ע"א 623/21 מליאור סיני ו- 98 אח' נ. עו"ד גיא גיסין - מנהל מיוחד

לפנַי בקשה לעיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת נ' גרוסמן ) בפש "ר 44644-10-18 מיום 7.1.2021, במסגרתה התקבלה בקשת משיב 1 (להלן: המנהל המיוחד ), לממש את נכס המקרקעין המצוי ברחוב הספן 1 באילת, הידוע כגוש לא מוסדר 40051, חלקה 1, מגרש 9 (להלן: הנכס ).

1.

ברקע להליך, עסקת מכר שביצעה חברת סוהו אילת השקעות בע"מ (להלן: החברה ) למכירת הנכס שמשמש כמלון דירות הכולל 152 יחידות דיור. החברה חתמה על הסכמים למכירת כ-129 יחידות עם המבקשים ורוכשים נוספים אשר שילמו את התמורה ונרשם לטובת כל אחד מהם שעבוד ספציפי ברשם החברות (להלן: הרוכשים ) . אולם, מכיוון שהמקרקעין לא מוסדרים, וממילא לא היו רשומים על שם החברה, לא נרשם הנכס כבית משותף ולא הועברה הבעלות ביחידות על שם הרוכשים. בשלב מסוים, מבלי להאריך בנסיבות שהביאו לכך משאינן רלוונטיות לענייננו, נקלעה החברה להליכי חדלות פירעון, וביום 11.3.2019 ניתן לה צו פירוק.

2.

ביום 8.8.2019 הגיש המנהל המיוחד בקשה למימוש זכויותיה של החברה בנכס. בבקשה נטען כי יש לדחות את טענת הרוכשים כי יש להם זכויות קנייניות כלשהן בנכס, לאור פגמים מהותיים שנפלו בעסקאות המכר. ביום 7.1.2021 קיבל בית המשפט המחוזי את בקשת המנהל המיוחד. נקבע כי אין לרוכשים זכויות קנייניות בנכס לאור העובדה שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים אשר לא ניתן להשלים לגביהן את הרישום וכי המצב המשפטי והתכנוני של הנכס אינו מאפשר את השלמת העסקאות שנעשו לגביו. לפיכך, נקבע כי המבקשים מחזיקים בזכויות אובליגטוריות בלבד. לבסוף הורה בית המשפט למנהל המיוחד לממש את זכויות החברה בנכס.

3.

על החלטת בית המשפט הגישו המבקשים בקשת רשות ערעור לבית משפט זה. לצדה של הבקשה, אשר בהמשך סווגה כערעור בזכות, הוגשה הבקשה שלפנַי לעיכוב ביצוע ההחלטה, אשר במסגרתה נטען כי סיכויי הערעור גבוהים. לשיטת המבקשים מכלול הנסיבות שתוארו מובילות להכרה בזכויות שביושר המוקנות להם, שהן זכויות בעלות צביון קנייני. עוד הצביעו על שגגות שונות שנפלו לטענתם בהחלטת בית המשפט. בנוסף נטען כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתם, שכן אם ימומש הנכס, תסוכל תכלית הערעור וגם זכייה בו לא תועיל להם ולא תאפשר את השבת המצב לקדמותו. זאת בעוד שקבלת הבקשה לא תגרום נזק כלשהו למנהל המיוחד, לקופת הפירוק או לנושי החברה.

4.

מנגד טוען המנהל המיוחד כי אין הצדקה לעכב את ההחלטה. לשיטתו, הואיל ומדובר בנכס מסחרי, אין בביצוע ההחלטה לפגוע בזכויותיהם של המבקשים באופן שאינו ניתן לריפוי. אף אם בית המשפט יקבע כי קיימות זכויות שביושר ביחס לחלק מהיחידות, אין בכך למנוע את הצורך במימוש הנכס, לאור העובדה כי מדובר בנכס שלא ניתן לחלוקה בעין ואינו ניתן לרישום. אף אם ניתן יהיה לבצע חלוקה בעין, מימוש הנכס הינו הפתרון המיטבי, שעה שהחברה מחזיקה ב-25 יחידות, כך שלחברה עומדת הזכות לבצע פירוק שיתוף ככל שיידרש. עוד נטען כי סיכויי הערעור נמוכים ומאזן הנוחות נוטה לטובת מימוש הזכויות ללא דיחוי נוסף.

5.

כונס הנכסים הרשמי (להלן: הכנ"ר ) טען כי דין הבקשה להתקבל. לעמדתו, מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המבקשים. ככל שלא יעוכב מימוש הנכס, הנזק שיגרם למבקשים יהא בלתי הפיך, בפרט שהנזק שייגרם לקופת הפירוק אם תידחה הבקשה אינו חמור באותה מידה. ממילא אין בנמצא הצעה עומדת ותלויה לרכישת הנכס שאושרה בבית המשפט ואשר תרד לטמיון אם תדחה הבקשה. עוד מציין הכנ"ר שסיכויי הערעור גבוהים (מעבר לכך שלעמדתו דין הערעור להתקבל), הואיל והצדדים הצביעו על שגגות מהותיות שנפלו בהחלטת בית המשפט, ומשמדובר בשגגות משפטיות מתחום דיני הקניין שאינן מצויות במומחיותו של בית משפט של חדלות פירעון.

6.

לאחר עיון בבקשה ובתגובות לה הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל. על פי תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, אין בהגשת ערעור כשלעצמה כדי לעכב את ביצוע ההחלטה עליה מערערים. בית המשפט יסטה מכלל זה, רק כאשר הוכיח המבקש כי סיכויי הערעור טובים ומאזן הנוחות נוטה לטובתו. בין שני שיקולים אלה מתקיימת מעין "מקבילית כוחות". כך, שככל שסיכויי הערעור גבוהים, הנטל להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש קל יותר ולהיפך (ע"א 5308/20 ידען נ' רשות מקרקעי ישראל , פסקה 5 (25.3.2021); ע"א 4749/20 אלימך נ' פקיד שומה תל אביב 1 , פסקה 6 (6.8.2020)).

7.

במקרה זה, אף מבלי להידרש לסיכויי הערעור, מצאתי כי מאזן הנוחות מצדיק היעתרות לבקשה. כפי שנקבע זה מכבר על ידי בית משפט זה, במצבים מסוימים בהם למבקש אינטרס בנכס, יש מקום להורות על עיכוב הביצוע גם כאשר מדובר בנכס שאינו משמש למגורים, אם ביצוע החלטה הכרוכה במכר הנכס עשוי ליצור מצב בלתי הדיר (ע"א 8200/20 עוז נ' ורדי , פסקה 7 (21.12.2020); ע"א 1755/12 בר שפירא נ' ישראל בודה (נאמן) , פסקה 8 (29.3.2012)). בענייננו, אין מדובר בנכס שהועמד כבטוחה לגביית חוב, והמבקשים טוענים לזכות קניינית ספציפית בו. כפי שגם ציין הכנ"ר, אם יתקבל ערעור המבקשים, לא תתאפשר השבת המצב לקדמותו באופן מלא, שכן לא יוכלו המבקשים לקבל לידיהם את הנכס, אלא רק את תמורתו. אלא שאז לא בהכרח יקבלו את מלוא התמורה ששולמה על ידם בשל הליכי המימוש שלא פעם אינם מניבים את מלוא הערך של הנכס הממומש. כמו כן, אין להשוות בין נזק העלול להיגרם למבקשים לנזק שייגרם לקופת הפירוק אם בכלל יעוכב המימוש.

אשר על כן, מימוש הנכס יעוכב עד להכרעה בערעור.