פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
ע"א
826/21 -
ב'
לפני:
כבוד השופט ג' קרא
המבקשת:
הימנותא בע"מ
נ ג ד
המשיבים:
1. יוסף שדאד
2. עבדאללה אבו ג'זאלה
בקשה למתן סעדים זמניים בערעור
בשם המבקשת:
עו"ד חובב ביטון; עו"ד דניאל לכסן
החלטה
בקשה לסעדים זמניים עד להכרעה בערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (כב' השופט ט' ערפאת ) מיום 24.12.2020 ב-ת"א 10583-07-16 (להלן: פסק הדין ).
הרקע לבקשה
1.
כמפורט בפסק הדין, עסקינן במקרקעין הידועים כגוש 19105 חלקה 11 הנמצאת בפקיעין (להלן: המקרקעין ). המבקשת היא חברת בת של הקרן הקיימת לישראל. המקרקעין שבמחלוקת היו בבעלות המנוח מוריס יוסף שדאד (להלן: מוריס ). בשנת 1987, המבקשת רכשה את זכויות מוריס במקרקעין (וכן בחלקת קרקע נוספת) לפי הסכם מכר וייפוי כוח בלתי חוזר (להלן: העסקה הראשונה ). העסקה הראשונה לא נרשמה במרשם המקרקעין והמבקשת אף לא רשמה לטובתה הערת אזהרה בדבר קיום העסקה. מוריס הותיר אחריו צוואה שקוימה בצו קיום צוואה שניתן בשנת 2007. המשיב 1 (להלן: יוסף ) הוא בנו ויורשו של מוריס מכוח הצוואה. בשנת 2007, הזכויות במקרקעין נרשמו על שמו של יוסף מכוח הצוואה. בשנת 2016, נערך הסכם מכר מקרקעין בין יוסף לבין המשיב 2 (להלן: עבדאללה ), לפיו מכר יוסף את המקרקעין לעבדאללה (להלן: העסקה השנייה ), אשר רשם הערת אזהרה לטובתו. באותה שנה, כאשר המבקשת פנתה ללשכת רישום המקרקעין כדי לרשום את הזכויות על שמה, היא גילתה כי המקרקעין רשומים על שם יוסף מכוח צוואה וכי רשומה הערת אזהרה לטובת עבדאללה. המבקשת הגישה המרצת פתיחה במסגרתה עתרה למתן פסק דין הצהרתי לפיו זכויות הבעלות במקרקעין הן שלה מכוח הסכם המכר.
2.
בית המשפט ציין בפסק הדין, כדלקמן:
"בד בבד עם הגשת התביעה הגישה התובעת בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים לבצע כל דיספוזיציה במקרקעין. בהחלטה שניתנה באותו יום (5.7.2016) קיבל בית משפט זה את הבקשה, נתן צו מניעה ארעי כמבוקש, וקבע דיון בבקשה במעמד הצדדים למועד מאוחר יותר.
ביום 12.7.2016 נרשמו הזכויות במקרקעין על שמו של עבדאללה. ביום 26.7.2016 התקיים דיון בבקשה למתן צו מניעה זמני במעמד הצדדים. בתום הדיון ניתנה, בהסכמת הצדדים, החלטה הקובעת כי הצו הארעי יהפוך לצו זמני שיישאר בתוקף עד מתן פסק דין בתיק העיקרי. מאחר שבמועד זה כבר נרשמו הזכויות על שמו של עבדאללה חרף הצו הארעי שניתן במעמד צד אחד, אפשר בית המשפט לתובעת להגיש בקשה להחזרת הרישום בלשכת הרישום למצב שהיה לפני מתן הצו הארעי. בקשה כאמור הוגשה ובהחלטה מיום 8.6.2017 הורה כב' השופט הווארי על ביטול
הרישום על שמו של עבדאללה, אם כי נותרה הערת האזהרה רשומה לטובתו..." (שם, פס' 4-3).
תמצית פסק דינו של בית משפט קמא
3.
בית המשפט המחוזי דחה את התביעה. נקבע כי מדובר בעסקאות נוגדות במקרקעין, כהגדרתן בסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין ). נקבע כי חל החריג הפסיקתי אשר נקבע בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ , פ"ד נז(2) 385 (2003), לפיו אם הפר הקונה הראשון את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נמנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברישום. נקבע כי המבקשת גרמה ל"תאונה המשפטית" בשל מחדלה המתמשך כאשר נמנעה במשך כ-29 שנים מהשלמת הרישום על שמה ואף לא רשמה לטובתה הערת אזהרה, והמבקשת לא סיפקה לכך הסבר כלשהו. נקבע כי המבקשת אף לא פעלה ליידע את יורשי מוריס בדבר קיום העסקה הראשונה והמשיכה לשבת ב"חיבוק ידיים" במשך תשע שנים נוספות בהן המקרקעין היו רשומים על שם יוסף מכוח הצוואה. עוד נקבע כי עבדאללה רכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה.
