עע"מ 1912/19 רשות מקרקעי ישראל נ. אביסרור משה ובניו עבודות בנין ופתוח בע"

1.

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (סגנית הנשיאה ו' מרוז ) בעת"מ 64107-09-17 מיום 27.1.2019 במסגרתו התקבלה עתירת המשיבה להכריז עליה כ"זוכה ראשונה" במכרז לרכישת זכויות חכירה לצורך בניית יחידות דיור.

רקע עובדתי

2.

בתמצית אציין כי עניינה של הבקשה שלפניי במכרז שמספרו מר/7/2017 (להלן: המכרז ) שפרסמה המבקשת, לרכישת זכויות חכירה בחמישה מתחמים בשכונת "מורשת" בישובים מודיעין-מכבים-רעות, ביניהם מתחם 34 המיועד לבניית 59 יחידות למגורים צמודי קרקע (להלן: המתחם ) .

בין יתר ההצעות שהוגשו למכרז, הוגשה הצעתה של חברת מוריס אלון בע"מ (להלן: מוריס אלון ) לרכישת זכויות החכירה במתחם בתמורה לסך של 60,005,180 ש"ח, וכן הצעת המשיבה, אשר הייתה השנייה בגובהה, על סך של 31,826,256 ש"ח.

3.

ביום 20.6.2017 הוכרזה מוריס אלון כזוכה במכרז. בסמוך לאחר ההכרזה, פנתה המשיבה לוועדת המכרזים בבקשה כי אם תחליט מוריס אלון שלא לממש את זכייתה, תוכרז המשיבה כזוכה במכרז, וזאת לנוכח הסברה כי "מחיר הזכייה של הזוכים מקורו בטעות בהערכת תמהיל היחידות והשווי הנגזר מהן", לשון המשיבה.

בהמשך, פנתה מוריס אלון לוועדת המכרזים בבקשה לבטל את זכייתה מחמת טעות שנפלה בהצעתה, וזאת בין היתר בהסתמך על סעיף 20(ד) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993, לפיו ועדת המכרזים תפסול הצעות המבוססות על "הנחות בלתי נכונות או על הבנה מוטעית של נושא המכרז".

בהחלטתה מיום 13.8.2017 קבעה ועדת המכרזים כי יש לבטל את זכייתם של מוריס אלון במתחם. בהחלטה צוין כי הצעת מוריס אלון "הינה פי 1.44 מהשווי בשומה" כפי שנקבעה על ידי השמאי הממשלתי עבור המתחם.

בד בבד, אפשרה ועדת המכרזים למשיבה לזכות במכרז "כמציעה שנייה" בהתאם להוראות סעיף 12.2.2 למכרז. מפאת חשיבותו לענייננו, אביא את הסעיף כלשונו:

"12.1. במידה והזוכה המקורי במכרז לא יעמוד בתנאי זכייתו והעסקה עמו תבוטל, תדון הרשות בבקשה להכריז על המציע בעל ההצעה השנייה בגובהה (להלן: 'מציע מס' 2') כזוכה במכרז [...]

12.2.2 כאשר הצעת הזוכה המקורי במכרז גבוהה משומת השמאי הממשלתי (כפי שחושבה לעיל): תסכים הרשות לדון בבקשה להכריז על מציע מס' 2 כזוכה במכרז, במידה והוא יסכים להעלות הצעתו לתשלום באופן שתעמוד על שווי הצעת הזוכה המקורי במכרז מוכפל ב- 90%, או על שומת השמאי למכרז כפי שחושבה לעיל, או על המחיר שהציע מציע מס' 2 במכרז, הגבוה מבין שלושת הסכומים".

4.

ביום 1.10.2017 עתרה המשיבה לבית המשפט לעניינים מנהליים בטענה כי יש להכריז עליה כ"זוכה ראשונה" במכרז, כך שזכייתה תהא בהתאם להצעתה במכרז ולא יחול בעניינה סעיף 12.2.2 לתנאי המכרז.

5.

בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את העתירה, תוך שקבע כי לא היה מקום להכריז על מוריס אלון כזוכה מלכתחילה, ועל כן סעיף 12.2.2 לא חל בנסיבות העניין.

בהתייחס לכך נקבע כי לאחר שהתברר לוועדת המכרזים כי הצעת מוריס אלון "גבוהה באורח קיצוני", היה על המבקשת לברר – בין באמצעות שימוע ובין באמצעות בקשה להבהרות בכתב מכוח סעיף 20(ה) לתקנות חובת המכרזים – את הסיבה ל"פער הבלתי סביר" בין ההצעה לבין השומה שנקבעה ויתר ההצעות שהוגשו.

משלא עשתה כן, נקבע: "נפל פגם בהחלטתה היורד לשורשה ומביא לבטלותה מעיקרא" של ההצעה, פגם המצדיק הכרזה על המשיבה כ"זוכה ראשונה" במכרז בלא תחולה של סעיף 12.2.2 לתנאי המכרז.

6.

המבקשת הגישה ערעור על פסק דין זה, ועמו בקשה לעיכוב ביצוע, היא הבקשה שלפניי.

תמצית טענות הצדדים

7.

המבקשת טוענת בבקשה כי סיכויי הערעור גבוהים ומאזן הנוחות נוטה לטובתה באופן המצדיק את עיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור.

