רע"א 3165/11 חיים קרן נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה אונו

לפניי בקשת רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' סגנית הנשיאה א' קובו ,

סגנית הנשיאה מ' רובינשטיין והשופטת ע' צ'רניאק ), שדחה את ערעור המבקשים על פסק דין (כב' השופטת

י' שיצר ) והחלטה נוספת (כב' השופט ח' טובי ) של בית משפט השלום בתל אביב, בשתיהן נדחו השגותיהם של המבקשים על שומת היטל השבחה של שמאי מכריע.

1.

למבקשים זכות חכירה לדורות במגרש בקריית אונו שעליו בנוי בית מגוריהם (להלן: הקרקע ). בשנים 1988 ו-1991 אושרו למתן תוקף שתי תוכניות מתאר שבגינן חויבו המבקשים בתשלום היטל השבחה לפי סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. ההשבחה הינה, כידוע, ההפרש בין שווי הקרקע לאחר אישור התוכנית המשביחה, לבין שווייה ערב כניסתה לתוקף. בהתאם למנגנון הקבוע בתוספת השלישית לחוק, הגיש כל אחד מהצדדים שומה מטעמו להערכת שווי ההשבחה, ומשלא הגיעו להסכמה בעניין השווי, בחרו בשמאי מכריע. השמאי המכריע הוציא שומה מכרעת בשנת 1996, והמבקשים ערערו על השומה לבית משפט השלום בתל אביב. המחלוקת בין הצדדים נסבה על שתי סוגיות עיקריות: הראשונה, טענת המבקשים כי היה מקום להעריך את שווי הקרקע בהתאם לנוהג שהיה קיים אצל המשיבה, ולפיו האחרונה נהגה לאשר 35% בניה מכוח תכנית שלא הייתה בתוקף (להלן: הנוהג ); המשיבה טענה, מנגד, שהיה על השמאי להעריך את הקרקע לפי 15% בניה המותרים לפי התוכנית שבתוקף. השנייה, המבקשים טענו שגם אם תתקבל פרשנות המשיבה שלפיה אין להחיל את הנוהג האמור, יש לפרש את התוכנית הקיימת באופן שמתיר לבנות על הקרקע 15% לכל קומה, ובסך הכל 30% לשתי קומות המותרות על פיה. בית משפט השלום (כב' השופט ע' אזר ז"ל) דחה את עמדת המבקשים שלפיה יש לשום את הקרקע בהתאם לנוהג הנטען, אך קיבל את עמדתם ביחס לפרשנות התוכנית כמאפשרת לבנות 15% לכל קומה, ובסך הכל 30% בניה.

2.

המשיבה ערערה על פסק דינו של בית משפט השלום, וטענה, בין היתר, כי שגה בית המשפט כשפירש את התוכנית באופן שאפשר לבנות 15% בכל קומה, ובסף הכל 30%. בית המשפט המחוזי (כב' השופטים י' גולדברג , א' גרוניס ו- א' חיות ) מצא שאין מקום לדון בשאלה זו, מאחר שלשיטתו שגה בית משפט השלום כשקבע שאין לחשב את שווי הקרקע בהתאם לשיעור הבנייה שהמשיבה התירה לפי הנוהג, דהיינו 35% בניה. עוד קבע בית המשפט, כי שוויה של הקרקע לאחר פרסום התוכנית המשביחה הוא 350,000 דולר. בית המשפט החזיר את הדיון לשמאי המכריע כדי שיערוך שומה חדשה בהתאם להנחיות שניתנו בפסק הדין, תוך שהובהר כי על השמאי ליתן החלטה חדשה על בסיס קביעות אלו בלבד. המבקשים חויבו בהוצאות משפט בשתי הערכאות בסך של 10,000 ש"ח (פסק דין זה יכונה להלן: פסק הדין בע"א 3126/98 ). בקשת רשות ערעור שהגישו המבקשים לבית משפט זה, ושנסבה על ההחלטה לחייבם בהוצאות, נדחתה.

3.

העניין הוחזר לשמאי המכריע, שהוציא שומה חדשה, והמבקשים שבו וערערו גם עליה. המבקשים טענו שהשמאי המכריע שגה בשלושה עניינים: הראשון, שבהתאם לנוהג, המשיבה נהגה לאשר 42% בניה, ולא 35% כפי שנקבע בשומה החדשה; השני, השמאי לא כלל בשומתו את שוויו של המבנה הקיים במגרש; והשלישי, השמאי התעלם מן האפשרות להקים ממד"ים בשטח המגרש. בית משפט השלום (כב' השופטת י' שיצר ) דחה את הערעור, אך החליט להפנות לשמאי מספר שאלות הבהרה. בתשובותיו לשאלות, הבהיר השמאי כי הביא בחשבון את כל הגורמים שהמבקשים טענו שלא הובאו בחשבון, ומסקנתו הייתה שאין מקום לשנות מהשומה.

4.

לאחר שקיבלו את הבהרות השמאי המכריע, פנו המבקשים לבית משפט השלום בבקשה למתן הוראות. הם עתרו להורות לשמאי לעדכן את השומה באופן שיוגדל שווי הקרקע טרם ההשבחה, ולחלופין, לחשב את שווי החצר טרם ההשבחה. כמו כן הם עתרו להבהיר אם נלקח בחשבון שאפשר לבנות ממ"דים על שטח המגרש. המשיבה, מצידה, הגישה בקשה לסלק את הבקשה למתן הוראות על הסף. בית משפט השלום (כב' השופט א' טובי ) נעתר למשיבה וסילק את הבקשה על הסף, בקובעו כי אין בית המשפט מוסמך להתערב בסוגיות עובדתיות ושמאיות, שאינן מעלות שאלה משפטית. המבקשים ערערו גם על החלטה זו. בפסק דין מוסכם, קיבל בית המשפט המחוזי (כב' השופטת, כתוארה אז, ה' גרסטל ) את הערעור, והורה כי החלטת בית משפט השלום לסלק את הבקשה למתן הוראות על הסף תבוטל, וייערך דיון בבקשה לגופו של עניין, כשכל צד שומר על זכויותיו להשיג על ההחלטה שתינתן לגופה. עוד הוסכם שתישמר למבקשים הזכות לערער על פסק דינה הנ"ל של כב' השופטת י' שיצר .

