ע"א 7137/15מוחמד עלי עבד לאפי נ. מדינת ישראל

השופט י' דנציגר:

לפנינו ערעור על פסק דינו המשלים של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 1019/03 מיום 3.9.2015, שניתן על ידי סגן הנשיא השופט י' כהן .

רקע

1.

המערער היה הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 2 בגוש 18991, המצויים בסמוך לעיר כרמיאל, ושטחם 7,144 מ"ר (להלן: המקרקעין ). הודעה על כוונת המשיבה להפקיע את המקרקעין פורסמה ביום 19.3.1976, וביום 1.9.1983 פורסמה הודעה על דבר הקניית המקרקעין למדינה. על פי תכנית המתאר הרלבנטית, המקרקעין יועדו לחציבה, משנמצא בהם מרבץ שיש. יצוין, כי אביו של המערער, ממנו ירש המערער את זכותו במקרקעין, קיבל רישיונות חציבה בהם לתקופה שבין 1.4.1972 ובין 31.3.1975. כמו כן, ניתן לאביו של המערער רישיון חציבה נוסף, המתייחס לתקופה שלאחר מתן ההודעה על הכוונה להפקיע את המקרקעין, לתקופה שבין 1.4.1976 ובין 31.3.1977.

2.

בגין הפקעת המקרקעין קיבל המערער סכומים שאינם שנויים במחלוקת: ביום 24.2.2003 שולם סך של 47,069 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, לפי סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: החוק המתקן ); ביום 6.2.2006 שולם סך של 339,100 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק המתקן; וביום 15.2.2009 שולם סך של 173,760 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק המתקן.

3.

בד בבד, הגיש המערער תביעה לפיצויים בגין ההפקעה לבית המשפט המחוזי, בה עתר לפיצוי לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: הפקודה ) ולחילופין לפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה. בפסק דינו מיום 2.1.2013 קבע בית המשפט המחוזי כי המערער זכאי לפיצוי לפי הוראות סעיף 12 לפקודה, ואלה חושבו בסך של 45 ש"ח ועוד 0.8817 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, ובניכוי הסכומים ששולמו למערער בעבר. עוד קבע בית המשפט, כי המערער אינו זכאי לפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, משבחר במסלול הפיצוי הקבוע בסעיף 12 לפקודה.

4.

על פסק הדין האמור הגיש המערער ערעור לבית משפט זה. בפסק דין מיום 7.10.2014, קבע בית משפט זה (הנשיא א' גרוניס , המשנה לנשיא מ' נאור והשופט א' רובינשטיין ) כי יש להחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי "על מנת שיחליט מהו הסכום המגיע למערער לפי סעיף 13. אם סכום זה יעלה על הסכום שבית משפט קמא פסק לפי סעיף 12, יהא מקום לחייב את המשיבה בסכום הגבוה מבין השניים". עוד נקבע, כי אין להתערב בסכום שנפסק לפי סעיף 12, וככל שבית המשפט המחוזי ימצא כי הסכום לפי סעיף 13 נמוך מן הסכום שפסק לפי סעיף 12, אזי יהיה מקום להתחשב בכך לחובת המערער בעת פסיקת ההוצאות.

פסק הדין המשלים מושא הערעור

5.

בפסק הדין המשלים, דן בית המשפט המחוזי בפיצוי שהמערער זכאי לקבל על פי סעיף 13 לפקודה. תחילה, עמד בית המשפט המחוזי על קביעתו של בית משפט זה בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר

(4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר או הלכת הייטנר ) כי פיצוי לפי סעיף 13 נועד לשקף את ההפסד שנגרם לבעל המקרקעין בגין אי תשלום הפיצויים במועד ההפקעה, וכי פיצוי זה, בגין אובדן ה"פירות", ייגזר כאחוז משווי המקרקעין משנה לשנה. בית המשפט המשיך לבחינת תקופת חיוב המשיבה בתשלום הפיצויים, וקבע כי תקופת החיוב תחול משנת 1986, בהתאם להסכמת הצדדים, ובאשר למועד הסיום, נקבע כי זו תסתיים בשנת 2006, שכן בשנה זו שילמה המשיבה למערער את התשלום "המהותי" הראשון בגין ההפקעה.

