בר"מ 5216/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת נ. כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ

1.

לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים מיום 31.5.2012 (עת"מ 183/09, סגנית הנשיאה

מ' רובינשטיין ). פסק הדין דחה ערעור שהוגש על החלטתה של ועדת הערר המחוזית מחוז מרכז.

רקע והליכים קודמים

2.

בשנת 2002 פורסמה תוכנית תמ"מ/3/21 (להלן: התוכנית ), החלה על שטח גיאוגרפי גדול באזור המרכז, שמצוי בתחום שיפוטן של מספר ועדות מקומיות. התוכנית אושרה בשנת 2003. המשיבה 1, בעלת מקרקעין סמוכים, ראתה עצמה נפגעת מן התוכנית, ובהתאם לכך הגישה ביום 21.4.2005 למבקשת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה (להלן: הוועדה המקומית או המבקשת ) תביעה לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה [נוסח משולב], התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה ), בסכום של כ-50 מיליון שקלים. תביעה זו נדחתה ביום 4.9.2005 מן הטעם שהתוכנית אינה כוללת שינוי יעוד אלא רק מתווה מדיניות תכנונית כוללת, ולפיכך אינה פוגעת במקרקעין שבבעלות המשיבה 1.

3.

לאחר דחיית תביעתה, הגישה המשיבה 1 ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז (להלן: ועדת הערר ). בהחלטתה מיום 18.4.2007 קבעה ועדת הערר כי נוכח העובדה שהיקפה הגיאוגרפי הרחב של התוכנית הוביל לכך שהוגשו בגינה תביעות רבות לפיצויים כנגד ועדות מקומיות שונות בתחומי המרכז, בהיקפים של מיליארדי שקלים, ומאחר שכל התביעות מעלות אותן שאלות עקרוניות, מן הראוי להימנע מהכרעה פרטנית בעררים שכבר הוגשו ויש להמתין לפריסה מלאה של תמונת העררים לשם גיבוש עמדה כוללנית ואחידה בנושא. לפיכך, הוחלט כי לצד עררים נוספים שכבר הוגשו עד אותו מועד, יועבר גם עררה של המשיבה 1 לדיון בפני ועדת הערר בהרכב חדש במתכונת של דיון מאוחד. משהוקמה ועדת הערר בהרכבה החדש הגישה הוועדה המקומית בקשה לאחד את הדיונים בעררים שהוגשו לוועדת ערר על החלטותיה, כפי שנקבע בהחלטת ועדת הערר הראשונה.

4.

ביום 30.6.2008 הגישו המבקשת והמשיבה 1 "בקשה בהסכמה למתן הכרעה בערר" על מנת שזה יופרד מיתר העררים בגינם ביקשה המבקשת איחוד דיונים. בהתאם לכך, ביום 3.9.2008 החליטה יושבת-ראש ועדת הערר כי יש להמשיך ולדון בערר בנפרד מיתר העררים המאוחדים. לאחר שמיעת טענותיהם של הצדדים החליטה ועדת הערר ביום 1.12.2008 כי עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה "האם במצב הקודם היה פוטנציאל תכנוני בכל אחד משני המתחמים ממזרח וממערב לכביש 40 ומהו אותו פוטנציאל ממנו ניתן לגזור את שווי המקרקעין ערב אישור התכנית נשוא הערר". בהמשך, קבעה ועדת הערר כי נוכח ההבדלים המשמעותיים בין חוות דעת השמאים השונים בדבר קיומו והיקפו של פוטנציאל התכנוני למקרקעין נשוא התביעה, מן הראוי למנות שמאי מכריע. בהחלטתה, קצבה ועדת הערר לצדדים 14 ימים להסכים על זהותו של השמאי המכריע, והורתה כי בלא הסכמה כאמור תיקבע זהותו של השמאי על ידה. עוד קודם שהצדדים הגיעו להסכמה אודות השמאי המכריע, החליטה ועדת הערר ביום 11.1.2009 על דחיית כל הדיונים הקשורים בתוכנית כך שיתקיימו ברציפות במהלך חודשים ספטמבר-אוקטובר 2009. זאת, נוכח הודעה מטעמו של היועץ המשפטי לממשלה, המשיב 2, מיום 30.12.2008 לפיה בכוונתו להתייצב לדיונים בכל העררים.

