ע"א 155/00 אי התכלת שותפות כללית נ. החברה להגנת הטבע

מונחות בפניי שלוש בקשות לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל-אביב שניתן בעת"מ 2038/98, על ידי כבוד הנשיא א' גורן ביום 9.12.99. הבקשות הוגשו לאחר שבקשות לעיכוב ביצוע הוגשו לבית משפט קמא, נדחו ללא נימוקים.

פסק הדין נשוא הבקשות :

פסק דינו של בית משפט קמא ניתן במסגרת עתירה מנהלית שהוגשה על ידי המשיבה 1, היא החברה להגנת הטבע, (להלן:" המשיבה 1"), שכוונה נגד הוועדה המקומית תכנון ובנייה-הרצליה, (להלן: "הוועדה המקומית"); נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה- מחוז תל-אביב, (להלן: "הוועדה המחוזית"); נגד המועצה הארצית לתכנון ובנייה,(להלן:" המועצה הארצית"), נגד משרד התיירות, ונגד החברות הקבלניות ובתוכן המערערות.

עניינה של העתירה הוא פרוייקט המרינה בהרצליה. המשיבה 1 טענה בעתירתה שעל אף שכל התוכניות החלות על שטח המרינה אוסרות שימוש למטרת מגורים, הרי שבמתחם המרינה נבנו ונבנות על ידי החברות הקבלניות דירות מגורים בשטחים שונים, והן משווקות ונמכרות כדירות מגורים לכל דבר ועניין. נוכח כך בקשה המשיבה 1 שבית המשפט קמא יצהיר על כך שהשימוש למגורים בתחום המרינה אינו חוקי. כן התבקש בית המשפט קמא להצהיר כי על דירות הנופש שנבנו במתחם המרינה לתאום את דרישות משרד התיירות לעניין דירות נופש. עוד עתרה המשיבה 1 שבית המשפט קמא יצהיר כי כל היתרי הבנייה שהוציאה הוועדה המקומית לחברות הקבלניות, בטלים הם בשל הסתירה האמורה לתוכניות הבנייה החלים על שטח המרינה.

בית המשפט קמא קבע כי התוכניות החלות על שטח המרינה התירו בניית דירות נופש במתחם רק ככל שהן מהוות סוג של מלון, כך שעל דירות אלו להוות מקום לאירוח תיירים ונופשים מקרב הציבור הרחב, לפרק זמן כלשהו, במהלך השנה.

על מנת להבטיח כי הדבר אכן ייעשה, קבע בית המשפט קמא, שדירות הנופש חייבות לשמש כחלק ממאגר דירות להשכרה מלונאית, דבר שצריך לבוא לידי ביטוי בחוזי הרכישה של הדירות. יחד עם זאת, בית המשפט קמא נמנע מלקבוע מהו פרק הזמן המינימלי הראוי לתקופת ההשכרה, והטיל על הוועדה המקומית לקבוע בהקדם מהו פרק הזמן המינימלי בו צריכות הדירות לעמוד להשכרה.

באשר לדירות שכבר נמכרו, בית משפט קמא הינחה את הוועדה המקומית לנהוג בגמישות מרבית וזאת על מנת למזער את הפגיעה בהסתמכותם של רוכשים אלו תוכן התקשרותם החוזית.

באשר לשטחן של הדירות, קבע בית המשפט כי בשל השתהות העותרת, לא יכולה היא כעת לתקוף את היתרי הבנייה שכבר ניתנו, ועל כן, לא ניתן יהיה להכפיף בדיעבד את ההיתרים שכבר ניתנו לדרישות משרד התיירות מבחינת גודלן. עם זאת, היתרים שטרם ניתנו יוגבלו להנחיות משרד התיירות 1998.

דיון :

החברות הקבלניות מבקשות להורות על עיכוב פסק דינו של בית המשפט קמא על כל חלקיו - הן אלה ההצהרתיים והן אלה האופרטיביים, באופן שייתלה תוקפם של החלקים ההצהרתיים שבפסק הדין, ולא יבוצעו החלקים האופרטיביים שבו.

החברות הקבלניות טוענות כי באם לא יעוכב פסק הדין, עלולים להיגרם להם נזקים אדירים ובלתי הפיכים בסכומי עתק עד כדי עשרות מיליוני דולרים. עוד טוענות החברות הקבלניות, שפסק דינו של בית המשפט קמא עלול לגרום לנזקים בלתי הפיכים לצדדים שלישים אשר רכשו דירות בטרם פורסם פסק הדין ואף בטרם הוגשה העתירה.

המבקשות אף טוענות כי למשיבים לא ייגרם נזק כלשהו, באם יעוכב ביצוע פסק הדין. עוד טוענות הן כי סיכוייהן להצליח בערעורים שהגישו כנגד פסק הדין טובים הם.

למען הסדר הטוב ובנסיבות המקרה דנן, יש להבחין בין שני נדבכים שונים. הנדבך הראשון, הוא השלכותיו של פסק הדין על התקשרויות ופעולות החברות הקבלניות לאחר מתן פסק הדין. הנדבך השני עניינו באותם רוכשי דירות אשר רכשו את דירותיהם בטרם ניתן פסק הדין, לגביהם קבע בית משפט קמא כי עליהם להעמיד את דירותיהם להשכרה במאגר דירות, תוך, כאמור, שהוא מטיל על הוועדה המקומית לקבוע קריטריונים לגבי תקופת ההשכרה.

