ע"א 8433/21אמין אבו צביח נ. גאבר טאהר צודקי

1.

במוקד הבקשה לעיכוב ביצוע שלפניי סכסוך הנוגע לטענות בדבר זכויות נוגדות במקרקעין לא מוסדרים, הידועים כחלקות 142 ו-143 בגוש 30605 ורשומים בלוח הזכויות של פקיד ההסדר בבית חנינא בירושלים (להלן: המקרקעין ). המבקש עותר לעכב את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 21.11.2021 (השופט מ' בר-עם ) ב-ת"א 28187-09-15 ו-ת"א 6128-03-19, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבים וניתן צו הצהרתי שלפיו המשיב 1 רכש כדין את הזכויות במקרקעין, ובית המשפט הורה על סילוק ידו של המבקש מהמקרקעין תוך 30 ימים.

רקע צריך לעניין

2.

המחלוקת בין הצדדים מגוללת

שרשרת עסקאות נטענות וסותרות במקרקעין, שראשיתה עוד בשנות ה-60 של המאה הקודמת. השתלשלות העניינים מסועפת ומרובת הליכים משפטיים, על כן אדרש להלן רק לעיקרי הפרטים הצריכים לעניין.

אין מחלוקת כי הבעלים הרשום בלוח הזכויות הוא ד"ר חסן מחמוד אלמוגרבי (להלן: אלמוגרבי ). ואולם כאן מתפצלות גרסאות הצדדים.

לפי גרסת המשיבים בתביעתם, אלמוגרבי מכר את הקרקע ביום 5.9.1967 לאדם בשם מוחמד חליל רדואן במסגרת הסכם מכר שאושר על ידי בית הדין השרעי בירדן (להלן: רדואן ו- הסכם המכר משנת 1967 , בהתאמה). שנים לאחר מכן, ביום 2.1.1997 , המשיב 1 (להלן: צודקי ) רכש את המקרקעין מ בנו של רדואן כחלק מעסקת חילופי מקרקעין והעסקה דווחה לרשויות המס. עוד יצוין כי ביום 26.1.2005 התקשר צודקי עם המשיבה 2, אחותו, בהסכם למכר המקרקעין.

ועתה לגרסת המבקש. לדבריו הוא רכש את הזכויות במקרקעין בשנת 2013 ומאז מחזיק בהם ברציפות. לדבריו, אלמוגרבי נתן ייפוי כוח לאדם בשם מוניף, והלה העביר ביום 20.2.1967 את הזכויות במקרקעין במסגרת הסכם מכר לעזיז דיף אללה אלעורי (להלן: עזיז ). המבקש טוען כי הסכם זה אבד, ולכן ביום 24.11.1998 חתם מוניף על הצהרה נוטריונית במטרה לאשר את העברת הזכויות במקרקעין לעזיז. הזכויות במקרקעין, כך טוען המבקש, עברו במהלך השנים מעזיז לבנו ולאחר מכן לנכדו. האחרון התקשר עם המבקש ביום 8.12.2013 בהסכם למכר הזכויות במקרקעין והעסקה הושלמה ודווחה לרשויות המס. בהמשך פעל המבקש להקמת בניין מגורים על המקרקעין, ולימים הדירות בבניין שנבנה הושכרו לשוכרים (להלן: הבניין ו- השוכרים , בהתאמה).

3.

על רקע דברים אלה וטרם שהושלמה הקמת הבניין, התנהלו לאורך השנים שורה של הליכים משפטיים לגבי המקרקעין. לענייננו יצוין כי הסכסוך נדון תחילה בבית המשפט המחוזי בירושלים בתביעה שהוגשה על ידי המשיבים ביום 16.9.2015 (ת"א 28187-09-15, להלן: התביעה הראשונה ).

