ע"א 491/22 י.ח. דמרי בניה ופיתוח בע"מ נ. ארזי הנגב ייזום ובניה בע"מ

לפניי בקשות לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 12.1.2022, שבמסגרתו נקבע כי הזכות לרכוש קרקע בפטור ממכרז, שעומדת במוקד ההליך דנן, שייכת לחברת ארזי הנגב ייזום ובניה בע"מ (היא המשיבה 1 בע"א 491/22 ובע"א 890/22; להלן: ארזי הנגב ) ולא למבקשות בהליכים שלפניי (המבקשת בע"א 491/22; להלן: דמרי ; והמבקשות בע"א 890/22; להלן: גלעד מאי ; דמרי וגלעד מאי יכונו להלן במשותף: המבקשות ).

רקע עובדתי

1.

החל משנת 1998 חכרה חברת הזרע (1993) בע"מ (היא המשיבה 2 בע"א 491/22 ובע"א 890/22; להלן: הזרע ) מקרקעין בייעוד חקלאי ממינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל, היא המשיבה 6 בע"א 491/22 והמשיבה 5 בע"א 890/22; להלן: רמ"י או הרשות ו- המקרקעין , בהתאמה). בשנת 2017 דרשה הרשות כי הזרע תשיב את המקרקעין שהוחכרו לה נוכח שינוי ייעודם למגורים ( ראו: תכנית מועדפת לדיור מס' 1040 של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתיבות "רמות יורם" (2.10.2017) ). בשנת 2018 נחתם בין השתיים "הסכם השבה" שלפיו, בעקבות שינוי הייעוד, הזרע תשיב ותפנה את המקרקעין, ותקבל מרמ"י, בין היתר, זכות לרכישת מגרשים בתחומי התכנית בייעודם החדש בפטור ממכרז (סעיף 5 להסכם; ראו: החלטה מס' 1470 של מועצת מקרקעי ישראל "הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים או תעסוקה" (3.2.2019) ). בהתאם להסכם, ביום 24.2.2020, שלחה הרשות להזרע הצעת רכישה ובה צוין כי עומדת לה הזכות לרכישת 45 מגרשים בקרקע שעליהם ייבנו כ-2000 יחידות דיור, בעלות ממוצעת של כ-72,000 ש"ח לכל יחידת דיור (להלן: המגרשים ו- זכות הייזום ). הזרע הודיעה לרמ"י על רצונה במימוש הצעה זו, וביום 17.6.2020 שלחה רמ"י להזרע הודעת רכישה מתוקנת,

שבה צוין כי נפלה טעות בתחשיב הוצאות הפיתוח בהצעה הראשונה, ומשכך עלותה הממוצעת של כל יחידת דיור הועמדה על סך כ-117,000 ש"ח.

2.

