ע"א 2908/22 מיכה נעמן נ. מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל (מחוז צפון)

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטת ע' ורבנר ) בת"א 21960-06-18, מיום 17.2.2022, בגדרו ניתן צו אשר הורה למבקש לפנות ולהרוס, בתוך 180 ימים ממתן פסק הדין מושא הבקשה, את המבנים והמחוברים שנבנו על ידו במקרקעין שצוינו בפסק הדין.

רקע הדברים בתמצית

1.

ביום 27.1.1998 נחתם בין המשיבה, רשות מקרקעי ישראל (מחוז צפון) (להלן: רמ"י ), לבין חברת מבני תעשיה בע"מ (להלן: מבני תעשיה ), הסכם חכירה ביחס לשטח מקרקעין הידוע כחלקה 106 בגוש 18322 (להלן, בהתאמה: חלקה 106 ו- הסכם החכירה ). אף שהסכם החכירה נחתם רק בשנת 1998, תקופת החכירה שנקבעה בו חלה בין יום 25.1.1965 לבין יום 24.1.2014. זאת, שכן בפועל החכירה בחלקה 106 החלה שנים רבות עובר לחתימה על ההסכם, ומבני תעשיה כבר הקימה מבנה בשטח.

2.

עובר לחתימה על הסכם החכירה ביקר בחלקה מפקח מטעם רמ"י. בדו"ח שערך המפקח לאחר ביקורו, דווח כי בחלקה 106 מתבצעת פעילות החורגת מהייעוד התכנוני של החלקה (תעשייה), הכוללת, בין היתר, מבנה טרומי המשמש כפנצ'רייה ומסעדה בבעלותה של חברת מנש תיירות ונופש אכזיב בע"מ, שהמבקש הוא בעל השליטה בה (להלן: חברת המבקש ). עוד צוין בדו"ח המפקח כי למבנה שהקימה מבני תעשיה בחלקה 106 עובר לחתימה על הסכם החכירה, נוספו תוספות בנייה אשר "גולשות" לחלקות 51, 85 ו-108, השכנות לחלקה 106 (להלן: החלקות השכנות ).

הווה אומר, כבר עובר לחתימה על הסכם החכירה ידעה רמ"י על השימוש שהמבקש עושה בחלקה, בניגוד לייעודה התכנוני, אך הדבר לא מנע ממנה מלחתום על ההסכם.

3.

ביום 29.9.2006 נחתם בין מבני תעשיה לבין חברת המבקש הסכם מכר בו הועברו זכויותיה של מבני תעשיה בחלקה 106 לידי חברת המבקש (להלן: הסכם המכר ) . בהתאם להסכם החכירה, אשר קבע כי העברת זכויותיה של מבני תעשיה בחלקה כפופה לאישור רמ"י, הובא הסכם המכר לאישורה של רמי; וביום 12.1.2010 ניתן אישור רמ"י להסכם המכר, ללא כל הסתייגות.

4.

אף שתקופת החכירה שנקבעה בהסכם החכירה הסתיימה ביום 24.1.2014, רק למעלה משנתיים מאוחר יותר, ביום 5.12.2016, פנתה חברת המבקש לרמ"י בבקשה להארכת הסכם החכירה. רמ"י לא השיבה לבקשת חברת המבקש במשך תקופה ארוכה, ולכן, ביום 11.6.2018 הגישה חברת המבקש לבית המשפט המחוזי בחיפה

המרצת פתיחה, במסגרתה התבקש בית המשפט להורות לרמ"י להאריך את הסכם החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות.

5.

בתמצית, בהמרצת הפתיחה טענה חברת המבקש כי רמ"י ידעה על הפעלת המסעדה בשטח חלקה 106 עוד לפני שחתמה על הסכם החכירה ואף לפני שאשרה את הסכם המכר. מכאן שההתנגדות מצד רמ"י להאריך את תוקף הסכם החכירה אינה מבוססת על טעמים עניינים והיא עולה לכדי אכיפה בררנית.

