פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
ע"א
8153/16 -
ו'
לפני:
כבוד השופט א' שהם
המבקשת:
ירדנה קלדרון
נ ג ד
המשיבה:
חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור
לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב-יפו בע"מ
בקשה למתן סעד זמני
בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, שניתן בת"א
43864-09-13, ביום 15.7.2016, על-ידי כב' השופט א' כהן
בשם המבקשת:
עו"ד אסף דרעי
בשם המשיבה:
עו"ד שרון עזרא
החלטה
1.
לפניי בקשה למתן סעד זמני בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט א' כהן ), בת"א 43864-09-13, מיום 15.7.2016, עד להכרעה בערעור על פסק הדין.
Law
רקע עובדתי
2.
חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב-יפו בע"מ (להלן: חלמיש או המשיבה ) מנהלת עבור משרד
השיכון והבינוי דירות בדיור הציבורי. במסגרת זו, ניהלה חלמיש עבור משרד השיכון והבינוי דירה בת 2 חדרים ברח' הרמה 8 בתל אביב, הידועה כגוש 7321, חלקה 31 (להלן: הדירה או הדירה הישנה ).
3.
המבקשת אושרה על-ידי משרד הבינוי והשיכון כזכאית לדיור ציבורי, ובהתאם לזכאותה, התגוררה בדירה, החל משנת 1981, ועד לשנת 2013, בהתאם ל" חוזה שכירות בלתי מוגנת ", אשר נחתם בין חלמיש לבין המבקשת, ביום 3.2.1981, ואשר התחדש, בשנת 1996 (להלן: הסכם השכירות ).
4.
באמצע שנת 2013, נדרשה המבקשת לפנות את הדירה, בשל הליכי פינוי-בינוי של הבניין בו מצויה הדירה (להלן: הליכי הפינוי-בינוי ).
5.
במסגרת הליכי הפינוי-בינוי, נהרס הבניין בו מצויה הדירה, ובמקומו החל להיבנות מגדל דירות חדש (להלן: מגדל הדירות או הבניין החדש ) על-ידי חברת גרין פארק (נווה שרת) בע"מ (להלן: החברה היזמית ). בתום הליכי הפינוי-בינוי, עתידה חלמיש לנהל עבור משרד הבינוי והשיכון דירה חדשה במגדל הדירות, בת 3 חדרים, בשטח של כ-75 מטר, כולל חניה ומחסן (להלן: הדירה החדשה ).
6.
בחודש ספטמבר 2013, הגישה המבקשת תובענה נגד חלמיש ונגד החברה היזמית לבית משפט השלום בתל אביב-יפו, למתן סעד הצהרתי לפיו, הינה זכאית לרכוש את הדירה הישנה או הדירה החדשה במגדל הדירות, מכוח היותה דיירת מוגנת. כמו כן, ובהינתן הליכי הפינוי-בינוי, נדרש בית משפט קמא להצהיר כי המבקשת זכאית לדיור חלופי עד לתום בניית הדירה החדשה.
7.
החברה היזמית הגיעה להסדר פשרה עם המבקשת, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 3.12.2013. במסגרת הסכם זה, הסכימה המבקשת לפנות את הדירה הישנה, בכפוף לתשלום דמי שכירות על-ידי החברה היזמית עבור דיור חלופי, עד למתן פסק דין חלוט בתובענה.
8.
בהמשך, תוקן כתב התביעה על-ידי המבקשת, והתובענה הועברה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. במקביל הגישה חלמיש כתב הגנה מתוקן, וכתב תביעה שכנגד, בגדרו נתבקש בית המשפט להצהיר, בין היתר, כי המבקשת הפרה את הסכם השכירות בשל אי-תשלום דמי שכירות בגין הדירה הישנה, לאורך השנים; וכי למבקשת אין כל זכות לרכוש את הדירה הישנה או החדשה.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
9.