בהודעת ההצטרפות שלו הסביר המשיב 2 כי היא נעשית נוכח היקפם הרחב של העררים, והעובדה שהם מעוררים את השאלה העקרונית האם פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" מזכה בפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

5.

בשלב זה, הגישה הוועדה המקומית בקשה לוועדת הערר להקפיא את הדיון בערר נשוא הערעור וזאת עד לקבלת עמדת היועץ המשפטי כמפורט לעיל. המשיבה התנגדה להקפאת הדיון וטענה כי לא ניתן לעשות כן לאחר שהדיון בערר כבר החל. ביום 15.1.2009 הודע בשם היועץ המשפטי לממשלה כי הוא תומך בבקשה. היועץ המשפטי לממשלה הבהיר כי כוונתו להתייצב לדיונים בעררים שיתנהלו בפני ועדת הערר מהווה שינוי מהותי ויסודי בהליך, המצדיק את הקפאת מינויו של השמאי המכריע בערר נשוא העתירה, וטען בעניין זה כי: "ההחלטה למנות שמאי מכריע אינה החלטה שמסיימת הליך וממילא אינה החלטה חלוטה. שינוי הנסיבות המהותי ובירור השאלות העקרוניות שמתעוררות בעררים ראוי לו שילובן ויידון טרם ניגש, אם בכלל, לשלב הדיוני השמאי".

6.

ביום 23.2.2009 החליטה ועדת הערר שלא לקבל את הבקשה "להקפיא הליכים". בהחלטתה ציינה הוועדה כי הדיון בערר הסתיים, וכי אין בהצטרפותו של היועץ המשפטי לממשלה ולהחלטה על עיכוב הדיון בעררים האחרים כדי להוות עילה לפתיחה מחדש של תיק ערר אשר כבר נדון וניתנה בו החלטה. לגופו של עניין, הוסיפה הוועדה כי לא נדונו בתיק הערר סוגיות מקדמיות המצריכות הכרעות עקרוניות, וממילא מתקיימים בו מאפיינים תכנוניים ומשפטיים ייחודיים שאינם דומים לאפיוניהם של רבים מהתיקים האחרים אשר הוגשו בגין התוכנית. טעם נוסף שנזכר בהחלטתה של ועדת הערר היה כי הערר הנדון למעשה "הסתיים" עם ההחלטה על מינוי שמאי מכריע.

7.

ביום 5.4.2009 פרסמה ועדת הערר החלטה מתקנת שכללה דעת מיעוט של נציגת מתכנן המחוז, אשר לא השתתפה בדיון המקורי בנושא. דעת המיעוט גרסה שהחלטה בדבר מינוי שמאי מכריע לא "סוגרת" את הערר, בשים לב לכך שהשמאי המכריע רשאי לפנות לוועדת הערר הן בשאלות משפטיות והן לצורך קבלת הבהרות. בהתאם לכך, נקבע בה כי ועדת הערר היתה מוסמכת להחליט על עיכוב הדיון. לגופו של עניין, סברה נציגת מתכנן המחוז כי ישנם טעמים בולטים התומכים בהקפאת ההליכים. ראשית, היא הצביעה על כך שיש לייחס משנה חשיבות למעורבותו החריגה של היועץ המשפטי לממשלה בהליך ולחוות דעתו לפיה קודם להכרעה במקרה הספציפי יש להכריע בשאלות מקדמיות שונות. שנית, היא הוסיפה כי מינויו של שמאי מכריע קודם למתן קביעה עקרונית באשר לפוטנציאל התכנוני של הקרקע עשויה להטיל עליו חובה להכריע בשאלות שאינן בגדרי מומחיותו, אך חיוניות להכרעתו. לפיכך, מסקנתה הייתה שמן הראוי לעכב את הליך השמאות, על מנת ששאלות אלו תיפתרנה כדבעי. שלישית, נציגת מתכנן המחוז סברה גם שהאבחנה שבין הערר נשוא הערעור להליכי ערר אחרים הקשורים לתכנית אינה חד משמעית, במובן זה שהשאלות המקדמיות העולות בהם אינן שונות במהותן מאלו העולות בערר זה.

8.