באשר לנדבך הראשון- דומני שדין הבקשה לעיכוב ביצוע להדחות. אני מוכן להניח, שכתוצאה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי עלולים להיגרם למבקשות נזקים כלכליים כבדים, אולם נזקים אלה באשר הם תוצאה של פסק הדין אינן מהווים שיקול במסגרת הבקשה לעיכוב ביצוע. ודוק: בשאלה אם לתת עיכוב ביצוע אין להביא בחשבון את הנזק שנגרם מפסק הדין עצמו, אלא את הנזק שייגרם מביצועו המיידי, לעומת הנזק שייגרם מביצועו הדחוי.

בעניין זה קבלתה של בקשת עיכוב הביצוע, משמעה, כי החברות הקבלניות יוכלו להמשיך ולהתקשר עם רוכשי דירות פוטנציאלים כפי שנהגו בעבר, כאילו לא ניתן פסק דין, וכי יוצאו היתרי בנייה תוך התעלמות מדרישות משרד התיירות כפי שנהגו לפני מתן פסק הדין. בקשה זו אין בידי לקבל. עיקר הנזק הכספי שייגרם למבקשות, בשל אי עיכוב ביצוע פסק הדין נובע למעשה מהעיכוב בשיווק פרוייקט המרינה כפרוייקט של דירות מגורים ולא כדירות נופש כמתחייב מפסק הדין, דא עקא, ש"נזק" זה כבר נגרם למבקשות בעת מתן פסק הדין, ואין קיומו עוד תלוי במתן עיכוב ביצוע, שכן יש להניח שההתקשרויות החוזיות למכירת דירות בתקופת הביניים יישקפו את הסיכון שערעורם של המבקשות יידחה. סיכון זה לא ייעלם אם יינתן עיכוב ביצוע וסביר להניח שיימצא את ביטויו במחירי הדירות שיימכרו בתקופת הביניים. אי הוודאות הטמונה בסיכון זה יש בה לבדה בכדי להרתיע רוכשים, מלקנות דירות בפרוייקט המרינה. מתן עיכוב ביצוע בנסיבות המתוארות רק יגביר את אי הוודאות, יפגע בציבור הרחב, ציבור הרוכשים, ובמבקשות עצמן אשר תיחשפנה לתביעות משפטיות וביטולי עסקאות.

באשר לנדבך השני- שעניינו באותם רוכשי דירות אשר רכשו דירות בטרם ניתן פסק הדין- אף כאן סבור אני שדין הבקשה לעיכוב ביצוע להדחות. אבהיר את הדברים: בית המשפט קמא קבע בעניינם של רוכשים אלה, כי הוועדה המקוימת לתכנון ובנייה תתחשב בהם בגמישות מרבית, במהלך קביעת פרקי הזמן המינימליים בהם יעמדו דירותיהם להשכרה. הוועדה המקומית טרם הוציאה הנחיות באשר ליישום פסק הדין . משמעה של הבקשה לעיכוב ביצוע בעניין זה היא כי רוכשי הדירות יוכלו להשתמש בדירות שרכשו כדירות מגורים ולא להעמידן בשלב זה להשכרה.

כאמור בקשה זו דינה להדחות, שכן קבלתה עלולה לסכל את ביצוע פסק הדין במידה והערעור יידחה, כך שיהיה זה קשה, ואף מן הנמנע, לפנות את הרוכשים שעברו לדירות החדשות והתגוררו בהן. אין ספק שתוצאת פסק הדין של בית המשפט קמא קשה, ככל שהיא מתייחסת לאלה שכבר רכשו דירות בפרוייקט המרינה. יחד עם זאת אין זה שיקול רלוונטי בבואנו לדון בעניין עיכוב הביצוע.

בדיון בעיכוב ביצוע לעולם נשאלת השאלה, האם ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו במידה והערעור יתקבל . בנסיבות המקרה המונח לפנינו, דומני שיש להשיב על שאלה זו בחיוב. המבקשות לא הצליחו להראות נזק בלתי הפיך שעלול להיגרם לרוכשים בשל ביצועו המיידי של פסק הדין. במידה ותצלח דרכם של המבקשות וערעורן יתקבל כי אז יוכלו הרוכשים, אשר טרם קיבלו חזקה בדירות, להשתמש בדירותיהם לצורכי מגורים.

ביצועו המיידי של פסק הדין יגרום, לכל היותר, לכך שיידחה השימוש למגורים שיחפצו הרוכשים בדירותיהם , וזאת עד שידון הערעור. דחייה זו אינה בבחינת נזק בלתי הפיך.

על כן אני דוחה את הבקשה לעיכוב ביצוע. יחד עם זאת אני מורה על שמיעת הערעור בדחיפות. המזכירות תקבע את מועד הדיון בערעורים לא יאוחר מאמצע יוני. צו לסיכומים יינתן בהתאם.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.