בר"מ 6548/19 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" נ. נתנאל גרופ בע"מ

1.

הרקע הצריך לבקשה שלפניי פורט בהחלטה קודמת שנתתי בבקשה שהוגשה מטעם המבקשות לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי, שדחה את תביעתן והורה על קבלת התביעה שכנגד (לצד ערעור שהוגש מטעמן; ע"א 6870/19 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" נ' נתנאל גרופ בע"מ (24.11.2019) (להלן: ע"א 6870/19 )). בתמצית ייאמר כי בין המבקשות – הוועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" והמועצה המקומית באר יעקב – לבין המשיבות, חברות בנייה, התגלעה מחלוקת בדבר שיעור היטל ההשבחה שעל האחרונות לשלם בעקבות אישור תכנית מפורטת ממ/מק/2/1518 של הוועדה המקומית לתכנון המרכז "תוספת יחידות דיור" (2008) (להלן: התכנית המשביחה ). עוד אציין כי בהמשך, ביום 24.6.2010 נכנסה לתוקף תכנית מפורטת נוספת אשר בין היתר העבירה יחידות דיור בין המגרשים הכלולים במקרקעין, ללא שינוי בזכויות הבניה הכוללות (להלן: הפרוגרמה ) , אשר בגינה הוצאה למשיבה 2 שומת היטל השבחה נוספת (שאינה מענייננו, ראו סעיף 5 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי). בין השנים 2010-2008 שילמו המשיבות את היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה כפי שנקבע על ידי שמאי מכריע (להלן: השמאי ), ובהמשך ערעור שהגישו על השומה התקבל חלקית כך שחיובן בהיטל ההשבחה הוחל רק על חלק מהמגרשים (עש"א 27318-01-10 נתנאל גרופ בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מצפה אפק (7.12.2011); להלן: פסק הדין הראשון )). בפסק דין זה, שעליו לא הוגש ערעור, נקבע כי על השמאי לקבוע שומה נפרדת עבור המגרשים שהמשיבות מחויבות לשלם היטל השבחה בגינן (להלן: מגרשים 7-4 ).

2.

בהמשך לפסק הדין הראשון, ביום 7.10.2014 נתן השמאי שומה משלימה (להלן: השומה ). המשיבות ערערו על השומה המשלימה בטענה כי השמאי התחשב בפרוגרמה, שלא הייתה בתוקף במועד הקובע (הערעור הופנה רק נגד המבקשת 1 (להלן: המבקשת )). ביום 16.8.2015 קיבל בית המשפט השלום בפתח תקווה (כב' השופט נ' שטרנליכט ) את הערעור וקבע כי תכנית שטרם אושרה או נכנסה לתוקף לא יכולה להקים חיוב בתשלום היטל השבחה, וכי בענייננו – השמאי אכן הסתמך על הפרוגרמה בחישוב השומה (על כך גם המבקשת לא חלקה; להלן: פסק הדין השני ). בפסק דינו, בית המשפט דחה את טענות המבקשת בדבר שיהוי שנפל בערעור המשיבות, משלא הוכח כי למבקשת או לצדדים שלישיים אחרים נגרם נזק בעקבותיו או כי המשיבות ויתרו על זכויותיהן במהלך פרק הזמן שחלף, באופן המצדיק סילוק הערעור על הסף בנסיבות העניין. עוד נדחתה טענת המבקשת כי פסק הדין הראשון יצר מעשה בית דין בנוגע לטענות המשיבות על הכללת הפרוגרמה בחישוב השומה. נקבע כי פסק הדין הראשון החזיר את הכנת שומת היטל ההשבחה לשמאי מבלי לתת הנחיות כלשהן לגבי האופן שבו על השמאי לערכה, ועל כן הדיון בה נשאר פתוח, מבלי להקים מעשה בית דין. בנוסף, בית המשפט דחה את הטענה כי לא הייתה למשיבות זכות ערעור על השומה וקבע כי השאלה שהתעוררה בו, אם מותר היה להכליל בשומה תכנית שטרם אושרה היא בגדר שאלה משפטית אשר ניתן להגיש ערעור בגינה (לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 בנוסחו לפני תיקון מס' 74 ותיקון מס' 84 לחוק זה). נוכח כל האמור, החזיר בית המשפט את התיק לשמאי לצורך הכנת שומה חדשה למגרשים 7-4, בהתאם לתכנית המשביחה בלבד, וחייב את המבקשת לשלם הוצאות משפט בסך של 55,000 ש"ח.

3.