כאמור לעיל, ועדת הערר לא חזרה בה מהחלטתה, כפי שעולה מן ההחלטה הנוספת מיום 5.4.2009. עם זאת, מאחר שהמערערת הודיעה על כוונתה לעתור כנגד החלטותיה של ועדת הערר, החליטה האחרונה להמתין עם המשך ההליך של מינוי שמאי מכריע בתיק עד למתן החלטה בעתירה.

פסק דינו של בית המשפט קמא

9.

ערעורה של הוועדה המקומית לבית המשפט קמא על החלטותיה האמורות של ועדת הערר מיום 23.2.2009 ומיום 5.4.2009 נדחה, כמפורט להלן.

10.

יצוין כי לאחר הגשת הערעור לבית המשפט קמא הגישה המשיבה 1 בקשה לדחייתו של הערעור על הסף מן הטעם שמדובר בערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר. בית המשפט קמא לא נתן החלטה נפרדת בבקשה זו, אך נדרש אליה בשולי פסק הדין, שבו שימשה טענה זו כטעם נוסף לדחיית הערעור, כמפורט להלן.

11.

בפתח פסק דינו, קבע בית המשפט קמא כי החלטתה של ועדת הערר מיום 1.12.2008, שבה הוחלט על מינוי של שמאי מכריע, נסמכה על ההנחה כי הצדדים אינם חלוקים בשאלה לפיה פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" של מקרקעין מקימה עילה לקבלת פיצוי. בית המשפט קמא הדגיש כי עיון בסיכומי המבקשת בפני ועדת הערר מעלה שעיקר טיעונה התמקד בכך שלגישתה הנסיבות המצדיקות מתן פיצוי בעילה של פגיעה בפוטנציאל תכנוני לא התקיימו בעניינה של המשיבה (ולא בהצגת עמדה עקרונית החולקת על עצם קיומה של זכות לפיצוי בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני). בהמשך לכך, קבע בית המשפט קמא כי טיעוניו של המשיב 2 מבקשים להרחיב את יריעת המחלוקת המשפטית שבין הצדדים, מתוך כוונה להוביל לשינוי בדין העומד בבסיס ההחלטה (קרי, תקיפת האפשרות לתבוע פיצוי מכוח סעיף 197 בגין פגיעה בפוטנציאל תכנוני, אשר כבר זכתה להכרה). עוד עמד בית המשפט קמא על כך שבהחלטתה של ועדת הערר מיום 2.3.2008 נקבע כי אין מדובר בתיק ערר אשר נדונו בו סוגיות מקדמיות המצריכות הכרעות עקרוניות, וכי למעשה זהו תיק בעל היבטים תכנוניים ומשפטיים ייחודיים שאינם דומים למאפייניהם של רבים מן התיקים האחרים שהדיון בהם אוחד.

12.

בית המשפט קמא סבר כי בקשתה של המערערת מוועדת הערר להקפיא את המשך בירורו של הערר בפני שמאי מכריע נסמכה, ככל הנראה, על התקווה כי ההנחיות שניתנו לשמאי המכריע תשתנינה בעקבות קבלת עמדת היועץ המשפטי לממשלה במסגרת הדיון בעררים. בית המשפט קמא קבע כי מדובר, למעשה, בהרחבה מאוחרת של חזית הדיונים בערר, בניגוד להסכמה כי תינתן הכרעה בערר בהסתמך על הדין שהצדדים ראו נגד עיניהם. אשר על כן, קבע בית המשפט קמא כי בנסיבות אלה אף אם תתקבל החלטה עקרונית כמבוקש בידי היועץ המשפטי לממשלה לא יהא בכך כדי לשנות את ההחלטה של מינוי השמאי המכריע באופן אוטומטי. במלים אחרות, לשיטתו של בית המשפט קמא, מכל מקום השמאי המכריע היה נדרש לפעול על פי ההנחיות המקוריות לפיהן עליו לבחון את הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין וליתן חוות דעתו בהתאם לו. אשר על כן, סבר בית המשפט קמא שאף לו הייתה מתקבלת עמדתה של הוועדה המקומית לא היה בכך כדי להועיל לה.

13.

