בג"ץ 154/22 קיבוץ פלמחים נ. רשות מקרקעי ישראל

זו, חוכר חקלאי, המשיב קרקע חקלאית לידי רמ"י בעקבות שינוי היעוד למטרת מגורים, יהנה מתמריץ להשבת הקרקע, בדמות "זכות [...] לרכוש בפטור ממכרז ובתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים, מגרשים בתחום התכנית [...]" , בהיקף ובתנאים שפורטו בהחלטה הנ"ל (להלן: זכות יזום ). תמריץ זה ניתן, בנוסף לפיצוי הכספי עבור עצם השבת הקרקע. כיום, מוסדרת זכות היזום בסעיף 8.18.14 לקובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל.

4.

ביום 28.11.2018 ניתן תוקף לתמל/1049 – תכנית מועדפת לדיור, כהגדרתה בחוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד-2014 – שמטרתה יצירת מסגרת תכנונית להקמת רובע מגורים חדש במזרח העיר יבנה. שטחי ההשבה, נכללו בשטח תכנית זו. בעקבות זאת, שלחה רמ"י ביום 13.12.2018, מכתב הדורש מהקיבוץ למסור לידיה את שטחי ההשבה, בתוך 60 ימים. הלכה למעשה, על-פי הנטען בעתירה, שטחי ההשבה הועברו לידי הרשות רק ביום 12.6.2019.

5.

הקיבוץ, אשר סבר כי קופח בכך שלא ניתנה לו אפשרות לממש את זכות היזום בשטחי ההשבה, פנה אל רמ"י להסדרת הענין, ובין הצדדים התקיימו חילופי דברים בכתב, החל מחודש יוני 2021, ולבסוף גם התקיימה 'ישיבת זום' ביום 10.10.2021, בהשתתפות היועצת המשפטית של רמ"י. משהעלה הקיבוץ חרס בידו, הוגשה העתירה דנן, ביום 6.1.2022.

6.

בעתירתו טוען הקיבוץ, כי סירובה של רמ"י לאפשר לו לממש את זכות היזום, מביא להפליה בינו לבין בעלי זכויות אחרים שקיבלו זכות יזום, ללא הצדקה. כמו כן נטען, כי התנהלות רמ"י לוקה בחוסר סבירות קיצוני. ועוד זאת, כי עיכוב החתימה על הסכם ההעתקה שָׁחַק את ערך התמורה שנקבעה בו – 12,000,000 ₪ – באשר זו נותרה בערכים נומינאליים. בנוסף נטען, כי רמ"י התעלמה מפניותיו החוזרות של הקיבוץ לבירור ומיצוי זכויותיו, ופעלה שלא כדין בכך שלא העלתה לפניו את האפשרות לממש את זכות היזום. לבסוף נטען, כי הנימוק שנשמע מפי נציגי רמ"י בישיבת הזום, כי זכות היזום "מגלמת רווח כלכלי" עבור הקיבוץ, ולא ניתן לתתה כלאחר-יד – הוא שיקול זר; רמ"י לא היתה רשאית להביאו במנין שיקוליה. נטען, כי רמ"י אינה מפסידה מאומה ממתן זכות היזום, שהרי הקיבוץ נדרש לשלם דמי היוון מלאים ודמי פיתוח, בבחינת "זה נהנה וזה לא חסר" .

7.

אשר לצו הביניים, נטען כי שיקולי מאזן הנוחות, כמו גם סיכויי הערעור, נוטים בבירור לטובת הקיבוץ. בכל הקשור למאזן הנוחות נטען, כי רמ"י פרסמה מכרז לשיווק הקרקעות בתחומי תמל/1049, מכרז מס' 157/2021, כאשר המועד האחרון להגשת הצעות נקבע ליום 31.1.2022, ולפיכך מתן 'אור ירוק' לשיווק הקרקעות, עלול להביא למצב בלתי-הפיך ולייתור העתירה, עוד קודם בירורה.

8.

ביום 6.1.2022 ביקשתי מרמ"י להגיש בשלב ראשון תגובה לבקשה למתן צו ביניים, עד יום 24.1.2022.

9.