המבקשת הגישה ערעור מינהלי על פסק הדין השני, וזה נדון במאוחד בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד עם התביעה והתביעה שכנגד, שעניינן פורט בהחלטתי בע"א 6870/19. ביום 19.8.2019 דחה בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת מ' ברק נבו ) את הערעור משלא נמצאה הצדקה להתערב בקביעות בית משפט השלום ומסקנותיו, לרבות בעניין ההוצאות שעליהן הורה בפסק דינו. בנוסף, בית המשפט דחה את טענת המבקשת כי נגרם לה נזק כתוצאה משיהוי בטיעוני המשיבות, הן מחמת העלאתה לראשונה בהליך שלפניו, הן בהעדר תשתית עובדתית לתמוך בה. טענת המבקשת שלפיה השמאי עשה שימוש בפרוגרמה ככלי פרשני בלבד נדחתה אף היא מן הטעם שזו הועלתה לראשונה במסגרת הערעור המינהלי, וכן נוכח כך שהיא באה בסתירה לקביעתו העובדתית של בית משפט השלום כי השמאי עשה שימוש בפרוגרמה לצורך קביעת ההשבחה. בבחינת למעלה מן הצורך, בית המשפט דחה גם את הטענה לשימוש בפרוגרמה ככלי פרשני וקבע כי השמאי לא רשאי להתחשב בשומתו בתכנית שלא אושרה במועד הקובע.

4.

מכאן הבקשה שלפניי (שהוגשה גם על ידי המבקשת 2, למרות שהיא לא הייתה צד להליכים הקודמים). המבקשות טוענות כי עניינן מעורר שתי סוגיות שנויות במחלוקת: הראשונה עוסקת בשאלה אם החלטת שמאי מכריע להיעזר בשומתו במסמכים תכנוניים מאוחרים לתכנית המשביחה כגון הפרוגרמה באה בגדרי "שאלה משפטית" המקימה זכות ערעור על השומה. לטענתן, החלטה זו מצויה בלב סמכותו המקצועית של השמאי המכריע ואין מדובר בשאלה משפטית. הסוגיה השנייה, כך נטען, עניינה באיסור על שמאי מכריע להיעזר במסמכים מעין אלה כדי ללמוד על פרשנות הוראות התכנית המשביחה ויישומה. לגופו של עניין, המבקשות סבורות כי השמאי היה רשאי להתחשב בפרוגרמה לשם פרשנות התכנית המשביחה, אף אם מדובר במסמך מאוחר לאישור התכנית המשביחה וזאת כחלק מבחינת "השפעות התכנית כמכלול". המבקשות חוזרות על טענותיהן בערעור שלפיהן המשיבות היו צריכות להעלות טענותיהן נגד ההתחשבות בפרוגרמה כבר בשלב הדיון בשומה שהוכנה עובר לפסק הדין הראשון, וכי השיהוי שנקטו המשיבות גרם להן נזק. עוד נטען כי משלא עלתה טענה מצד המשיבות כאמור נגד התחשבות בפרוגרמה בהליך נושא פסק הדין הראשון, זה מקים נגדן מעשה בית דין. לבסוף, המבקשות משיגות על סכום ההוצאות שנפסק.

יוער, כי ביום 11.11.2019 הגישו המבקשות בקשה לאיחוד הדיון בבקשת הרשות לערער דנן ובע"א 6870/19, בין היתר בטענה כי בבית המשפט המחוזי ההליכים נדונו במאוחד. המשיבות התנגדו לבקשה אחרונה זו ובתגובתן מיום 17.11.2019 צוין כי ההליכים נבדלים זה מזה הן במחלוקות שהתעוררו בגדרם, הן באמות המידה לביקורת שיפוטית המוחלות בהם.

5.

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער ובנספחיה, הגעתי למסקנה כי דינה להידחות. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במשורה, מקום שבו הבקשה מעוררת שאלה משפטית בעלת חשיבות ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים ( רע"א 3165/11

קרן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אונו , פסקה 8 (13.7.2011); ר"ע 103/82

חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123, 128 (1982)). הבקשה דנן אינה באה בקהלם של המקרים האמורים. חרף הניסיון לשוות נופך עקרוני לטענות המבקשות, אלו נטועות בדל"ת אמותיו של עניינן. כך בנוגע למסקנת בית משפט השלום כי הטענות בערעור לפניו באות בגדרי "נקודה משפטית", וכך לגבי מסקנתו כי השמאי לא היה רשאי להתחשב בפרוגרמה בקביעת השומה. קביעות אלו – שבית המשפט המחוזי לא מצא להתערב בהן – נוגעות ליישום הדין ואינן מצדיקות בירור נוסף בערכאתנו. דברים אלה אמורים ביתר שאת בהתייחס לטענות המבקשות בדבר ההוצאות שהושתו על המבקשת 1 בפסק הדין של בית משפט השלום, אשר ככלל בית משפט זה לא ייטה להתערב בהן ב"גלגול שלישי" כבענייננו (רע"א 6482/19 צוקר נ' כהן , פסקה 9 (20.11.2019)).

הבקשה נדחית אפוא. נוכח התוצאה שאליה הגעתי, לא נדרשתי לשאלה אם המבקשת 2 הייתה רשאית להגיש את ההליך דנן. אשר לבקשה לאיחוד תיקים, בהינתן האמור בפסקה 5 וכן נוכח ההבדלים בנושאים שנדונו בבקשת הרשות לערער לעומת אלה שעליהם נסב ההליך בע"א 6870/19, הבקשה לאיחוד נדחית. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.