ע"א 7880/06 שמעון נדל נ. עוז מאור מחקר ופיתוח בע"מ

המשנה לנשיאה א' ריבלין:

1.

בפנינו ערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופט י' זפט) בתיק ה"פ 937/05. המערער 1 בע"א 7880/06 (הוא המשיב 1 בע"א 7887/06) (להלן: המוכר ) ערך הסכם שיתוף במקרקעין עם המשיבים 3 ו-4 בע"א 7887/06 (להלן: השותפים או השותפים האחרים ). בהסכם נקבע, בין היתר, כי: "כל צד ישא בהוצאות, עלויות, מיסים מכל מין וסוג שהוא שיחולו על חלקו בנכס". לאחר עריכת הסכם השיתוף, נערך הסכם בין המוכר לבין המערערת בע"א 7887/06 (היא המשיבה בע"א 7880/06) (להלן: הקונה ) שלפיו יעביר המוכר 1200/1304.5 מזכויותיו בנכס בתמורה לסך של 354,150 דולר בתוספת מע"מ. כן נקבע כי התמורה תופקד בידיו של המערער 2 בע"א 7880/06 (הוא המשיב 2 בע"א 7887/06) (להלן: הנאמן ), אשר התחייב לשלם מתוך כספי התמורה את כל החיובים החלים על המוכר בהתאם להוראות ההסכם, ובהם ת שלומי ם לפירעון משכנתא, מיסים שונים, ארנונה, היטל השבחה, דמי היוון וכל תשלום אחר שחל על המוכר. הנאמן העיד שהשותפים האחרים, או אחד מהם נכחו בכל הפגישות שבהן נוהל המשא והמתן שבין המוכר לבין הקונה. בית המשפט המחוזי קבע כי השותפים ידעו "בזמן אמת" על הסכם המכר ותנאיו, ובכללם הוראת ההסכם שלפיה חויבה הקונה לקיים את הוראות הסכם השיתוף.

2.

המוכר והנאמן פנו לרשויות השונות, ובהן עיריית נס ציונה ומינהל מקרקעי ישראל, בבקשה לשלם את חלקו של המוכר בחובות הרובצים על הנכס ולקבל אישורים שיאפשרו את רישומה של הקונה כבעלים בנכס. השותפים סירבו לפרוע את חלקם בחובות אלה. ניסיונותיהם של המוכר והנאמן לקבל אישור בדבר פירעון החובות, שיש לייחס לחלקו של המוכר בנכס, נכשלו, לאור עמדתן של הרשויות כי אישורים לצורך העברת הזכויות במקרקעין יינתנו לאחר פירעון מלא של החובות. הקונה הגישה המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי וביקשה לאכוף את הסכם המכר, לחייב את הנאמן לשלם מתוך כספי התמורה שבידיו את הת שלומי ם הנדרשים לפירעון החובות ופיצוי מוסכם בסך של 50,000$, ובנוסף לכך לחייב את השותפים האחרים לשלם את חובותיהם בגין חלקם במקרקעין. התובענה כללה גם בקשות נוספות שאינן נדרשות בענייננו. בית המשפט קבע כי המוכר והנאמן לא שילמו את כל הת שלומי ם שהיה על המוכר לשלם על פי הסכם המכר ובכך הפרו את התחייבותם החוזית. כמו כן, דחה בית המשפט המחוזי את בקשתה של הקונה לחייב את השותפים לשלם את הת שלומי ם המגיעים למינהל ולעירייה בעד חלקם במקרקעין. כל זאת – לאור פרשנותו של בית המשפט המחוזי להסכם השיתוף, שלפיה ההסכם אכן קבע כי כל צד יישא בהוצאות שיחולו על חלקו בנכס אך "לא נקבע בו הסדר המחייב שותף לשלם ת שלומי ם החלים עליו במועד מסויים ו/או בהתרחש אירוע מסויים". לפיכך, כך נקבע, אין הקונה זכאית לחייב את השותפים להסדיר את חובם לעירייה ולמינהל במועד מסויים ו"לכל היותר רשאית היא לשלם את חלקו של בלנק [השותפים] ולתבוע ממנו השבה של הת שלומי ם ששילמה בגין חלקו במקרקעין" כפי שמורה סעיף 32(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. לאחר שהוגשו הערעורים שבפנינו, נערך הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין בין הקונה, יורשתו של המוכר (שהלך לעולמו) ועיריית נס ציונה. בכך התייתר הצורך להכריע בחלק מהסוגיות המתעוררות בערעורים. עדיין נדרשים אנו להכריע בשתי סוגיות: הסוגיה הראשונה היא