באשר לטענת היועץ המשפטי לממשלה כי עשוי להיווצר מצב של חוסר אחידות בתוצאה המשפטית בין ההליך הנוכחי לבין הליכים אחרים, בית המשפט קמא ציין כי מצב דברים זה אינו חריג, והשאלה שיש להתמקד בה היא האם החלטותיה של ועדת הערר שדחו את בקשת המבקשת ולא הקפיאו את המשך בירור הערר בפני שמאי מכריע חרגו ממתחם הסבירות או לקו בפגם מנהלי אחר המצדיק התערבות שיפוטית בהחלטה. בית המשפט קמא סבר שיש להשיב על שאלה זו בשלילה. בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי ועדת הערר הפעילה שיקול דעת סביר בעת שקבעה כי הערר שנדון על-ידה עירב שיקולים תכנוניים ומשפטיים ייחודיים שיש לדון בהן בנפרד, וכי אף הצדדים הסכימו בעבר לקביעה זו.

14.

לבסוף, התייחס בית המשפט קמא גם לשאלה האם מרגע שהעבירה ועדת הערר את ההכרעה בערר לידי שמאי מכריע היא "סיימה את תפקידה", וציין כי התשובה לסוגיה אינה חד-משמעית. בעיקרו של דבר, סבר בית המשפט קמא כי אין ועדת הערר מסיימת את תפקידה בשל עצם העברת התיק לידי שמאי מכריע, אלא רק לאחר קבלת חוות דעתו. בהמשך לכך, הוא קבע כי החלטה זו שלה היא "החלטה אחרת" שלא ניתן לערער עליה (בהפנותו לבר"ם 10275/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' צפדיה (27.1.2005) (להלן: עניין צפדיה ) ולבר"ם 4057/05 קופרמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון (24.6.2007) (להלן: עניין קופרמן )). בהמשך לכך, ציין בית המשפט קמא כי למעשה היה מקום לדחות את ערעורה של המבקשת על הסף, משום שלמבקשת אין כל זכות לערער על החלטת ביניים זו של ועדת הערר, כך שאת טענותיה בעניין היא תעלה רק במסגרת הערעור שתגיש על החלטתה הסופית של ועדת הערר לאחר קבלת חוות דעת השמאי, ככל שתמצא המבקשת לנכון להגישו בהתאם לסעיף 198(ז) לחוק התכנון והבניה. מכל מקום, בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי אפילו טעתה ועדת הערר בקביעתה הנוספת לפיה לא הייתה רשאית לעכב את הדיון משזה הועבר לטיפולו של שמאי מכריע, הרי שמכל מקום היא נימקה החלטתה זו גם לגופם של דברים, והטעמים שנתנה לכך היו סבירים.

בקשת רשות הערעור

15.

בקשת רשות ערעור שבפני נסבה כאמור על פסק דינו של בית המשפט קמא, שדחה את ערעורה של הוועדה המקומית על החלטתה של ועדת הערר.

16.

אציין כי לאחר הגשת בקשת רשות הערעור, בחודש יולי 2012, הגישו הצדדים מספר בקשות בהסכמה להתליית הדיון בבקשה בשל מגעים שהתקיימו בין הצדדים. בשל כך, הבקשה הועברה לטיפולי אך בחודש ספטמבר 2013, לאחר שהצדדים עדכנו כי מגעים אלו לא צלחו.

17.

