ע"א 7660/21 די.סי.אס חיזוק מבנים בע"מ נ. יוסף כוכבה

1.

לפניי בקשת המבקשים, שלא היו צד להליך ולפסק הדין בבית המשפט קמא, להגיש ערעור על פסק הדין. במהותה, זוהי בקשה להצטרף להליך כמערערים, וכך גם התייחסו אליה המבקשים, המערערת והמשיבים. יוער כי כתב הערעור שהוגש לתיק בית המשפט כולל גם את המבקשים וטיעוניהם .

2.

המערערת היא חברה שיזמה פרויקט תמ"א 38 (להלן: החברה ) בבניין אשר המשיבים חוכרים את הדירות בו. מבקשי ההצטרפות כמערערים הם "רוכשי הקצה", כלומר, הם התקשרו עם החברה לשם רכישת זכויות כלשהן לגבי הדירות החדשות אשר היו עתידות להיבנות בפרויקט (להלן:

רוכשי הקצה ). בפסק הדין של בית המשפט קמא נקבע, בין השאר, כי ההסכם בין החברה לבין המשיבים – הם חוכרי הדירות – בטל, וזאת מפני שלא התקיימו תנאים מתלים שהיו מנויים בהסכם. באופן חלופי נקבע בנוסף כי ההסכם הופר על ידי החברה. כפועל יוצא הורה בית המשפט על מחיקת הערות אזהרה אשר נרשמו לטובת החברה ולטובת רוכשי הקצה.

3.

רוכשי הקצה טענו כי קביעות אלה של בית המשפט פוגעות בזכויותיהם וכי מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובתם מהווה הרחבת חזית הואיל והסעד האמור לא התבקש במפורש בכתב התביעה. עוד נטען כי בהתאם להסכם שנחתם בין החברה לבין המשיבים, ככל שייקבע כי החברה הפרה את ההסכם, שמורה לרוכשי הקצה האפשרות להיכנס בנעלי החברה ולהשלים את הפרויקט. על כן, לשיטתם, פסק הדין פוגע בזכויות שהוקנו להם לפי ההסכם שחתמו עם החברה, ולכן יש לאפשר להם להשמיע טענותיהם בגדרי הערעור.

4.

המשיבים התנגדו לבקשה. לטענתם, רוכשי הקצה מבקשים לבסס את הערעור מטעמם על זכותם להיכנס בנעלי החברה, הקבועה בסעיף 128 להסכם. אולם, לטענת המשיבים, משעה שבית המשפט קמא קבע כי לא התקיימו התנאים המתלים הקבועים בהסכם, הרי שההסכם כלל לא נכנס לתוקף, ועל כן אין להוראותיו משמעות אופרטיבית, לרבות לא להוראת סעיף 128 האמור. עוד נטען כי עמדת רוכשי הקצה מנוגדת לעמדה שהוצגה על ידי החברה בבית המשפט קמא, שם נטען כי סעיף 128 חל רק במצב שבו עבודות הבנייה בעיצומן, בעוד שאין חולק כי בעניין הנוכחי הבנייה טרם החלה. טענה נפרדת של המשיבים הייתה כי רוכשי הקצה היו מודעים להליך שהתנהל בבית המשפט קמא ועורך דין מטעמם אף נכח באחד הדיונים. על כן, נטען כי משעה שאחד הסעדים שהתבקשו בתביעה היה הצהרה על בטלות ההסכם, והואיל וקבלת התביעה נגד החברה שומטת את זכויותיהם החוזיות, הייתה מוטלת עליהם חובה להצטרף להליך.

בכל הנוגע להערות האזהרה טענו המשיבים כי ההערות שנרשמו לטובת רוכשי הקצה נרשמו תחת הערות האזהרה לטובת החברה, ולא כהערות אזהרה עצמאיות. משכך, רוכשי הקצה אמורים היו להבין שמחיקת הערות האזהרה לטובת החברה תגרור מחיקה של ההערות שנרשמו לטובתם. לבסוף נטען כי הבקשה הוגשה בחוסר תום לב. לפי הטענה, אחד מרוכשי הקצה הגיש תביעה נגד החברה ובעל המניות שלה (שהוא גם בא-כוח החברה וכיום גם בא-כוחם של רוכשי הקצה). לטענת המשיבים, עיון בהסכמות שהצדדים הגיעו אליהם בתביעה נגד בעל המניות מעלה, כנטען, כי רוכשי הקצה אינם מתכוונים לנהל את הפרויקט בעצמם, אלא באמצעות החברה.

5.

