ע"א 7118/19 רשות מקרקעי ישראל נ. בנימין דמארי

1.

בפני בקשה לעיכוב ביצוע של פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 2.9.2019 (ת"א 68326-12-16, השופטת א' רבינוביץ-ברון ) עד להכרעה בערעור שהוגש עליו.

2.

ברקעה של הבקשה מונחת מערכת יחסים חוזית המתפרסת על פני כמה עשרות שנים. בשנת 1960 נחתם חוזה חכירה ביחס למקרקעין בשטח 8,302 מ"ר בנס ציונה (להלן: המקרקעין ) בין הקרן הקיימת לישראל (להלן: קק"ל ) לבין שלוש חוכרות (להלן: החוכרות המקוריות ). החוזה נעשה לתקופה של 21 שנים עם זכות לחידושו לתקופה של 21 שנים נוספות. בשנת 1970 נחתם הסכם מכר בין שתיים מהחוכרות המקוריות לבין המשיבה 3, יונה כוכבי, ביחס לזכויות בדירה בת שני חדרים ובמגרש בשטח של כ-500 מ"ר מתוך המקרקעין. מאוחר יותר, בשנת 1979 הגישה המשיבה 3 למינהל מקרקעי ישראל (כיום, רשות מקרקעי ישראל, ולהן: רמ"י ) בקשה להעברת זכות החכירה על-שמה. בבקשה זו תוארו המקרקעין כדירה בת שני חדרים. באותה שנה חתמו החוכרות המקוריות על הסכם נוסף לגבי המקרקעין עם המשיב 1, בנימין דמארי. בשנת 1980 הגיש המשיב 1 בקשה להעברת זכות החכירה על שמו. בבקשה זו תוארו המקרקעין כ"פרדס".

3.

לנוכח העובדה שהבקשות המתוארות התייחסו לעסקאות נוגדות לכאורה שנעשו ביחס למקרקעין, התנהלה בין הצדדים התכתבות שנמשכה כמה שנים. בעיקרו של דבר, הובהר כי החוזה שנערך עם המשיב 1 מתייחס רק לפרדס, ולא לשטח שבו מחזיקה המשיבה 3. בהמשך, הודיעה רמ"י על נכונותה לאשר את שתי ההעברות כמקשה אחת בכפוף לתנאים מסוימים, לרבות תשלום דמי הסכמה. בסופו של דבר, המשיבה 3 לא שילמה את דמי ההסכמה, ועל כן רישום הזכויות לא הוסדר מעולם.

4.

בשנת 2014 הגישו המשיבים תביעה שבה עתרו לכך שיינתן צו עשה המחייב את המבקשות, רמ"י וקק"ל, לחתום עמם על הסכם חכירה ביחס למקרקעין, וכן לסעדים קשורים נוספים. יצוין, כי במהלך השנים חתם המשיב 1 על תצהיר מתנה שבהתאם לו הועברו מחצית מזכויותיו ב"פרדס" לאחיו, ישראל דמארי ז"ל, ומטעם זה הוגשה התביעה אף על-ידי היורשת שלו – היא המשיבה 2. מנגד, המבקשות טענו כי דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות ושיהוי, וכן בשל מניעות והשתק. לגוף הדברים, טענו המבקשות כי ההסכמים בין החוכרות המקוריות למשיבים נעשו תוך הפרת הסכם החכירה המקורי במקרקעין, ללא ידיעתה של רמ"י ומבלי לקבל את אישורה מראש. על כן, כך נטען, עמדה לה הזכות לבטל את הסכם החכירה, ולא כל שכן שלא לחדשו.

5.

בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה בחלקה. באשר לטענת ההתיישנות, בית המשפט המחוזי קבע כי המבקשות מושתקות מלטעון כלפי המשיבים להתיישנות התביעה בכל הנוגע לזכאותם להירשם כבעלי זכויות בחוזה חכירה למשק עזר. זאת, בשים לב לכך שבשנת 2008 הגישה רמ"י תביעה בגין חוב דמי חכירה נגד החוכרות המקוריות וזו התבססה על קיומו של חוזה חכירה תקף למשק עזר במקרקעין. בנסיבות אלה, נקבע כי חל השתק שיפוטי כלפי המבקשות. לעומת זאת, בית המשפט המחוזי קבע כי תביעת המשיבים לכך שיירשמו כבעלי חוזה נחלה אכן התיישנה, שכן חלפו מעל 25 שנים מאז רכשו המשיבים את זכויותיהם במקרקעין. למעלה מן הצורך, קבע בית המשפט המחוזי כי אף לגוף הדברים המשיבים לא הרימו את נטל ההוכחה להראות כי חוזה החכירה המקורי משנת 1960 היה חוזה נחלה.

