ע"א 623/21 מליאור סיני ו- 98 אח' נ. עו"ד גיא גיסין - מנהל מיוחד

1.

ההליכים שבכותרת הועברו לטיפולי לצורך סיווגם, כבקשת רשות ערעור או כערעור בזכות, בהתאם להחלטותיו של כבוד השופט ד' מינץ מהימים 2.3.2021 ו-14.3.2021. שתי בקשות רשות הערעור מופנות כנגד החלטתו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת נ' גרוסמן ) מיום 7.1.2021 בפר"ק 44644-10-18 (להלן: ההחלטה ).

2.

העובדות בתמצית הן אלה: ביום 30.12.2015 התקשרה חברת סוהו אילת השקעות בע"מ (להלן: חברת הנכס ) עם חברת ש. גלעד השקעות בע"מ בהסכם לרכישת מלון דירות הידוע בשם מלון סוהו אילת (להלן: ההסכם ו הנכס או המלון , בהתאמה). המלון כולל 152 יחידות דיור (להלן: היחידות ). בהסכם נקבע, בין היתר, כי חברת הנכס תפעל למכירת הזכויות ביחידות, וכי עם קבלת התשלום על ידי רוכש הזכויות ביחידה, יירשמו הזכויות על שם הרוכש, לאחר רישום בית משותף. חברת הנכס שיווקה לציבור 129 יחידות במלון וחתמה על הסכמים למכירת היחידות. לטובת רוכשי היחידות נרשמו שעבודים במרשמי החברה ברשם החברות. עם זאת, בפועל טרם נרשמו הזכויות על שם חברת הנכס, וכפועל יוצא גם לא נרשם בית משותף ולא הועברה הבעלות ביחידות על-שם רוכשי היחידות.

בד בבד עם חתימת הסכמי המכר, חתמו רוכשי היחידות על הסכם עם חברת הים האדום ניהול מלונות בע"מ (להלן: חברת הניהול ), שבמסגרתו התחייבה האחרונה לתשלום הבטחת תשואה למשך 36 חודשים. אלא שלאחר זמן מה, התברר כי אין ביכולתה של חברת הניהול לעמוד בהתחייבויותיה, והופסקו תשלומי הבטחת התשואות לרוכשי היחידות. בהתאם הגישו רוכשי היחידות בקשת פירוק נגד חברת הניהול (פר"ק 27689-02-17). משניסיונות לגבש הסדר נושים כשלו, הוגשה בקשת פירוק גם נגד חברת הנכס (פר"ק 44644-10-18).

3.

במסגרת הליך הפירוק של חברת הנכס, הגיש המנהל המיוחד, עו"ד גיא גיסין (להלן: המנהל המיוחד ) בקשה (להלן: בקשה 44 ) למימוש זכויותיה של חברת הנכס במלון (75.64% מסוימים במגרשים 9 ו-10 בגוש לא מוסדר 40051 חלקה 1). במסגרת בקשה 44 הוגשו עמדות של גורמים שונים, וביניהם: עמדתה של רשות מקרקעי ישראל; עמדתה של רשות המיסים (אגף מס הכנסה והאגף למיסוי מקרקעין); עמדת כונס הנכסים הרשמי (להלן: הכנ"ר ); וכן שלוש עמדות מטעם רוכשי היחידות – עמדה מטעמה של עו"ד אפרת אבירם ואש (להלן: עו"ד ואש ); עמדה מטעמו של משרד מ. פירון ושות' עורכי דין (להלן: משרד פירון ), אשר טיפול בעסקאות הרכישה שבין חברת הנכס לבין רוכשי היחידות; ועמדה מטעמם של הרוכשים מליאור סיני ו-98 אחרים (להלן: מליאור סיני ).

אחת המחלוקות המרכזיות שאליהן נדרש בית המשפט המחוזי במסגרת ההחלטה היא מעמדם של רוכשי היחידות, שכן בעוד שהמנהל המיוחד טען כי קמה להם זכות אובליגטורית בלבד, טענו הם כי לכל אחד מהם זכות שביושר הגוברת על זכויות הנושים האחרים, ולכן התנגדו לבקשה 44 ולסעד שביקש המנהל המיוחד.

4.

מבלי להעמיס בפרטים שאינם נחוצים להחלטה דנן, בית המשפט המחוזי קבע בהחלטה כי המצב המשפטי והתכנוני אינו מאפשר את השלמת העסקאות עם רוכשי היחידות, זאת משום שהתב"ע החלה על המקרקעין אינה תואמת את הזכויות שרוכשי היחידות טוענים שרכשו. לפיכך, נקבע כי רוכשי היחידות מחזיקים בזכות אובליגטורית בלבד. בית המשפט המחוזי לא ראה לנכון ליישם את הפתרונות והאלטרנטיבות שהועלו לשם רישום העסקאות, משמצא כי הן אינן מפורטות דיין וכי הן יצריכו זמן רב, אינן ודאיות ולא ברור מי יישא בעלותן. אשר על כן, קבע בית המשפט כי יש מקום לממש את הזכויות של חברת הנכס, על דרך של מכירת הנכס, כפי שביקש המנהל המיוחד. בהתאם, פירט בית המשפט המחוזי שורה של הוראות אופרטיביות לשם מימוש הנכס, כגון פרסום מודעה מתאימה, קבלת הצעות וניהול משא ומתן עם מציעים פוטנציאליים, קבלת חוות דעת שמאי מעודכנת ועוד.