מנגד, רמ"י טענה כי חברת המבקש הפרה את הסכם החכירה הפרה יסודית בכך שעשתה בחלקה 106 שימוש מסחרי, בעוד שייעודה הוא לשימוש לצורך מטרה תעשייתית, כך שאין להאריך את הסכם החכירה.

6.

בסמוך לאחר שהוגשה המרצת הפתיחה, ביום 28.10.2018 הגישה רמ"י לבית משפט השלום בחיפה תביעה לסילוק יד המבקש וחברת המבקש מחלקה 106 ומהחלקות השכנות. ואולם, בשלב מאוחר יותר תביעה זו נמחקה, ובמקומה הגישה רמ"י תביעה שכנגד בתיק המרצת הפתיחה של חברת המבקש, בה חזרה על אותן הטענות ועתרה לאותם סעדים.

בתשובה לתביעה שכנגד טענו המבקש וחברת המבקש כי כלל לא הוכח שבוצעה פלישה כאמור; ולחלופין כי עומדת להם זכות בר רשות בחלקות השכנות – בין אם מכוח שתיקת רמ"י שידעה במשך שנים על השימוש שנעשה בהן, ובין אם מכוח זכויות סבו של המבקש כבר רשות בחלקות השכנות, שלטענת המבקש עברו אליו בירושה.

7.

ביום 17.2.2022 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת ע' ורבנר ) בת"א 2190-06-18, בגדרו התקבלה תביעת חברת המבקש, ומנגד התקבלה בחלקה התביעה שכנגד מטעם רמ"י. בית המשפט קבע כי רמ"י הייתה מודעת לכך שנעשה בחלקה 106 שימוש שאינו תעשייתי עובר לחתימה על הסכם החכירה. למרות זאת, לכל אורך תקופת תוקפו של הסכם החכירה רמ"י לא העלתה כל טענה בעניין, אף שהיו לה הזדמנויות רבות לעשות כן. בהתאם לכך, נקבע כי לא ניתן טעם מוצדק לסירוב רמ"י להארכת הסכם החכירה, כך שהסתמכות חברת המבקש על המצב הקיים מצדיקה את הארכת הסכם החכירה לבקשתה.

אשר לתביעה שכנגד מטעם רמ"י – בית המשפט קבע כי לאור האמור לעיל יש לדחות את תביעת רמ"י לסילוק יד חברת המבקש מחלקה 106; אך לקבלה ביחס לפלישה שבוצעה לחלקות השכנות. הוטעם כי ידיעת רמ"י על הפלישה לחלקות השכנות במשך שנים רבות הקימה למבקש ולחברת המבקש רישיון מכללא לעשות בהן שימוש. יחד עם זאת, צוין כי רישיון מכללא הניתן על דרך המחדל אין פירושו מתן רשות בלתי הדירה. כך, נקבע כי למבקש ולחברת המבקש היה, לכל היותר, מעמד כבני רשות חינם, ובנסיבות אלו זכאית רמ"י לבטל את ההרשאה בכל נקודת זמן. עוד הוסף כי אין בטענת המבקש באשר לזכויות שהיו נתונות לסבו כדי להועיל לו, שכן זכות בר רשות, אפילו הוקנתה כזו לסב, הינה ממילא זכות אישית אשר אינה ניתנת להעברה בירושה.

על רקע האמור לעיל, בית המשפט הורה למבקש לפנות ולהרוס בתוך 180 ימים ממתן פסק הדין את המבנים והמחוברים שנבנו על ידו בחלקות השכנות.

טענות הצדדים בבקשה שבפניי

8.

ביום 1.5.2022 הגיש המבקש ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ודיון בערעור, בפני בית משפט זה, נקבע ליום 29.3.2023. לאחר שניסיונות להשהות את ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי בהסכמה כשלו, הגיש המבקש, ביום 9.8.2022, את הבקשה שבפניי. בבקשה, עותר המבקש לעיכוב ביצוע ביחס להוראת בית המשפט המחוזי לפנות ולהרוס את המבנים והמחוברים המצויים בחלקות השכנות עד למתן פסק הדין בערעור.

9.

