בר"מ 7914/21 ברכה ברסלב נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה

1.

המבקשת רכשה בשנת 1964 את הזכויות בחלקה המצויה בעיר נתניה ושטחה הכולל עומד על 796 מ"ר (להלן: חלקת המקור ). במועד הרכישה חלה על החלקה תכנית נת/100 שייעדה אותה כ"אזור דירות א'", אשר אושרה בשנת 1936 (להלן: התכנית המנדטורית ). יוער כי לאורך השנים הוחלו על חלקת המקור תכניות נוספות, ובהן תכנית מתאר מקומית נת/536 משנת 1982 אשר במסגרתה סומנה חלקת המקור כאזור המיועד לאיחוד וחלוקה מחדש (להלן: תכנית נת/536 ). בשנת 1994 הוחלה על חלקת המקור תכנית נוספת, היא תכנית נת/600א', אשר אף היא כללה איחוד וחלוקה של חלקת המקור. בעקבות האמור, הגישה המבקשת בשנת 1995 תביעת פיצויים למשיבה בגין התקופה שבה הוקפאה אפשרות הבנייה בחלקת המקור (יוער כי המבקשת כללה בתביעתה רכיבי תביעה נוספים, שלא ניצבים במוקד הבקשה דנן). המשיבה דנה בתביעה ודחתה אותה ביום 5.6.1996. על החלטה זו הגישה המבקשת ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, מחוז מרכז (להלן: ועדת הערר ). ההליך בין הצדדים נמשך תקופה ארוכה, וביום 2.1.2018 ניתנה שומה מכרעת בה נקבע כי סך הפיצוי בגין תקופת ההקפאה הוא 23,830 ש"ח (להלן: השומה המכרעת ). הן המבקשת, הן המשיבה ערערו לוועדת הערר נגד השומה המכרעת.

2.

ביום 8.12.2020 קיבלה ועדת הערר את ערעור המשיבה ודחתה את ערעור המבקשת, משמצאה הוועדה שאף בתקופה שבה חלה התכנית המנדטורית על חלקת המקור היא לא הייתה זמינה לבנייה. זאת מכיוון שהתכנית המנדטורית אינה כוללת את הפרטים המינימליים ההכרחיים הדרושים על פי דין (מאחר שאינה כוללת חלוקה למגרשים), וכן מכיוון שאינה מפורטת ברמה סבירה. בנוסף קבעה הוועדה כי התכנית המנדטורית קבעה מפורשות כי שטח מגרש מינימלי לצורך קבלת היתר בנייה הוא 1,000 מ"ר, ולעומת זאת, כאמור, שטח חלקת המקור עומד על 796 מ"ר. טענת המבקשת כי ניתן היה לקבל הקלה לגודל מגרש מינימלי נדחתה,

מכיוון שהמבקשת לא הוכיחה בסיס איתן לציפייה סבירה וריאלית להיתכנות קבלת ההקלה. נוסף לאמור, מצאה הוועדה כי חלקת המקור לא הייתה זמינה לבנייה אף בשל היעדר פיתוח עירוני ותשתיות בסביבה, בהתאם לקביעתה של השמאית המכרעת. לצד זאת, דחתה הוועדה את ערעור המבקשת גם נוכח התיישנות עילת התביעה, מאחר שבמועד הגשת התביעה על ידי המבקשת תקופת ההתיישנות שנקבעה בחוק עמדה על שנה אחת; וגם נוכח קביעתה כי טענת המבקשת חורגת מגבולות תביעתה, בשים לב לכך שבכתב התביעה גידרה המבקשת את תביעת הפיצויים בגין תכנית אחרת שהוחלה על חלקת המקור.

3.

ביום 17.10.2021 דחה בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' השופט צ' דותן )

