.2012) חזקה שאמנם ניתנה לסתירה ואולם הנתבע לא הכחיש ולא סתר חזקה זו). למעלה מן הצורך, אבחן כל רכיב תביעה להלן. אגרות ביוב- לטענת התובעת תעריפי המים והביוב נקבעים על ידי מועצת רשות המים והביוב. עלות אגרת הביוב הינה נגזרת מתוך חשבון המים של הנתבע. נטען כי לאור העובדה כי על גובה חשבון המים של הנתבע אין כל מחלוקת והתובעת גובה אגרת ביוב בהתאם לצריכת המים המופיעה על חשבון המים של הנתבע וכי הנתבע לא העלה כל טענה כנגד החיוב בגין אגרת הביוב בכתב הגנתו ו /או בעל פה במועד הדיון ,יש לחייב הנתבע לשלם את עלות אגרות הביוב בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת כתב התביעה ועד מועד התשלום בפועל. בהעדר הכחשה כאמור ובהתאם לרשומות שלא נסתרו כאמור מורה כי על הנתבע לשלם סך של 4,826.1 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד היום בהתאם לפירוט הבא. תשתיות ביוב – לטענת התובעת, בשנת 2016 פנה הנתבע או מי מטעמו לתובעת בבקשה להתקנת שלוחת ביוב נוספת בשטחו של הנתבע, אשר הסכימה והבהירה כי עלות התקנת שלוחת הביוב תחול על המחזיק בנכס אשר יידרש לשלמה מיד עם דרישת התובעת ואף החתימה את בנו של הנתבע על התחייבות כספית. בהמשך לכך, נטען כי פעלה התובעת והתקינה שלוחת ביוב נוספת בשטח הנתבע וביום 24.06.2020 שלחה דרישה לתשלום עבור עלות ביצוע עבודות ההקמה של שלוחת הביוב. נטען כי עד למועד זה טרם שולמה עלות התקנת שלוחת הביוב. כהוכחה לכך, צירפה התובעת העתק ההתחייבות כספית והעתק מכתב הדרישה כנספח ג לסיכומים. מאחר שהנתבע לא העלה כל טענה כנגד החיוב בעבור התקנת שלוחת ביוב ואין כל מחלוקת באשר לביצוע העבודה על ידי התובעת. מורה לנתבע לשלם את עלות התקנת שלוחת תשתיות הביוב, בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל. אציין כי בנספח ג' המועד הרשום להודעה הינו 23.6.16 – כלומר במועד שעוד טרם ניתן הצו ואולם בשים לב לאמור בהודעה לפיה התובע מתחייב לשלם למועצה את העלות הכרוכה מיד עם דרישת המועצה, ועולה מנתוני התובעת כי החיוב (דרישה) נעשה בשנת 2020 הרי שמצאתי מקום לחייב את הנתבע. על כן מורה לנתבע לשלם את עלות התקנת שלוחת תשתיות הביוב, בתוספת ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל בסך של 3,586 ₪. הוצאות גבייה ושכ"ט עו"ד – התובעת טוענת בסיכומיה כי הוצאות הגבייה ושכ"ט עו"ד נגרמו לתובעת הן בשל סירובו של הנתבע לשלם את חובו כלפיה, הן בשל השתהותו באי הגשת השגה במועד או בכלל והתעלמותו מהחלטות בית המשפט בהליך הפש"ר. הנתבע לא טען ביחס לכך ועל כן יש לקבל רכיב תביעה זה. על כן מורה לנתבע לשלם לתובעת הוצאות אלה בסך כולל של 45,023.5 ₪ סוף דבר לאור האמור התביעה מתקבלת, הנתבע יישא בהוצאות הרכיבים שלעיל ובסה"כ 357,561 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980, מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל. כמו כן, הנתבע יישא בתשלום שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ₪ ואגרת משפט. הסכומים הכוללים ישולמו תוך 30 יום, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980, מהיום ועד התשלום המלא בפועל.
ניתן היום, ח' חשוון תשפ"ז, 19 אוקטובר 2026, בהעדר הצדדים.