6.

בית המשפט המשיך וקבע כי המקרקעין שהופקעו מן המערער יועדו כאמור לחציבה, ומשכך, ככל שמופקים מהם המחצבים כך הולכים המקרקעין ומתכלים. בהתאם, גם שווי הקרקע הולך ופוחת עם השנים, ויש להביא זאת בחשבון בעת חישוב הפיצויים. עוד נקבע, כי תקופת חציבת השיש בקרקע היא בת 18 שנים (שתחילתן בשנת 1976), ולאחר תקופה זו תבוא תקופה נוספת בת 18 שנים, לחציבה ב"שכבת המלכה". על יסוד נתונים אלה, ובהתאם לתקופת החיוב שנקבעה לעיל, קבע בית המשפט כי הפיצוי שישולם למערער יתחלק באופן הבא: (א) פיצוי בגין תקופת החציבה בשכבת השיש, משנת 1986 ועד לשנת 1994 (18 שנים שתחילתן בשנת 1976 כאמור) (ב) פיצוי בגין תקופת החציבה בשכבת המלכה, משנת 1995 ועד לשנת 2006 (מועד סיום תקופת החיוב).

7.

בית המשפט המשיך ובחן את חוות דעת שמאי המקרקעין אשר הוגשו מטעם הצדדים. בחוות הדעת מטעם המערער, אשר נערכה על ידי מר נחום פרמינגר (להלן: פרמינגר ), חושבו דמי החכירה לפי שיעור של 6% משווי המקרקעין, ועל בסיס ההנחה ששווי המקרקעין עולה משנה לשנה. לעומת זאת, בחוות הדעת מטעם המשיבה, אשר נערכה על ידי מר יצחק רוגובין (להלן: רוגובין ), חושבו דמי החכירה לפי שיעור של 2.5% מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהמקרקעין, בהתאם לעתודות המחצבים המשתנות בכל שנה.

8.

לאחר בחינת חוות הדעת קבע בית המשפט כי לא ניתן להסתמך על חוות דעתו של פרמינגר, מן הנימוקים הבאים: בית המשפט התרשם כי חוות דעתו של פרמינגר נועדה "לנפח" את שווי המקרקעין ולזָכות את המערער בסכום גבוה יותר; ההנחה עליה הסתמך פרמינגר, לפיה שווי המקרקעין הולך ועולה, מתעלמת מן העובדה שלאחר מיצוי מלוא פוטנציאל החציבה היה נותר במקרקעין בור עמוק שכדי לנצלו למטרות אחרות היו נדרשות עבודות שיקום בעלות גבוהה; נמצא כי חוות הדעת אינה מביאה בחשבון את העובדה שפוטנציאל כריית השיש היה מתמצה בשנת 1994, והחל משנת 1995 ניתן היה לכרות בקרקע רק אבן מוזאיקה ואדמת "דבש" (המצויות בשכבת המלכה). נוכח זאת, בית המשפט קבע כי יש לאמץ את חוות דעתו של רוגובין, אשר מתבססת על חישוב המשמש גם את רשות מקרקעי ישראל בקביעת גובה התמלוגים שהיא גובה מרשיונות חציבה המוענקים בהתייחס למקרקעין שבניהולה.

בית המשפט ציין כי הגם שחוות דעתו של רוגובין אינה תואמת את הכללים שנקבעו בעניין הייטנר , הדבר מוצדק, שכן יש לאבחן את עניין הייטנר מהמקרה דנן . ראשית , המקרקעין שהופקעו בעניין הייטנר

היו בשעת הפקעתם "הר טרשים קרח", למרות שהיו מיועדים לתעשייה. מכאן שאם היו מושכרים במצבם במועד ההפקעה, היו דמי השכירות אפסיים. נקבע, כי יש לחשב את הפיצוי מכוח סעיף 13 לפקודה לפי התשואה הנגזרת משוויו המשתנה של הנכס מדי שנה, האוצר בחובו את פוטנציאל פיתוח המקרקעין, הנובע מכך שהמקרקעין היו מיועדים לתעשייה. במקרה דנן, המקרקעין שהופקעו היו מיועדים לחציבה, ושווים במועד ההפקעה היה אמור להיות גבוה יותר משווים לאחר מיצוי פוטנציאל החציבה.

