ע"א 1865-24 ע"א 1865-24

לפניי בקשה למתן סעד זמני עד להכרעה בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' יקואל) מיום 21.1.2024 בת"א 34110-11-21, בו נדחתה תביעת המבקשים לפסק דין הצהרתי לפיו קמה להם זיקת הנאה בשביל הגישה המזרחי לבית מגוריהם.

הרקע לבקשה

1.המבקשים הם בעלי זכויות חכירה בחלקת מקרקעין בעיר חולון, הידועה כחלקה 406 בגוש 6740 (להלן: חלקה 406). על חלקה 406 בנויים שלושה בתי מגורים, ובהם בית המגורים של המבקשים. בצמוד לחלקה 406 ממזרח ממוקמת חלקה 405 באותו גוש, עליה ניצבים ארבעה בתי מגורים השייכים למשיבים. בין שתי החלקות, ממזרח לחלקה 406, מצוי שביל גישה (להלן: השביל המזרחי). בנוסף, ממערב לחלקה 406 ישנו שביל גישה נוסף (להלן: השביל המערבי).

2.ביום 30.3.2020 הגישו המשיבים 2-1 – משה ומלי יצחקי (להלן: יצחקי), בקשה לקבלת היתר בניה ביחס לחלקה 405. המבקשים התנגדו לבקשה בטענה כי הבניה המוצעת היא בשטחו של השביל המזרחי המוביל לביתם. ביום 3.8.2021 דנה וועדת המשנה לתכנון ובניה חולון (להלן: ועדת התכנון) בבקשת יצחקי ובהתנגדות המבקשים, והחליטה לקבל את ההתנגדות באופן חלקי ולקבל את בקשת ההיתר בכפוף להצגת מתווה חלופי לשביל הגישה, כך שיהיה בהתאם לרוחב השביל הקיים כיום.

3.בהמשך, הגישו המבקשים תביעה נגד המשיבים לבית המשפט המחוזי לקבלת סעד הצהרתי לפיו למבקשים קמה זיקת הנאה בלתי מופרעת בשביל המזרחי וזכות שימוש בלתי הדירה בחצר ביתם; ולמתן צו מניעה האוסר על המשיבים לבצע כל פעולה הפוגעת בחצר בית המבקשים ובשביל המזרחי. בפרט, התבקש בית המשפט ליתן צו מניעה האוסר על יצחקי לבנות על השביל המזרחי מכוח היתר הבניה שקיבלו.

יצוין כי לצד התביעה הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני, ואולם בקשה זו התייתרה לאחר שהמשיבים הבהירו כי אין בכוונתם לפעול באורח חד-צדדי ולבנות בשביל המזרחי באופן שישפיע על המבקשים, ללא מתן הודעה מוקדמת.

4.ביום 21.1.2024 ניתן פסק דין הדוחה את תביעת המבקשים. בפתח הכרעתו, קבע בית משפט קמא כי התנאים שנקבעו בפסיקה לצורך הקמתה של זיקת הנאה מכוח שנים לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1964 אכן מתקיימים לגבי המבקשים. יחד עם זאת, הואיל ומדובר במקרקעין בבעלות המדינה, הרי שבהתאם לסעיף 113(ג) לחוק המקרקעין, לא ניתן לרכוש בהם זיקת הנאה. לעניין זה, ציין בית המשפט כי אומנם הובעו בספרות המקצועית עמדות לפיהן במקרה שבו מקרקעי המדינה ממילא מוחכרים לדורות, נחלש הרציונל שבבסיס סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין – שעיקרו בקושי של המדינה, כבעלת הקרקע, לפקח על הנעשה במקרקעיה; ולכן יש לאפשר רכישת זיקת הנאה ביחס לחוכריהם הפרטיים של המקרקעין. עם זאת, הוא סבר כי במקרה דנן אין מקום לקבוע מסמרות בסוגיה זו ולהחריג את עניינם של המבקשים מן הכלל הקבוע בחוק.