6.

בהמשך לכך, בית המשפט המחוזי בחן האם המשיבים זכאים לכך שייחתם עמם חוזה חכירה למשק עזר. בהקשר זה נבחנה טענת המבקשות לפיה המסלול שבו הלכו המשיבים מלכתחילה היה של הסדרת זכויותיהם בנפרד, ולכן הם מושתקים מלטעון כעת כי יש להסדיר את זכויותיהם כמקשה אחת. מחד גיסא, ציין בית המשפט המחוזי, כי המשיבים רכשו את זכויותיהם במקרקעין באופן שמנוגד לחוזה החכירה המקורי, וכי אף המשיב 1 באופן ספציפי היה מודע לבעייתיות שבפיצול המקרקעין מלכתחילה. מאידך גיסא, בית המשפט עמד על כך שמדובר בחוזים שנערכו לפני שנות דור, ושרמ"י עצמה הציעה בעבר מתווה להסדרת הזכויות במקרקעין, אשר הלם את פניות המשיבים. בית המשפט המחוזי ציין כי, למעשה, המשיבים 2-1 עמדו בכל התנאים שהוצבו להם מצדה של רמ"י והקושי נוצר רק כתוצאה מכך שהמשיבה 3 לא שילמה את דמי ההסכמה. עוד צוין כי אף שבעבר הסכימה רמ"י להסדיר את זכויות המשיבים כמכלול בלבד, כיום היא מבקשת להתייחס אליהם בנפרד, בשל קיומה של מניעה להקצות למשיבים 2-1 חוזה למטעים על רקע שינוי ייעוד של המקרקעין. במכלול נסיבות אלה, סבר בית המשפט המחוזי כי אין לקבל את טענת המבקשות בדבר מניעות או השתק כלפי המשיבים.

7.

בסיכומו של דבר, בית המשפט המחוזי קבע כי מאחר שבכל הנוגע לחוזה למשק עזר, אין מניעה לקיומו של יותר מבעל זכויות אחד במתחם, וכן בהתחשב בכך שהמשיבים רכשו בשעתו את הזכויות מהחוכרות המקוריות – הם זכאים לקבל חוזה למשק עזר בהתאם לשטח המקרקעין לפי חוזה החכירה, בכפוף להמצאת כל האישורים והמסמכים הנדרשים ולביצוע כלל התשלומים הנדרשים לכך (בהפחתת דמי הסכמה שכבר שולמו בעבר). בהתאם, הורה בית המשפט המחוזי לרמ"י לחתום עם המשיבים על חוזה חכירה כאמור. עוד נקבע כי המשיבים יוכלו לפעול ליישום פסק הדין בחלוף 45 יום מהיום שבו הוא ניתן.

8.

המבקשות הגישו ערעור על פסק הדין, ובצדו את הבקשה דנן לעיכוב ביצוע. בערעור נטען, בעיקרו של דבר, כי תביעת המשיבים התיישנה, וכי מכל מקום הוגשה בשיהוי כבד. עוד נטען, כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר העניק למשיבים 2-1 זכויות לחוזה חכירה למשק עזר על כל המקרקעין לאחר שלאורך כל השנים הם עצמם טענו כי רכשו מהחוכרות המקוריות רק חלק מהמקרקעין שהוגדרו על ידם כפרדס או מטעים. על רקע זה, נטען כי סיכויי הערעור הם טובים, וכי לכל הפחות אין מדובר בערעור משולל יסוד או כזה שסיכוייו קלושים.

9.