ביום 15.7.2016, ניתן פסק הדין מושא הבקשה שלפניי.
בפתח הדברים דחה בית משפט קמא את טענת המבקשת בדבר היותה דיירת מוגנת בדירה הישנה או בדירה החדשה, בקובעו, כי " משהוברר, כי הסכמי השכירות קבעו מפורשות כי קלדרון לא הייתה דיירת מוגנת בשום שלב, ממילא ניתן לקבוע כי לקלדרון אין זכות לדיירות מוגנת בדירה הישנה ובוודאי שלא בדירה החדשה ".
בהמשך, עמד בית משפט קמא על השאלה האם זכאית המבקשת לרכוש את הדירה הישנה, בהינתן נוהלי הדיור הציבורי, ובכלל זה, חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט - 1998. לאחר בחינת מכלול הראיות והעדויות שהובאו בפניו, קבע בית משפט קמא, כי המבקשת לא הוכיחה כי היא זכאית לרכישת הדירה הישנה או הדירה החדשה, שכן טענותיה " בדבר הגשת בקשה בשנת 2007 לרכישת הדירה וכן טענות להבטחת חלמיש לכך שהדירה תימכר, הן חסרות בסיס ".
בהתייחס לטענת חלמיש בדבר קיומו של חוב בגין אי תשלום דמי שכירות, נקבע כי:
"עד לשנת 2000 בוודאי לא שולם החוב כסדרו על פי הסכמי השכירות, כיוון שהתובעת עצמה ביקשה להסתמך על מכתב מחלמיש ולפיו הוסדרה יתרת החוב נכון לסוף שנת 2000...
אין גם הכחשה מצד התובעת לכך שלא שילמה את דמי השכירות הראויים שהתבקשו משנת 2003, כך שוודאי קיימת יתרת חוב כלפי חלמיש...
מטעם זה נדחו בקשות התובעת לרכישת הדירה בשנים 2002 ו-2005. בשנת 2007, כאשר ביקש בא כוחה של קלדרון להתעניין באפשרות לרכוש הדירה הובהר מפורשות כי אין הסכמה לכך, כיוון שחלמיש טוענת להיעדר רצף מגורים.
בין כך ובין כך, בשנת 2007 לא הוגשה בקשה לרכישת הדירה. ממילא לא היתה זכאית התובעת לרכוש הדירה באותה עת משלא סתרה אז את טענת חלמיש בנוגע להיעדר הרצף. המבצע לרכישת דירות אינו בתוקף וגם לא היה בתוקף במועד הגשת התביעה, ואין מקום לקבוע כי התובעת זכאית לרכישת הדירה – בכלל, ובתנאי 2007 – בפרט.
משלא הוכיחה זכאות לרכישת הדירה הישנה, ממילא גם לא הוכיחה זכאות כלשהי בדירה החדשה".
לנוכח האמור, דחה בית משפט קמא את התובענה העיקרית, תוך חיובה של המבקשת בהוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.
אשר לתביעה שכנגד, הרי שבית משפט קמא לא מצא מקום ליתן את הסעדים ההצהרתיים
שנתבקשו על-ידי חלמיש, שכן " מדובר בסעדים תאורטיים בלבד ".
יחד עם זאת, " וכיוון שהנושא הכספי לא מוצא בתובענות ", נעתר בית משפט קמא לבקשת חלמיש לפיצול סעדים.
הליכים לאחר מתן פסק הדין
10.
בחודש אוקטובר 2016, הגישה המבקשת עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כנגד משרד הבינוי והשיכון וכנגד חלמיש, בגדרה התבקש בית המשפט להתיר למבקשת לשוב, ולהתגורר כדיירת במסגרת הדיור הציבורי בדירה החדשה (להלן: עת"מ 13620-10-16 ). ביום 15.2.2017, דחה בית משפט לעניינים מנהליים את עתירתה של המבקשת, וקבע, כי " החלטתה של חלמיש שלא להתיר לעותרת לשוב ולהתגורר במסגרת הדיור הציבורי בדירה החדשה היא החלטה המצויה במתחם הסבירות, ואין יסוד להתערב בה " ביום 16.3.2017, הגישה המבקשת ערעור לבית משפט זה על פסק הדין שניתן בעת"מ 13620-10-16, שעודנו תלוי ועומד (עע"מ 2414/17).