במהלך דיון בתביעה הראשונה, ביום 6.10.2015 ניתן בהסכמת הצדדים צו מניעה זמני לפיו יושלמו עבודות הבנייה במקרקעין בכפוף לאיסור על ביצוע דיספוזיציה במקרקעין ואכלוס הדירות בבניין (השופט י' נועם ). כן הוסכם, כי אם תתקבל תביעת המשיבים, הבנייה וההשקעות במקרקעין יעמדו לזכותם ללא תשלום תמורה כלשהי למבקש. בנוסף, ביום 12.1.2016 הגישו צדדים שלישיים בקשה לצו מניעה זמני ולאחריה תביעה למתן פסק דין הצהרתי וסילוק יד מהמקרקעין, נגד צודקי והמבקש לצד נתבעים אחרים (ת"א 22999-01-16, להלן: התובעים הנוספים ו- התביעה הנוספת , בהתאמה ). כעבור שנה, ביום 17.1.2017 הורה בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט מ' בר-עם ) בהסכמת הצדדים על איחוד הדיון בתביעה הנוספת ובתביעה הראשונה, וכן מינה את בא-כוח המבקש בתור נאמן לניהול המקרקעין. בין ההסכמות שהושגו בין הצדדים, הוסכם לבטל חלקית את צו המניעה הזמני שניתן, כך שיתאפשר לאכלס את הבניין ולהשכיר את יחידות המגורים בו לצדדים שלישיים. זאת בכפוף לכך שכספי התמורה יופקדו בחשבון נאמנות נפרד, ובכפוף להכללת סעיף בהסכמי השכירות שלפיו השוכרים מודעים לקיומו של סכסוך הנוגע למקרקעין, וכי השוכרים לא יעלו טענות נגד המשיבים, אם יזכו בתביעתם (להלן: ההחלטה מיום 17.1.2017 ).

ביום 8.4.2018 הורה בית המשפט על הפסקת ההליכים בתביעה הנוספת על דרך של מחיקתה.

בהמשך, בשל

קשיים בהשגת מסמכים רלוונטיים להוכחת גרסת המשיבים , ביום 7.11.2018 הגיעו הצדדים להסדר דיוני שבמסגרתו הורה בית המשפט על מחיקת התביעה הראשונה תוך שקבע תנאים לחידושה. ביום 4.3.2019 ובהתאם לתנאים שנקבעו, הגישו המשיבים תביעה חדשה באותן הטענות שהעלו במסגרת התביעה הראשונה (ת"א 6128-03-19) .

4.

ביום 21.11.2021 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שבמסגרתו התקבלה תביעת המשיבים. השאלה שעמדה להכרעת בית המשפט הייתה, אם המשיבים עמדו בנטל הוכחת אמיתות הסכם המכר משנת 1967; ועל כך השיב בית המשפט בחיוב. מאחר שההסכם האמור אושר על ידי בית הדין השרעי בירדן, בית המשפט בחן את קבילותו ומשקלו בהתאם להוראות בפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 בנוגע ל"תעודה ציבורית". נמצא כי הסכם המכר משנת 1967 קביל כראיה, בהתחשב בקושי המעשי הכרוך בהוכחת "תעודת חוץ" בנסיבות המקרה, וכן בהיותו "תעודה נושנה".

כן שוכנע בית המשפט כי הסכם המכר משנת 1967 אותנטי ונעשה כדין, וזאת משנמצא כי יש לקבל כראייה מספקת את האישור שסיפקו המשיבים, החתום על ידי הקונסוליה הירדנית בישראל.

מנגד, בית המשפט קבע שהמבקש לא הוכיח קיומה של עסקת מכר נוגדת בעלת תוקף משפטי מחייב שמעגנת את זכויותיו במקרקעין. לבסוף, ציין בית המשפט כי הטענות לזכויות במקרקעין שנטענו במסגרת התביעה הנוספת – שכזכור הופסקה – אינן משליכות על עצם רכישת הזכויות כדין לכתחילה על ידי צודקי.

המבקש ממאן להשלים עם פסק הדין, ומכאן הערעור והבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה בצידו.

טענות הצדדים בבקשה לעיכוב ביצוע

5.

לטענת המבקש מאזן הנוחות נוטה לטובתו מאחר שביצועו של פסק הדין יביא לפינוי השוכרים – חמש משפחות שמתגוררות כיום בשכירות בבניין. עוד טוען המבקש שאם תידחה הבקשה לעיכוב ביצוע, הבעלות במקרקעין עלולה לעבור לידי התובעים הנוספים, שעמם המשיבים משתפים פעולה במסגרת ההליכים המשפטיים. בתוך כך, המבקש טוען שהעברת בעלות במקרקעין לצד שלישי כלשהו עלולה לאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו אם יתקבל הערעור.