בנוסף, המבקשות טוענות כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתן. לטענתן, המשמעות המעשית של פסק דינו של בית המשפט המחוזי היא הענקת זכויות "יש מאין" למשיבים 2-1 בקרקעות של קק"ל, המהוות משאב ציבורי המנוהל עבור הציבור. המבקשות מוסיפות וטוענות כי דחיית הבקשה תשמוט את הקרקע מתחת למרבית טענות המדינה בערעור שהוגש ותייתר אותו, מאחר שהמדינה תיאלץ לחתום על חוזה החכירה וייווצר "מעשה עשוי" שלא ניתן יהיה לשנותו גם אם הערעור יתקבל. מנגד, כך נטען, הפגיעה שתיגרם לכאורה למשיבים נוכח הותרת המצב הקיים על כנו אינה גדולה, בשים לב לכך שמדובר בחידוש חוזה חכירה אשר תוקפו פג עוד בשנת 1978 ולא חודש מאז.

10.

לעומת זאת, המשיבים טוענים כי יש לדחות את הבקשה. לטענת המשיבים, סיכויי הערעור שהוגש מטעם המבקשות הם נמוכים מאד, ובהקשר זה הם סומכים את ידם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי ובפרט על קביעותיו לעניין ההשתק השיפוטי שחל כלפי המבקשות.

11.

בנוסף, המשיבים טוענים כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם ומצדיק אף הוא את דחיית הבקשה. בהקשר זה מודגש כי המשיבים, ובכללם המשיבה 3 שהיא בת 88 שנים, הם אנשים מבוגרים הממתינים זה שנים להסדרת זכויותיהם במקרקעין. המשיבים מציינים גם כי הם שילמו ומשלמים דמי חכירה בעד המקרקעין, ולמרות זאת אינם יכולים לממש את זכויותיהם בהם, בין בדרך של מכירה ובין בדרך של פיתוח. על רקע זה, המשיבים טוענים כי עיכוב נוסף בהסדרת המקרקעין יסב להם נזק גבוה לאין שיעור בהשוואה לנזק שלו טוענות המבקשות. בנוסף, המשיבים סבורים כי אין יסוד לטענה כי חתימה על חוזה החכירה תגרום נזק בלתי הפיך למבקשות, בהתחשב כך שאם יתקבל הערעור ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו על דרך ביטולו של חוזה החכירה בהתאם לפסק הדין.

12.

לאחר ששקלתי את הדברים מצאתי כי יש לקבל את הבקשה באופן חלקי בלבד.

13.

כידוע, ככלל, אין בהגשת ערעור כשלעצמה כדי להצדיק את עיכוב ההחלטה או פסק הדין מושא הערעור (ראו: תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). בקשה לעיכוב ביצוע תתקבל אפוא רק בהתקיים שני תנאים מצטברים – כאשר סיכויי הערעור טובים, או למצער לא קלושים, וכאשר מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש (ראו למשל: ע"א 7196/13 שיכון ובינוי סולל בונה תשתיות בע"מ נ' בית שערי מגדל אשקלון (2003) בע"מ , פסקה 8 (4.12.2013); ע"א 7426/14 פלונית נ' פלוני , פסקה 20 (5.1.2015)).

14.

לכאורה, צודקים המשיבים בכך שעצם חתימת חוזה החכירה ביחס למקרקעין לא תוביל לנזק בלתי הפיך למבקשות, אף אם יתקבל הערעור (ראו: ע"א 4547/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי צאן ישראליים בע"מ , פסקה 6 (7.7.2013)). על כן, בעיקרו של דבר, ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו באמצעות ביטול חוזה החכירה. עם זאת, הסיכון העיקרי לנזק בלתי הפיך טמון באפשרות לקיומה של "תאונה משפטית" – שעשויה להתרחש אם המשיבים יממשו את זכויותיהם במקרקעין בדרך של העברתן לצד שלישי, ולאחר מכן יתקבל הערעור (ראו והשוו: ע"א 9483/12 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' צוילני נכסים בע"מ , פסקה 6 (10.3.2013)). בנסיבות אלה, אני סבורה כי בשלב זה המבקשות לא הראו כי קיימת הצדקה לעכב את קידום הליכי החתימה על חוזה החכירה עם המשיבים, ובכלל זה את עצם החתימה על החוזה, אולם יש מקום לאסור על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין עד להכרעה בערעור, ובכלל זה להעביר את זכויותיהם בהם לצד שלישי. לצד זאת, בהתחשב בהשלכות של הגבלה זו על המשיבים ובנסיבותיהם האישיות, אני מורה כי היומן יקבע את הדיון בערעור עד לסוף חודש מרץ 2020.

15.

אשר על כן: הבקשה מתקבלת חלקית כאמור בפסקה 14 לעיל. אין צו להוצאות.