שנית , נקבע כי דרך החישוב שהציג רוגובין מתאימה גם נוכח מנגנון החישוב של רשות מקרקעי ישראל, אשר ככל שהדברים נוגעים למקרקעין המיועדים לחציבה, גובה תמלוגים הנגזרים משווי המחצבים המופקים מהקרקע (להבדיל מדמי חכירה הנגזרים משווי המקרקעין המוחכרים, במקרקעין שאינם מיועדים לחציבה), ולא סביר שהצדדים דנן היו סוטים ממנגנון החישוב לפיו פועלת רשות מקרקעי ישראל, היא "השחקן הראשי" בשוק.

נוכח כל האמור, קבע בית המשפט המחוזי כי אין להחיל את עניין הייטנר

על הפקעה של קרקע שיועדה למחצבה, קרקע ששוויה הולך ופוחת לאורך הזמן, ודמי החכירה לגביה מחושבים באופן שונה מדמי החכירה בקרקעות אחרות.

9.

בית המשפט החליט לאמץ את חוות דעתו של רוגובין, בניכוי סכום של 16,778 ש"ח (נוכח הקביעה שתקופת החיוב תסתיים בשנת 2006) וסכום הפיצויים הועמד על סך של 214,543 ש"ח, כערכו ליום 21.12.2008 (מועד מתן חוות הדעת).

מכאן הערעור שלפנינו.

תמצית טענות הצדדים

10.

המערער טוען – באמצעות בא-כוחו, עו"ד אילן יחזקאלי – כי בית המשפט שגה משבחר לאמץ את חוות דעתו של רוגובין, אשר נערכה בניגוד להלכת הייטנר , והיה עליו לקבוע את גובה הפיצויים לפי שיעור של 6% משווי המקרקעין. בנוסף, לא היה מקום להפחית מערכם של המקרקעין מידי שנה, עקב חציבה "רעיונית" בהם, בייחוד נוכח העובדה שבמקרקעין לא התקיימו פעולות חציבה בפועל לאחר ההפקעה. עוד נטען, כי בית המשפט שגה כאשר קבע כי מועד תום תקופת החיוב לתשלום הפיצוי הוא שנת 2006, שכן בשנה זו שילמה המשיבה למערער תשלום חלקי בלבד.

11.

המשיבה טוענת – באמצעות באת-כוחה, עו"ד שמרית גולן – כי פסיקתו של בית המשפט המחוזי לא סתרה את עניין

הייטנר , שכן נסיבות שני המקרים שונות. בעניינו של המערער, הערכת דמי החכירה בדרך של גזירת אחוז משווי הקרקע בשנים הרלבנטיות אינה נחוצה ואינה סבירה משום ששווי קרקע המיועדת לחציבה נאמד בדרך של היוון הכנסות מדמי חכירה, כפי שנפסק בע"א 1510/94 מדינת ישראל נ' פרחאת (6.2.1996). המשיבה מציינת עוד, כי פרשנותו של המערער להלכה שנקבעה בעניין הייטנר

שגויה, שכן גם שם לא נקבע פיצוי אחיד בגובה 6% משווי המקרקעין, וזאת מכיוון שאחוז זה אמור לשקף את היחס שנמצא בשוק בין שווי הקרקע לשווי הפירות המופקים ממנה לפי ייעודה, וברור כי לא מדובר בנתון אחיד. יתר על כן, המשיבה סומכת את ידיה על קביעותיו של בית המשפט באשר לחוות הדעת של המומחים מטעם הצדדים, ומדגישה כי חוות דעתו של פרמינגר ניתנה ללא כל אסמכתאות והסברים למספרים השונים שננקבו בה ביחס לשווי הקרקע.

דיון והכרעה

12.

השאלה המשפטית הניצבת לפנינו היום היא האם יש לחשב את הפיצוי לו זכאי המערער (לפי המסלול הקבוע בסעיף 13 לפקודה) בהתאם לדרך החישוב אשר התוותה בהלכת הייטנר, או שמא בצדק אבחן בית המשפט המחוזי את שני המקרים, וקבע כי כללי החישוב שנקבעו בהלכת הייטנר אינם מתאימים לנסיבות העניין דנא .