לטענת המבקש, הן סיכויי הערעור והן מאזן הנוחות מצדיקים את קבלת בקשתו. בתמצית, נטען כי כשם שבית המשפט קמא קבע כי הימנעות רמ"י מלפעול נגד חברת המבקש ביחס לשימוש שנעשה בחלקה 106 מקנה לה זכות להמשיך ולעשות שימוש בחלקה זו, כך היה מקום לקביעה זהה ביחס לחלקות השכנות. אשר למאזן הנוחות, נטען כי באם יבוצע פסק דינו של בית המשפט קמא ויהרסו המבנים המצויים בחלקות השכנות, השבת המצב לקדמותו, באם יתקבל הערעור, תהפוך לקשה עד מאוד ויגרם למבקש נזק משמעותי, שכן פרנסתו תלויה בעסקים הפועלים במקום.

10.

לאחר שהוריתי לעשות כן, הגישה רמ"י תשובה מטעמה לבקשת עיכוב הביצוע. בתשובתה, טוענת רמ"י כי טענות המבקש בנוגע לפסק דינו של בית המשפט קמא הינן טענות קלושות אשר קיים סיכוי נמוך שיתקבלו. רמ"י מטעימה כי אין לקבל את טענת המבקש כי יש להקיש מקביעות בית המשפט המחוזי בנוגע לחלקה 106 ביחס לחלקות השכנות, שכן בעוד שלחלקה 106 נכנס תחילה המבקש כדין, הרי שבחלקות השכנות מעולם לא היו לו זכויות ומלכתחילה הוא נכנס לשם כפולש למקרקעי ציבור. עוד נטען כי אף שעסקינן בפסק דין שתוצאתו פינוי מקרקעין, אין פירושו של דבר כי מאזן הנוחות נוטה בהכרח לטובת המבקש. בפרט, נטען כי בעוד שהותרת הבנייה בחלקות השכנות תביא להמשך הפגיעה באינטרס הציבורי מעצם העובדה שהמבקש ימשיך לפעול במקרקעין השייכים לכלל הציבור, הרי שלשיטת רמ"י אין בסיס לטענות כי הריסת הבניה תביא לפגיעה קשה במבקש. זאת, לטענת רמ"י, משום שעיקר הפלישה לחלקות השכנות הינה תוספת בנייה למסעדה הפועלת בחלקה 106, כך שניתן להרוס את התוספת בלבד מבלי שתופסק הפעילות בחלק המסעדה המצוי בחלקה 106. עוד הודגש כי גם לעובדה שבמקום מבוצעת פעילות מסחרית, להבדיל מבניין המשמש למגורים, שמורה חשיבות בשקילת מאזן הנוחות.

לחלופין, רמ"י מבקשת כי ככל שימצא שיש לקבל את הבקשה, עיכוב הביצוע יותנה בהפקדת ערובה לצורך הבטחת נזקיה.

דיון והכרעה

11.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה, וכן בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל.

12.

כידוע, נקודת המוצא היא כי אין בהגשת ערעור כדי לעכב את ביצוע פסק הדין עליו מערערים (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי )). על כן, נקבע כי ביצועו של פסק דין יעוכב רק כאשר סיכויי הערעור טובים, ומאזן הנוחות נוטה לטובת מגיש הבקשה, כאשר בין שני רכיבים אלו מתקיים קשר של "מקבילית כוחות" (ע"א 4770/22 ליוויה שירותי ספנות בע"מ נ' Libyan Navigator Ltd , פסקה 9 (1.9.2022)). עוד יצוין כי ההלכה הפסוקה העניקה את משקל הבכורה למאזן הנוחות (ע"א 4360/22 יעקב נמדר יהלומים בע"מ נ' בביוף , פסקה 7 (17.8.2022); רע"א 4315/22 עמותת חינוך ומסורה נ' עמותת דגל ראובן , פסקה 21 (25.7.2022)).

13.

