ת"א 35051-05-22 ת"א 35051-05-22

לפניי תביעה כספית על סך 150,000 ₪ בטענה לנזקים בגין הפרת הסכם שכירות. רקע ועיקר טענות הצדדים בכתבי הטענות עפ"י הנטען בכתב התביעה, התובעת היא חברה המתמחה בדיווח לרשויות המס בארה"ב וייעוץ מס. ביום 18.8.19 התקשרה התובעת בהסכם שכירות עם הנתבעת בנוגע לנכס המצוי ברחוב דם המכבים 30, מודיעין (להלן: "המושכר"). בהתאם לסעיף 2.1 לנספח התנאים המיוחדים, מועד מסירת הנכס עליו הסכימו הצדדים היה 20.8.20. ואולם, הנתבעת איחרה במסירת המושכר, כאשר עד ליום הגשת התביעה 16.5.22, טרם מסרה את המושכר לידי התובעת. כן צוין שרק ביום 13.9.21, כ-13 חודשים מתאריך המסירה המוסכם, העבירה הנתבעת לידי התובעת את תעודת הגמר של המשרד. לטענת התובעת, היא סיימה את הסכם השכירות של משרדה הקודם בהסתמך על מועד המסירה המוסכם, ועקב התנהלות הנתבעת, היא נאלצה להסתדר במשך מעל שנה ללא משרד, וכלל עובדיה נאלצו לעבוד מן הבית, מה שגרם לבלגן ולנזקים כבדים מאוד אצל התובעת. נטען שהתובעת השקיעה כ- 500,000 ₪ בעבודות התאמה במושכר, בציפייה שתוכל להתחיל מיד בשימוש מסחרי. אולם, גם לאחר סיום עבודות אלו, לא קיבלה התובעת אישור לשימוש מסחרי, וכספי השיפוץ הושקעו לשווא, כאשר הנכס עמד ריק וצבר אבק ובלאי. במצב זה גם לא ניתן היה לבטל את ההסכם אחרי שהושקע כל כך הרבה כסף. כן נטען שלתובעת נגרמו נזקים כבדים, כולל אי-יכולת לקבל לקוחות חדשים, להעסיק עובדים חדשים ולהתרחב, דבר שפגע ברווחיה. על פי נתוני הכנסות, החברה חוותה ירידה של 275,134 ₪ בהכנסות בשנת 2022, שיוחסה להפרת ההסכם. נטען שבשל הפרת ההסכם נגרמו לה נזקים והפסדים בסך כולל של 551,179 ₪. התובעת ביססה את תביעתה על סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (להלן: "חוק החוזים תרופות"), הקובע זכות לפיצויים בעד נזק שנגרם עקב הפרת חוזה. עפ"י הנטען בכתב ההגנה, מועד מסירת המושכר, עליו התחייבה הנתבעת בהסכם ובהסכמות הצדדים, היה רק לאחר קבלת טופס 4 או תעודת גמר. לפנים משורת הדין, הנתבעת מסרה את המושכר לידי התובעת לצורך ביצוע עבודות התאמה כבר ביום 7.1.21, עוד בטרם השלימה התובעת את כל התנאים הנדרשים בהסכם. בכך, הנתבעת הקדימה את מסירת החזקה. עוד טענה הנתבעת שתעודת גמר לפרויקט כולו ניתנה ביום 13.9.21 ובמועד זה התובעת טרם סיימה את עבודות ההתאמה במושכר. רק לאחר סיום עבודות ההתאמה ע"י התובעת, ניתן ביום 2.1.22 אישור של רשות הכבאות ותעודת גמר למושכר עצמו ניתנה בהתאם יומיים לאחר מכן. הודגש שהחובה להשגת האישורים וההיתרים להפעלת המושכר הייתה מוטלת על התובעת בלבד. עוד טענה הנתבעת שהתובעת חסכה ממון רב בכך שקיבלה את החזקה מוקדם ולא שילמה דמי שכירות במהלך תקופת עבודות ההתאמה. הנתבעת הכחישה שהפרה חיוב כלשהו או כי היא חבה מכוח דין כלשהו כלפי התובעת. כן נטען שסכום התביעה משולל יסוד ושהתובעת לא הצביעה על נזק ממשי. לסיום צוין שהתובעת שלחה מכתב ביום 13.9.20 בדרישה לבטל את ההסכם ללא שתבעה פיצוי כספי. הנתבעת השיבה למכתב שעבודות הביצוע של המושכר הושלמו וכי התובעת יכולה להתחיל באופן מיידי בביצוע עבודות ההתאמה. דיון והכרעה ביום 18.8.19 נחתם ההסכם בין הצדדים (עמ' 10 ואילך למוצגי התובעת). בסעיף 2.1 להסכם נקבע שיום תחילת השכירות