4.
המבקשת הגישה ערעור על פסק הדין ובד בבד הגישה את הבקשה שלפניי, במסגרתה ביקשה את הסעדים הבאים: צו מניעה זמני וארעי האוסר על המשיבים לעשות דיספוזיציות או שינויים בזכויות הרשומות של שם יוסף ביחס למקרקעין; צו זמני וארעי המורה לרשם המקרקעין לרשום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין בדבר קיומו של הערעור וצו האוסר על רשם המקרקעין לבצע שינויים ברישום זכויות הבעלות ביחס למקרקעין.
5.
ביום 10.2.2021, הוריתי על מתן צו ארעי המורה למשיבים או למי מטעמם להימנע מעשיית דיספוזיציות במקרקעין.
תמצית טענות הצדדים
6.
המבקשת טוענת כי סיכויי הערעור טובים מאחר שבית המשפט המחוזי שגה בקביעה שיוסף רשם את המקרקעין על שמו בהתבסס על צוואת אביו. לטענתה, אביו לא ציווה לו את חלקה 11, למרות הניסוח הכוללני של צוואתו. לפיכך, סבורה המבקשת כי אין תחולה לדיני העסקאות הנוגדות; כי בית המשפט המחוזי שגה בכך שלא דן בטענת המבקשת שעקב העסקה הראשונה נוצרו יחסי נאמנות ושליחות בין המבקשת לבין מוריס ולאחר מכן עם יוסף כיורשו וכי למבקשת יש זכויות שביושר; וכי בית המשפט המחוזי שגה בקביעותיו לעניין העסקאות הנוגדות מאחר שהיה עליו לקבוע כי יד המבקשת גוברת ב"תחרות", וזאת מאחר שעבדאללה לא נתן "תמורה" והעסקה לטובתו לא נרשמה בעודו תם לב. המבקשת סבורה כי בית המשפט שגה גם בקביעה שרישום הערת אזהרה על ידי עבדאללה מהווה משום רישום העונה על תנאי סעיף 9 הנ"ל. לעניין שיקול מאזן הנוחות, טוענת המבקשת כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה: המבקשת היא חברת בת של קק"ל, אשר עקרון יסוד בפעילותה הוא "גאולת הקרקע", דבר המיתרגם לבעלות במקרקעין, כערך עליון. לכן קבלת הבעלות במקרקעין חשובה לה ופיצוי בכסף לא ישיג את מטרתה. המבקשת טוענת שההצדקה למתן הסעדים הזמניים מקבלת משנה תוקף עקב הפרת המשיב את הצו הזמני שניתן בהליך בבית המשפט המחוזי כך שיש חשש ממשי שהמשיבים ינסו לבצע דיספוזיציה בזכויות ולהעבירן לצדדים שלישיים.
7.
עמדת עבדאללה בתגובתו היא כי יש לדחות את הבקשה. לעמדתו, מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו. לו הבעלות במקרקעין הייתה חשובה למבקשת, היא הייתה מדווחת על העסקה בזמן ללא איחור והייתה נרשמת הערת אזהרה ומועברת הבעלות. המערערת חדלה מלעשות זאת במשך כשלושים שנים. טענת המבקשת כי הנזק שנגרם לה אינו כספי אלא הוא גאולת הקרקע – נטענה בעלמא ואינה מבוססת בראיות. לעניין סיכויי הערעור, עבדאללה טוען כי פסק הדין שניתן הוא מנומק ומבוסס. יוסף משאיר את ההחלטה בבקשה לשיקול דעת בית המשפט.
דיון והכרעה
8.
לאחר שעיינתי בבקשה
ובתגובה, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להתקבל, כמפורט בפסקה 11 להלן.
הלכה פסוקה היא כי בעל דין שזכה בהליך משפטי זכאי ליהנות מפירות זכייתו, כך שסעד זמני בתקופת הערעור יינתן במקרים חריגים. על המבקש סעד זמני לתקופת הערעור להוכיח התקיימות התנאים המצטברים של סיכויים טובים לקבלת הערעור וכן ש'מאזן הנוחות' נוטה לטובתו, במובן זה שאם יזכה בערעור יהיה קושי ממשי להשיב את המצב לקדמותו. מדובר במקבילית כוחות, כאשר 'מאזן הנוחות' הוא אבן הבוחן המרכזית להכרעה בבקשה לסעד זמני (ראו, למשל: ע"א 9042/12 עיסא נ' סרחאן (30.1.2013); ע"א 9229/20 אקה פיתוח ובניה בע"מ נ' קדמת עדן בע"מ , פס' 9 (27.1.2021)).
9.