רוכשי הקצה הגיבו לתשובת המשיבים וטענו כי המשיבים לא הכחישו את טענתם כי בכתב התביעה לא התבקש סעד של מחיקת הערות האזהרה לטובת רוכשי הקצה, וכי הסעד האמור התבקש על ידי המשיבים רק בסיכומים. עוד נטען כי לא ניתן היה להעריך כי בית המשפט יגיע לתוצאה זו על יסוד הסעדים שהתבקשו לכתחילה בכתב התביעה. עוד נטען כי בהסכמים בין הצדדים נקבע שרוכשי הקצה יוכלו להיכנס בנעלי החברה ככל שהחוזה יבוטל, ואין משמעות בעניין זה לסיבת הביטול. לבסוף, רוכשי הקצה הכחישו את הטענה כי החברה עתידה להמשיך להפעיל את הפרויקט, והפנו לדברים שאמר בא-כוחם בבית המשפט קמא, שם ציין במפורש כי רוכשי הקצה איתרו קבלן בעל מוניטין וניסיון המוכן לקחת על עצמו את ביצוע הפרויקט.

6.

למען שלמות התמונה יצוין כי עם הגשת הערעור הוגשה גם בקשה לעיכוב ביצוע מטעם החברה ורוכשי הקצה, במסגרתה התבקש בית המשפט לעכב את מחיקת הערות האזהרה. בהחלטה מיום 23.11.2021 קבע בית המשפט (כב' השופטת י' וילנר ) כי יש לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה על ידי החברה ולקבל את הבקשה שהוגשה על ידי רוכשי הקצה. בהחלטה נקבע כי בעוד שסיכויי הערעור ומאזן הנוחות בכל הנוגע לערעור החברה אינם גבוהים, הרי ש"זהו אינו הדין בכל הנוגע ל רוכשי הקצה , אשר נראה כי הטענה שלפיה לא היה להם יומם בבית המשפט טרם הוחלט על מחיקת הערות האזהרה הרשומות לטובתם ראויה להיבחן" (פסקה 18 להחלטה). עוד נקבע בהחלטה כי טענת רוכשי הקצה בנוגע לזכותם להיכנס בנעלי החברה צוינה על ידי בא כוחם בדיון אליו התייצב וכי בית המשפט קמא לא התייחס לטענה זו בפסק הדין. על כן, נקבע כי "נראה כי אין לשלול את האפשרות כי בקשת רוכשי הקצה להגיש את הערעור תתקבל וכי אף טענותיהם לגוף העניין תתקבלנה" ( שם , שם).

דיון והכרעה

7.

בפסיקת בתי המשפט לאורך השנים נקבעו שני תנאים אשר בהתקיימם תינתן זכות ערעור למי שלא היה צד פורמלי להליך המשפטי. הראשון , יש להצביע על כך שהתקיים בעניינו של המבקש לערער "הליך" שבמסגרתו התנהל בירור עובדתי ומשפטי שבו ניתנה החלטה שיפוטית שקובעת את המצב המשפטי בין הצדדים בעניין מסוים. השני , יש להצביע על כך שההכרעה באותו "הליך" הביאה לשינוי במערך הזכויות והחובות של המבקש לערער (ראו, בש"פ 658/88 חסן נ' מדינת ישראל , פ"ד מה(1) 670 (1990); בש"פ 3027/19 כאמל נ' פרקליטות המדינה (11.6.2019)). במהלך השנים נוסף לשני התנאים האמורים תנאי שלישי, שלפיו על המבקש לערער להבהיר מדוע לא פעל להצטרף להליך בערכאה הדיונית ומדוע אין לראותו כמי שהחמיץ את השעה להפוך לבעל דין (ראו, בש"א 7240/15 יצחקי נ' עו"ד טדי ארז (9.2.2016)).