במישור סיכויי הערעור נטען כי החלטת ועדת המכרזים מצויה במסגרת מתחם שיקול הדעת המקצועי המוענק לה, והתערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים בנסיבות העניין אינה מוצדקת.

לגופו של עניין נטען כי לא הייתה כל חובה בדין לערוך שימוע לבחינת הצעתה של מוריס אלון, ואין בגובה ההצעה כשלעצמה כדי ללמד כי מדובר בהצעה "הפסדית" המצדיקה את ביטולה. משאלו הם פני הדברים, ראוי היה להכריז על המשיבה כ"זוכה שנייה" במכרז בהתאם לסעיף 12.2.2 לתנאי המכרז.

לבסוף נטען כי פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים הוא "בעל השלכות רוחב של ממש לגבי מכרזי רמ"י", שכן תכליתו של סעיף 12.2.2 לעיל היא בין היתר למנוע שיתופי פעולה פסולים בין מציעים במכרזים, ואילו פסק הדין מרוקן את סעיף 12.2.2 מתוכן, והופך אותו ל"אות מתה" הלכה למעשה.

בהתייחס למאזן הנוחות נטען כי יישום פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים באופן שיכריז על המשיבה כזוכה במכרז על פי הצעתה תייתר את הצורך בבירור הערעור. מנגד, עיכוב ביצוע פסק הדין אינו צפוי לגרום נזק למשיבה, כך לשיטת המבקשת.

8.

בהתאם להחלטתי מיום 14.3.2019, הגישה המשיבה את תגובתה, ובמסגרתה התנגדה לבקשה וטענה כי סיכויי הערעור נמוכים, ומאזן הנוחות נוטה לטובתה.

כמו כן, סומכת המשיבה את ידיה על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, ומדגישה כי הצעת חברת מוריס אלון מקורה ב"טעות". על כן, כך לשיטתה, בדין קבע בית המשפט שיש לראות בהצעה כבטלה מעיקרא, והכריז על המשיבה כזוכה במכרז על פי הצעתה.

כן נטען כי אין בפסק הדין משום חריגה מגבולות ההתערבות של בית המשפט בהחלטת ועדת המכרזים, שכן התנהלות הוועדה בנסיבות העניין "לא סבירה ולא מידתית" וחורגת מהוראות המכרז.

לבסוף נטען כי יתכן ושינויים אפשריים בשוק הנדל"ן בישראל יביאו לירידה במחירי הקרקע נשוא המכרז, באופן שיהפוך את הצעתה המקורית להצעה הפסדית עבורה.

דיון והכרעה

9.

בהחלטתי מיום 16.2.2018 נעתרתי לבקשה ליתן למבקש צו ארעי שיורה על עיכוב ביצוע פסק הדין בכפוף לכל החלטה שתינתן לאחר קבלת תגובת המשיבה לבקשה . אולם, משהוגשה תגובת המשיבה לבקשה, שוב איני סבור כי יש לעכב את ביצוע פסק דינו של בית משפט קמא.

10.

כידוע, הנטל בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דין מוטל על כתפי המבקשת, והגשת הערעור, כשלעצמה, אינה מהווה עילה לעיכוב ביצוע. על המבקשת להראות אפוא כי סיכויי הערעור להתקבל – טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתה, באופן שביצוע פסק הדין יגרום לה נזק בלתי הפיך, או שיהיה קושי ממשי להשיב את מצב הדברים לקדמותו אם יתקבל הערעור (עע"מ 9620/17 סאן בת ים אל.אל.סי נ' הפורום הישראלי לשמירה על חופים (3.1.2018))

יתירה מכך, עיכוב ביצועו של סעד כספי תתאפשר רק בהתקיים חשש ממשי שביצוע פסק הדין יביא לנזק בלתי הפיך באם יתקבל הערעור. נקבע לא אחת כי על המבקש להניח תשתית ראייתית מספקת להוכחת טענותיו, ובית המשפט לא יסתפק בטענות בעלמא בהקשר זה (ע"א 3744/18 פנחס פיגומים 88 בע"מ נ' ברינקר פסקה 14 (20.11.2018)) .

בנסיבות העניין, ומבלי להביע עמדה לגבי סיכויי הערעור, אני סבור כי המבקשת לא הרימה את הנטל להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה.

11.

המבקשת לא הוכיחה באמצעות תשתית ראייתית מבוססת כי עיכוב ביצוע פסק הדין יביא לנזק בלתי הפיך אם יתקבל הערעור, ואף לא טענה דבר במישור זה. המשיבה לעומתה טענה כי עיכוב ביצוע פסק הדין עלול להביא לפגיעה כספית בה, בדרך של ירידת שווי הקרקע. די בכך כדי לדחות את הבקשה.

12.

זאת ועוד, יתכן כי הסעד המתבקש בגדרי הערעור הוא למעשה סעד כספי:

ביטול פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים כך שסעיף 12.2.2 לתנאי המכרז יחול על הצעתה של המשיבה, באופן שיהא עליה לשלם סכום גדול יותר בעבור רכישת זכויות החכירה.

בנסיבות אלה, משלא הראתה המבקשת כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתה, אני סבור כי אין מקום לעכב את ביצוע פסק הדין.

13.

אשר על כן, הבקשה נדחית. הצו הארעי שניתן ביום 16.2.2018 בטל.