המבקש מוסיף וטוען שלמקרקעין יש ערך מיוחד עבורו, בהתחשב בכך שהשקיע בהם את מיטב כספו וזמנו לצורך הקמת הבניין; ואילו למשיבים לא ייגרם כל נזק אם יעוכב פסק הדין, שכן בהתאם להחלטה מיום 17.1.2017 התמורה מדמי השכירות מופקדת בחשבון נאמנות. נוסף על כך, המבקש טוען שאם יתקבל ערעורו הוא יתקשה להיפרע מהמשיבים, זאת בשל חובות של צודקי בגין מיסוי מקרקעין שטרם נפרעו על ידו, חרף העובדה שננקטו נגדו עיקולים. המבקש מוסיף וטוען שסיכויי הערעור גבוהים לנוכח שורה של קביעות ראייתיות שגויות שקבע בית המשפט המחוזי.

6.

המשיבים מצדם טוענים שהמבקש לא הוכיח שייגרם לו נזק בלתי-הפיך אם יבוצע פסק הדין. לטענתם, המבקש אינו אחד מהשוכרים בבניין ועבורו מדובר בנכס עסקי גרידא, ובהקשר לכך טוענים המשיבים שאין די ב"טעמים עסקיים" על מנת להורות על עיכוב ביצוע של פסק הדין. ביחס לתובעים הנוספים, המשיבים טוענים שזכויותיהם של אלו נובעות מעצם בעלות המשיבים במקרקעין; עוד מציינים המשיבים כי הם "אינם ששים וממהרים" להעביר זכויות כלשהן לתובעים הנוספים אלא לאחר הכרעה סופית בערעור. אשר לשוכרים, המשיבים טוענים שהפסקת השכירות אינה "בלתי הפיכה" וכי באפשרות השוכרים לשכור דירות במקומות אחרים. עוד טוענים המשיבים שהסכמי השכירות בכל מקרה כבר אינם בתוקף, ועם זאת לדבריהם תינתן לשוכרים "תקופה סבירה" למציאת דירות חלופיות כך שזכויותיהם לא ייפגעו.

לגופו של עניין, המשיבים טוענים כי סיכויי הערעור נמוכים. זאת משעה שהוא מופנה בעיקרו נגד קביעות עובדתיות מנומקות של בית המשפט המחוזי; וכן משום שטענות המבקש, הן לעניין זכויותיו במקרקעין הן לעניין ראיות המשיבים, נדחו כולן. עוד טוענים המשיבים כי בא-כוח המבקש – שמוּנה כאמור כנאמן לניהול המקרקעין בהחלטה מיום 17.1.2017 – לא הגיש אף דוח בנוגע לניהול אכלוס הדירות בבניין, זאת על אף שבית המשפט הורה לו לעשות כן, וכי טרם הועברו לרשותם הכספים שהתקבלו מדמי השכירות. בהמשך לאמור, המשיבים עותרים לכך שאם תתקבל הבקשה לעיכוב ביצוע, ההחלטה תותנה בכך שהמבקש יפקיד בקופת בית המשפט או בידי בא-כוחם את כספי דמי השכירות ששולמו עד כה ושהצטברו לטענתם לסכום של כ-1,500,000 ש"ח. בנוסף, מבוקש שהמבקש יפקיד פיקדון או יעמיד ערבות בנקאית על סך 1,000,000 ש"ח לכל הפחות, להבטחת כל נזק שייגרם למשיבים כתוצאה מעיכוב ביצוע.

7.