8.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה לפיה יש לקבל את הבקשה ולאפשר לרוכשי הקצה להצטרף כמערערים לערעור. שני טעמים מרכזיים תומכים במסקנה זו. ראשית , עניינם של רוכשי הקצה נדון ונבחן במפורש במסגרת פסק הדין, על אף שהם לא צורפו להליך. כך, בדיון הנוגע לסעד של מחיקת הערות האזהרה, בית המשפט המחוזי ציין כי: "הקושי מתעורר ביחס להערות האזהרה שנרשמו לטובת אותם 'רוכשי קצה' אשר לא היו צד להליך" (סעיף 98 לפסק הדין). בית המשפט המחוזי שקל את הטיעונים השונים בעטיים נמצא כי יש להורות על מחיקת כל הערות האזהרה, והנימוקים לכך פורטו בסעיפים 103-99 לפסק הדין. כך, למשל, בית המשפט המחוזי נדרש להוראות ההסכם ולזכותם של המשיבים על פי ההסכם למחוק הערות אזהרה שנרשמו, לרבות כאלה שנרשמו לטובת רוכשי הקצה. עוד נימק בית המשפט כי הערות האזהרה לטובת רוכשי הקצה נרשמו תחת הערות האזהרה שנרשמו לטובת החברה. בית המשפט המחוזי פירט עוד בפסק הדין את הדיון שאליו התייצב בא-כוחם רוכשי הקצה באותה עת, ואת הדברים שנמסרו בגדרי אותו דיון – ובכלל זאת, את כוונת רוכשי הקצה להגיש תביעה מכוח הסעיף ההסכמי המאפשר לרוכשי הקצה להיכנס בנעלי החברה. עיון בכל אלה מעלה כי בית המשפט נדרש לעניינם של רוכשי הקצה, בחן את מעמדם לפי החוזה, והכריע באשר להערות האזהרה שנרשמו על שמם. בנסיבות אלה, התנהל "הליך" בעניינם של רוכשי הקצה והתקיים בירור עובדתי ומשפטי ביחס לזכויותיהם, אשר על יסודו ניתנה הכרעה הקובעת את המצב המשפטי בין הצדדים להסכמה המשולשת.

9.

שנית , ואפשר שזה העיקר, הכרעת בית המשפט הביאה לשינוי במערך הזכויות והחובות של רוכשי הקצה. קודם למתן פסק הדין הובטחו זכויותיהם של רוכשי הקצה בהערות האזהרה שנרשמו לטובתם, ואילו פסק הדין הורה על מחיקת הערות אזהרה אלה (וכאמור, ביצועו של סעד זה עוכב בגדרי הערעור הנוכחי). ברי כי די בכך כדי לקבוע שהיה שינוי במצב הזכויות והחובות של הצדדים.

בהקשר זה יוער כי במסגרת הבקשה הנוכחית הצדדים העלו טענות שונות בנוגע לזכויות רוכשי הקצה על פי ההסכם ולאחר מתן פסק הדין. כך, למשל, נדרשו הצדדים לשאלת התחולה של סעיף 128 להסכם על רקע הקביעה כי ההסכם בטל נוכח אי העמידה בתנאים המתלים; התייחסו לפרשנות הוראות שונות בהסכם; וטענו לעניין זכותם של המשיבים למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הקצה. דינן של טענות אלה להתברר בהליך העיקרי ולא בגדרי הבקשה הנוכחית. הלכה למעשה, ההכרעה בטענות האמורות היא שעומדת ביסוד המחלוקת בין הצדדים לגופה.

המסקנה מן האמור לעיל היא שרוכשי הקצה עומדים בהוכחת שני התנאים הראשונים שנקבעו לצורך צירוף מערערים שלא היו צד להליך בערכאה הדיונית.

10.

המשיבים טענו כי בקשת ההצטרפות הוגשה בחוסר תום לב. זאת, על רקע הליכים משפטיים שנוהלו בין אחד מרוכשי הקצה לבין החברה ובא-כוחה, שבמסגרת אחד מהם הגיעו הצדדים להסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין. עיון בהסכמות מצביע על כך שאפשר כי הצדדים לא צפו את התוצאה של ביטול הערות האזהרה על ידי בית המשפט המחוזי. תחילה יוער כי ההסכמות (שצורפו כנספח 10 לתשובת המשיבים) גובשו לפני שהסתיים ההליך בבית המשפט המחוזי, ועל כן הצדדים התייחסו במסגרתן לתוצאות שונות שעשויות להתקבל בהליך. בסעיפים 3 ו-4 להסכמות נקבעו הסדרים שונים המתייחסים להערות האזהרה. כך, למשל, נקבע כי ככל שייקבע שהחברה רשאית להמשיך בפרויקט יהיה רוכש הקצה זכאי לגבות את מלוא סכום החוב של החברה כלפיו, וכי "במקרה זה הערת האזהרה הרשומה על שם התובע בנכס תיוותר על כנה ולא תבוטל". במצב דברים זה, עצם העובדה שהצדדים התייחסו להותרת הערת האזהרה על כנה מלמדת כי אפשר שלא צפו שבית המשפט המחוזי עשוי למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתם.