יהיה 30.8.20 (להלן: "המועד החוזי"; עמ' 34 למוצגי התובעת). בנספח ב' "תנאים מיוחדים" (עמ' 35 למוצגי התובעת) נקבע כדלקמן: "השוכר יחל בתשלומי קרן דמי השכירות בתוך 90 ימים מיום מסירת החזקה במושכר לצורך ביצוע עבודות התאמה או מיום פתיחת המושכר, המוקדם מבניהם, ובלבד שהתקבל טופס 4 לבניין. אין באמור לעיל להוות שינוי במועדי יתר התשלומים החלים על השוכר או באמור בסעיף 3.2 להסכם השכירות". "מובהר בזאת כי החברה תהיה רשאית למסור לשוכר את המושכר לצורך ביצוע עבודות התאמה גם טרם קבלת טופס 4 לבניין. בנסיבות אלה, תודיע החברה לשוכר על מועד מסירת החזקה (לצורך ביצוע התאמות) בהתראה בת 60 ימים". הנתבעת טוענת כי מועד תחילת השכירות, שצוין בהסכם, לא היה סופי והיה מותנה בקבלת טופס גמר לפרויקט - טופס 4. לטענתה, הסכמה זו הושגה בין הצדדים כבר במועד חתימת הסכם השכירות, כאשר הפרויקט היה עדיין בבנייה. הנתבעת נשענת בין היתר על לשון נספח ב' תנאים מיוחדים. לטענת הנתבעת, לשון ההסכם פוטרת אותה ממסירת המושכר במועד החוזי. התובעת חולקת על עמדת הנתבעת וסוברת כי לשון ההסכם ברורה וחד משמעית וכי היעדר טופס 4 אינו מקנה גרייס אוטומטי לנתבעת ביחס למועד החוזי. לאחר עיון בטענות הצדדים מצאתי לאמץ את עמדת התובעת. בסעיף "גרייס לעבודות התאמה" שבנספח ב' לתנאים המיוחדים, נקבע מנגנון שדוחה את תחילת תשלומי דמי השכירות. שם מצוין כי השוכר יתחיל בתשלומי קרן דמי השכירות רק "ובלבד שהתקבל טופס 4 לבניין". לשונו של ההסכם ברורה ביחס למועד המסירה החוזי. ההתייחסות לקבלת, או אי קבלת טופס 4, מתייחסת לזכאותה של הנתבעת למסור את המושכר לפני קבלת טופס 4 על מנת שהתובעת תוכל לבצע את עבודות ההתאמה, ולפטור הניתן לתובעת לשלם את דמי השכירות כל עוד לא ניתן טופס 4. לא בכדי צוין במפורש שקיימת אפשרות למסור את המושכר לפני קבלת טופס 4 לצורך ביצוע עבודות התאמה. מסקנת הנתבעת שהסעיף מקנה לה זכאות לעכב את מועד המסירה החוזי מתבססת על פרשנות שאינה רשומה בהסכם ועל כן אין לאמץ אותה. ביום 13.9.20 פנתה התובעת לנתבעת במכתב שעניינו ביטול ההסכם במסגרתו התובעת הציעה "לבטל איתכם את הסכם השכירות שנחתם ללא תביעת פיצויים של מי מהצדדים..." (להלן: "הצעת ביטול ההסכם", עמ' 73 למוצגי הנתבעת). ביום 17.9.20 השיבה הנתבעת להצעה וציינה בין היתר כי "מרשתנו השלימה את עבודות הביצוע של המושכר זה מכבר. מרשתנו פועלת נמרצות בימים אלה לצורך הוצאת טופס 4 לפרויקט והיא משלימה את העבודות הנדרשות לצורך כך ביתר שטחי הפרויקט". המכתב נחתם בהודעה מפורשת ש"יובהר בזאת כי אין כל הסכמה מצידה של מרשתנו לבטל את הסכם השכירות ואנו מציעים למרשתך להתחיל בביצוע עבודות ההתאמה במושכר כמפורט לעיל". ביום 8.7.21 רשם נציג התובעת מר שלמה זלמן (סטיבן) אטינגר (להלן: "אטינגר") הודעת וואטסאפ למנהל הנתבעת מר ברק יעקובי (להלן: "יעקובי") ושאל אותו האם יש עדכון בנוגע לטופס 4. ההודעה לא נענתה. ביום 2.8.21 שוב שלח הודעה ושוב לא נענתה. ביום 4.8.21 שלח הודעה שלישית שלא נענתה, וביום 10.8.21 הודעה רביעית שנענתה כדלקמן: "סטיבן שלום, אשמח לעבור ולהתנהל איתך במייל. איני יכול להתנהל בווטסאפ בנושאים פורמליים. שלח בקשה / שאלה ואשיב לך במייל בשמחה" (ההתכתבויות עמ' 38 לנספחי התובעת). ביום 