הבקשה מושתתת על מספר נימוקים, אשר לשיטת המבקשת מצדיקים את קבלתה. ראשית , נטען כי בית המשפט קמא טעה בכך שהתעלם מן החשיבות הנודעת לאחידות בהחלטות וקבע כי עניינה של המשיבה 1 הוא עניין חריג. הוועדה המקומית מציינת כי כל החלטה שתתקבל תהיה בעלת משמעות תקדימית, ואין זה ראוי שתינתן ללא מעורבותו של היועץ המשפטי לממשלה. שנית , נטען כי טעה בית המשפט קמא בקובעו שסמכות ועדת הערר שלא לעכב את ההליך הופעלה תוך שיקול דעת. לטענת הוועדה המקומית, הסיבה היחידה שבגינה נדחתה בקשתה הייתה סברתה של ועדת הערר כי החלטתה בדבר מינוי שמאי מכריע סגרה את תיק הערר, קביעה אשר בית המשפט קמא עצמו סבר שאיננה נכונה. שלישית , סבורה הוועדה המקומית כי בית המשפט קמא טעה בכך שביסס את נימוקיו על כך שקיימת כביכול הסכמה של הצדדים לפיה התיק דנא מערב שיקולים תכנוניים ומשפטיים ייחודיים. לטענת הוועדה המקומית, הסכמתה למתן החלטה בערר ניתנה לא מן הטעם שמדובר בהליך בעל מאפיינים ייחודיים אלא אך ורק מן הטעם שההליך התקדם מהר יותר מיתר העררים, ובאותה עת טרם היה ידוע על התייצבות היועץ המשפטי לממשלה ועל העברת כל התיקים האחרים להרכב אחר של ועדת הערר. עוד מוסיפה הוועדה המקומית כי אותן "נסיבות ספציפיות" שאליהן התייחס בית המשפט קמא בהחלטתו הן למעשה תוכניות בנין העיר שפורטו בהחלטתה של ועדת הערר (פת/16/2000; פת/2/2015; תמ"מ/10/3), וכי אותן תוכניות רלוונטיות גם לדיון בעשרות מהעררים האחרים שהוגשו. רביעית , נטען כי טעה בית המשפט קמא בכך שקבע כי יש לדחות על הסף את הערעור מאחר שמדובר בערעור על החלטת ביניים. לשיטת הוועדה המקומית, אין מדובר ב"החלטה אחרת" כיוון שאין מדובר בהשגה על החלטה בדבר מינוי שמאי מכריע אלא בהשגה על החלטה משפטית הנוגעת לסמכותה של ועדת הערר לדון בבקשות לאחר מינוי שמאי מכריע. במילים אחרות, הוועדה המקומית סבורה כי אין מדובר בערעור על החלטה בדבר מינוי שמאי מכריע אלא בערעור על החלטה מאוחרת יותר, ההחלטה לדחות מטעמים של חוסר סמכות את בקשת המשיבה להקפאת המשך בירור הערר בפני שמאי מכריע עד לקבלת עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה.

18.

הוועדה המקומית מוסיפה וטוענת כי בנסיבות העניין מתקיימות אמות המידה להענקתה של רשות ערעור בגלגול שלישי, מאחר שהיא מכוונת להבטיח יצירת מסגרת משפטית אחידה לכל מאות העררים שהוגשו בגין התוכנית וכך לתרום לאחידותה של ההלכה שתצא תחת ידיהן של הערכאות התכנוניות והמשפטיות. על רקע זה, טוענת הוועדה המקומית, כי לא סביר שערר אחד "יחמוק" מהבחינה המשפטית הזהה שאליה יוכפפו כל התיקים דנן. לסיום, טוענת הוועדה המקומית כי לגישה לפיה קצב התקדמות שונה בהליכים תלויים ועומדים יכול להביא לתוצאה משפטית שונה יש "השלכות רוחב", וגם בשל כך יש לקבל את בקשת רשות הערעור.

19.

בהיבט הפרוצדוראלי מבהירה הוועדה המקומית כי הגם שברגיל השגה על החלטה שעניינה מינוי שמאי מכריע צריכה להיות מוגשת לאחר קבלת חוות דעתו, בהתאם לעיקרון הכללי שנקבע בעניין צפדיה , הרי שלמעשה הפסיקה השאירה פתח להגשת בקשת רשות ערעור עוד קודם לכן, במקרים חריגים (תוך הפנייה לעניין קופרמן , שבו צוין כי: "ניתן לסבור שנוסחו של סעיף 198(ח) אינו סוגר את הדלת באופן מוחלט והרמטי בפני קיום ביקורת ערעורית מיידית על החלטות שאינן מסיימות את ההליך באופן פורמאלי, אך יש בהן כדי ליצור מצב בלתי הדיר"). לשיטתה של הוועדה המקומית, הנסיבות של בקשתה מהוות מקרה חריג המצדיק הענקתה של רשות ערעור בשלב זה, בשים לב לכך שהערר נשוא הבקשה הוא אחד מיני רבים אחרים. הוועדה המקומית מציינת כי בעררים האחרים כבר נידונו והוכרעו השאלות העקרוניות באשר לפוטנציאל התכנוני על-ידי ועדת הערר, וערעורים על החלטות אלה תלויים ועומדים בפני בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (אשר צפוי לדון בהם במרוכז בחודש אפריל 2014).