כן התייחס בית משפט קמא לטענה נוספת שהעלו המבקשים, לפיה בניה על ידי מי מהמשיבים בשביל המזרחי צפויה לגרום להם נזק או אי-נוחות; ולכן היא מנוגדת לסעיף 14 לחוק המקרקעין, ואף עולה כדי "מטרד ליחיד" לפי סעיף 44(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. ביחס לטענות אלה ציין בית המשפט כי עמדת המבקשים ביחס לאי-נוחות שתיגרם להם לכאורה כתוצאה מהבניה עמדה לנגד עיניה של ועדת התכנון וקיבלה התייחסות ומענה. על כן, משלא תקפו המבקשים את החלטת ועדת התכנון במסלול המינהלי והעדיפו הגשת הליך אזרחי, אין לאפשר להם "לעקוף" את הערכאה המוסמכת. כן הובהר כי ועדת התכנון היא הגורם המקצועי בעל המומחיות הנדרשת לעניינים כגון דא, ואין הצדקה להתערב בשיקול דעתה.

מטעמים אלה דחה בית משפט קמא את התביעה וחייב את המבקשים בהוצאות המשיבים.

5.ביום 1.2.2024 הגישו המבקשים לבית משפט קמא בקשה למתן סעד ארעי קצר מועד עד להגשת ערעור ובקשה לסעד זמני לערכאת הערעור. ביום 13.2.2024 נעתר בית המשפט לבקשה והורה על שמירת המצב הקיים בין הצדדים למשך 45 ימים.

6.ביום 5.3.2024 הגישו המבקשים ערעור על פסק הדין, ולצדו הבקשה לסעד זמני המונחת לפניי. בהחלטה מאותו יום הוריתי על מתן צו ארעי לפיו יימנעו המשיבים מביצוע פעולות הריסה ובניה בשביל המזרחי עד להחלטה אחרת.

טענות הצדדים

7.בבקשה שלפניי עותרים המבקשים למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל פעולת בניה או הריסה בשביל המזרחי עד להכרעה בערעור. לטענתם, הן סיכויי הערעור להתקבל והן שיקולי מאזן הנוחות מצדיקים את קבלת הבקשה. באשר לסיכויי הערעור, טוענים המבקשים כי השאלה הדרושה הכרעה היא שאלה משפטית שטרם נדונה והוכרעה על ידי בית משפט זה. עניינה של שאלה זו באפשרות לרכוש זיקת הנאה בהתאם לסעיף 94 לחוק המקרקעין במקרקעין הרשומים בבעלות המדינה, אך מוחכרים לדורות לחוכרים פרטיים לצורך מגורים – וזאת חרף הוראת סעיף 113(ג) לחוק המקרקעין. לטענת המבקשים, קיימות הכרעות סותרות של בתי המשפט המחוזיים בסוגיה זו, וטרם ניתנה בה הלכה מחייבת על ידי בית משפט זה. משכך, נטען כי הערעור איננו חסר סיכוי.

בכל הנוגע למאזן הנוחות, נטען כי ככל שהמשיבים יבצעו פעולות הריסה ובניה בשביל המזרחי, יהיה קשה מאוד להשיב את המצב לקדמותו אם הערעור יתקבל בסופו של דבר. המבקשים מדגישים אפוא כי הסעד הזמני נועד למנוע קביעת עובדות מוגמרות בשטח, בין היתר על ידי הריסת השביל המזרחי, הריסת החומה המקיפה את בית המגורים של המבקשים וחצר ביתם, וביצוע בניה והרחבה של בית המגורים של יצחקי בסמוך לדלת בית המבקשים. בכך יהיה כדי להעמיד את המבקשים בפני מצב בלתי הפיך ולסכל את האפשרות לזכות בסעד העיקרי המבוקש בערעור. כן נטען כי ליצחקי לא צפוי להיגרם כל נזק כתוצאה ממתן הסעד הזמני, שכן לא יהיה להם כל קושי להאריך את תוקפו של היתר הבניה שניתן להם. באשר ליתר המשיבים, נטען כי אף להם לא צפוי להיגרם כל נזק, מאחר שהם טרם החלו בהליך הגשת בקשה להיתר בניה.

