ע"א 9143/17 גזיאל את אבנר (2007) בעמ נ. חנה ישראל

1.

המבקשת היא חברה קבלנית והמשיבה 1 (להלן: המשיבה ) היא חוכרת של חלקת קרקע בנתניה. בשנת 2007 התקשרו השתיים בהסכם קומבינציה שלפיו המשיבה תעביר למבקשת חלק מזכויותיה בקרקע; המבקשת תבנה בניין על הקרקע; ובתמורה תיתן למשיבה שתי דירות בבניין שייבנה (להלן: ההסכם ). לאחר חתימת ההסכם נרשמה הערת אזהרה על זכויות המשיבה לטובת המבקשת. עובר לרישום ההערה ובהתאם להסכם, נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר המתיר למשיבה לפעול למחיקת הערת האזהרה במקרה של הפרה יסודית של ההסכם מצד המבקשת. להשלמת התמונה יצוין כי מן החומר שלפניי עולה כי פרט להסכם עם המשיבה התקשרה המבקשת בהסכמים גם עם בעלי חלקות סמוכות שבהם גם המשיבים 4-3. זאת, מתוך כוונה לפעול לשינוי תכנית בניין העיר החלה על החלקות (להלן: תב"ע ), לאחד את כלל החלקות למגרש אחד ולהגדיל את סך יחידות הבנייה המותרות לבנייה בו (להלן: המיזם ). בסופו של דבר המיזם לא התקדם על פי המועדים שהוסכמו בין הצדדים, גם לאחר שהוארכו בהסכמה. על רקע זה חתמו המבקשת והמשיבה בשנת 2011 על נספח להסכם המאפשר למבקשת לשלם למשיבה 3.5 מיליון ש"ח חלף מסירת שתי הדירות כפי שהוסכם לכתחילה, בהתאם למועדים שהוסכמו (להלן: עסקת הפדיון ).

2.

משחלפו השנים והבנייה טרם החלה, הגישה המשיבה תובענה שבגדרה התבקש, בין היתר, לקבוע כי המבקשת הפרה את ההסכם הפרה יסודית; וכי לפיכך יש למחוק את הערת האזהרה, כמו גם את העיקולים שהוטלו עליה בינתיים לטובת המשיבים 4-2. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' סגן הנשיא י' שפסר ) קיבל את התביעה באופן חלקי. נקבע כי המבקשת הפרה באופן יסודי את ההסכם, בין היתר משום שלא עמדה במועדים שנקבעו לבנייה; וכי לפיכך עליה לשלם למשיבה את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. עם זאת, נקבע כי המשיבה לא פעלה על פי המנגנון שנקבע בהסכם לעניין ביטולו ומחיקת הערת האזהרה עקב כך, ועל כן בשלב זה לא ניתן להורות על מחיקת ההערה (להלן: פסק הדין הראשון ). יוער כי בפסק הדין צוין כי בתשובתם לתובענה ציינו המשיבים 4-3 כי בכפוף לביטול ההסכם ומחיקת הערת האזהרה, הם אינם מתנגדים למחיקת העיקולים הרשומים לטובתם.

3.

בעקבות פסק הדין הראשון שלחה המשיבה למבקשת ביום 30.5.2016 הודעת ביטול ובקשה למחיקת הערת אזהרה בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם. ביום 28.8.2016 השיבה המבקשת כי היא מעוניינת להעביר למשיבה את סכום הפדיון ואת הסכומים שנפסקו לטובתה בפסק הדין הראשון. משכך, ונוכח סירוב המבקשת למחוק את הערת האזהרה, הגישה המשיבה תביעה נוספת. בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' סגן הנשיא י' שפסר ) קיבל את תביעתה וקבע כי הפעם ביטלה המשיבה את ההסכם על פי התנאים שנקבעו בו. המבקשת חויבה למחוק את הערת האזהרה עד ליום 30.11.2017. עוד נקבע כי המועד למימוש עסקת הפדיון חלף בשנת 2012 ולכן אין משמעות לניסיון המבקשת לממשה.

4.

המבקשת ערערה על פסק הדין האמור ובצדו הגישה בקשה לעיכוב ביצוע – היא הבקשה המונחת עתה לפניי. לטענת המבקשת, סיכויי הערעור גבוהים נוכח שגיאות שנפלו בפסק דינו של בית המשפט קמא, כשהמרכזית שבהן היא הקביעה כי הודעת הביטול הומצאה למבקשת כדין ולכתובתה הנכונה. עוד נטען כי בניגוד לקביעת בית משפט קמא, המבקשת הייתה זכאית לממש את עסקת הפדיון במועד שבו ביקשה לעשות כן. לבסוף נטען כי לא היה מקום להורות על ביטול ההסכם, שכן ביטולו אינו צודק בנסיבות העניין. זאת, בין היתר, נוכח המשאבים הרבים שהשקיעה המבקשת עד כה בשינוי התב"ע ובאיחוד החלקות ליחידה תכנונית אחת; כמו גם בתשלום של למעלה ממיליון ש"ח – כך המבקשת – לידי המשיבה. נטען כי מטעמים אלה אף נוטה מאזן הנוחות לטובת קבלת הבקשה. עוד לעניין זה נטען כי אובדן ההסכם עם המשיבה ימנע מן המבקשת להשלים את המיזם הנשען על ביצועם השלוב של ההסכמים עם כל בעלי החלקות. לטענת המבקשת, נזק אחרון זה הוא בלתי הפיך.