5.

שתי בקשות רשות הערעור דנן הוגשו על ידי רוכשי היחידות: רע"א 623/21 הוגשה על ידי מליאור סיני ועו"ד ואש ואילו רע"א 1624/21 הוגשה על ידי משרד פירון. בשני ההליכים טוענים המבקשים כי יש לבטל את החלטתו של בית המשפט קמא אודות מימוש הנכס, כאשר במרכזם של ההליכים הקביעה שלפיה לרוכשי היחידות זכות אובליגטורית בלבד.

6.

את שאלת סיווגו של ההליך העלה הכנ"ר בתשובתו לבקשת רשות הערעור ברע"א 623/21. הכנ"ר סבור כי למבקשים עומדת זכות ערעור על ההחלטה וכי היה עליהם להגיש ערעור ולא בקשת רשות ערעור. זאת, מפני שבית המשפט המחוזי הכריע בטיב זכויותיהם של רוכשי היחידות, סוגיה המהווה מחלוקת מתוחמת ו"יחידה דיונית" העומדת בפני עצמה. לדבריו, עצם מתן ההיתר למימוש הנכס מביא להפקעת זכויותיהם של רוכשי היחידות, באופן סופי. גם מבחינת המשקל הסגולי של ההחלטה על זכויותיהם של רוכשי היחידות, ראוי כי תינקט פרשנות ליברלית ומקלה המקנה להם זכות ערעור. רשות המיסים הצטרפה לעמדתו של הכנ"ר בסוגיה זו, ואף היא סבורה כי עומדת למבקשים זכות ערעור.

המבקשים ברע"א 623/21 מפנים לבקשת רשות הערעור שהגישו, שבה התבקש בית המשפט לקבוע, מכוח תקנה 149(4) לתקנות סדר האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין ) כי עומדת להם זכות ערעור. עוד מדגישים הם, כי בית המשפט המחוזי הכריע בזכויות רוכשי היחידות וטיבן, הכרעה בעלת השפעה מהותית הן על היקף נכסי החברה שבפירוק והן על היקף נכסיהם האישיים. משרד פירון (המבקש ברע"א 1624/21) טוען כי הגיש בקשת רשות ערעור למען הזהירות. לדבריו, עומדת לרוכשי היחידות זכות ערעור על ההחלטה, שכן החלטתו של בית המשפט המחוזי סיימה את אותה "יחידה דיונית" הבוחנת את מעמדם של רוכשי היחידות וזכויותיהם בנכס, באופן סופי. החלטתו של בית המשפט המחוזי מפקיעה את תוקף זכותם של רוכשי היחידות כנושים מובטחים. המנהל המיוחד לא התייחס לסוגיית סיווג ההליך.

7.

הנה כי כן, הן המבקשים בשני ההליכים והן הכנ"ר ורשות המיסים סבורים כי לרוכשי היחידות קמה זכות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי. דעתי כדעתם, ואבהיר.

8.

כידוע, על החלטות הניתנות במסגרת הליכי פירוק חלים דיני הערעור הרגילים, המבחינים בין "פסק דין" לבין "החלטה אחרת". החלטה שניתנה במסגרת הליכי פירוק ואשר מכריעה במחלוקת מתוחמת ומסיימת "יחידה דיונית" העומדת בפני עצמה תסווג כ"פסק דין", גם אם הליכי הפירוק בכללותם טרם באו אל קצם (ראו למשל, רע"א 1407/19 נוי נ' ברונר

(7.4.2019), פסקה 4; רע"א 9483/17 אהרון פסגות 2003 בע"מ נ' לוין

(7.8.2019), פסקה 5). במקרה דנן, בצדק נטען כי ההחלטה הכריעה באופן סופי בסוגיית זכויותיהם של רוכשי היחידות בנכס, שעה שנקבע כי לא עומדת להם זכות קניינית או זכות שביושר ביחידות אלא זכות אובליגטורית בלבד. בכך, כפי שטען הכנ"ר, ניתנה החלטה הקובעת את הסטטוס המשפטי של המבקשים, באופן סופי (ראו והשוו: ע"א 7774/12 ד.כ. חניות להשכרה בהרצליה הצעירה בע"מ נ' חברת אברהם כהן ושות' חברה קבלנית (בכינוס נכסים) (16.5.2013); רע"א 4466/14 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' בית ששון בע"מ (30.7.214); רע"א 6893/16 חברת אקסס קרדיט בע"מ נ' ישיבת שערי מבשרת ציון (25.5.2017)).

9.

מסקנתי היא אפוא, כי ההליך הנכון בענייננו הוא ערעור בזכות. בנסיבות העניין, מצאתי לנכון להורות על שינוי סיווגם של שני ההליכים שבכותרת מבקשת רשות ערעור לערעור בזכות (תקנה 149(4) לתקנות סדר הדין). המזכירות תפעל בהתאם. כל אחד מהמבקשים (המערערים) יגיש שני עותקים נוספים של הודעת הערעור מטעמם, וכן ישלימו את האגרה והערובה הנדרשות נוכח שינוי הסיווג, בתוך 7 ימים ממועד המצאתה של החלטה זו. העתק מהחלטה זו יתויק בתיקי השופטים בכל אחד מההליכים.