ביום 5.7.2020 נחתם בין הזרע לבין ארזי הנגב הסכם להמחאת זכות הייזום לארזי הנגב. נוכח אי הבהירות סביב מחירה של יחידת דיור, בהסכם נקבע תנאי מתלה שלפיו עד למועד האחרון שבו רשאית הזרע להודיע לרמ"י כי היא מעוניינת במימוש הזכות (להלן: המועד הקובע ), יינתן אישור מטעם רמ"י לכך שהזרע, או אחר מטעמה, יהיו רשאים לרכוש את המגרשים בסכום שאינו עולה על 92,000 ש"ח ליחידת דיור (סעיף 3.2-3.1 להסכם; להלן: התנאי המתלה ). עוד נקבע כי ככל שהמחיר ליחידת דיור יהא גבוה מ-92,000 ש"ח אך נמוך מ-92,750 ש"ח יבוצע סיחור הזכות תוך הפחתת תמורה (סעיף 3.4 להסכם); כי הזרע תפעל בשקידה ראויה כדי להביא להתקיימות התנאי המתלה (דהיינו, להפחתת מחיר הרכישה של יחידות הדיור (סעיף 3.3 להסכם)); וכי אם לא יתקיים התנאי המתלה – יהא ההסכם מבוטל (סעיף 3.2 להסכם). יצוין, שבהסכם נקבע גם שאילו העלות שתיקבע ליחידת דיור תהיה גבוהה מכפי שהוסכם, תעמוד לארזי הנגב הזכות לממש את ההסכם לרכישת הזכות בהתאם למחיר זה (סעיף 3.5 להסכם). בעקבות זאת התנהל משא ומתן בין הזרע לרמ"י בנוגע לתמורה שתשולם עבור כל יחידת דיור, זאת תוך תיאום בין הזרע לבין ארזי הנגב, והעניין אף הגיע לכדי הליכים משפטיים. משלא הושגו הסכמות מול רמ"י, באו הזרע וארזי הנגב בדברים באשר לקיום העסקה (יוער כי המסרים שהועברו בימים אלה בין הצדדים – ומשמעותם – מצויים בלב המחלוקת בתיק דנן). ביום 10.5.2021, יום לפני מועד פקיעת הזכות (נכון לאותה עת), הודיעה רמ"י כי אין בכוונתה להידבר בעניין מחיר הרכישה של יחידות הדיור; ובאותו יום הודיעה הזרע לארזי הנגב שהיא נוטשת את המאבק מול רמ"י על מחיר יחידות הדיור; וארזי הנגב מצדה הביעה עמדה שלפיה אינה מעוניינת ברכישת המגרשים במחיר זה (ובכלל זאת, שיחה טלפונית של בעלי ארזי הנגב עם יו"ר עמית ודירקטור בחברת הזרע, שבה ציין הראשון, כנטען, "תמכור למי שאתה רוצה"; להלן: השיחה הטלפונית ). בחליפת מסרים מיום 13.5.2021 הודיעה הזרע לארזי הנגב כי היא מקיימת משא ומתן עם רוכשים פוטנציאליים אחרים וכי התנאי המתלה לא קוים עד למועד הקובע, ומשכך ההסכם ביניהן לא תקף; ארזי הנגב מצדה השיבה כי היא עומדת על מימוש הזכות לפי ההסכם.

3.

ביום 16.5.2021 התקשרה הזרע בהסכמים להמחאת הזכות עם המבקשות בהליכים דנן ועם חברת קלמור החזקות בע"מ (היא המשיבה 5 בע"א 491/22 והמשיבה 4 בע"א 890/22; האחרונה והמבקשות יכונו להלן במשותף: הצדדים השלישיים ).

ביום 20.6.2021 הודיעה הרשות על הארכתו של המועד הקובע, באופן שאפשר למעשה את הוצאתם לפועל של ההסכמים עם הצדדים השלישיים. נוכח האמור, הגישה ארזי הנגב תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו לאכיפת ההסכם בינה לבין הזרע.

4.

ביום 12.1.2022 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' יקואל ), שקיבל בעיקרה את תביעת ארזי הנגב, וקבע כי ההסכם בין הזרע לארזי הנגב שריר וקיים, וכי האחרונה היא בעלת זכות הייזום. בית המשפט עמד על כך שהתנהלותה של ארזי הנגב לא הייתה מיטבית, וזאת בין היתר מאחר שבמבט ראשון נראה שהמועד לקיומו של התנאי המתלה חלף לכאורה מבלי שהוא התקיים ומאחר שבעלי ארזי הנגב ציין בשיחה הטלפונית שאינו מעוניין בעסקה באותם תנאים. עם זאת, נקבע כי למעשה ההסכם לא פקע וזאת מאחר שלמעשה לא חלף המועד הקובע (שנוסח מלכתחילה בצורה גמישה ודינמית, וממילא הוארך בהחלטת רמ"י). בית המשפט עמד על מכלול נסיבותיו של המקרה דנן, ומצא גם כי אין ללמוד מהתבטאות טלפונית של בעליה של ארזי הנגב ויתור על זכותה מכוח ההסכם. עוד ייחס בית המשפט משקל לכך שבמועד התקשרותה של הזרע עם הצדדים השלישיים כבר היה ידוע לה כי ארזי הנגב עומדת על קיום ההסכם ביניהן. בנסיבות אלו, ובשים לב ללשון ההסכם ולמערכת היחסים שנוצרה בין הצדדים, נקבע כי עמדתה של הזרע שלפיה המועד לקיום התנאי המתלה חלף היא עמדה דווקנית שנזקפת לחובתה.