לכאורה נראה כי סיכויי הערעור אינם מבטיחים במיוחד. כך, למשל, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר, הלכה פסוקה היא כי סעיף 9 לחוק המקרקעין חל גם כאשר המוכר בעסקה השנייה הוא יורשו וחליפו של המוכר בעסקה הראשונה (ראו: ע"א 9767/08 קדמני נ' מולא , פס' 7 וההפניות שם (16.1.2011)). כמו כן, בית משפט שלערעור אינו נוטה להתערב בקביעות עובדתיות וממצאי המהימנות שנקבעו בפסק הדין שניתן בערכאה הדיונית, המבוססים על חומר הראיות שהוצג בפני בית משפט קמא ועל התרשמותו הישירה והבלתי אמצעית מהעדים ומכלל נסיבות העניין.
10.
בע"א 2938/12
פארס נ' פארס (10.6.2012), נקבע כך:
"לא מקובלת עלי הטענה הגורפת של המבקשים לפיה בעניין של מכירת מקרקעין בית המשפט בדרך כלל מקבל את עצם הגשת הערעור כחזקה כי לא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו במידה ופסק הדין יקוים [...]
חשש לנזק בלתי הפיך בענייני מקרקעין אינו קם באופן 'אוטומטי' (ראו גם דברי השופט א' ריבלין ב-רע"א 764/03 עתמי נ' מעברי (לא פורסם, 27.5.2003): 'המשיבה 1 טועה לסבור כי לעניין פסקי דין העוסקים במקרקעין ניתן צו עיכוב הביצוע כמעשה יום ביומו. לא כך הם פני הדברים'). השאלה אם קיים חשש לנזק בלתי הפיך בענייני מקרקעין תלויה בנסיבות הענין. כך, לדוגמה, העדר אפשרות להשיב בעין קרקע המשמשת למטרות מסחר והשקעה כספית גרידא אינו, כשלעצמו , בגדר נזק בלתי הפיך. כפי שקבעתי ב-ע"א 1612/11 עזבון ברנהולף נ' אוחנה, פס' 8 (טרם פורסם, 8.5.2011),
'אכן כפי שכבר נקבע 'יש הבדל מרכזי בין קרקע המשמשת למגורים לבין קרקע למטרות מסחר והשקעה כספית. במקרה כזה העברת המקרקעין בעין אינה בלתי הפיכה, ומגלמת בתוכה נזק כספי הניתן לפיצוי' (ע"א 8632/06 בן יעקב נ' מימון (טרם פורסם, 7.1.2007))'. עם זאת, לעתים, גם לגבי מקרקעין שאינם משמשים למגורים ייתכן נזק בלתי הפיך..."
לעניין מאזן הנוחות, על הטוען לנזק בלתי הפיך, כתוצאה מדחיית בקשתו, להוכיח את טענתו באמצעות תשתית ראייתית מוצקה (ראו, למשל: ע"א 752/15 ביאדסה נ' ביאדסה , פסקה 14 (23.3.2015)). לא שוכנעתי כי טענת המבקשת, שהועלתה בעלמא, כי היא חברה אשר עקרון יסוד בפעילותה הוא "גאולת הקרקע" – מבססת את טענתה כי עלול להיגרם לה נזק בלתי הפיך. עם זאת, המבקשת טוענת כי אם לא יינתנו הסעדים הזמניים, עלולים לחול שינויים בזכויות במקרקעין באופן שלא יאפשר את השבת המצב לקדמותו. טענה זו בדבר הצורך לשמר את המצב הקיים ולמנוע היווצרותן של "תאונות משפטיות" נוספות עד להכרעה בערעור – מקובלת עליי (ראו, למשל: ע"א 8786/13 ביאלוסטוצקי נ' עו"ד בן ארצי (11.2.2014) ("כאשר מוגש ערעור על החלטות הכרוכות במכירת מקרקעין, הנטייה לעכב את ביצוען, בשל חשש זה, שלא ניתן יהיה להשיב מצב לקדמותו אם יתקבל הערעור, בשל העברת המקרקעין לצדדים שלישיים טרם הכרעה בערעור...". שם, פס' 24 וההפניות שם)). חשש זה מתחדד נוכח רישום הזכויות שביצע עבדאללה בניגוד לצו שיפוטי שניתן (כמפורט בפסקה 2 לעיל) .
11.
לפיכך, אני מורה כי הצו הארעי שניתן ביום 10.2.2021 – יעמוד בתוקפו עד להכרעה בערעור. כמו כן, אני מורה על רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, בגדרה יצוין קיומו של הערעור התלוי והעומד בבית המשפט העליון על פסק הדין. יובהר, כי סעדים אלו ניתנים בכפוף לכך שהמבקשת תפקיד בקופת בית המשפט סך של 150,000 ש"ח, במזומן או בערבות בנקאית, וזאת עד ליום 11.3.2021, להבטחת נזקי המשיבים. אם סכום זה לא יופקד עד למועד כאמור, הסעדים הנ"ל יהיו בטלים, ללא צורך בהחלטה נוספת.
סוף דבר
12.
הבקשה מתקבלת, כמפורט בפסקה 11 לעיל. בנסיבות העניין, לא ייעשה צו להוצאות.
ניתנה
היום, י"ט באדר התשפ"א (3.3.2021).
ש ו פ ט