המשיבים טענו עוד כי הסכמות אלה מלמדות על קיומו של קשר בין רוכשי הקצה לבין החברה (ולמצער, בין אחד מרוכשי הקצה לבין החברה), וכי הן מעידות על כך שרוכשי הקצה לא מתכוונים להפעיל את הפרויקט בעצמם אלא באמצעות החברה. לא מצאתי לקבל טענה זו. ראשית, בעצם קיומו של קשר בין הצדדים אין כל חידוש – שהרי זוהי מהות ההתקשרות בין רוכשי הקצה לבין החברה, על פיה אמורים רוכשי הקצה לרכוש זכויות מכוח הפרויקט. בכל הנוגע להמשך הפעלת הפרויקט, רוכשי הקצה הפנו לדברי בא-כוחם בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי, שם צוין במפורש כי "המשקיעים מצאו חברה קבלנית רצינית מוכחת שעשתה כמה פרויקטים שמוכנה להיכנס בנעלי [החברה], זה למעשה מה שרוצים [המשיבים]". כלומר, כבר במועד הדיון הודיעו רוכשי הקצה על כוונתם להיכנס בנעלי החברה ועל כך שיש חברה קבלנית שעימה יוכלו להתקשר. בנסיבות אלה, ומבלי להביע עמדה לגופם של דברים, לא מצאתי כי יש בטענת המשיבים על הקשר שבין רוכשי הקצה לחברה כדי לדחות את בקשת ההצטרפות. זאת, מבלי לגרוע מכל טענות הצדדים בהקשר זה, אשר שמורות להם בגדרי ההליך העיקרי.

11.

טענה נוספת של המשיבים נוגעת ליכולתם של רוכשי הקצה להצטרף להליך שהתנהל בבית המשפט קמא. לפי הטענה, על אף שרוכשי הקצה היו מודעים להליך וצריכים היו להניח שזכויותיהם עשויות להיפגע, הם בחרו שלא להצטרף להליך. משכך, נטען כי בקשתם כעת מוגשת בשיהוי ניכר.

יש ממש בטענה זו. אין חולק על כך שרוכשי הקצה ידעו על ההליך המתנהל ועורך דין מטעמם אף נכח באחד הדיונים וטען לפני בית המשפט. חרף האמור, רוכשי הקצה בחרו שלא להצטרף להליך. יש משקל מסוים גם לטענת המשיבים כי הגם שלא התבקש סעד מפורש כלפי רוכשי הקצה במסגרת כתב התביעה, היה עליהם להניח שזכויותיהם עשויות להיפגע נוכח הסעדים שהתבקשו כנגד החברה, ובשים לב לכך שזכויותיהם מבוססות על זכויות החברה. במצב דברים זה שקלתי אם משקלה של טענה זו גובר על משקלן של הטענות האחרות שנבחנו לעיל. במכלול נסיבות העניין סבורתני כי העובדה שפסק הדין שינה את מערך הזכויות של רוכשי הקצה מטה את הכף לטובת צירופם לערעור. זאת, על מנת שיינתן להם יומם בבית המשפט ויתאפשר להם להעלות את טענותיהם, ובשים לב לעובדה שאין חפיפה מלאה בין האינטרסים והטענות של רוכשי הקצה לבין אלה של החברה. מסקנה זו מבוססת גם על העובדה שבכתב התביעה לא נטען במפורש שהסעד של מחיקת הערות האזהרה כולל גם את ההערות שנרשמו לטובת רוכשי הקצה; ועל כך שלכל הפחות מתעוררת שאלה פרשנית בנוגע למעמדם של רוכשי הקצה על רקע זכותם להיכנס בנעלי החברה עם ביטול ההסכם שבין החברה למשיבים. אוסיף עוד כי עצם העובדה שהמשיבים לא מצאו לנכון לצרף את רוכשי הקצה לכתחילה להליך בבית המשפט המחוזי, מעידה על כך שספק אם המשיבים סברו שההליך עשוי לשנות את מערך הזכויות והחובות של רוכשי הקצה.

12.

במכלול הטעמים האמורים מצאתי לקבל את הבקשה ולהתיר לרוכשי הקצה להצטרף לערעור כמערערים. הואיל והודעת הערעור הוגשה גם בשמם, היא תיוותר בתיקי השופטים.

13.

בעלי הדין הגישו הודעה מוסכמת שבה ביקשו כי התשובה לערעור תוגש בתוך 60 ימים ממועד ההחלטה על בקשת ההצטרפות (בהתאם להחלטה שניתנה בעניין זה ביום 13.1.2022), וכפועל יוצא, כי מועד הדיון שנקבע בהליך יידחה. בנסיבות אלה, בהסכמת הצדדים ולבקשתם, הדיון שנקבע ליום 7.6.2022 יידחה, וייקבע, בכפוף לאילוצי יומן בית המשפט, לאחר סיום פגרת בתי המשפט. תשובה לערעור תוגש עד ליום 12.7.2022.

התיק יועבר ליומן בית המשפט לשם קביעת מועד לדיון.

המזכירות מתבקשת לתייק החלטה זו גם בתיקי השופטים.