בענייננו, על פני הדברים, ומתוך כוונה שלא לקבוע מסמרות בנושא, דומה שסיכויי הערעור אינם מן המשופרים. זאת, בין היתר, בשים לב לכך שלכאורה צודקת רמ"י בטענתה כי אין דינה של חלקה 106 כדינן של החלקות השכנות; וכן נראה, על פניו, כי יש בסיס לטענתה לעניין תוקפה של רשות מכללא ולעניין היותה של זכות בר רשות זכות אישית שאינה ניתנת להורשה.

14.

יחד עם זאת, בנסיבות העניין, מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת המבקש. ככלל, כאשר עסקינן בפסק דין שתוצאתו היא פנוי ממקרקעין, וביתר שאת כאשר מדובר בפסק דין שתוצאתו היא הריסת מבנים, הנטייה תהיה לעכב את ביצוע פסק הדין עד למתן ההכרעה בערעור, נוכח הקושי הממשי שעלול להיווצר בהשבת המצב לקדמותו באם יתקבל הערעור (ראו, מיני רבים, רע"א 5033/22 דרוויש נ' רשות מקרקעי ישראל , פסקה 12 (29.8.2022); ע"א 1755/12 בר שפירא נ' עו"ד ישראל בודה (נאמן) , פסקה 7 (29.3.2012) (להלן: עניין בר שפירא )).

אמנם, צודקת רמ"י כי חשש לנזק בלתי הפיך בענייני מקרקעין אינו קם באופן "אוטומטי" (ע"א 107/18 בביוף את בביוף בע"מ נ' א. ארנסון בע"מ , פסקה 10 (8.4.2018)), וכי חשש זה קל יותר כאשר מדובר בפינוי נכס עסקי לעומת החשש כאשר מדובר בפינוי דירת מגורים ( שם ). ואולם, הפסיקה הכירה בכך שבנסיבות מסוימות, גם פינוי מקרקעין שאינם משמשים למגורי המערער עלול ליצור מצב בלתי הדיר (עניין בר שפירא , בפסקה 8; ע"א 2938/12 פארס נ' פארס , פסקה 10 (10.6.2012)). כאלו הן הנסיבות שבענייננו.

15.

הנזק העתיד להיגרם במצב שבו יהרסו המבנים המצויים בחלקות השכנות, ולאחר מכן יתקבל הערעור, ברור מאליו. מנגד, פרט לציון החשיבות שבשמירה על קרקעות המדינה מפני פולשים (עליה אין חולק), רמ"י לא פירטה מדוע בנסיבות הקונקרטיות של המקרה יגרם לה נזק, קל וחומר נזק שאינו ניתן לפיצוי כספי, מעיכוב הריסת המבנים עד להכרעה בערעור.

לכך יש להוסיף כי הפעילות בחלקות השכנות על המבנים המשמשים לכך ידועה לרמ"י מזה עשרות שנים (למצער ממועד עריכת דו"ח המפקח הנזכר לעיל שנערך בשנת 1998) – אך עד לפתיחה בהליכים משפטיים בשנת 2018 רמ"י לא פעלה בעניין זה. על כן, נראה כי מי שחיכתה למעלה מ-20 שנים כדי לדרוש את פינוי החלקות השכנות, תוכל גם לחכות מספר חודשים נוספים על מנת שלא להעמיד את המבקש בפני מצב מוגמר, וזאת אף אם סיכויי הערעור, על פני הדברים, אינם גבוהים.

16.

על רקע האמור לעיל, הבקשה לעיכוב ביצוע מתקבלת במובן זה שהמצב הקיים בחלקות השכנות ישאר ללא שינוי עד להכרעה בערעור.

17.

בנתון לכך שרמ"י לא הצביעה על כל נזק קונקרטי שייגרם לה מעיכוב ביצוע פסק הדין במספר חודשים, לא מצאתי לקבל את בקשתה כי קבלת הבקשה תותנה בהפקדת ערובה.

יחד עם זאת, נוכח העובדה שהבקשה הוגשה ללא התחייבות עצמית כנדרש לפי תקנה 145(ד) לתקנות סדר הדין האזרחי, צו עיכוב הביצוע יפקע באם לא תופקד התחייבות עצמית כאמור בתקנה 96(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, עד ליום 19.9.2022.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.