תגובת המשיבים

20.

ביום 9.9.2013 הוריתי על הגשת תגובותיהם של המשיבים לבקשה. לאחר מספר בקשות דחייה מוסכמות, הוגשה תגובת המשיבה 1 ביום 30.10.2013 ותגובת המשיב 2 הוגשה ביום 31.10.2013. ביום 11.11.2013 הוריתי על הגשת התייחסויות משלימות מצד המבקשת והמשיב 2, ואלו הוגשו ביום 25.12.2013 וביום 28.12.2013 (בהתאמה). תגובת המשיבה 1 להתייחסויות המשלימות הוגשה ביום 31.12.2013.

21.

המשיבה 1 סבורה, כאמור, כי דינה של הבקשה להידחות. ראשית , טוענת המשיבה 1 כי הבקשה אינה מגלה כל שאלה בעלת חשיבות ציבורית עקרונית וכללית, החורגת מעניינם של הצדדים הישירים, ועל כן אינה עומדת במבחנים שנקבעו לקבלתה של רשות ערעור "בגלגול שלישי". לשיטתה, השאלה שבמחלוקת בעניין זה היא אך השאלה הקונקרטית המצומצמת האם למקרקעין הנדונים היה "פוטנציאל תכנוני", להבדיל משאלות עקרוניות שנסבות על סוגית הפוטנציאל התכנוני. בהקשר זה, כך נטען, אף טעות של בית משפט קמא – אפילו הייתה כזו – אינה מצדיקה דיון ב"גלגול שלישי", ולא כל שכן כאשר הדיון החל בערכאה הראשונה שהיא טריבונל מנהלי, כדוגמת ועדת ערר (תוך הפניה לבר"מ 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שורקות" נ' גרמנוב (23.9.2012) (להלן: עניין גרמנוב )). שנית , המשיבה 1 סבורה כי, כפי שציין אף בית המשפט קמא, אין לוועדה המקומית זכות ערעור על החלטתה של ועדת הערר שהייתה אך החלטות ביניים (בהפנייה לעניין צפדיה ולעניין קופרמן , וכן לבש"א (מחוזי ת"א) 151/03 נת"ע נ' אסמים (1954) בע"מ (15.4.2003)). על כן, כך נטען, דין הערעור המנהלי שהוגש היה להידחות על הסף, וממילא זה צריך להיות גם דינה של בקשת רשות הערעור הנוכחית. שלישית , סבורה המשיבה 1 כי דין הבקשה להידחות אף לגופו של עניין. בעניין זה, טוענת המשיבה 1 כי החלטתה של ועדת הערר שלא לעכב את מינוי השמאי המכריע הינה החלטה מקצועית מובהקת של מוסד תכנוני, אשר נמצאת במתחם הסבירות והתקבלה לאחר הפעלת שיקול דעת. על כן, כך נטען, אל לבית המשפט להחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתם של מוסדות התכנון. בשולי הדברים, מציינת המשיבה 1 כי הצטרפותו של המשיב 2 להליכים אינה יכולה להוביל לקבלת הבקשה בנסיבות שבהן השאלה המשפטית שבה הוא מבקש להביע את עמדתו (היינו, האם אובדן של "פוטנציאל תכנוני" מזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה) למעשה כבר הוכרעה על ידי ועדת הערר.

22.