האם ניתן לחייב את השותפים לשאת בהוצאות בגין חלקם בנכס; הסוגיה השנייה היא האם הפר הנאמן את התחייבויותיו על פי חוזה המכר.

3.

לאחר שעיינו בהסכם השיתוף ובהסכם המכר ושמענו טענות הצדדים הגענו למסקנה שיש לשנות מקביעותיו של בית המשפט המחוזי. הסכם השיתוף מורה כי: "כל צד ישא בהוצאות, עלויות, מיסים מכל מין וסוג שהוא שיחולו על חלקו בנכס." פשוטו של חיוב זה בנסיבות המתעוררות בענייננו הוא שהשותף צריך לשאת בהוצאות בה בעת שהשותף האחר נושא באותן הוצאות, או בתוך פרק זמן סביר לאחר מכן. אין משמעותו של חיוב זה כי שותף אשר מעוניין למכור את חלקו יידרש לשאת בתשלום כל ההוצאות ואילו שותפו יהא פטור מכך – עד לכשירצה. זאת, במיוחד כאשר החוזה צופה מצב שבו ימכור אחד הצדדים את חלקו – המצב שהתממש בענייננו. עצם קיומה של חובת השבה בדין על נשיאה בהוצאותיו של שותף אחר אינה מפחיתה מהחבות החוזית הנובעת מהסכם השיתוף. לכן, לאור הוראת הסכם השיתוף, ראוי היה לקבוע כי השותפים יישאו בהוצאות ובעלויות שיחולו על חלקם בנכס כנובע מהצורך לקבל אישורים להעברת הזכויות לקונה. לא מצאנו ממש גם בטענותיהם של השותפים של המוכר בדבר מהות הסעד ובדבר קיומה של תניית הבוררות. זאת, בין היתר, גם לנוכח השלב שבו טענות אלה הועלו. לעניין התחייבויותיו של הנאמן, יש קושי בקביעת בית המשפט המחוזי כי בנסיבות המקרה שבפנינו נדרש הנאמן לשלם את כלל החובות שרבצו על הנכס ולא את החובות שיש לייחס לחלקו של המוכר בלבד. ספק רב אם חלוקת הסיכונים החוזית היא שמלוא הסיכון הנובע מכך שהשותפים יסרבו לפרוע את חובותיהם יושת על המוכר. בנסיבות העניין, לא היה מקום לקביעה הנחרצת שהנאמן הפר את התחייבויותיו על פי החוזה.

4.

התוצאה היא שפסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוטל ויחולו על יחסי הצדדים ההוראות שנקבעו בסעיף 3 לעיל. אין בכל האמור כדי לשנות מתוקפו של הסכם הפשרה אליו הגיעו כאמור יורשתו של המוכר, הקונה והעירייה. השותפים (המשיבים 3 ו-4 בע"א 7887/06 והמשיבים הפורמאליים 1 ו-2 בע"א 7880/06) יישאו בהוצאות המשפט וכן בשכר טרחת עורכי הדין של המערערת בע"א 7887/06 בסך של 20,000 ש"ח ושל עורכי הדין של המערערים בע"א 7880/06 בסך של 20,000 ש"ח נוספים.