ניתנה למבקש רשות להשיב בקצרה. לטענתו, המשיבים בתשובתם הודו למעשה שבכוונתם להעביר את המקרקעין לידי צד שלישי, ולא הכחישו שהם חווים קשיים כלכליים. עוד מוסיף המבקש שעיון בתצהיר שצורף לתשובת המשיבים מלמד כי פניות לקבלת מידע בנוגע לחשבון הנאמנות נעשו רק בסמוך למועד הגשת תשובת המשיבים; וכי אין בסיס לדרישת המשיבים להתנות את עיכוב הביצוע בקבלת התמורה מדמי השכירות, הן מהטעם שלא התבקש ולא נפסק כל סעד כספי במסגרת ההליך דנן, הן משום שלא תהיה אפשרות לגבות אותם חזרה לנוכח מצבם הכלכלי. עוד מציין המבקש כי סכום דמי השכירות שעליו התבססו המשיבים בתשובתם אינו נכון. בנסיבות אלה סבור המבקש כי אין חשש שייגרם נזק למשיבים אם הכספים יוותרו בחשבון הנאמנות, וכי אם יידחה הערעור המשיבים יוכלו לפנות לערכאות משפטיות לקבלת הכספים האמורים.

דיון והכרעה

8.

לאחר עיון בבקשה ובתשובות על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי, כך שייאסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה כלשהי במקרקעין נושא הערעור. נקודת המוצא לדיון היא כי " הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים " (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018). המבקש לחרוג מכלל זה ולעכב ביצוע פסק דין נדרש להראות את קיומם של שני תנאים: סיכויי ערעור גבוהים ומאזן נוחות הנוטה לטובתו . אמנם מתקיים בין תנאים אלו יחס של "מקבילית כוחות", ואולם מקובל לראות במאזן הנוחות כאבן הבוחן המרכזית להכרעה בבקשה (ע"א 5804/21 תקומה מושב עובדים של הפועל המזרחי להתיישבות שיתופית בע"מ נ' קוך , פסקה 9 (19.10.2021); ע"א 5856/21 כהן מחסני השוק בע"מ נ' קייטרינג תבל בע"מ , פסקה 6 (6.10.2021)).

9.

בענייננו, אף מבלי להידרש לסיכויי הערעור, אני סבורה כי מאזן הנוחות מוביל להיעתרות לבקשה באופן חלקי. העובדה שעסקינן בזכויות במקרקעין אין בה לבדה כדי להצדיק את עיכוב ביצוע פסק הדין, על אחת כמה וכמה משמדובר בנכס שאינו משמש למגורי המבקש (ע"א 9793/17 שאלתיאל נ' א. ארנסון בע"מ , פסקה 5 (11.6.2018)). עם זאת, על פניו קיים חשש בנסיבות המקרה שהמשיבים יעבירו את זכויותיהם לצדדים שלישיים, באופן שיקשה ואף יאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו אם יתקבל הערעור. זאת, בין היתר, לנוכח האפשרות שיחודשו ההליכים בתביעה הנוספת (ע"א 4515/21 קרני נ' שבת , פסקה 5 (13.7.2021)) . במצב דברים זה, מאזן הנוחות מטה את הכף לעבר קבלת הבקשה בכל הנוגע להעברת הזכויות לידי צדדים שלישיים; ויודגש בהקשר לכך כי המשיבים לא טענו כי מגבלה כאמור תסב להם נזק כלשהו ( ע"א 3321/21 ורד נ' בן ברון , פסקה 6 (15.6.2021) ); וכי בכל מקרה המשיבים ציינו בתשובתם שאין בכוונתם להעביר זכויות במקרקעין לידי התובעים הנוספים, קודם שיוכרע הערעור דנן. לבסוף, ולמען הסר ספק, יובהר כי אין בהחלטה זו כדי לקבוע דבר במישור היחסים החוזיים שבין מי מהצדדים לשוכרים, וחזקה על המשיבים כי ינהגו בעניין זה בהתאם לאמור בתשובתם.

סוף דבר

10.

התוצאה היא שהבקשה מתקבלת באופן חלקי, במובן זה שניתן בזאת צו מניעה זמני לתקופת הערעור האוסר על המשיבים לבצע דיספוזיציה כלשהי במקרקעין. לנוכח הודעת המשיבים, שלפיה בעת הזו אין בכוונתם להעביר זכויות במקרקעין לידי התובעים הנוספים, לא ראיתי מקום להתנות את הצו בהפקדת ערובה מעבר להתחייבות העצמית שצורפה לבקשה.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.