5.

על פסק הדין הגישה דמרי ערעור, ועמו בקשה לעיכוב ביצוע – היא הבקשה שלפניי. ביום 19.1.2022 הוריתי למשיבות להשיב לבקשה, וכן על עיכוב ביצוע פסק הדין עד להחלטה אחרת. יצוין כבר עתה כי לאחר הגשת התשובות, הגישו גם גלעד מאי ערעור מטעמן על פסק הדין, ולצדו בקשה לעיכוב ביצוע. הבקשות לעיכוב ביצוע יידונו אפוא במאוחד.

ביום 7.2.2022 הגישו גלעד מאי גם בקשה לאיחוד ההליכים בערעורים דנן.

טענות הצדדים

6.

דמרי טוענת בבקשתה כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתה, מאחר שככל שלא יעוכב ביצוע פסק הדין וארזי הנגב תשלים את רכישת הקרקע מרמ"י, יהא זה קשה להשיב את המצב לקדמותו, והערעור יהפוך לתיאורטי. לעמדתה, יש להורות על הקפאת המצב הקיים, כפי שהורה בית המשפט המחוזי עת בירר את תביעת ארזי הנגב. לשיטתה סיכויי הערעור גבוהים, ואף שיקול זה מטה את הכף לקבלת הבקשה. כך, בין היתר, לטענתה, הכריע בית המשפט המחוזי על "חוט השערה" לטובת ארזי הנגב, והדבר אף משתקף בהחלטתו ליתן סעד זמני, שם צוין כי סיכויי התביעה אינם מן הגבוהים (סעיף 20 להחלטת בית המשפט המחוזי מיום 19.8.2021). דמרי אף ציינה כי היא נכונה לשאת בהוצאות הפיתוח עד להכרעה בערעור, זאת על מנת להקהות את החשש שהעלתה רמ"י מכך שקבלת הבקשה תגרום לעיכוב בקידום העסקה. עוד הצהירה כי היא נכונה להתחייב שלא יהיה בקבלת הבקשה דנן כדי לגרום לעיכוב בלוח הזמנים שנקבעו במפרטים הכספיים, ולכך הצטרפו גם גלעד מאי (סעיף 36 לבקשת דמרי; וסעיף 8 לתשובתן של גלעד מאי לבקשה זו).

7.

גלעד מאי מצטרפות, בעיקרם של דברים, לטענותיה של דמרי, הן לעניין מאזן הנוחות, הן לעניין סיכויי הערעור (וזאת גם במסגרתן תשובתן לבקשה לעיכוב ביצוע בע"א 491/22 וגם במסגרת הבקשה שהגישו לעיכוב ביצוע בערעור מטעמן). עוד נטען, כי הנזק שייגרם למבקשות אילו לא יעוכב פסק הדין גבוה לאין שיעור מהנזק שטוענות לו ארזי הנגב ורמ"י, וכי הנזק שעלול להיגרם לאחרונות הינו כלכלי גרידא. בנסיבות אלה נטען שתכלית הבקשות דנן הינה לשמר את המצב הקיים, וזאת תוך הנחה שהדיון בערעור יתקיים במהירות.

8.