הבקשה לסעד זמני
11.
ביום 26.10.2016, הגישה המבקשת ערעור על פסק דינו של בית משפט קמא לבית משפט זה. ביום 1.8.2017, כתשעה חודשים לאחר הגשת הערעור, הוגשה הבקשה המונחת לפניי למתן סעד זמני אשר יורה למשיבה להימנע מלמכור ו/או לאכלס דירה אחת מבין הדירות ברח' הרמה 8 תל אביב, עד להכרעה בערעור.
לטענת המבקשת, פסק דינו של בית משפט קמא שגוי " וגורם עוול חמור למערערת ", ומשכך, לעמדתה, סיכויי הערעור טובים " ודאי ברמה הנדרשת למתן סעד זמני בערעור ". בכל הנוגע למאזן הנוחות, סבורה המבקשת, כי זה נוטה, באופן מובהק לטובתה, שכן ככל שהבקשה למתן הסעד הזמני לא תתקבל, וכל הדירות בבניין החדש יימכרו, הרי שעלול להיגרם לה נזק בלתי הפיך, באופן שלא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. במילים אחרות, נטען, כי הסעד המבוקש נועד לשמר את המצב הקיים, ולהבטיח שהערעור " לא יסוכל ", במידה שבסופו של יום, הוא יתקבל. לעומת זאת, כך לשיטתה של המבקשת, ככל שהבקשה תתקבל, לא ייגרם למשיבה כל נזק, למעט " עיכוב קל שבקלים " במכירת אחת מבין הדירות במגדל הדירות.
תגובת המשיבה
12.
המשיבה מתנגדת בכל תוקף למתן הסעד הזמני המבוקש, ולדידה, סיכויי הערעור להתקבל הינם " קלושים ומופרכים ", שכן פסק דינו של בית משפט קמא מבוסס על קביעות עובדתיות, בהן ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב. המשיבה הדגישה בנוסף, כי היא איננה " מוכרת " דירות השייכות לדיור הציבורי, אלא היא הגוף המבצע את החלטות משרד הבינוי והשיכון בלבד. על כן, כך לעמדת המשיבה, ככל שישנן בפי המבקשת טענות הנוגעות לזכאותה לרכוש את הדירה החדשה, היה עליה להפנותן כלפי משרד הבינוי והשיכון. מעבר לכך, טענה המשיבה, כי דין הבקשה למתן סעד זמני להידחות, הן מחמת שיהוי, והן בשל העדר ניקיון כפיים, זאת משום שהמבקשת " נזכרה " להגיש את הבקשה למתן סעד זמני כתשעה חודשים לאחר שהוגש הערעור, מבלי לגולל את המצב העובדתי והמשפטי בכללותו. בהתייחס למאזן הנוחות, הבהירה המשיבה, כי מתן צו המונע אכלוס הדירה החדשה או מכירתה עלול לפגוע בזכאים לדיור הציבורי, אשר ממתינים כדין שנים ארוכות שתורם יגיע.
דיון והכרעה
13.
לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובת המשיבה ובצרופותיהן, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הבקשה למתן סעד זמני להידחות.