13.

לא מעט פסיקה עסקה בפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה, אולם בעניין הייטנר

התעוררה שאלה ייחודית אשר נגעה לאופן חישוב דמי החכירה שישולמו לבעל המקרקעין המופקעים במצב שבו קיים פער בין שוויו הפוטנציאלי של הנכס לבין השימוש המיידי שניתן לעשות בו. השאלה התעוררה שם מכיוון שבעת ההפקעה היו המקרקעין הנדונים כאמור "הר טרשים קרח" ובלתי מפותחים, בעלי מבנה הנדסי בלתי רגולארי, והבעלות בהם מפוצלת. החלק הגדול של המקרקעין היה מיועד לתעשייה, מלאכה ומגורים, ואילו חלק קטן מהם יועד לשמורת טבע. לאחר ההפקעה יועדו המקרקעין לתעשייה. במצב דברים ייחודי זה, היה קיים פער בין דמי חכירה שיחושבו לפי תשואה הנגזרת מהשווי המשתנה של הנכס מדי שנה בשנה (אופן חישוב שכונה בפסק הדין "דמי שכירות רעיוניים") לבין דמי חכירה שיחושבו לפי דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל עבור הנכס מדי שנה בשנה, אשר במקרה שבו הקרקע אינה מפותחת, הם אפסיים (אופן חישוב שכונה בפסק הדין "דמי שכירות קונקרטיים"). לאחר בחינת תכלית הסעיף, כמו גם את הפסיקה בנושא, קבע בית משפט זה (המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין והשופטים י' דנציגר

ו י' עמית ) כי דמי החכירה האבודים ייגזרו כאחוז משווי המקרקעין המשתנה משנה לשנה, על פי ייעודם של המקרקעין ועל פי השימוש שהיה ניתן לעשות בהם בהתאם לתוכניות התקפות עובר להפקעתם (דמי שכירות "רעיוניים").

14.

כבר מתיאור עניין הייטנר למול ענייננו, עולה כי במקרה שלנו לא אמור להיות פער בין דמי השכירות ה"רעיוניים" לבין דמי השכירות ה"קונקרטיים", שהרי הקרקע יועדה לחציבה ואף בפועל שימשה כמחצבה. אותו פער בין הפוטנציאל הבלתי ממומש לבין מצב הקרקע בפועל, אשר היה קיים בעניין הייטנר , לא קיים בענייננו. פירוש הדבר הוא, לטעמי, כי הפער בעמדות הצדדים נובע מהבדלים קונספטואליים באופן החישוב של דמי השכירות הרעיוניים שצריכים להיות משולמים כפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה (כפי שנקבע בפסיקה ובין היתר בעניין הייטנר ), ולא מההבדל העקרוני באופן החישוב שעליו דובר בעניין הייטנר.

נוכח מסקנתי זאת, אני סבור כי אבחנתו של בית המשפט המחוזי בין עניין הייטנר

לבין עניינו, במקומה היא. כאשר השימוש הפוטנציאלי במקרקעין אכן ממומש, כמו במקרה דנא, לא אמור להיות שוני באופן החישוב בין "דמי החכירה הרעיוניים" לבין "דמי החכירה הקונקרטיים". שניהם, בסופו של יום, אמורים לשקף את הפירות שניתן להפיק – בכוח או בפועל – מהמקרקעין. משכך, נעבור עתה לבחינת המחלוקת בנוגע לאופן חישוב דמי החכירה (הרעיוניים) המגיעים מקרקע בעלת ייעוד ייחודי של מחצבה.

15.