ביום 22.11.2017 הוריתי כי הערת האזהרה לא תימחק עד להחלטה אחרת. בנוסף התבקשה תשובת המשיבים עד ליום 5.12.2017.

5.

התקבלה תשובת המשיבה בלבד, הסבורה כי דין הבקשה להידחות. לטענתה, סיכויי הערעור אינם גבוהים משלא נפלו שגיאות בקביעותיו של בית המשפט קמא, הן לעניין המצאת הודעת הביטול, הן לעניין חלוף המועד האחרון למימוש עסקת הפדיון. אשר למאזן הנוחות נטען כי כיום אין בידי המבקשת להשלים את המיזם שכן בעלי הזכויות בחלקות הסמוכות – ובהם המשיבים 3-2 ואדם נוסף שתצהיריהם צורפו לתשובה (להלן: התצהירים ) – ביטלו זה מכבר את הסכמיהם עם המבקשת. עוד נטען כי המבקשת מצויה בקשיים כלכליים וכי גם מטעם זה אין בידה להשלים את המיזם. לבסוף נטען כי יש לדחות את הבקשה הנגועה בחוסר תום לב, בין היתר משום שעד כה לא שילמה המבקשת למשיבה את הסכומים שחויבה בהם בפסק הדין הראשון.

6.

המבקשת השיבה בקצרה לתשובת המשיבה וטענה כי אין להתייחס לתצהירים שצורפו לתשובתה, שכן אלה לא עמדו לפני בית המשפט קמא ומצהיריהם לא נחקרו.

יוער כי לא התקבלו תשובותיהם של המשיבים הנוספים. מרישומי בית המשפט עולה כי החלטתי מיום 22.11.2017 הומצאה למשיבים 2 ו-5. אין בנמצא רישום כאמור ביחס למשיבים 4-3 שאינם מיוצגים בהליך זה. עם זאת, אזכיר כי הן בפסק הדין הראשון, הן בפסק הדין נושא בקשה זו צוין כי משיבים אלה הודיעו כי הם אינם מתנגדים לביטול העיקולים שנרשמו לטובתם אם אמנם יבוטל ההסכם ותמחק הערת האזהרה.

7.

משעיינתי בבקשה ובתשובה לה מצאתי כי דין הבקשה להידחות על פי אמות המידה המקובלות. אף מבלי להידרש לשאלת סיכויי הערעור, סבורני כי מאזן הנוחות אינו תומך בקבלת הבקשה וכי במכלול נסיבות העניין זכאית המשיבה ליהנות מפירות זכייתה בפסק הדין. כפי שנקבע בפסק הדין הראשון, המבקשת הפרה את ההסכם הפרה יסודית ולא עמדה במועדים ההסכמיים להשלמת הבנייה מן החומר שלפניי עולה כי עד עתה טרם החלה הבנייה. התנהלות זו גורמת למשיבה נזק מתמשך שכן היא אינה נהנית מפירות ההסכם מזה, ומנועה מלממש את זכויותיה בחלקה בדרך אחרת מזה. לו תתקבל הבקשה, צפוי מצב דברים זה להוסיף ולהתארך עד למועד ההכרעה בערעור. מנגד, הנזק הנטען על ידי המבקשת – אובדן האפשרות להשלים את מיזם הבנייה כפי שתכננה לכתחילה בהיעדר הסכם עם המשיבה – אינו אלא נזק כספי הנובע מאובדן העסקה במתכונתה המקורית. זאת, חרף העובדה שמדובר בעסקה במקרקעין (ע"א 9188/17 שבתאי נ' לינדסמן , פסקה 6 (11.12.2017); ע"א 1333/14 מיטרי נ' דוברונסקי , פסקה 17 (13.4.2014)). לפיכך, לו יתקבל ערעור המבקשת תוכל המשיבה לפצותה בגין נזק זה. מסקנתי זו עומדת בעינה אף מבלי שאדרש לטענת המשיבה כי לפחות חלק מן ההסכמים הרלוונטיים כבר אינם בתוקף ואף לא לתצהירים שצורפו לתשובתה. בנוסף, גם הנזקים הנוספים שלהם טוענת המבקשת בגין ההוצאות השונות שהוציאה לצורך קידום המיזם עד כה הם נזקים כספיים וברי פיצוי. מכאן כי לדידי גם בהם אין כדי להצדיק את קבלת הבקשה.

הבקשה נדחית אפוא. בצד האמור, אני מורה כי אם תבקש המשיבה להתקשר עם צד ג' בקשר לזכויותיה בקרקע נושא הליך זה, עליה להביא לידיעתו את דבר קיומו של ההליך דנן התלוי ועומד לפני בית משפט זה.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך 5,000 ש"ח.