5.

העניין שב, אפוא, לבית משפט השלום, לדיון בבקשה למתן הוראות. בית המשפט (כב' השופט א' טובי ) דן בטענות המבקשים באריכות, ודחה אותן אחת לאחת. נקבע כי השמאי המכריע הבהיר שהביא בחשבון את האפשרות לבנות ממ"דים על הקרקע (וקבע שאין לכך השפעה על השומה); כי לקח בחשבון שניתן לבנות שתי יחידות דיור, ובהתאם שם את שווי המגרש (ולא את שווי החצר, כפי שביקשוהו המבקשים לעשות); ולבסוף נקבע, כי המבקשים אינם יכולים לאחוז בחבל בשני קצותיו: מצד אחד לטעון כי היה על השמאי להביא בחשבון אחוזי בניה גבוהים יותר, ומצד שני לטעון כי גם כשמלוא אחוזי הבניה מובאים בחשבון כמנוצלים, גודל החצר יוותר כשהיה.

6.

המבקשים ערערו, פעם נוספת, לבית המשפט המחוזי. לאחר שסקר את ההליכים עד כה, החליט בית המשפט לדחות את הערעור. הוטעם, כי ערעורם של המבקשים נסב על קביעות שמאיות לגופן. הכלל הוא כי ניתן לערער על הכרעת שמאי מכריע בשאלה משפטית בלבד, ואילו טענות המבקשים אינן עונות להגדרה זו. בית המשפט הוסיף כי אין למצוא בהחלטת השופטת שיצר הוראה לשום את החצר, והשמאי המכריע עשה מלאכתו נאמנה כשאמד את שווי המגרש. בית המשפט המחוזי הוסיף כי אין הוא מוסמך לדון בשאלת היקף הבניה לפי הנוהג הנטען, לאחר שקביעתו של השמאי המכריע בעניין זה הפכה חלוטה. חזרה על הטענה פעם נוספת, ציין בית המשפט, מהווה הטרדה ושימוש לרעה בהליכי משפט. בנסיבות אלו, המבקשים חויבו בהוצאות משפט ובשכר טרחת עו"ד בסך של 50,000 ש"ח.

7.

מכן הבקשה שלפניי, בגדרה מבוקש ליתן למבקשים רשות לערער על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המבקשים, המייצגים את עצמם בהליך דנן, שבים על הטענות שהעלו בבית המשפט המחוזי. לדבריהם, שגו השמאי המכריע ובתי המשפט – השלום והמחוזי – בעקבותיו, כשהתעלמו מהנחיות פסק דינו של בית המשפט המחוזי בע"א 3126/98 בנוגע לעדכון השומה בהתאם לנוהג הנ"ל. לטענתם, השומה המתוקנת לא התייחסה לשוויו של מבנה שהיה קיים על המגרש, וכן לא לקחה בחשבון שניתן היה לבנות שתי יחידות דיור לפני ההשבחה. המבקשים אף טוענים שהמשיבה, כעניין שיטתי, גוררת את תושבי האזור להליכים מיותרים ויקרים. לבסוף נטען בבקשה כי סכום ההוצאות שנפסק לחובת המבקשים בערכאת הערעור חורג מגדר הסביר. לבקשה לרשות ערעור צורף תצהיר לתמיכה בטענות עובדתיות שהועלו בה.

8.

לאחר עיון בבקשה ובצרופותיה, נחה דעתי כי דינה להידחות, אף מבלי לבקש את תשובת המשיבה. כידוע, רשות ערעור ב"גלגול שלישי" תינתן במקרים חריגים ובמשורה, כאשר השאלה שבמחלוקת חורגת מעניינם של הצדדים עצמם, והיא בעלת השלכות רוחב (ראו: ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו (3) 123 (1982); רע"א 4193/11 כראדי נ' נרקיס (לא פורסם, 14.6.2011)). הבקשה דנן אינה עומדת, ולו בקירוב, בקריטריון זה, שכן היא נסבה על טענות לטעויות שמאיות ועובדתיות, שאופיין יישומי. בהקשר אחרון זה אציין, בלי להביע עמדה לגופו של עניין, שאפילו אם נפלו טעויות מעין אלה הנטענות על ידי המבקשים בפסק דינן של הערכאות דלמטה, אין בכך כדי להקים עילה למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (רע"א 4356/06 נביל נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (לא פורסם, 18.6.2006); רע"א 3954/98 קנית השלום נ' מ.ס.י.פ בע"מ (לא פורסם, 15.11.1998); רע"א 5568/92 שיכון עובדים נ' ערים חברה לפיתוח עירוני בע"מ (לא פורסם, 28.12.1992)). על פי אותה אמת מידה, גם שיעור ההוצאות אין בו משום עילה למתן רשות ערעור. אוסיף, כי לא היה מקום לצירופן של ראיות שצירפו המבקשים לבקשה, בדרך של תצהיר, בלא שנתבקשה רשות לכך, בניגוד לתקנה 457(א) ל תקנות סדר הדין האזרחי , התשמ"ד-1984.

9.

הבקשה נדחית, אפוא. משלא נתבקשה תשובה, אין צו להוצאות.