כאמור, לפני בית המשפט הוצגו שתי חוות דעת שמאיות, אשר הציגו דרך חישוב שונה לפיצוי לזכות המערער. בעוד שלשיטת השמאי פרמינגר, מטעם המערער, יש לחשב את דמי החכירה לפי אחוז מסוים (לשיטתו 6%) משווי המקרקעין, כאשר שווי המקרקעין עולה – לפי חוות דעתו – משנה לשנה; הרי שלשיטתו של השמאי רוגובין, מטעם המשיבה, יש לחשב את דמי החכירה לפי אחוז מסוים (לשיטתו 2.5%) מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהקרקע, פדיון שלשיטתו פוחת משנה לשנה. ההבדלים במקרה דנן, בין שתי חוות הדעת, נובעים בעיקר משני אלה: (א) העובדה שהשמאי מטעם המערער סבר ששווי המקרקעין עולה

משנה לשנה (מסיבות כגון עליית מדד ועוד) בעוד שהשמאי מטעם המשיבה סבר שהשווי דווקא

יורד (בשל הידלדלות המחצבים משנה לשנה). בית המשפט המחוזי אימץ בעניין זה את שיטתו של רוגובין. (ב) השיעור שיש לגזור כתשואה משווי המקרקעין – בעוד שהשמאי מטעם המערער סבר שיש לחשב את דמי החכירה כ-6% משווי המקרקעין (בדומה לעניין הייטנר ) , המשתנה משנה לשנה (עולה, לשיטתו כאמור) , הרי שהשמאי מטעם המשיבה סבר שיש לחשב את דמי החכירה בשיעור של 2.5% מהפדיון מהמקרקעין, המשתנה משנה לשנה (יורד, לשיטתו כאמור) (שיעור הנגזר מהאופן בו מחושבים דמי החכירה של מחצבות על ידי רשות מקרקעי ישראל). גם בעניין זה אימץ בית המשפט המחוזי את שיטתו של רוגובין.

16.

החלטתו של בית המשפט המחוזי לאמץ את חוות דעתו של רוגובין בשני העניינים הנ"ל נבעה, בין היתר, בשל התרשמותו השלילית מחוות דעתו של פרמינגר, שנועדה "לנפח" את הפיצוי שישולם למערער. לא מצאתי הצדקה להתערב בהתרשמותו של בית המשפט מחוות הדעת שהוצגו לפניו, ובקביעותיו באשר למהימנותן. כידוע, "אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות של הערכאה הדיונית. במיוחד נכונים הדברים לגבי התרשמות הערכאה הדיונית מהמומחה [...] מקום בו מצאה הערכאה הדיונית לאמץ או לדחות את חוות דעתו של מומחה" [ע"א 76/13 ש.ב סופר בע"מ נ' ננמ"ח אגודת נחל נובע מקור חכמה , פסקה 13 וההפניות שם (5.10.2014)]. החלטתו של בית המשפט לבכר את חוות דעתו של רוגובין, על פני חוות דעתו של פרמינגר, הייתה מפורטת ומנומקת. ממצאיו ומסקנותיו של רוגובין הם בתחום מומחיותו המקצועית, ולא מצאתי פגמים מהותיים בחוות דעתו, המצדיקים את התערבותנו בהחלטה לאמצה. יתר על כן, נראה כי בית המשפט לא נתן אמון עיוור בממצאיו של רוגובין, והוא אף קבע כי יש לנכות ממנה סכום מסוים (נוכח הקביעה כי סוף תקופת החיוב תהא שנת 2006 ולא שנת 2007). אשר על כן, כאמור, לא מצאתי להתערב בהחלטתו של בית המשפט לאמץ את חוות דעתו.

17.

נוכח כל האמור, אציע לחבריי לדחות את הערעור, ולהשית על המערער הוצאות על הצד הנמוך בסך 20,000 ש"ח.

ש ו פ ט

השופט ע' פוגלמן :

אני מסכים.

ש ו פ ט

המשנה לנשיאה א' רובינשטיין:

מצטרף אני לחוות דעתו של חברי השופט דנציגר. אכן, מעיקרא סברנו שמא נוכח פסק הדין 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר

(4.7.12; הלכת הייטנר ) אולי יש מקום להליכה מסוימת לקראת המערער. אך העמקה בדברים, כי שערך חברי, מצאה כי ישנה הבחנה בין הפרשה ההיא לענייננו, הכל כפי שפירט בפסקה 14 לחוות דעתו. לכן ידי תיכון עמו.

המשנה לנשיאה

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' דנציגר.