ככלל, הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע פסק הדין שעליו מערערים. בית המשפט שלערעור רשאי להורות על עיכוב ביצועו של פסק דין, וכן על מתן סעד זמני בנוגע לפסק הדין, " למועד שיקבע ובתנאים שיראו לו " (תקנות 466 ו-467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984). על מבקש הסעד הזמני להוכיח שני תנאים מצטברים: כי סיכויי ערעורו טובים, וכי מאזן הנוחות, המתמקד בעיקרו בהשוואת הנזקים שיגרמו לצדדים אם לא ינתן הסעד הזמני,
נוטה בבירור לטובתו, עד כי ייגרם לו נזק בלתי הפיך אם לא תיענה בקשתו (ע"א 3338/14
אפשטיין נ' כונס הנכסים הרשמי (3.8.2014 ); ע"א 118/14 מכלוף נ' כונס הנכסים הרשמי (18.2.2014)). על בית המשפט הדן בבקשה לסעד זמני לאזן בין השיקולים השונים, כאשר בין השיקול הנוגע ל" סיכויי הערעור " לבין השיקול שעניינו " מאזן הנוחות " קיים יחס הפוך. היינו, ככל שסיכויי הערעור גבוהים יותר כך ניתן למעט בדרישת " מאזן הנוחות ", ולהיפך (ע"א 2745/14 פלוני נ' עו"ד יקיר ניידיק ואח' (28.5.2014)).
14.
עוד יש ליתן את הדעת לעובדה, כי בית משפט זה העניק למאזן הנוחות את משקל הבכורה, מבין שני התנאים אשר על המבקש לעמוד בהם במסגרת בקשתו לעיכוב ביצוע או ל מתן סעד זמני לתקופת הערעור (ע"א 7898/14 שחאדה נ' רזוק חברה לעבודות בע"מ (13.1.2015); ע"א 6472/14
ביבאר נ' ביסאן (25.12.2014); ע"א 8293/13
נעמן נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל
(18.2.2014 )).
15.
ובחזרה לענייננו.
אפתח בנושא מאזן הנוחות, ואומר, כי לא השתכנעתי
כי זה נוטה, באופן מובהק, לטובת המבקשת, עד כדי מתן סעד המעכב אכלוס או מכירת אחת מן הדירות, אשר נבנו בבניין החדש ברחוב הרמה 8 בתל אביב, על-ידי המשיבה ו/או משרד השיכון והבינוי. בנידון דידן, בחודש דצמבר 2013, פינתה המבקשת את הדירה הישנה, ומתגוררת בשכירות בדירה פרטית הממומנת על-ידי החברה היזמית. במצב דברים זה, אין לומר כי הצו המבוקש נועד לשמור על המצב הקיים, שכן המבקשת כבר אינה מתגוררת בדירה השייכת לדיור הציבורי, אלא טוענת כי היא זכאית לרכוש את הדירה החדשה. עוד יש להבהיר, בהקשר זה, כי ככל שבסופו של יום, יתקבל הערעור, הרי שהנזק שייגרם למבקשת בעקבות אכלוס הדירה החדשה או מכירתה, אינו בלתי הפיך, שכן המשיבה ו/או משרד השיכון והבינוי יוכלו להעמיד לרשות המבקשת דירה אחרת, השייכת לדיור הציבורי באותו אזור מגורים. מנגד, וכעמדת המשיבה, עיכוב אכלוס הדירה החדשה עד להכרעה בערעור, עלול לגרום נזק לזכאים רבים אחרים של משרד השיכון והבינוי אשר ממתינים כדין, זמן רב לדיור הציבורי.
16.
לפיכך, ומבלי לנקוט עמדה לגבי סיכויי הערעור, נראה כי מאזן הנוחות מטה את הכף לעבר דחיית הבקשה למתן סעד זמני המעכב אכלוס ו/או מכירת הדירה החדשה, עד להכרעה בערעור.
17.
סיכומו של דבר – הנני דוחה את הבקשה למתן סעד זמני.
בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.
18.
הצו הארעי שניתן על-ידי ביום 20.12.2016, מבוטל בזאת.
ניתנה היום
,
ח' באלול התשע"ז (30.8.2017).
ש ו פ ט