לעומת זאת, עמדתו של המשיב 2 היא כי דין הבקשה להתקבל. ראשית, טוען המשיב 2, כי משקבע בית המשפט קמא כי ההחלטה בדבר מינוי שמאי מכריע אינה מסיימת את הדיון בערר (הגם שסבר כי אין עילה להתערב בהחלטה גופה), הרי שהיה עליו לקבל את הערעור. טענה זו מתבססת על כך שוועדת הערר ביססה את הנמקתה בעיקר על הקביעה המשפטית לפיה לא ניתן היה לפתוח מחדש את הדיון בערר. על כן, כך נטען, משקבע בית המשפט קמא כי ועדת הערר שגתה בשאלה זו וכי עומדת לה האפשרות לשוב וליתן החלטות בערר, הרי שהיה עליו להחזיר את הדיון לוועדת הערר על מנת שתידרש מחדש לבקשה להקפיא את ההליך, על רקע התשתית המשפטית הנכונה. בהקשר זה, המשיב 2 מדגיש כי לדידו קביעתו של בית המשפט קמא לפיה ההחלטה על מינוי שמאי מכריע אינה מסיימת את הדיון בפני ועדת הערר, בדין יסודה (בהפנייה לעניין צפדיה , וכן לעע"מ 9547/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין-מכבים-רעות נ' גונן , פסקה 12 (28.4.2013) (להלן: עניין מודיעין )). אולם, לשיטת המשיב 2, דווקא משום כך ראוי היה לקבל את הערעור שהוגש על החלטתה, בהתאם לעמדה שהובעה בעניין קופרמן לפיה ייתכן וניתן יהיה להגיש בקשת רשות ערעור על החלטה כאמור במקרים חריגים. לגופו של עניין, סבור המשיב 2 כי בנסיבות העניין היה מקום לעכב את הליך הערר, בשים לב לכך שלנוכח הגשת עמדתו בעררים יתעוררו בהם שאלות משפטיות, תכנוניות ומדיניות, אשר אינן בתחום מומחיותו של השמאי המכריע. מטעם זה, כך נטען, יש להקפיא את מינוי השמאי המכריע על מנת לאפשר לוועדת הערר לדון בשאלות שבתחום סמכותה ומומחיותה (בהפנייה לעניין מודיעין , בפסקה 12). עוד סבור המשיב 2 כי אין כל הבדל מהותי – משפטי או תכנוני – בין הליך זה לבין כל העררים האחרים המתנהלים בעניין, שיצדיק נקיטה במתכונת בירור שונה, וכן עומד על כך כי החלטת ועדת הערר עלולה, כפועל יוצר, להביא לתוצאה סותרת ולחוסר אחידות בין ההליך הנדון לבין שאר ההליכים.

דיון והחלטה

23.

לאחר שנדרשתי לבקשה ולתגובות הצדדים, מצאתי כי דין הבקשה להידחות. לשיטתי יש מקום לדחות את הבקשה קודם כול משום שצדק בית המשפט קמא בקובעו כי המבקשת כלל לא הייתה יכולה להגיש ערעור על החלטות ועדת הערר במסגרתן נדחתה הבקשה להקפאת הליכים. כידוע, בעניין צפדיה קבעה השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש כי לא ניתן לערער על החלטת ועדת ערר למנות שמאי מכריע, שכן מדובר בהחלטת ביניים שאינה סוגרת את ההליך, וזכות הערעור על החלטות ועדת ערר שמורה להחלטות סופיות בלבד. בבר"מ 3474/10 בלסקי נ' הוועדה המקומית זבולון (27.9.2012) סמך השופט ע' פוגלמן את ידיו על קביעה זו, ובהמשך לכך קבע כי לא ניתן להגיש ערעור על החלטת ועדת ערר להנחות את השמאי המכריע בעניין מסוים. אכן, בעניין קופרמן גרס המשנה לנשיאה א' ריבלין כי לשונו של סעיף 198 אינה מונעת "באופן הרמטי" הגשת ערעור על החלטות שאינן סוגרות את ההליך אך יוצרות מצב בלתי-הדיר, אולם הוא הותיר את ההכרעה בשאלה זו בצריך עיון. למעשה, הגם שאני נוטה לעמדתם של השופטת (כתוארה אז) ביניש ושל השופט פוגלמן , ענייננו אינו מחייב הכרעה בין הגישות השונות, מאחר שגם לפי הגישה המרחיבה שהוצגה בעניין קופרמן ניתן לערער על החלטות ביניים של ועדות ערר במקרים חריגים בלבד. המקרה דנן אינו נמנה על מקרים אלה.

24.

חשוב להדגיש: ההליך התכנוני נועד להיות מהיר ויעיל, ולפיכך צומצמה זכות הערעור על החלטות ועדת הערר (כפי שהוסבר בעניין צפדיה ). ענייננו יוכיח זאת – החלטת הביניים של ועדת הערר ניתנה לפני למעלה מארבע וחצי שנים, ורק עתה באה ההתדיינות המשפטית סביבה לסופה. מיותר לציין כי כעניין של מדיניות משפטית, הדבר אינו רצוי.

25.