ארזי הנגב מצדה מתנגדת לעיכוב ביצוע פסק הדין. בתשובתה טוענת כי סיכויי הערעור קלושים, זאת בין היתר מקום שפסק דינו של בית משפט קמא נשען בעיקרו על ממצאי עובדה ומהימנות. עוד נטען שמאזן הנוחות נוטה לטובתה, וכי טענותיה של דמרי בדבר הנזק שייגרם לה אם לא יינתן עיכוב ביצוע, לא בוססו כדבעי. לטענת ארזי הנגב, ככל שיעוכב ביצוע פסק הדין, עשויה רמ"י לעדכן פעם נוספת את מחיר הרכישה, באופן שיגרום לה נזק עצום. הזרע בתשובתה אינה מתנגדת למתן עיכוב הביצוע, ובלבד שהזכות שהוקנתה לה על ידי הרשות לא תיפגע בדרך כלשהי. לדבריה, אין זה ראוי שיעוכב ביצוע פסק הדין ולאחר שיינתן רמ"י תשנה את תנאי העסקה ואיש לא יהיה מעוניין בה עוד. בכל הנוגע לסיכויי הערעור, טוענת הזרע כי לשיטתה סיכויי הערעור טובים. לצד זאת מבקשת הזרע שבית המשפט יתיר לה לפרוע את התמורה שהפקידה ארזי הנגב עבור הזכות.

9.

הרשות בתשובתה מתנגדת לקבלת הבקשה. לגישתה, אין מקום להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין נוכח משקלו של האינטרס הציבורי שמונח על הכף, זאת בשים לב להשלכות הרוחב שיש לעיכוב בהקמת השכונה החדשה על מצוקת הדיור, על מחירי הדיור ועל הקמת התשתיות הציבוריות בשכונה. בהקשר זה הרשות עומדת על כך שמלכתחילה ההחלטה להציע את הזכות בקרקע בפטור ממכרז נעשתה על מנת לאפשר את זירוז התהליך. עוד טוענת הרשות כי הנזק לו טוענת המבקשת ניתן לפיצוי כספי וכי בהמשך עיכוב התשלום עבור הקרקע יש משום מתן הטבה כלכלית נוספת לבעלת זכות הייזום, באופן שפוגע בשוויון מול יזמים אחרים. בנוסף, טוענת הרשות כי אי עמידה במועדים שהוסכמו מולה מהווה הפרת התנאים שנקבעו, ועשויה להביא לפקיעת הזכות וכן עשויה לחייב עריכת שומה עדכנית.

10.

לבקשתה, התרתי לדמרי להגיב לתשובות. בתגובתה נטען כי טענתה של רמ"י שלפיה עיכוב במימוש זכות הייזום על ידי מי מהצדדים יגרום לפגיעה באינטרס הציבורי, נטענה באופן כוללני ומבלי שבוססה די הצורף (ואף לא גובתה בתצהיר), וכי הפגיעה הנטענת ניתנת לאיזון על ידי מתן הוראה לקביעת הדיון בערעור בהקדם. עוד נטען כי אילו תתקבל הבקשה גם רמ"י תהיה כפופה להחלטת בית המשפט וזאת בניגוד לטענתה שלפיה עיכוב בהשלמת העסקה עלול לגרום לביטולה או לשינויה של הזכות. עוד חזרה דמרי בתגובתה על הצעתה כי אילו תתקבל בקשתה היא תישא בעלויות הפיתוח עד להכרעה בערעור וכן כי היא מתחייבת לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו.

דיון והכרעה

11.

לאחר שעיינתי בבקשות, בתשובות, ובנספחיהן, באתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל, כפי שיפורט להלן. המבקשות עותרות, כאמור, להותרת המצב הקיים על כנו בתקופת הערעור, ולפיכך נראה כי סיווגה הנכון של הבקשה הוא בקשה לסעד זמני בערעור. בין אם כך ובין אם אחרת, השיקולים בדבר מתן סעד זמני בערעור ומתן עיכוב ביצוע הם שיקולים דומים. כידוע, על המבקש סעד זמני לתקופה הערעור להוכיח קיומם של שני תנאים מצטברים, המקיימים ביניהם יחס של "מקבילית כוחות": הראשון, כי סיכויי הערעור גבוהים; והשני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש. אשר למאזן הנוחות – הוא אבן הבוחן המרכזית לבחינת בקשות מן הסוג דנן – על מבקש הסעד הזמני להוכיח כי אם לא תתקבל בקשתו וערעורו יתקבל בסופו של יום – ייגרם לו נזק בלתי הפיך ( ע"א 7578/20 טראק אי קום בע"מ נ' ג'רי לב , פסקה 5 (12.1.2021); ע"א 4728/16 לנדקו ישראל ייזום וניהול בע"מ נ' עיריית יהוד מונוסון , פסקה 6 (19.2.2019)). בנוסף לאמור, יש ליתן משקל, בנסיבות המתאימות, לחשש מפני הפגיעה שעלולה להיגרם לאינטרס הציבורי מקבלת הבקשה או מדחייתה (ראו והשוו: רע"א 7840/21 א.ד אחים אדרי בע"מ נ' חברה כלכלית ראשון לציון , פסקה 9 (17.11.2021); עע"ם 8722/20 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' פרץ שחר , פסקה 10 (28.1.2021); בר"ם 6007/17 דניה סיבוס נ' עיריית קרית ביאליק , פסקה 18