16.8.21 רשם יעקובי מייל לאטינגר כדלקמן: "סטיבן שלום. אנו בצעדים האחרונים לקבלת אישור אכלוס לפרויקט. הצפי לקבלת אישור אכלוס הינו עד לסוף החודש הנוכחי בכפוף לאישור הרשויות. הנושא לא תלוי בנו ולכן אין לי אפשרות להתחייב על מועד סופי" (עמ' 39 לנספחי התובעת). בסמוך לאחר מכן, ביום 13.9.21, התקבלה "תעודת גמר עבור מעטפת ושטחים ציבוריים בלבד" (עמ' 83 לנספחי הנתבעת) וביום 2.1.22 התקבל אישור מכבי אש (עמ' 85 לנספחי הנתבעת). אין לקבל את עמדת הנתבעת שהחזקה נמסרה כמפורט בפרוטוקול המסירה ביום 1.1.21 (עמ' 78 למוצגי הנתבעת). בהיעדר אישור איכלוס למבנה, אין משמעות לקבלת החזקה במשרדים, כאשר ממילא כוונת הצדדים, כפי שגם משתקפת מההסכם, הייתה לבצע מסירה מוקדמת של המשרדים על-מנת שהתובעת תבצע את עבודות ההתאמה. אישור האכלוס התקבל למעלה מ-8 חודשים לאחר מכן, ביום 13.9.21, ואישור מכבי האש – שמהווה שלב סופי טרם אכלוס – התקבל לאחר שהסתיימו עבודות ההתאמה ביום 2.1.22. מדובר בפרק זמן של 3 וחצי חודשים. בהתחשב בתקופת החגים, מדובר בפרק הזמן לו התכוונו הצדדים בהסכם – פרק הזמן שבמסגרתו התובעת תקבל חזקה במשרד, תבצע עבודות ולא תשלם דמי שכירות. בנוגע לטענת הנתבעת שהתובעת הייתה אחראית בלעדית על קבלת ההיתרים. מדובר בטענה מיתממת, שכן ברור שלתובעת אין שליטה על קבלת טופס 4. לשון ההסכם מלמדת שהתובעת אחראית על קבלת האישורים לניהול עסקו, לא לאכלוס והפעלת הבניין כולו, וזו לשון סעיף 8.2 להסכם: "השוכר יפעל לקבל את כל ההיתרים ו/או האישורים הדרושים כאמור על-פי החוק לניהול עסקו ולהפעלת המושכר למטרת השכירות. ככל ונדרש על פי חוק להוציא רישיון עסק, השוכר מתחייב להציגו לחברה לא יאוחר מתום שלושה חודשים ממועד מסירת החזקה במושכר". מכאן שאת האיחור במסירה יש לבחון החל ממועד המסירה החוזי עד למועד המסירה בפועל – מיום 30.8.20 עד ליום 13.9.21 – מדובר בתקופה של שנה ושבועיים. טענת הנתבעת שהעיכוב נבע בשל משבר הקורונה לא הוכחה. במהלך דיון ההוכחות יעקובי ציין שהקבלן שלו, אבישי, היה בבידוד מספר פעמים (עמ' 44 לפרוטוקול) ושגם היו "רצף אירועים קטסטרופליים בקנה מידה עולמי" לרבות עיכובים בשינוע סחורות (עמ' 44 לפרוטוקול). טענות אלה לא הוכחו בראיות ואף לא בעדות של הקבלן. הגם שסביר להניח שהיו עיכובים מסוימים בשל משבר הקורונה, ענף הבניה היה מוחרג מהסגרים ועבד כמעט ברציפות משך כל תקופת המשבר. כך שניתן לייחס למשבר הקורונה עיכוב של לכל היותר 3-4 חודשים. בנסיבות העניין אני קובעת לכן שהנתבעת איחרה במסירת המושכר ב-9 חודשים. ועתה לשאלת הנזק. בתצהירו של אטינגר צוינו המספרים הבאים: "בשנת 2019 הרוויחה התובעת 26,786 ₪. בשנת 2020 הרוויחה התובעת 167,339 ₪, גידול של 140,661 ₪. בשנת 2021 הרוויחה התובעת 590,768 ₪, גידול של 423,429 ₪. בשנת 2022 הרוויחה התובעת 315,634 ₪, ירידה של 275,134 ₪". טענתה המרכזית של התובעת היא שבשנת 2022 התובעת חוותה ירידה ברווחים בסך של 275,134 ₪ כתוצאה מכך שהיא לא נכנסה למשרדים בזמן ולא גדלה והתפתחה כפי התחזיות שלה. אלא שהטענה נטענה ללא גיבוי מספק בנתונים ובעיקר לא הוכח הקשר הסיבתי בין הכניסה המאוחרת למושכר לבין הירידה ברווחים. יתרה מכך, בשנת 2022 התובעת כבר נכנסה למשרדים