ביום 23.1.2022, הגישה רמ"י בקשה לדחיית העתירה על הסף, מחמת קיומו של סעד חלופי. נטען, כי הסעד המבוקש בעתירה הוא "הקצאה ראשונית של מקרקעין" , כמובנו בפרט 59(1) לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, התש"ס-2000 (להלן: החוק ), ולפיכך בית המשפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, מוסמך לדון בעתירה. עוד נטען, כי הסעד המבוקש, הלכה למעשה, הוא הקצאת קרקע בפטור ממכרז, ולפיכך העתירה באה גם בגדרי פרט 5 לתוספת הראשונה לחוק, העוסק ב "ענייני מכרזים" . נטען אפוא, אם כך ואם אחרת, לקיומו של סעד חלופי, המצדיק את דחיית העתירה על הסף.

10.

ביום 24.1.2022 הגיש הקיבוץ תגובה "דחופה" לבקשה לסילוק העתירה על הסף. בתגובתו, מלין הקיבוץ על כך שרמ"י לא התייחסה באופן ענייני לבקשה למתן צו ביניים, ולגוף הדברים, הוא סבור כי העתירה אינה עוסקת ב "הקצאת מקרקעין" , ודאי שלא בהקצאת מקרקעין "ראשונית" , משום שמדובר במקרקעין שהוחכרו בעבר לקיבוץ והושבו על-ידו לרמ"י. על כן, לכל היותר מדובר ב "הקצאה מחדש" . אשר לפרט 5 לתוספת, נטען כי העתירה אינה מעוררת שאלה מכרזית, אלא מבוססת על טענת הפליה וחוסר סבירות. לחלופין מבקש הקיבוץ, כי נעשה שימוש בסמכותנו שלפי סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן: חוק בתי המשפט ), ונורה על העברת העתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים (מחוז מרכז, נוכח מיקום המקרקעין), תוך מתן צו ארעי שיגן על זכויותיו, עד שתוגש בקשה מתאימה לבית המשפט המחוזי, בהינתן המועד האחרון שנקבע להגשת הצעות במכרז שפרסמה רמ"י לשיווק הקרקע – 31.1.2022.

11.

לאחר שעיינתי בעתירה, על נספחיה, וכן בבקשה לסילוק על הסף ובתגובה לה, באתי לכלל מסקנה כי הדין עם המשיבה, וכי יש לדחות את העתירה על הסף, מחמת קיומו של סעד חלופי, בדמות הגשת עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים.

12.

הסעד המבוקש בעתירה הוא מתן אפשרות למימוש זכות היזום. הלכה למעשה, משמעות סעד זה היא הקצאת קרקע, בפטור ממכרז, ובתנאים מסוימים שנקבעו לשם כך בהחלטות מועצת רמ"י. סבורני אפוא, כי סעד זה בא בגדרי פרט 59(1) לתוספת הראשונה לחוק, הקובע, בצירוף סעיף 5(1) לחוק, כי עתירה נגד "החלטה של רשות מקרקעי ישראל שעניינה הקצאה ראשונית של מקרקעין לפי כל דין או לפי החלטת הממשלה" , מצויה בסמכות בית משפט לעניינים מינהליים (ראו: בג"ץ 809/20 קפא – עמותה לשינוי חברתי בנגב נ' רשות מקרקעי ישראל , פסקה 5 (12.3.2020) (להלן: עניין

קפא ); בג"ץ 495/20 עיריית רהט נ' רשות מקרקעי ישראל מחוז דרום (22.03.2020)). כפי שנפסק לא אחת, ככלל, כאשר קיים סעד חלופי הולם, בית משפט זה, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק, לא ידרש לעתירה (בג"ץ 88/22 נשאשיבי נ' מדינת ישראל , פסקה 7 (5.1.2022)).

13.