(20.8.2017) (להלן: עניין דניה סיבוס )).

12.

המקרה שלפניי מגלה מורכבות לא מבוטלת. מצד אחד, אין לכחד כי דחיית הבקשות עלולה להוביל לכך שארזי הנגב תפעל למימוש הזכות ותשלים את רכישת המקרקעין, וכי במצב זה הדיון בערעוריי המבקשות עשוי להיות תיאורטי; ואף אם הערעורים יתקבלו בסופו של יום, הן תתקלנה בקושי ממשי להשיב את המצב לאחור. יוער בהקשר זה כי אף לא נטען כי במצב דברים זה תהיה אפשרות שהמבקשות יבואו בנעליה של ארזי הנגב. רמ"י וארזי הנגב ביקשו לטעון כי הנזק שייגרם למבקשות הוא בעיקרו נזק כספי ובר פיצוי. אף אם אקבל טענה זו, נוכח היקפה של העסקה ויתר נסיבות המקרה, איני סבור כי בטענה זו יש כדי להכריע את הכף לטובת דחיית הבקשה (ראו והשוו: עניין דניה סיבוס , פסקה 15 ).

13.

מן העבר השני, כפי שצוין בתשובתה של רמ"י, קבלת הבקשה תוביל לעיכוב משמעותי בבנייתן של כ-2000 יחידות דיור כחלק מהקמת שכונה חדשה בנתיבות, זאת על רקע מצוקת הדיור באזור (סעיף 21 לתשובת הרשות). אף ההסכמות הדיוניות שהוגשו בהליך קמא, שנועדו לאפשר את סיומו המהיר של ההליך, מלמדות על דחיפות העניין (ראו החלטת בית המשפט קמא מיום 8.11.2021; וכן סעיפים 8-6 לתשובת הרשות). לכל האמור יש להוסיף את המורכבות שאותה מעלה הזרע בתשובתה בכל הנוגע לפגיעה בזכות הייזום – בין אם על ידי ביטולה ובין אם על ידי שינוי בתנאיה (וראו בהקשר זה את האמור בסעיף 32 לתשובת רמ"י). נוכח מכלול השיקולים שהובאו לעיל, ואף מבלי לטעת מסמרות בשאלת סיכויי הערעורים, מצאתי כי יש להורות על הותרת המצב הקיים על כנו, ולצד זאת להורות שהערעורים ייקבעו לדיון תוך זמן קצוב באופן שיהיה בו כדי להקהות את הפגיעה שתיגרם לאינטרס הציבורי כתוצאה ממתן הסעד הזמני (ראו והשוו: עניין דניה סיבוס , פסקה 18 ).

סוף דבר : הבקשה לסעד זמני מתקבלת. הערעורים ייקבעו לדיון לפני אותו מותב בהקדם. עד ליום 7.3.2022 יפקידו דמרי וגלעד מאי בקופת בית המשפט ערבות בנקאית על סך 1,000,000 ש"ח (כל אחת), שישמשו להבטחת נזקי הצדדים האחרים להליך; זאת בצד התחייבות עצמית בלתי מוגבלת בסכום שהופקדה, שאם לא כן יבוטל הסעד הזמני.

במכלול נסיבות העניין, יישא כל צד בהוצאותיו.