את ערעורה של המבקשת. בפתח פסק דינו דחה את קביעותיה של ועדת הערר שלפיהן חלקת המקור לא הייתה זמינה לבנייה בשל היעדר חלוקה למגרשים בתכנית המנדטורית ומכיוון שהיא לא כללה פירוט ברמה מספקת. לצד זאת, קיבל בית המשפט את הקביעה כי קבלת הקלה לשטח מגרש מינימלי לא הייתה ציפייה סבירה וריאלית בנסיבות העניין. בית המשפט קבע כי אין ב-14 היתרי בנייה שניתנו לחלקות שגודלן קטן מ-1,000 מ"ר והוצגו על ידי המבקשת כדי לבסס ציפייה סבירה למתן הקלה, שכן בכל ההיתרים האמורים ניתן היתר הבנייה אף שלא נתבקשה הקלה ומבלי שניתנה הקלה, וכי "הדבר מוכיח, לכל היותר, כי ניתנו 14 היתרי בנייה שלא כדין" (סעיף 36 לפסק הדין). בית המשפט הוסיף כי מסקנה זו מתחזקת נוכח העובדה שהוצג רק היתר בנייה אחד שניתן בתחומי תכנית נת/536. בנוסף, בית המשפט קיבל את קביעתה של ועדת הערר שלפיה חלקת המקור לא הייתה זמינה לבנייה גם מהטעם של היעדר פיתוח ותשתיות באזור, נוכח מומחיותה של ועדת הערר בהקשר זה. משמצא כי יש לדחות הערעור לגופו, בית המשפט לא דן בטעמים הנוספים שבגינן דחתה ועדת הערר את התביעה, ואולם ציין כי דעתו לגביהן שונה מעמדת ועדת הערר (סעיף 55 לפסק הדין).

4.

מכאן הבקשה שלפניי, בה טוענת המבקשת כי המקרה דנן מעלה שאלה עקרונית באשר לרמת ההוכחה המוטלת על בעל קרקע לצורך הוכחת זמינות המקרקעין שבבעלותו. המבקשת טוענת כי יש לתת משקל לפערי הכוחות והמידע בין המבקשת למשיבה, ומשכך יש לקבוע כי 14 היתרי הבנייה עומדים ברף הראייתי הנדרש. לטענת המבקשת, שגה בית המשפט לעניינים מינהליים כאשר קבע כי אין ב-14 היתרי הבנייה שהוצגו כדי ללמד על ציפייה סבירה למתן הקלה, שכן הדבר מצביע על כך שבפועל הדרישה לקבלת הקלה לא היוותה "מחסום" לשם קבלת היתרים בנסיבות העניין. המבקשת מוסיפה וטוענת כי אמנם לפי הלכות בית משפט זה אין בנוהג בלתי חוקי כדי להקנות לאדם זכות יש מאין, אך לשיטת המבקשת לא מדובר בהקצאת זכות חדשה אלא במימוש זכות קיימת בדרך של הקלה.

5.

לאחר שעיינתי בבקשה ובצרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. כידוע, רשות לערער על פסק דין בית משפט לעניינים מינהליים בערעור על החלטה של ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה תינתן במשורה, כאשר מתעוררת שאלה רחבה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים (בר"ם 2073/21 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' לוי, פסקה 5 (14.4.2021); בר"ם 3704/18 הוועדה המקומית לתכנון ובניה עיריית חדרה נ' קלוסקי , פסקה 5 (2.7.2018)). לא שוכנעתי כי אלה הם פני הדברים במקרה דנן. טענות המבקשת שעניינן רף ההוכחה הנדרש להוכחת ציפייה סבירה למתן הקלה, חרף הניסיון לשוות להן נופך עקרוני, מכוונות לשאלה האם בנסיבות המקרה עמדה המבקשת ברף האמור, ומשאלה פני הדברים, אין בהן כדי להקים עילה לבירור נוסף לפני בית משפט זה. זאת ועוד, פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים שבמסגרתו נקבע כי חלקת המקור לא הייתה זמינה לבנייה, לא התבסס רק על השאלה האם יש ב-14 היתרי הבנייה שניתנו לחלקות שגודלן קטן מ-1,000 מ"ר כדי ללמד על הציפייה הסבירה למתן הקלה, אלא על נימוקים נוספים, ביניהם היעדר פיתוח ותשתיות באזור חלקת המקור (כפי שהסכימו גם השמאית המכריעה וועדת הערר) . משכך, ממילא הידרשות לסוגיה זו לבדה לא תישא השפעה אופרטיבית על תוצאת פסק הדין שניתן במקרה דנן, וכלל הוא שלא תינתן רשות לערער בגין סוגיה שהיא תיאורטית עבור הצדדים להליך (ראו והשוו: בע"ם 4272/17 פלונית נ' פלונית, פסקה 4 (14.6.2017)); רע"א 8029/14 צדקני נ' חב' כביש חוצה ישראל , פסקה 6 (18.5.2015); רע"א 8082/14

מקונן נ' פלאפון תקשורת בע"מ, פסקה 3 (21.1.2015)).

הבקשה נדחית אפוא. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.