בהקשר זה אוסיף, כי אין בידי לקבל את פרשנות הקיבוץ, שלפיה העובדה שחכר בעבר את שטחי ההשבה, הופכות את הקצאת הקרקע, הכלולה בשטחים אלה, ל "הקצאה מחדש" , הנבדלת מ "הקצאה ראשונית" . משעה שהושבה הקרקע לרמ"י בעת שינוי היעוד – בהתאם למדיניות עתיקת-יומין של רמ"י, על-פי החלטותיה, ובהתאם לחוזי החכירה החקלאיים הטיפוסיים, לרבות חוזי-משבצת בקיבוצים – נותקה הזיקה של החוכר החקלאי לקרקע. התמריץ שניתן לחוכר חקלאי 'לרכוש' קרקע בשטחים חקלאיים שהשיב לרשות, בשל שינוי יעוד, אינו בבחינת 'השבת אבידה' לבעליה; מצב דברים זה אינו שונה מכל הסכם להקצאת קרקע שמבצעת רמ"י, מתוקף סמכותה, ולפי החלטותיה ונהליה. זאת, בשים לב גם לכך שהסכם החכירה המקורי נועד למטרה חקלאית, בעוד שזכות היזום מתייחסת לחכירה מסוג אחר לחלוטין, למגורים, באופן היוצר הבחנה ברורה בין שני סוגי החכירה.

14.

נוכח האמור, איני רואה צורך להידרש לטענתה הנוספת של רמ"י, כי העתירה באה גם בגדרי פרט 5 לתוספת הראשונה, העוסק ב "ענייני מכרזים" .

15.

לבסוף, איני רואה מקום לסטות ממנהגו של בית משפט זה, שלא להורות על העברת העתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים, מכוח סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט (ראו: עניין קפא , פסקה 6; בג"ץ 7620/20 שטרית יזמות ובניה (ר.ש.ר.ו) נ' משרד הבינוי והשיכון , פסקה 2 (11.02.2021)). גם לא מצאתי לנכון להורות על מתן צו ארעי, עד לבירור בקשה מתאימה בבית המשפט המחוזי, אם תוגש, וזאת חרף העובדה שלפי הנטען בעתירה, המועד האחרון להגשת הצעות במכרז נקבע ליום 31.1.2022. לעניין זה, כעולה מהעתירה ונספחיה, המכרז פורסם עוד ביום 31.5.2021, והקיבוץ היה מודע מזה זמן להליכי המכרז, ולכל המאוחר מאז יום 25.7.2021 (כעולה ממכתבו מתאריך זה לרמ"י; נספח י"א לעתירה). דא עקא, העתירה הוגשה בחלוף למעלה מ-5 חודשים, רק ביום 6.1.2022. גם ההידברות הממושכת בין הצדדים אין בה כדי להצדיק עיכוב משמעותי זה (אזכיר כי לפי הנטען בעתירה, השיח האחרון בין הצדדים הסתיים ללא הסכמות ביום 16.12.2021 בעוד שהעתירה הוגשה רק ביום 6.1.2022). ממילא, כאמור, לא ראיתי הצדקה לבלום את המכרז התלוי ועומד באיבו, לאחר בחינה חד-צדדית של הטענות, 'על רגל אחת'.

16.

עוד זה מדבר וזה בא, ובעת כתיבת שורות אלה הגישה רמ"י "בקשה להגשת הודעה מעדכנת מטעם המשיבים" , שממנה עולה, כי נכון לעת הזו כלל לא ניתן להגיש הצעות למכרז 157/2021, שכן טרם פורסמה חוברת המכרז, ובהתאמה נדחה המועד האחרון להגשת הצעות כאמור, עד ליום 14.3.2022. נטען אפוא, כי הבקשה למתן צו ביניים התייתרה. מתגובת הקיבוץ שהובאה במסגרת הודעת רמ"י, עולה כי "הבקשה לצו ביניים נותרה דחופה ורלוונטית גם לעת הזו" , והוא עומד על בקשתו. כפי שציינתי, לא היה בדעתי להורות על מתן צו ארעי בנסיבות; הודעת רמ"י, בדבר הדחיה במועדי המכרז, אך מחזקת מסקנה זו.

אשר על כן, העתירה נדחית בזאת על הסף, ועמה נדחית גם הבקשה למתן צו ביניים. זכויות וטענות הצדדים שמורות להם, אם יבחר הקיבוץ לפנות בעתירה מינהלית, לערכאה המתאימה.

הקיבוץ ישא בהוצאות רמ"י בסך של 5,000 ₪.