8.המשיבים מצדם טוענים כי אין מקום להיעתר לבקשה לסעד זמני. בין היתר, טוענים יצחקי כי המבקשים מנסים לעכב את ביצוע הבניה, אשר כבר הייתה אמורה להסתיים; וכי אין בביצוע הבניה כדי לפגוע בדרכי הגישה שלהם לביתם. המשיבים 4-3 טוענים כי סיכויי הערעור קלושים, וכי הבניה בהתאם להיתר שקיבלו יצחקי אינה צפויה לפגוע במעבר המבקשים לביתם. מכל מקום, מציינים המשיבים 4-3 כי נכון להיום אין בכוונתם לפעול לבניה בשטח האמור, והם מתחייבים להודיע לבית המשפט ככל שיבקשו לעשות כן. המשיבים 8-7 טוענים אף הם כי סיכויי הערעור להתקבל קלושים, וכי מכל מקום מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשים שכן ביצוע הבניה לא צפוי להפריע למעבר המבקשים לביתם.

דיון והכרעה

9.לאחר שעיינתי בבקשה לסעד זמני ובתשובות לה הגעתי למסקנה כי יש מקום להיעתר לבקשה. כידוע, על המבקש סעד זמני בתקופת הערעור להראות כי סיכויי הערעור להתקבל הם טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, במובן זה שעלול להיגרם לו נזק בלתי הפיך או קושי ממשי בהשבת המצב לקדמותו ככל שיקבל הערעור. בין שני שיקולים אלה מתקיים יחס של "מקבילית הכוחות", ואולם נהוג לראות במאזן הנוחות כשיקול העיקרי (ראו, למשל: ע"א 8110/23 פלוני נ' פלוני, פסקה 6 (23.11.2023) (להלן: עניין פלוני); ע"א 2273/23 אטיאס נ' עו"ד רוזנפלד, מנהלת מיוחדת, פסקה 7 (28.4.2023)).

10.במקרה דנן אני סבורה כי שיקולי מאזן הנוחות – אשר כאמור להם הבכורה – מטים את הכף לעבר מתן הסעד הזמני המבוקש. דומה כי אין חולק כי ככל שלא יינתן הסעד המבוקש והמשיבים, או חלקם, יחלו בביצוע עבודות הריסה ובניה בשטח השביל המזרחי, יעמדו המבקשים בפני קושי משמעותי להחזיר את המצב לקדמותו אם בסופו של דבר יתקבל הערעור (ראו והשוו: עניין פלוני, בפסקה 7; עע"מ 964/15 זועבי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הגלבוע, פסקה 16 (19.4.2015)). מן העבר השני, בתשובותיהם לבקשה לא הצביעו המשיבים על כל נזק ממשי שצפוי להיגרם להם כתוצאה ממתן הסעד הזמני, לא כל שכן נזק שאינו בר-פיצוי.

11.באשר לסיכויי הערעור, מבלי לקבוע מסמרות יצוין כי יש ממש בטענת המבקשים כי הסוגיה המשפטית העקרונית שעולה במסגרת ערעורם טרם הוכרעה באופן ברור על ידי בית משפט זה (ראו: רע"א 2332/15 צפריר נ' ועקנין, פסקה 11 (28.7.2015); רע"א 8910/13 דניאל נ' עזבון המנוחים הסה ז"ל, פסקה 4 (16.11.2014)). משכך, הרי שעל פני הדברים סיכויי הערעור להתקבל אינם קלושים.

12.אשר על כן, הבקשה מתקבלת. ניתן בזאת צו מניעה זמני האוסר על המשיבים או מי מטעמם לבצע עבודות הריסה ובניה בשטח השביל המזרחי, וזאת עד להכרעה בערעור.

אין צו להוצאות.