ע"א 8331/00 חברת עמית את מאיר בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

המבקשת הגישה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט מ. רביד) אשר ביטל את החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה ירושלים שהחליטה לפצות את המבקשת על פגיעה בערך קרקע שרכשה, בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה1965-. בית המשפט המחוזי פסק כי אין מקום לפיצוי, ועל כך מערערת המבקשת. בפני בקשתה לפטור מהפקדת ערבון.

מן הבקשה והתצהיר המצורף לה עולה כי הן המבקשת עצמה (חברה שהוקמה לצורך רכישת הקרקע נשוא הדיון, שאין לה פעילות נוספת) עולה כי הן החברה המבקשת והן שני בעלי המניות שלה מצויים במצב כלכלי קשה. אחד מבעלי המניות הוכרז כחייב מוגבל באמצעים, מונה כונס נכים לרכושו והוא מצוי בחובות כבדים, ואילו בעל מניות האחר שערב לחובותיו נאלץ להתפנות מביתו, והבית נמכר לשם כיסוי החובות.

במצב זה, שהמשיבה לא חלקה עליו, הוכיחה המבקשת כי אין ביכולתה לעמוד בחובת הפקדת הערבון. נותרה, איפוא, שאלת סיכוייה לזכות בערעור.

לאחר שעיינתי בפסק הדין של בית המשפט המחוזי ובהודעת הערעור אני סבורה שמן הראוי לפטור את המבקשת מהפקדת ערבון מנימוקים אלו:

על אף שבית המשפט המחוזי דן בעניין כבערעור, למעשה, כיון שהערכאה הקודמת לא היתה בית משפט מקצועי כי אם ועדת ערר, הרי שהערעור בבית המשפט המחוזי כולל מאפיינים רבים של דיון בערכאה ראשונה, כך שההלכה בדבר צמצום מתן הרשות לערעור שני אינה עומדת כאן במלוא תוקפה.

פסק הדין מעלה מספר שאלות כבדות משקל. לדוגמא: היקף זכות הערעור על החלטת ועדת הערר, וכן היקפה של הזכות לגבי החלטותיו של שמאי מכריע; איזה בית משפט מוסמך לדון בערעור על החלטות ועדת הערר. בית המשפט המחוזי נדרש גם לשאלה מהי רמת הוודאות שיש להוכיח לגבי הציפיה לשינוי ייעוד המקרקעין ערב כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. בעניין זה מזכיר פסק הדין (מפי השמאי המכריע) שני מבחנים הרווחים בפסיקה, מבחן הסיכוי הוודאי ומבחן הציפיה הסבירה, כאשר המבקשת עומדת בנטל לפי המבחן השני, אך לא הראשון. מכאן שאם ייקבע כי המבחן האחר הוא החל, הרי גם אליבא דבית המשפט המחוזי, זכאית המבקשת, ככל הנראה, לפיצוי.

בהתחשב בטענות אלה ואחרות המועלות בערעור, נראה לי כי הערעור מעלה שאלות הראויות להידון וכי אין מקום לקבוע שסיכויי הערעור אינם טובים.

בהתחשב בכל האמור החלטתי לפטור את המבקשת מהפקדת ערבון בערעור זה.