החדשים, כאשר אישור רשות הכבאות ניתן לה ביום בראשית חודש ינואר 2022. שום דבר לא מנע מהתובעת לאכלס את המשרדים ולשכור עובדים חדשים, ובפרט שעמדו לרשותה 3 חודשים מאז קבלת היתר אכלוס לבניין. ודווקא בשנת 2021 שבה לא יכולה הייתה לעשות שימוש במשרדים היא חוותה גידול משמעותי מאוד ברווחים. לא מן הנמנע שדווקא העובדה שהמשרדים לא היו מאוכלסים, ושבתקופה זו היא לא שילמה שכירות, וכאשר ממילא העובדים נדרשו לעבוד מהבית בחלק לא מבוטל מימות השנה, כל אלה דווקא אולי סייעו בידה להגדיל את הרווחים. ויודגש; אין מדובר בקביעה עובדתית, אלא בסברה, שכוחה יפה ככוחה של סברת התובעת שבשל העיכוב במסירת המשרדים היא חוותה את הירידה בהכנסות של שנת 2022. לטענת התובעת, מכיוון שההסכם אינו קובע מנגנון של פיצוי במקרה של הפרה, חזקה שמדובר בהסכם מקפח בהיותו הסכם אחיד. יש לדחות טענה זו. ההסכם נכרת בין הצדדים לאחר מו"מ וחזקה שהצדדים ידעו לשקף את רצונותיהם. אינני מקבלת את הטענה שהתובעת קופחה, ובפרט שמנהל התובעת, אטינגר, עו"ד בהשכלתו, היה מעורב במו"מ. הלכה מושרשת וידועה היא שפסיקת פיצויים על דרך האומדנה תתאפשר רק לאחר שמי שעליו מוטל הנטל, הביא את כל הראיות האובייקטיביות שהיה בידו. רק אז, ובהעדר אפשרות אחרת, תיתכן פסיקה על דרך האומדנה (רע"א 39401-09-24 י. זילברמינץ ובנו בע"מ נ' דוברת בן דוד, מיום 22.9.24). במקרה דנן, לא הייתה מניעה שהתובעת תביא ראיות בדבר ההפסדים שנגרמו לה בשל העיכוב בעיכוב קבלת המשרדים. מעט הראיות שהובאו אינן מצביעות על קשר סיבתי כלשהו בין הירידה בהכנסות של שנת 2022 לעובדה שלא היו משרדים מאוישים בשנת 2021. בנוסף לא ניתן להתעלם מאי הסדרים המאפיינים את הגשת התביעה, למשל בכל הנוגע לדוחות הכספיים שהגישה במסגרת ראיותיה ואשר הצריכו תיקון מספרי בשל טעות של רואה החשבון שלה (עמ' 28 לפרוטוקול). בנוסף, התובעת טענה בכתב התביעה שבמועד הגשת התביעה, חודש מאי 2022, טרם נמסרה החזקה במשרדים, בעוד שאין מחלוקת שאישור אכלוס התקבל בחודש ספטמבר 2021 ושהתובעת ביצעה עבודות ושאישור רשות הכבאות התקבל בתחילת חודש ינואר 2022, כך יוצא שבמועד הגשת התביעה היא כבר קיבלה את החזקה. המועד ינואר 2022 כמועד קבלת החזקה אף אושר במסגרת חקירתם הנגדית של אטינגר (עמ' 13 לפרוטוקול) ושל אבישי רובין נציג התובעת (עמ' 3 לפרוטוקול). במסגרת כתב התביעה, התובעת עתרה לפיצוי בגין נזקים מוכחים בשל העיכוב במסירת המושכר. נטען שהיא השקיעה כספים רבים בשיפוץ אשר הושקעו לשווא. לא ברורה טיבה של טענה זו. לכל הפחות התובעת הייתה יכולה להביא אסמכתאות על תשלום הריבית שטענה ששילמה, כטענת אטינגר במסגרת הדיון (עמ' 23 לפרוטוקול) לצורך הוכחת נזק מספרי של כמה חודשי ריבית מיותרים שילמה על השיפוץ. אם בכך לא סגי, אזי שבכתב התביעה התובעת עתרה לפיצויים מכוח סעיף 10 לחוק החוזים תרופות, ורק במסגרת סיכומיה עתרה לפיצוי כספי על דרך האומדנה מכוח סעיף 13 לחוק החוזים תרופות. מדובר בהרחבת חזית ודי בכך כדי לדחות את הדרישה. לאור האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. סוף דבר התביעה נדחית. נוכח העובדה שהנתבעת הפרה את ההסכם, הרי שעל אף שהתביעה נדחתה בסופו של יום, אינני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.