לא למותר לציין, כי בשנת 2008 תוקן סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה (חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח-2008) (להלן: התיקון לחוק ) וכעת נקבע בו (בסעיף 198(ז)) מהן החלטותיה של ועדת הערר שעליהן ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים. לכאורה, מלשון הסעיף עולה כעת באופן חד משמעי כי לא ניתן לערער על החלטות ביניים כדוגמת זו שבפנינו. אכן, נוסחו המתוקן של החוק לא חל על ענייננו (ראו: סעיף 11 לתיקון לחוק), אך יש בו כדי להעיד על המדיניות הראויה בכל הנוגע לקבלת בקשות ערעור גם בתקופה שקדמה לכך.

26.

למעלה מן הצורך אוסיף כי בחינת הטעמים שאותם מעלה המבקשת לעניין קבלתה של רשות הערעור, מעלה כי אלו אינם עומדים באמות המידה בהתייחס למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". כידוע, העקרונות המנחים בדבר מתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" קובעים כי לא תינתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" כאשר אין מדובר בשאלות החורגות מעניינם הקונקרטי של הצדדים (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) (1982); בר"ם 2340/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון נ' וכט , פ"ד נז (3) 385 (2003)), או מקום שהועלו טענות בדבר יישום הדין בערכאות הקודמות, אפילו נפלה טעות ביישום הדין (בר"ם 8730/06

חברת מגדלי אלרוב בע"מ נ' טייבר ( 14.12.2006 )). זאת, בשונה ממקרים שבהם כאשר מתעורר צורך לקבוע כלל משפטי בעל חשיבות עקרונית או מתעוררת שאלה של פרשנות חיקוק (ראו והשוו: בר"ם 4443/03 עיריית חולון נ' רשות שדות התעופה (17.7.2011); עע"ם 2775/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שרונים" , פ"ד ס(2) 230 (2005)).

27.

דברים אלה נכונים אף ביתר שאת במקרים שבהם פסק הדין שעליו הוגשה בקשת רשות הערעור ניתן בערעור על החלטת טריבונל מינהלי דוגמת ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה. בהקשר זה, נקבע, בין היתר, כי יש מקום להתחשב בטיבו של הטריבונל הראשון שדן בעניין. ככל שזה קרוב יותר במאפייניו לערכאה שיפוטית כן תקטן הנכונות ליתן רשות לערער לבית משפט זה. שיקול נוסף שיש להביא בחשבון הוא מידת המומחיות שבה ניחן הטריבונל בנוגע לשאלה העומדת לדיון – ככל שעומדים לרשותו ידע ומומחיות מיוחדת בשאלה, ובהיבט זה אף נהנה הוא מיתרון על פני בית המשפט, כך תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור (ראו למשל: בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל (1.5.2012); עניין גרמנוב , בפסקה 13).

28.

בענייננו, בהתאם לאמות מידה אלה, אין הצדקה להענקתה של רשות ערעור – בשים לב לכך שטענותיה של המבקשת נסבות על הכרעות קונקרטיות באופיין שנוגעות למחלוקת הספציפית בין הצדדים – בכל הנוגע לקיומו של ייחוד בערר דנן, בהשוואה לעררים האחרים.

29.

ראוי להוסיף, כי סוגיות משפטיות עקרוניות אחרות שאליהן ביקש להפנות המשיב 2 זכו כבר לדיון והכרעה בבית משפט זה. כך, השאלה העקרונית בדבר הזכות לפיצוי בגין פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" כבר זכתה להתייחסות עקרונית בע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו , פ"ד מב(3) 228 (1988), שם נקבע כי בתנאים מסוימים ניתן להביא בחשבון גם תוכניות צפויות, לצורך פסיקת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הלכה זו חזרה מאז ואושרה בפסיקתו של בית משפט זה (ראו למשל: ע"א 8937/08 מינהל מקרקעי ישראל נ' אללה (1.12.2011); ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' בית עדה (28.4.2013)). לפיכך, הכרעה באשר לפוטנציאל התכנוני של תכנית ספציפית איננה מצדיקה מתן רשות ערעור.

30.

סוף דבר: הבקשה נדחית. בנסיבות העניין, המבקשת תשא בהוצאות המשיבה 1 בסך 10,000 שקל.